Mál nr. 44/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 44/2005

Eignarhald. Lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. september 2005, mótteknu 20. september 2005, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 3. nóvember 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. desember 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, alls tveir matshlutar, og er álitsbeiðandi eigandi matshluta 01 en gagnaðili eigandi matshluta 02. Ágreiningur er um eignarhald á lóð hússins.

Að mati kærunefndar er krafa álitsbeiðanda:

Að baklóð hússins X skiptist með sama hætti og heildareignin þannig að 56,65% baklóðarinnar sé í eigu álitsbeiðanda.

Til vara er krafa álitsbeiðanda:

Að úrskurðað sé að baklóðin sé í óskiptri sameign eigenda matshluta 01 og 02.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið X skiptist í tvo matshluta, matshluta 01 sem byggður var árið 1922 og er í eigu álitsbeiðanda, og matshluta 02 sem byggður var árið 1903 og er í eigu gagnaðila. Flatarmál matshluta 01 er alls 103,9 fermetrar en matshluti 02 er alls 78 fermetrar. Samkvæmt eignaskiptasamningi, dags. 30. maí 2005, er hlutfallstala matshluta 01 í heildarlóðinni 56,65% en samsvarandi hlutfallstala matshluta 02 er 43,35%. Í sama eignaskiptasamningi kemur fram að lóðin sem tilheyrir matshluta 01 sé alls 55,9 fermetrar en að heildarlóðin sé 257 fermetrar að stærð. Álitsbeiðandi bendir á að ágreiningur sé um eignarhald á baklóð hússins og þá hvernig umræddri lóð beri að skipta. Síðasta ár, 2004, hafi gagnaðili grafið skurð í gegnum baklóðina án heimildar eða samráðs við álitsbeiðanda. Hafi umræddur skurður staðið opinn í tæpt ár og lokað fyrir aðgengi í sameign hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í lóðakafla eignaskiptasamnings fyrir umrætt hús, dags. 30. maí 2003, og með hliðsjón af þinglýstum fylgiskjölum eignarskiptasamningsins sem vísað er til í lóðarkafla, komi skýrt fram að einungis 55,9 fermetrar tilheyri matshluta 01. Þessu til staðfestu megi einnig benda á tölvupóst frá Skipulags- og byggingarsviði C, dags. 10. janúar sl., þar sem þessi stærð lóðarinnar komi fram sem einnig sé að finna í gögnum Fasteignamats ríkisins.

Að lokum bendir gagnaðili á að misræmis gæti í eintökum eignaskiptasamninga aðila málsins, en eignaskiptasamningur sá sem álitsbeiðandi lagði fram telur 14 blaðsíður en eignaskiptasamningur sá sem gagnaðili leggur fram telur 16 blaðsíður.

III. Forsendur

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Til sameignar í fjöleignarhúsum teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 5. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 telst til sameignar í fjöleignarhúsi öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Til séreignar telst samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Aðilar deila um hver hlutdeild hvers matshluta er í hinni sameiginlegu lóð. Í 2. mgr. 10. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 segir að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Er þar um að ræða alla sameign viðkomandi húss, þar á meðal lóð.

Samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir X, dags. 30. maí 2003, er hlutfallstala matshluta 01 í heildarlóð 56,65%, eða 55,9 fermetrar, en samsvarandi hlutfallstala matshluta 02 í heildarlóð er 43,35%. Lóðin er hins vegar sögð 257 fermetrar að stærð. Í eignaskiptasamningi er settur sá fyrirvari við skiptingu heildarlóðar að gögn Fasteignamats ríkisins sé rétt.

Samkvæmt 18. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 á sérhver eigandi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur og eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Sá eigandi sem telur hlutfallstölur rangar eða eignahlutföll í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn getur krafist leiðréttinga þar á, sbr. 2.-6. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Hefur eigandi þá leið að fá dómkvaddan matsmann og reyna að ná samkomulagi á grundvelli álits hans en náist það ekki getur eigandi höfðað mál á hendur öðrum eigendum til ógildingar á gildandi eignahlutum og viðurkenningar á hinum nýju. Að mati kærunefndar ber að fara eftir þinglýstum eignaskiptasamningi sem kveður á um skiptingu hlutfallstalna milli aðila þar til samningnum hefur verið breytt annað hvort með samkomulagi eða þeim aðferðum í 2.-6. mgr. 18. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994.

Upphaf ágreining aðila viðrist mega rekja til ósætis aðila um framkvæmdir á lóðinni. Í áliti þessu er þessum ágreiningi ekki gerð nánari skil enda tengist hann ekki kröfugerð í málinu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að 56,65% lóðarinnar við X tilheyri matshluta 01, þ.e. álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. desember 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason