Nr. 54/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. ágúst 2019

í máli nr. 54/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 560.000 kr. ásamt vöxtum. Einnig gerir hún kröfu um að leiga fyrir mars 2019 verði lækkuð afturvirkt um 80.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 5. júní 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. júní 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. júní 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 23. júní 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 24. júní 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 30. júní 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. júlí 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. júlí 2018 til 15. ágúst 2019, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og fjárhæð leigu fyrir mars 2019.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi sent varnaraðila rafræn skilaboð 25. febrúar 2019 og tilkynnt um rakaskemmdir. Í framhaldinu hafi varnaraðili sent fulltrúa sinn til að skoða þær. Varnaraðili hafi sagst ekki ætla að gera neitt með skemmdirnar fyrr en hún kæmi heim erlendis frá um sumarið.

Í rafrænu samtali aðila 13. mars 2019 hafi sóknaraðili ítrekað að rakinn væri farinn að valda íbúum óþægindum. Hún hafi sjálf framkvæmt myglupróf sem hafi komið illa út. Sóknaraðili hafi tilkynnt að hún yrði að leita að nýju húsnæði þar sem mygla og raki geti verið hættulegt heilsunni.

Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila með rafrænum skilaboðum 20. mars 2019 að fulltrúar tryggingafélags væru mættir í íbúðina og viðgerð því byrjuð. Þeir hafi meðal annars brotið upp gólf í svefnherbergi og gangi til að komast að rót vandans. Verkefnastjóri viðgerðanna hafi tjáð eiginmanni sóknaraðila símleiðis að raki í húsnæðinu væri mjög mikill og að úrlausn mála gæti tekið einhverja mánuði. Eiginmaður sóknaraðila hafi fengið þetta staðfest aftur símleiðis 20. maí 2019 og með tölvupósti 23. maí 2019.

Aðilar hafi rætt saman í síma 26. mars 2019. Varnaraðili hafi sagt að hún hefði fullan skilning á því að sóknaraðili vildi skoða nýtt húsnæði en jafnframt viljað að þetta gengi fljótt og örugglega fyrir sig þar sem hún hefði hug á að setja íbúðina sem fyrst aftur í útleigu. Aðilar hafi verið sammála um í þessu símtali að sóknaraðili gæti flutt út sem fyrst og fengið trygginguna endurgreidda í framhaldi af því. Aðilar hafi einnig verið sammála um þetta í rafrænum skilaboðum.

Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila skriflega 31. mars 2019 að hún hefði fundið nýtt húsnæði. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að sóknaraðili greiddi 200.000 kr. í leigu fyrir apríl 2019 og að hún flytti út fyrir lok þess mánaðar.

Varnaraðili hafi tilkynnt 1. apríl 2019 að hún myndi senda einhvern þegar búið væri að þrífa til að skoða íbúðina og að því loknu yrði tryggingarféð endurgreitt. Í framhaldinu eða 3. apríl 2019 hafi varnaraðili byrjað að pressa á sóknaraðila að afhenda íbúðina fyrr eða 15. apríl 2019. Varnaraðili hafi tilkynnt 9. apríl 2019 að til stæði að sýna íbúðina og leigja hana út frá 1. maí 2019. Þann 14. apríl hafi sóknaraðili tilkynnt að íbúðin væri tóm og búið væri að þrífa hana. Sóknaraðili og fulltrúi varnaraðila hafi farið yfir íbúðina 15. apríl 2019 og engar athugasemdir verið gerðar.

Þann 14. maí 2019 eftir ítrekaðar tilraunir sóknaraðila til að fá trygginguna endurgreidda hafi varnaraðili sent tölvupóst og upplýst að hún hafi ákveðið að halda henni eftir. Þarna hafi verið liðnar meira en fjórar vikur frá afhendingu. Í sama tölvupósti hafi varnaraðili haldið því fram að íbúðin hafi ekki verið óíbúðarhæf. Sóknaraðili hafi aftur á móti ekki getað nýtt sér eitt af svefnherbergjunum auk gangs vegna viðgerða og raka. Því telji hún að forsendur fyrir samningi um útleigu á fjögurra herbergja íbúð með þremur svefnherbergjum hafi verið brostnar. Þá hafi íbúðin verið leigð út að nýju.

Aðilar hafi verið sammála um að hæfilegt leiguverð fyrir apríl 2019 væri 200.000 kr. vegna ástands íbúðarinnar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sérstaklega hafi verið tekið fram í leigusamningi að ávallt skyldi vera þriggja mánaða uppsagnarfrestur á báða bóga.

Varnaraðili hafi svarað skilaboðum sóknaraðila frá 25. febrúar 2019 samdægurs og upplýst að um væri að ræða gamlan leka sem hefði verið lagfærður fyrir tveimur árum. Varnaraðili hafi talið rétt að formaður húsfélagsins skoðaði skemmdirnar og upplýsti að hún myndi skoða þetta næsta dag. Varnaraðili hafi áréttað að hún vonaði að þetta væri ekki að valda sóknaraðila óþægindum og bað um að hún hefði þegar samband ef svo væri. Sóknaraðili hafi sagt að þetta væri ekki að valda óþægindum en óskað eftir að fá upplýsingar um stöðuna þegar hún væri ljós. Sóknaraðili hafi staðfest 1. mars 2019 að búið væri að skoða rakaskemmdirnar og sagt að það ætti að skoða þetta nánar. Varnaraðili hafi sagt að hún hafi ætlað að skoða rakavandamálið þegar hún kæmi heim, það væri erfitt að standa í þessu í útlöndum. Hún hafi tekið fram að ef þetta yrði meira eða myndi valda sóknaraðila óþægindum ætti hún að láta þegar vita.

Sóknaraðili hafi sjálf framkvæmt myglupróf sem hún hafi keypt. Varnaraðili hafi sagt að þetta yrði þegar skoðað en þó kæmi þetta henni á óvart þar sem allt hefði verið brotið upp fyrir tveimur árum vegna leka og mælingar gerðar en engin mygla þá fundist.

Faðir varnaraðila ásamt formanni húsfélagsins og hennar manni hafi skoðað rakaskemmdir 14. mars 2019 og tryggingafélaginu verið tilkynnt um tjónið 15. mars 2019. Húsnæðið hafi verið skoðað 18. mars 2019 af skoðunar- og matsmanni tryggingafélagsins. Samkvæmt upplýsingum frá honum hafi rakaskemmdir verið á tveimur veggjum á gangi og hiti/raki í vegg sem snúi að hitakompu. Engin sjáanleg merki hafi verið um myglu. Tryggingafélagið hafi sent verkbeiðni á tiltekið verktakafyrirtæki og óskað eftir lekaleit og hafi píparar og smiðir mætt 20. mars 2019. Parket hafi verið tekið upp og brotið niður að lögn og gert við hana. Gólf undir ílögn hafi verið vel blautt en engin mygla undir parketi eða dúk. Ekki hafi verið hægt að nota herbergið á meðan beðið hafi verið eftir þurrki í botnplötu, en að öðru leyti hafi íbúðin verið íbúðarhæf.

Þann 31. mars 2019 hafi sóknaraðili sent tölvupóst og sagst vera búinn að finna íbúð sem hún gæti fengið 15. apríl 2019 og hvort það væri í lagi að þau myndu einungis greiða leigu til þess dags. Varnaraðili hafi svarað skilaboðunum og sagt að hún teldi sanngjarnt að þau myndu greiða leigu fyrir aprílmánuð svo að hún hefði tíma til að finna nýja leigjendur.

Sóknaraðili hafi sagt að hún teldi íbúðina óíbúðarhæfa og að hún hefði verið það í þrjár vikur og þeim ekki fundist sanngjarnt að greiða fulla leigu, en væru tilbúin til að greiða 200.000 kr. Varnaraðili hafi samþykkt þessa lækkun á leigu vegna þeirra óþæginda sem sóknaraðili hafi orðið fyrir, en upplýst að viðgerðum yrði lokið eftir tvær vikur samkvæmt iðnaðarmönnum.

Sóknaraðili hafi skilað lyklum 15. apríl 2019 og óskað eftir að fá trygginguna endurgreidda samdægurs og ítrekað beiðnina næsta dag. Varnaraðili hafi þá sagt að hún hefði mánuð til að endurgreiða trygginguna. Þann 13. maí 2019 hafi varnaraðili sent tölvupóst þar sem hún hafi ítrekað þriggja mánaða uppsagnarfrest í leigusamningi, en hún væri tilbúin að gefa eftir einn mánuð en héldi eftir tryggingu sem samsvaraði tveggja mánaða leigu.

Varnaraðili sé í fullum rétti með að halda tryggingarfénu eftir. Hún hafi gert kröfu í tryggingarféð á grundvelli 3. mgr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, með tölvupósti 14. maí 2019. Engin viðbrögð hafi borist frá sóknaraðila, hvorki höfnun né samþykki, fyrr en með kæru í máli þessu. Krafa varnaraðila hafi þannig borist innan fjögurra vikna frests sem tilgreindur sé í húsaleigulögum. Þá hafi sóknaraðili verið upplýst um að varnaraðili hygðist nýta fjögurra vikna frestinn.

Krafa varnaraðila sé byggð á þeim tekjumissi sem hún hafi orðið fyrir þegar sóknaraðili hafi ákveðið að flytja úr íbúðinni fyrir umsaminn tíma. Fólkið sem búi nú tímabundið í íbúðinni, eða til 1. ágúst 2019, hafi fengið íbúðina leigða á sérkjörum en varnaraðili greiði rafmagn og hita. Þetta hafi hún gert til þess að reyna að takmarka tjón sitt, enda ekki hlaupið að því að fá leigjendur í svo stuttan tíma.

Tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Í leigusamningi hafi sérstaklega verið tekið fram að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir á báða bóga. Það að sóknaraðili hafi flutt út fyrr hafi í raun ekkert með raka né rask vegna viðgerða að gera, heldur hafi þetta fyrst og fremst snúist um það að sóknaraðili hafi fundið leiguíbúð sem hafi staðið til boða frá 15. apríl 2019.

Sóknaraðili geri kröfu um afslátt af leigu afturvirkt að fjárhæð 80.000 kr. þrátt fyrir samkomulag aðila um sanngjarnan afslátt vegna þess rasks sem sóknaraðili hafi orðið fyrir vegna framkvæmda. Íbúðin hafi þó aldrei verið óíbúðarhæf og gólfið ekki verið brotið upp fyrr en 20. mars 2019. Fram að þeim tíma hafi þannig ekki verið um skert afnot að ræða, hvað þá veruleg.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi haft fjórar vikur frá afhendingu húsnæðis til að gera athugasemdir og þá tilkall í trygginguna. Sá frestur hafi runnið út 13. maí 2019 en gagnaðili hafi ekki gert kröfu fyrr en 14. maí 2019.

Eins og rafræn samskipti aðila sýni hafi varnaraðili ítrekað reynt að fá sóknaraðila til að flytja fyrr út þar sem hún væri búin að finna nýja leigjendur. Sóknaraðili hafi orðið við þeirri beiðni og afhent íbúðina fyrr en áætlað hafi verið. Í þessum samskiptum hafi varnaraðili nefnt að hún myndi endurgreiða tryggingarféð.

V. Niðurstaða              

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt leigusamningi aðila greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 560.000 kr. við upphaf leigutíma.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, má leigusali ekki ráðstafa tryggingarfénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þá segir jafnframt að þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Leigusamningur aðila gerði ráð fyrir því að leigutíma lyki 15. ágúst 2019 en samkvæmt rafrænum samskiptum aðila komust þeir að samkomulagi um að leigutíma lyki fyrr eða 15. apríl 2019. Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði íbúðinni athugasemdalaust þann dag og jafnframt að íbúðin var leigð út að nýju frá 1. maí 2019. Aðilar komust að samkomulagi um að leiga fyrir apríl 2019 yrði lækkuð í 200.000 kr. vegna ástands íbúðarinnar og innti sóknaraðili þá greiðslu af hendi. Þannig er ljóst að sóknaraðili greiddi leigu til 30. apríl 2019 en nýir leigjendur tóku við íbúðinni 1. maí 2019.

Sóknaraðili óskaði eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins með rafrænum skilaboðum 15. apríl 2019 og var beiðnin ítrekuð næsta dag. Varnaraðili svaraði síðari skilaboðunum samdægurs og tók fram að hún hefði mánuð til að endurgreiða trygginguna en hún ætti eftir að fara betur yfir íbúðina. Hinn 14. maí 2019 gerði hún svo kröfu í tryggingarféð með tölvupósti á þeirri forsendu að íbúðin hafi verið íbúðarhæf á leigutíma ólíkt því sem sóknaraðili hafi haldið fram. Þar af leiðandi héldi hún eftir fjárhæð sem samsvaraði tveggja mánaða leigu. Ætla má þannig að varnaraðili krefji sóknaraðila um þessa fjárhæð sem leigubætur.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Íbúðinni var skilað 15. apríl 2019 og gerði varnaraðili kröfu í tryggingarféð 14. maí 2019. Krafan var þannig ekki gerð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar. Með hliðsjón af því að varnaraðili gerði ekki í kröfu í tryggingarféð eða hafði uppi áskilnað um það innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, ber honum þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af fjárhæðinni frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili skilaði hinu leigða 15. apríl 2019 og reiknast dráttarvextir því frá 13. maí 2019.

Í 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga segir að leiði viðgerðar- og viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, skuli leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar komi sér saman um. Þá segir að verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geti þeir leitað álits úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, en heimilt sé aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála.

Sóknaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að lækka beri leigu fyrir mars 2019 um 80.000 kr. vegna ástands hins leigða og að varnaraðila beri að endurgreiða henni þá fjárhæð, en aðilar komust að samkomulagi um 80.000 kr. afslátt á leigu vegna apríl sökum þessa. Ekki var gerð úttekt á íbúðinni í samræmi við ákvæði XIV. kafla húsaleigulaga og er því ekki unnt að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 560.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 13. maí 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu,  nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Kröfu sóknaraðila um afslátt af leigu vegna mars 2019 er hafnað.

Reykjavík, 14. ágúst 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson