Mál nr. 43/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 43/2005

Ákvarðanataka. Uppsetning móttökudisks fyrir gervihnattasendingar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. september 2005, mótteknu 15. september 2005, beindi A, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið X“, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. október 2005 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. nóvember 2005. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. desember 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, alls 59 eignarhlutar og er álitsbeiðendur eigendur þriggja þeirra. Ágreiningur er um heimild uppsetningar móttökudisks fyrir gervihnattasendingar.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

I. Að viðurkennt verði að uppsetning móttökudisks fyrir gervihnattasendingar að X hafi verið ólögmæt og eigenda hans beri að fjarlægja hann.

II. Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi til uppsetningar disksins en til vara samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Í álitsbeiðni kemur fram að í nóvember 2004 hafi álitsbeiðendur tekið eftir því að settur hafði verið upp móttökudiskur fyrir gervihnattasendingar á 2. hæð í fjöleignarhúsinu X. Höfðu álitsbeiðendur samband við formann húsfélagsins sem tjáði þeim að hann hefði, ásamt húsverði hússins, hefði veitt eigendum disksins heimild til uppsetningar hans. Með bréfi lögmanns álitsbeiðenda, dags. 20. desember 2004, til gagnaðila var þess krafist að umræddur móttökudiskur yrði fjarlægður, en samsvarandi bréf var sent sama dag til Byggingafulltrúans í C. Með bréfi Byggingafulltrúans í C, dags. 21. febrúar sl., var gerð sú krafa að umræddur diskur yrði fjarlægður innan 14 daga en þeim aðgerðum var seinna frestað þar sem gagnaðili tilkynnti embætti Byggingarfulltrúans í C að á fyrirhuguðum aðalfundi húsfélagsins yrði leitað samþykkis fyrir disknum auk þess sem sótt yrði um nauðsynleg leyfi fyrir honum. Á aðalfundi húsfélagsins þann 23. maí sl. var samþykkt að veita leyfi fyrir uppsetningu disksins en álitsbeiðendur telja að það samþykki uppfylli ekki skilyrði ákvæða fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Hafi álitsbeiðendur því skorað á gagnaðila, með bréfi dags. 15. júní sl., að taka diskinn niður en með svarbréfi, dags. 29. júní sl., hafi gagnaðili ekki talið sig heimilt að verða við þeim kröfum þar sem málið væri til umfjöllunar hjá embætti Byggingafulltrúans í C.   Álitsbeiðandi bendir á að allt ytra byrði hússins sé í sameign allra eigenda þess, þ.m.t. útlit þess, heildarmynd og ásýnd, sem uppsetning móttökudiska fyrir gervihnattasendingar hafi klárlega áhrif á. Þrátt fyrir að móttökudiskurinn sé ekki stór spilli hann heildarmynd hússins og hefði þurft samþykki allra eigenda hússins fyrir uppsetningu hans og í það minnsta samþykki 2/3 hluta eigenda. Þessari kröfu til stuðnings vísa álitsbeiðendur til álits kærunefndar fjöleignahúsamála nr. 2/2001. Í málinu liggi hvorki samþykki allra eigenda né 2/3 hluta en samkvæmt fundargerð húsfundar frá 23. maí sl. hafi einungis 14 af 59 eigendum verið samþykkir uppsetningu móttökudisksins. Benda álitsbeiðendur einnig á að í þeim tilvikum sem krafist er samþykkis aukins meirihluta eigenda verður a.m.k. helmingur eigenda að vera mættur á fund svo að ákvörðun teljist gild og svo hafi ekki verið í þessu tilviki. Auk þess benda álitsbeiðendur á að framangreind fundarsamþykkt frá 23. maí sl. sé ólögmæt og óskuldbindandi þar sem í fundarboði hafi ekki verið getið um ákvörðunartöku umrædds móttökudisks sbr. 62. gr. fjöleignarhúsalaga. Að lokum benda álitsbeiðendur á að ekki sé mótmælt af þeirra hálfu að móttökudisknum fyrir gervihnattasendingar verði komið fyrir ofan á húsinu eða á öðrum stað þar sem hann sést ekki en á þaki hússins sé nú þegar einn stór móttökudiskur.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fyrir liggi samþykkt aðalfundar 23. maí sl. þar sem allir mættir íbúðareigendur samþykktu uppsetningu disksins að undanskildum álitsbeiðendum sem greiddu atkvæði á móti. Einnig hafi diskurinn fengið formlegt samþykki Byggingarfulltrúans í C. Gagnaðili telur einnig að uppsetning móttökudisks á baklóð við kjallarainngang teljist ekki veigamikil framkvæmd að neinu leyti.

Að lokum bendir gagnaðili á uppsetning umrædds móttökudisks fyrir gervihnattasendingar hafi verið leyfð með fyrirvara um síðara samþykki stjórnar húsfélagsins. Hafi stjórn húsfélagsins seinna samþykkt uppsetninguna með einróma samþykki og var aðalfundur húsfélagsins þann 23. maí sl. fyrsti almenni húsfélagsfundurinn sem haldinn var þar á eftir.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.

Fram kemur í greinargerð gagnaðila að málið hafi verið tekið fyrir á húsfundi þann 23. maí sl. og hlotið tilskilinn meiri hluta atkvæða auk þess sem gagnaðili telur að heimilt hafi verið að fella ákvörðunartöku um leyfi fyrir uppsetningu hins umdeilda móttökudisk fyrir gervihnattasendingar undir liðin ,,önnur mál” á fundarboði fyrir aðalfund húsfélagsins þann 23. maí sl. Samkvæmt 3. mgr. 62. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 verða mál ekki tekin til atkvæðagreiðslu nema þeirra hafi verið getið í fundarboði. Séu allir félagsmenn mættir getur fundurinn samþykkt afbrigði frá þessari reglu, sbr. 4. mgr. 62. gr. Í fundarboði um aðalfund, dags. 15 maí sl., var þess ekki getið að tillaga myndi koma fram á fundinum um leyfi fyrir umræddum móttökudiski og í fundargerð kemur ekkert fram um samþykkt á afbrigði frá meginreglunni. Verður að telja slíka galla á fundarboði að ræða sem ógildi tillögu og samþykkt uppsetningar umrædds móttökudisks.

Gagnaðili bendir á í greinargerð sinni að Byggingarfulltrúi C hafi veitt formlegt samþykki sitt fyrir uppsetningu hins umdeilda móttökudisk fyrir gervihnattasendingar. Hins vegar er ekki að sjá í gögnum málsins að slíkt leyfi hafi verið veitt. Það er þó ekki á verksviði kærunefndarinnar að meta efnisleg samþykki byggingaryfirvalda enda beinist úrlausn kærunefndar eingöngu að innbyrðis réttarstöðu hússins.

Hinn umdeildi móttökudiskur fyrir gervihnattasendingar er staðsettur á ytra byrði 2. hæðar hússins X. Kærunefnd telur að uppsetning hans á þessum stað sé framkvæmd sem feli í sér breytingar á sameign í skilningi 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, þ.e. á útliti hússins, og þurfi því samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. einnig 3. tölulið B-liðar 41. gr. laganna. Með vísan til 2. mgr. 42. gr. laga nr. 26/1994 þá verður a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið virðist tillaga þess efnis að veita leyfi fyrir hinum umdeilda móttökudisk fyrir gervihnattasendingar ekki hafa fengið stuðning tilskilins meirihluta þannig að hún teljist samþykkt.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsetning móttökudisks fyrir gervihnattasendingar að X hafi verið ólögmæt og að gagnaðila beri að fjarlægja hann.

Það er álit kærunefndarinnar að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignahluta, þurfi fyrir uppsetningu disksins á umræddum stað.

Reykjavík, 23. desember 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason