Mál nr. 8/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 8/2010

Aðalfundur: Ógild ákvörðun um húsfélagaþjónustu, lögmæti fundar. Kostnaðarhlutdeild húsfélags vegna pípulagningamanns.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. apríl 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 8 í R, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru viðbótargögn álitsbeiðanda, mótt. 3. maí 2010, greinargerð gagnaðila, dags. 10. maí 2010, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. maí 2010, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 30. júní 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 8, alls tíu eignarhluta. Ágreiningur er um ákvarðanatöku og lögmæti aðalfundar.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að ákvörðun sem tekin var á húsfundi 16. febrúar 2010 um að taka tilboði frá Eignaumsjón hf. sé ólögmæt. Verði það viðurkennt þá sé einnig viðurkennt að aðalfundur hafi verið ólögmætur.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða reikning frá Eignaumsjón hf.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða fyrir vinnu pípulagningamanns sem álitsbeiðandi kallaði til vegna neyðarástands á hitamálum 18. september 2009.

Álitsbeiðandi byggir kröfur sínar á því að ákvörðun um að samþykkja og nýta þjónustu Eignaumsjónar hf. sé ólögmæt og því hafi álitsbeiðandi mómælt á boðuðum húsfundi
16. febrúar 2010. Í fundarboðinu hafi komið fram að kynnt yrði tilboð Eignaumsjónar hf. Álitsbeiðandi hafi farið fram á við formann að húsfélagið myndi sjálft halda húsfundinn án utanaðkomandi aðstoðar en því hafi verið hafnað. Eignaumsjón hf. hafi svo boðað til aðalfundar 13. apríl 2010, álitsbeiðandi hafi mætt á fundinn og haft uppi mótmæli sem ekki hafi verið tekin til greina.

Álitsbeiðandi greinir frá því að honum hafi borist reikningur 26. apríl 2010 sem hafi þá verið rúmlega 60% hærri en sá fyrri, hækkað úr 7.460 kr. í 12.089 kr., þrátt fyrir fyrirheit um lítilsháttar hækkun. Á fundi 8. júní 2009 hafi verið samþykkt að láta öll húsgjöld renna í reksturinn vegna ástandsins. Eldri málefni hafi ekki verið rædd á fundi sem haldinn var
16. febrúar 2010 og sagt að aðeins væru á dagskrá aðalfundarstörf samkvæmt fundarboði.

Á aðalfundinum hafi komið í ljós að stjórn húsfélagsdeildarinnar X nr. 6 hafi neitað að greiða „sína“ hlutdeild í kostnaði og viðhaldi vegna viðgerða á hitakerfi frá árinu 2008. Aftur árið 2009 hafi verið hitalaust 18. september og hafi álitsbeiðandi gripið til ráðstafana, sem hann lýsir í ítarlegu máli í greinargerð sinni, og hafi meðal annars falist í að boða pípulagningamann um helgi án þess að bera undir húsfund en ástandið hafi verið metið svo að það gæti ekki beðið og að kerfið væri ólöglegt.

Til frekari rökstuðnings vísar álitsbeiðandi til 1. og 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem og greinargerðar sem fylgdi álitsbeiðni en ekki er talin ástæða til að rekja þá málavexti frekar en vísað er til gagna málsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram litið sé svo á að erindi álitsbeiðanda snúist um lögmæti ákvörðunar þess efnis að húsfélagið fékk til aðstoðar Eignaumsjón hf. sem býður upp á þjónustu við rekstur húsfélaga, um ágreining í framhaldi um lögmæti ákvarðana og framkvæmd á umræddum aðalfundi og um meint neyðarástand vegna hitamála og meint sinnuleysi stjórnar vegna þess.

Gagnaðili greinir frá því að tilefni fundarins þann 10. febrúar 2010 hafi aðeins verið eitt, að kynna og ræða tilboð frá Eignaumsjón hf. í umsjón með rekstri húsfélagsins. Samkvæmt venju hafi dagskrárliðurinn önnur mál verið á dagskrá til þess að bjóða upp á umræður um önnur mál eins og venja er í fundarboðum. Í kjölfar umræðna á fundinum um þjónustu og tilboð Eignaumsjónar hf. hafi verið ákveðið að ganga að tilboði félagsins. Gagnaðili telur að skv. 2. og 3. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 geti stjórn húsfélags ráðið framkvæmdastjóra og/eða falið sjálfstæðum verktaka, til dæmis húsfélagsþjónustu, að sjá um daglegan rekstur eða sérstök verkefni. Með boðun húsfundar 10. febrúar hafi þó verið gengið lengra en lögin kveða á um með því að boða alla eigendur í X nr. 8 á fund til að ræða tilboð Eignaumsjónar hf. og þá hugsanlega aðkomu þess að umsjón með rekstri húsfélagsins. Með því líti gagnaðili svo á að málið hafi verið sett skýrt og vel fram þannig að allir eigendur í húsinu fengju tækifæri til að koma sínum sjónarmiðum á framfæri.

Í ljósi framangreinds verði að telja að aðkoma Eignaumsjónar hf. hafi verið ákveðin með eðlilegum og lögmætum hætti. Eignaumsjón hf. hafi, fyrir hönd stjórnar húsfélagsins, boðað til aðalfundar 13. apríl 2010 með bréfi dagsettu 31. mars sama ár en það hafi verið sent eigendum í pósti. Gagnaðili tekur fram að fundur hafi verið boðaður samkvæmt ákvörðun stjórnar húsfélagsins. Skýrt komi fram í fundarboði hver fundarefni séu, þ.m.t. ákvörðun hússjóðsgjalda í 10. dagskrárlið, og sú ákvörðun hafi byggst á 7. dagskrárlið um framlagningu rekstraráætlunar fyrir næsta ár.

Samkvæmt 61. gr. laga nr. 26/1994 skal taka fyrir ákvörðun um hússjóðsgjöld á aðalfundi. Gagnaðili telur að komi upp aðstæður milli aðalfunda þar sem ljóst þyki að hússjóður eigi ekki fyrir gjöldum, einhverra hluta vegna, þá sé það svo að skv. D-lið 41. gr. laganna sé húsfundi, óháð mætingu á hann, heimilt að samþykkja fyrirlögð húsgjöld, enda sé boðað til þess í dagskrá fundar.

Gagnaðili bendir á að í greinargerð álitsbeiðanda komi fram mat hans, eða tengds aðila, á því að heitavatnskerfi hússins sé bilað og eða ólöglegt. Ekki liggi fyrir skriflegt álit neins iðnmeistara á að svo sé. Eins og fram komi í gögnum málsins hafi álitsbeiðandi fengið starfsmann Orkuveitunnar á staðinn með tilgreindri niðurstöðu. Hvergi sé unnt að lesa úr þeirri athugun að kerfið sé ólöglegt. Vegna þeirrar stefnu sem málið sé komið í hafi gagnaðili óskað eftir að fá starfsmann Orkuveitunnar til að líta á inntak og affall í heitavatnsgrind hússins. Sú úttekt hafi átt að fara fram 11. maí 2010. Gagnaðili hafi jafnframt haft samband við pípulagningameistara og fengið hann til að taka að sér að leysa þau mál sem hugsanlega geti komið upp.

Þá bendir gagnaðili á að í húsfélaginu sé starfandi stjórn sem hafi meðal annars framkvæmdavald félagsins milli húsfunda og aðalfunda. Hún starfi að sjálfsögðu samkvæmt bestu vitund með hag íbúa að leiðarljósi, fari eftir samþykktum húsfunda og styðjist við lög um fjöleignarhús eins og þekking leyfi og kostur sé á.

Loks hafnar gagnaðili með öllu ásökunum álitsbeiðanda um að húsfélagið sé óstarfhæft, að neyðarástand ríki í húsinu eða að það sé einhver óreiða í málefnum þess.

Í athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrir sjónarmið ítrekuð og vísast til þeirra gagna.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi krefst þess í fyrsta lagi að viðurkennt verði að ákvörðun húsfundar frá
16. febrúar 2010 um að taka tilboði frá Eignaumsjón hf. sé ólögmæt og aðalfundur húsfélagsins 13. apríl 2010, sem Eignaumsjón hf. hafi boðað til, hafi því einnig verið ólögmætur.

Í 3. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að stjórn geti ráðið framkvæmda­stjóra eða annan starfsmann sér til aðstoðar við daglegan rekstur. Sé það gert gefi stjórnin starfsmanni fyrirmæli, ákveði laun hans og önnur kjör og hafi eftirlit með því að hann uppfylli starfsskyldur sínar. Samkvæmt 4. mgr. 69. gr. laganna er stjórn heimilt með sama hætti að fela sjálfstæðum verktaka, til dæmis húsfélagaþjónustu, að annast tiltekin verkefni.

Fyrir liggur umboð gagnaðila til Eignaumsjónar hf. þar sem skilgreind eru þau verkefni sem Eignaumsjón hf. er falið að annast. Það er álit kærunefndar að verkefnin falli undir daglegan rekstur. Samkvæmt 3. og 4. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús var gagnaðila því ekki skylt að bera ákvörðun um samning við Eignaumsjón hf. undir húsfund og er kröfu álitsbeiðanda hafnað þegar af þeirri ástæðu.

Í öðru lagi krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að honum beri ekki að greiða reikning frá Eignaumsjón hf.

Samkvæmt 2. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús skulu gjöld í hússjóð ákveðin á aðalfundi á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári. Ekki er gert ráð fyrir frávikum frá þessu. Telji stjórn nauðsynlegt að breyta gjöldunum milli aðalfunda þyrfti því að boða til aukaaðalfundar.

Í málinu hafa verið lagðar fram tvær rekstraráætlanir unnar af Eignaumsjón hf., báðar ódagsettar. Í annarri er hluti álitsbeiðanda ætlaður 12.090 kr. á mánuði en í hinni 11.390 kr. Með reikningi á gjalddaga 1. maí 2010, sem álitsbeiðandi lagði fyrir nefndina, er honum gert að greiða 12.089 kr. og virðist hann því styðjast við fyrrnefndu rekstraáætlunina.

Í fundargerð aðalfundar kemur fram að rekstraráætlun hafi verið lögð fyrir og ákvörðun tekin um gjöld í hússjóð. Tveir hafi greitt atkvæði með fram kominni tillögu en enginn greitt atkvæði gegn henni. Hvorki kemur fram fjárhæð þeirra gjalda sem ákveðin voru á aðalfundinum þann 13. apríl 2010 né hvaða rekstraráætlun lögð var fyrir fundinn. Því getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til þess hvort álitsbeiðanda beri að greiða umræddan reikning og verður því að vísa þessum hluta málsins frá nefndinni.

Í þriðja og síðasta lagi krefst álitsbeiðandi þess að staðfest verði að gagnaðili skuli greiða fyrir vinnu pípulagningamanns sem hann hafi kallað til vegna neyðarástands á hitamálum 18. september 2009.

Í 1. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn fari með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Í 1. mgr. 37. gr. laganna kemur fram að eiganda sé heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum sem ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess. Skal hann þá, svo sem framast er kostur, gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarmeiri en nauðsyn krefur og telst kostnaðurinn þá sameiginlegur. Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar er eiganda einnig heimilt að gera þær ráðstafanir vegna sameignarinnar sem lögboðnar eru og ekki mega bíða, sbr. 1. mgr.

Álitsbeiðandi byggir á að neyðarástand hafi skapast þann 18. september 2009 og honum því verið nauðsynlegt að kalla til pípulagningamann. Af hálfu gagnaðila er því mótmælt að nokkuð neyðarástand hafi verið fyrir hendi. Hvorki er fram komið að um neyðarástand hafi verið að ræða umræddan dag né að álitsbeiðandi hafi leitað til stjórnarmanna í húsfélaginu áður en hann greip sjálfur til ráðstafana. Kærunefnd fellst því ekki á að gagnaðila beri að greiða fyrir vinnu pípulagningamanns sem gagnaðili kallaði til umrætt sinn.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samningur gagnaðila við Eignaumsjón hf. sé gildur.

Það er jafnframt álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða fyrir vinnu pípulagningamanns sem álitsbeiðandi kallaði til 18. september 2009.

Reykjavík, 30. júní 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason