Nr. 52/2018 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 3. september 2018
í máli nr. 52/2018
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða henni skaðabætur vegna vangoldinnar leigu fyrir X og X 2018.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 8. júní 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 12. júní 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 26. júní 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 27. júní 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 27. júní 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 3. júlí 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 12. júlí 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 7. ágúst 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Sóknaraðili gerði leigusamning við eiganda íbúðar að C. Varnaraðili bjó um tíma með sóknaraðila í hinni leigðu íbúð. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða leigu fyrir X og X 2018.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að hún sé leigusali gagnvart varnaraðila samkvæmt munnlegum ótímabundnum leigusamningi. Sóknaraðili krefjist leigugreiðslna fyrir X og X 2018 frá varnaraðila þar sem leigusali hennar hafi leigt henni húsnæðið gegn því skilyrði að varnaraðili væri meðleigjandi. Leigusalinn hafi ekki heimilað sóknaraðila að framleigja hluta íbúðarinnar til nýs meðleigjanda. Leigusamningi sóknaraðila hafi verið sagt upp frá X 2018 og sóknaraðila borið að skila íbúðinni frá þeim tíma. Samkomulag hafi verið á milli sóknaraðila og leigusala hennar um lok leigusamningsins X 2018. Sóknaraðili hafi ekki séð fram á að geta fundið sér nýtt húsnæði fyrir þann tíma en samkomulag var um að ef það tækist myndi leigusamningi hennar ljúka fyrir umsamin leigulok. Sóknaraðili krefjist X kr. í skaðabætur frá varnaraðila fyrir X og X þar sem samningi hafi ekki lokið fyrr en X.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að með tölvupósti X 2018 hafi sóknaraðili rift munnlegum samningi sem þau eigi að hafa gert og þar með hafi öllum skuldbindingum af hans hálfu verið lokið.
Það séu nokkrar góðar og gildar ástæður fyrir því að hann hafi skyndilega flutt út. Þau hafi verið saman í um það bil X ár, verið í sambúð í um X ár, en slitið samvistum í X. Þau hafi átt í erfiðleikum í dágóðan tíma en það sem hafi fyllt mælinn hafi verið ýmis alvarleg atvik og ásakanir sóknaraðila á hendur varnaraðila sem hafi átt sér stað á tímabilinu X-X 2018. Vegna þessa hafi hann tekið saman eitthvað af dóti og yfirgefið íbúðina X 2018. Við hafi tekið tímar þar sem hann hafi verið heimilislaus en fundið nýja íbúð X 2018.
Sóknaraðili hafi sent varnaraðila tölvupóst X 2018 þar sem hún hafi gefið honum kost á að annað hvort greiða leigu eða vera fluttur út með allt dótið sitt X 2018. Varnaraðili hafi valið síðari kostinn og náð í dótið sitt X og ekki farið í húsnæðið síðan.
Vegna ofangreindra ástæðna sé ekki unnt að krefjast þess að varnaraðili myndi halda áfram að búa þarna og greiða leigu. Varnaraðili hafi aldrei ætlað að koma sóknaraðila í fjárhagsleg vandræði. Hann sé ekki skráður á húsaleigusamninginn sem geri það að verkum að sóknaraðili fái hærri húsaleigubætur vegna þess að hún sé skráð sem einstæð móðir.
Varnaraðili telji því að kröfur sóknaraðila séu tilhæfulausar. Aðeins sé um að ræða persónuleg vandamál á milli tveggja einstaklinga sem hafi verið að slíta samvistum en hafi engar gagnkvæmar skyldur eða kröfur á hvort annað.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila er ásökunum varnaraðila á hendur henni mótmælt og jafnframt vísað til þess að þær séu ekki efni þessa máls. Riftun leigusamningsins hafi tekið gildi X 2018 og því sé gagnaðila skylt að greiða leigu til þess dags og eftirstöðvar greiðslna sem sóknaraðili krefjist séu skaðabætur vegna riftunar.
Þar að auki hafi sóknaraðili fengið húsaleigubætur fyrir hennar hluta leigugreiðslna að fjárhæð X kr. og félagráðgjafa hennar hjá D sé vel kunnugt um að þau hafi deilt leigunni, enda aldrei verið skráð í sambúð.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að það hafi aldrei verið gerður undirritaður samningur á milli aðila sem snúi að íbúðinni og/eða afborgunum af henni. Varnaraðili hafi lagt fram skjal þar sem fram komi að sóknaraðili hafi beðið hann um að greiða leigu fyrir C 2018 eða að öðrum kosti flytja út.
VI. Niðurstaða
Samkvæmt fyrirliggjandi leigusamningi var sóknaraðili skráð sem leigjandi húsnæðis að C. Hún byggir á því að munnlegt samkomulag hafi verið á milli aðila þessa máls um að varnaraðili greiddi jafnframt leigu þrátt fyrir að hann væri ekki aðili að leigusamningnum og að honum beri að greiða leigu eða ígildi leigu eftir að hann flutti út til þess dags er leigusamingi sóknaraðila lauk. Kærunefnd fær ekki ráðið af gögnum málsins að um eiginlegan leigusamning í skilningi húsaleigulaga, nr. 36/1994, hafi verið að ræða á milli aðila heldur hafi þau verið í sambúð og skipt með sér kostnaði vegna leigugjalds sem sóknaraðili hafi verið ábyrg fyrir. Um samband þeirra gilda þannig ekki reglur húsaleigulaga, til dæmis um uppsögn og riftun, heldur fremur reglur hins almenna kröfu- og samningaréttar. Þegar af þeirri ástæðu að kveðið er á um í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga að aðilar leigusamnings geti leitað atbeina kærunefndar og aðilar þessa máls eru ekki í leiguréttarsambandi, telur kærunefnd að vísa beri málinu frá.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kæru sóknaraðila er vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 3. september 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson