Mál nr. 147/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 16. maí 2024
í máli nr. 147/2023
A ehf.
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 120.000 kr.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 28. desember 2023, og móttekin 17. janúar 2024.
Greinargerð barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. mars 2022 um leigu sóknaraðila á skrifstofuhúsnæði varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa fengið sendan með tölvupósti 3. október 2023 reikning frá F ehf. vegna leigu fyrir þann mánuð án þess að hafa þekkt það fyrirtæki. Auk þess hafi verið búið að tæma sameiginleg svæði skrifstofunnar, svo sem eldhús, án þess að nokkur samskipti eða tilkynningar þar um hafi átt sér stað.
Sóknaraðili hafi árangurslaust reynt að hafa samband við varnaraðila sem og F en að nokkrum dögum liðnum án þess að svör hafi borist hafi hann óskað eftir riftun leigusamningsins. Loks hafi fengist svör frá F 10. október þar sem upplýst hafi verið að sóknaraðili gæti skilað lyklum næsta dag. Jafnframt hafi fyrirtækið tilkynnt að varnaraðili væri hættur að leigja húsnæðið en sóknaraðili hafði ekki áður fengið upplýsingar um eigendaskiptin. Sóknaraðli hafi skilað eiganda F lyklum og hann fellt niður reikning vegna frekari leigu en upplýst að sóknaraðili yrði að ræða við varnaraðila um tryggingarféð.
Sóknaraðili hafi árangurslaust reynt að hafa samband við varnaraðila en síðar hafi hann fengið upplýsingar frá eiganda F að eigandi varnaraðila væri á spítala. Sóknaraðili hafi því ekki viljað hringja í hann heldur sent honum skilaboð og þá hafi hann fengið þau svör að hann yrði á spítala í tvær til þrjár vikur í viðbót. Sóknaraðili hafi þá óskað eftir sambandi við umboðsmann hans en engin svör fengið. Varnaraðili hafi staðfest eigendaskiptin en neitað að samþykkja riftun samningsins, þótt samþykki F hefði þegar legið fyrir. Engin frekari svör hafi borist frá varnaraðila.
III. Niðurstaða
Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður úrlausn málsins því byggð á þeim sjónarmiðum og gögnum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.
Í 1. mgr. 43. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusala beri að tilkynna leigjanda um sölu leiguhúsnæðis og eigendaskipti með sannanlegum hætti án ástæðulauss dráttar og eigi síðar en 30 dögum frá undirritun kaupsamnings. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal í þeirri tilkynningu meðal annars greina nafn, heimilisfang og kennitölu hins nýja eiganda sem og við hvaða tíma eigendaskiptin eru miðuð gagnvart leigjanda. Þá er í 3. mgr. kveðið á um að leigjanda sé rétt að greiða leigu og beina öllum erindum, kvörtunum og ákvörðun varðandi hið leigða til upphaflegs leigusala þar til hann hefur fengið tilkynningu um annað skv. 1. og 2. mgr.
Sóknaraðila barst ekki reikningur vegna leigu fyrir októbermánuð frá varnaraðila heldur fékk hann tölvupóst 3. október 2023 með reikningi frá F ehf., nýjum eiganda hússins, vegna leigu fyrir þann mánuð. Sóknaraðili óskaði skýringa á þessu bæði frá varnaraðila sem og F með tölvupósti 6. sama mánaðar en engin svör fengust. Fjórum dögum síðar óskaði sóknaraðili eftir riftun sem eigandi F féllst á sama dag og bauð hann sóknaraðila að skila lyklum næsta dag, sem hann gerði. Hafa honum ekki borist frekari kröfur hvorki frá sóknaraðila né F.
Sóknaraðila hefur engin tilkynning borist frá varnaraðila í samræmi við ákvæði 43. gr. húsaleigulaga og verður því að miða við að sóknaraðila sé rétt að beina kröfu sinni í máli þessu að honum.
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 120.000 kr.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Sóknaraðili skilaði húsnæðinu 11. október 2023 og bera gögn málsins með sér að varnaraðili hafi enga kröfu gert í tryggingarféð. Ber honum því þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 120.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði húsnæðinu 11. október 2023 reiknast dráttarvextir frá 9. nóvember 2023.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 120.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 9. nóvember 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 16. maí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson