Mál nr. 45/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 45/2005

Skipting kostnaðar. Ársreikningar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. október 2005, mótteknu 11. október 2005, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið B“, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 31. október 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. nóvember 2005 og athugasemdir gagnaðila, dags. 17. nóvember 2005 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. desember 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, alls níu eignarhlutar og er álitsbeiðandi eigandi eins þeirra. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar samkvæmt ársreikningi.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að framlagður ársreikningur fyrir árið 2004 með kostnaðarskiptingu aftur til ársins 1999 verði samþykktur.

II. Að ákvörðun húsfundar þann 20. september 2005, um að ársreikningi verði vísað til endurskoðenda þar sem gengið verði út frá skiptingu í samræmi við prósentur, verði talin ógild.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé á milli álitsbeiðanda og gagnaðila um hvort skipta beri kostnaði skv. ákvæðum 45. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 eða eftir prósentuhlutföllum einstakra eignarhluta. Á aðalfundi húsfélagsins þann 20. september sl. hafi verið lagður fram ársreikningur þar sem kostnaði var skipt í samræmi við 45. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og var efnahagsreikningur ársreikningsins byggður á sömu skiptingu allt aftur til „stofnun húsfélagsins“ (Sic) árið 1999. Bendir álitsbeiðandi á að ársreikningur þessi sé sá fyrsti fyrir húsfélagið frá stofnun þess þar sem staða eigenda við húsfélagið og kostnaði sé skipt niður á eigendur. Ársreikningur fyrir árið 2003 hafi sýnt hvorugt þetta en staða eigenda hafi verið birt miðað við útsenda greiðsluseðla, sbr. áritun endurskoðenda: „Ársreikningurinn er byggður á bókhaldsgögnum félagsins er þar aðallega um að ræða yfirlit og útskriftir frá húsfélagsþjónustu Landsbanka Íslands hf.“ Á framangreindum aðalfundi hafi ársreikningur verið borinn upp til afgreiðslu en hann felldur ásamt tillögu um að vísa ágreiningi um ársreikninginn til kærunefndar fjöleignarhúsamála. Því næst hafi verið borin upp eftirfarandi tillaga: „Fundinum verði frestað og ársreikningar félagsins 2004 vísað til endurskoðenda og þar gengið út frá prósentuskiptingu húsgjalda, sama og hefur verið undanfarin ár.“ Var tillaga þessi samþykkt gegn atkvæði álitsbeiðanda. Benti álitsbeiðandi á að 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 geti um frávik sem krefjist samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta enda ætti skipting kostnaðar samkvæmt 45. gr. laganna illa við og væri ósanngjörn. Telur álitsbeiðandi að ákveðins ruglings gæti varðandi mismun á álögðum húsgjöldum og skiptingu kostnaðar og auk þess hafi stjórnarfundur húsfélagsins ekki verið boðaður þrátt fyrir skriflega ósk álitsbeiðanda um slíkt þann 26. október sl.

Álitsbeiðandi bendir á til stuðnings kröfulið I að engin skrifleg samþykkt sé til um skiptingu kostnaðar með öðrum hætti en sem getið er um í 45. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Auk þess finnist ekki fundagerðir húsfélagsins og hafi ársreikningar ekki verið gerðir eða lagðir fram. Til stuðnings kröfulið II bendir álitsbeiðandi á að ekki hafi verið leitað formlegs samþykkis húsfundarins til þess að endurtaka kosningu um að ársreikningi verði vísað til endurskoðenda þar sem gengið verði út frá skiptingu kostnaðar í samræmi við prósentur. Loks telur álitsbeiðandi vafa leika á um að niðurstaða seinni atkvæðagreiðslunnar heimili frávik, þ.e. atkvæði sex félagsmanna af níu, alls 64,6% hússins, á móti atkvæðis eins félagsmanns, alls 30,65% hússins, en einn félagsmaður sat ekki fundinn. Telur álitsbeiðandi einnig að ekki hafi verið sýnt fram á að ákvæði 45. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 um skiptingu kostnaðar eigi illa við eða séu ósanngjarnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að kostnaðarskipting milli eigenda hafi ávallt miðast við eignarhlutföll í húsinu. Þar sem um sé að ræða hús sem sé að mestu leyti notað undir atvinnurekstur og hafi eigendur stuðst við skiptingu kostnaðar í samræmi við 2. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Bendir gagnaðili á að á húsfundi þann 15. júní sl. hafi verið samþykkt að faðir álitsbeiðanda, C, annaðist uppgjör og gerð ársreiknings fyrir húsfélagið fyrir árið 2004. Hafi skoðunarmaður húsfélagsins orðið þess áskynja að við gerð umrædds ársreiknings hafi höfundur hans viðhaft aðra skiptingu á rekstrarkostnaði en tíðkast hafði. Einnig hafi fylgt útreikningur á kostnaðarskiptingu í andstöðu við núverandi fyrirkomulag, allt aftur til ársins 1999, sem höfundur ætlaði að fá samþykktan með ársreikningnum. Hafi ársreikningur því verið undirritaður með fyrirvara vegna framangreindra atriða enda ljóst að með ársreikningnum væri um að ræða breytingu á kostnaðarskiptingu án samráðs við eigendur hússins. Hafi ársreikningurinn ekki hlotið samþykki á aðalfundi húsfélagsins þann 20. september sl. en samþykkt að vísa honum til endurskoðanda með beiðni um uppgjör í samræmi við kostnaðarskiptingu líkt og stuðst hafi verið við undanfarin ár.

Gagnaðili bendir á að aðalfundur húsfélagsins þann 20. september sl. hafi verið löglegur og ber fundargerð með sér að fundarsköpum hafi verið þannig háttað að þau eru að engu leyti ógildanleg og teljast því allar ákvarðanir sem samþykktar voru að meirihluta fundarmanna löglegar.

Að lokum bendir gagnaðili á að á framgreindum aðalfundi hafi ekki verið kosið um breytingar á þegar viðhafðri kostnaðarskiptingu og hafi engin tillaga verið borin upp um slíkt.

Í athugasemdum sínum bendir álitsbeiðandi á að frá 1998 hafi verið sendir út greiðsluseðlar með sömu húsgjöldum frá þeim tíma. Fyrsta skráða fundargerð fyrir húsfélagið er dagsett 17. febrúar 2004 og hafi við kostnaðarskiptingu ekki verið farið eftir 3. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Bendir álitsbeiðandi á að fyrirfram álögð húsgjöld og endanleg kostnaðarskipting séu ekki það sama þótt ekki sé gerður greinarmunur þar á milli í greinargerð gagnaðila.

Álitsbeiðandi mótmælir þeirri fullyrðingu gagnaðila að ársreikningar hafi verið færðir í samræmi við eignahlutföll hússins þar sem enginn ársreikningur með kostnaðarskiptingu hafi verið færður fyrr en með ársreikningi fyrir árið 2004. Tekur álitsbeiðandi fram að einungis hafi tveir ársreikningar verið gerðir fyrir húsfélagið, þ.e. fyrir árið 2003 og 2004. Ársreikningurinn fyrir árið 2003 hafði hins vegar ekki að geyma kostnaðarskiptingu heldur einungis yfirlit yfir húsgjöld og stöðu eigenda miðað við þau.

Bendir álitsbeiðandi á að á fundi húsfélagsins þann 17. febrúar 2004 hafi verið samþykkt tillaga um óbreytt húsgjöld fyrir árið 2004 og á sama fundi hafi einnig verið samþykkt tillaga um fela hússtjórn að kanna kostnaðarskiptingu í prósentukostnað og heildarkostnað fyrir næsta aðalfund. Á stjórnarfundi húsfélagsins þann 13. maí 2004 hafi stjórnin óskað eftir því að C reiknaði stöðu húseigenda við hússjóð. Telur álitsbeiðandi að til að reikna stöðu húseigenda við húsfélagið hafi þurft að skipta kostnaði á milli eigenda frá upphafi og var slík skipting gerð fyrir árin 1999-2003 í samræmi við ákvæði 45. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Var þessi kostnaðarskipting kynnt fyrir skoðunarmanni og fyrrverandi gjaldkera og einnig fyrir stjórn húsfélagsins á stjórnarfundi þann 11. maí sl. Á húsfundi þann 15. júní sl. var ákveðið að C annaðist uppgjör og ársreikning fyrir árið 2004.       

Hafi kostnaðarskipting skv. ákvæðum 45. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 legið fyrir áður en ársreikningurinn fyrir árið 2004 var gerður og hann lagður fram undirritaður af stjórn húsfélagsins á aðalfundi þann 20. september sl.

Í athugasemdum sínum tekur gagnaðili fram að með því að fela C að reikna út stöðu húseigenda við hússjóð hafi húsfélagið gengið út frá því að hann myndi við þann útreikning styðjast við gildandi hlutfallsskiptingu enda var honum ekki veitt heimild til að breyta fyrirliggjandi skiptiprósentu milli eigenda enda ekki á valdi hússtjórnar að ákveða slíkt. Einnig bendir gagnaðili á að C hafi ekki verið veitt heimild til að breyta skiptiprósentu þegar honum var falið að annast uppgjör og ársreikning fyrir árið 2004 og hafi því verið um einhliða gerning af hans hálfu að ræða. Ítrekar gagnaðili að skiptiprósenta hafi gilt á milli eigenda frá upphafi en ekki sé nema um ár síðan álitsbeiðandi eignaðist hlut í húsinu.

III. Forsendur

I.

Samkvæmt fjöleignahúsalögum nr. 26/1994 er meginreglan sú að sameiginlegur kostnaður skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra, sbr. A-lið 45. gr. Frá þessari meginreglu eru nokkrar undantekningar sem tilgreindar eru í B- og C-liðum 45. gr. Samkvæmt C-lið skal hvaða kostnaði sem er skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Ákvæði C-liðar 45. gr. gildir samkvæmt orðalagi sínu því aðeins að unnt sé að mæla óyggjandi not hvers og eins eigenda og á fyrst og fremst við um rekstrarkostnað. Þessi undantekningarregla hefur því þröngt gildissvið og kemur aðeins til álita í algerum undantekningartilfellum.

Í 46. gr. er veitt heimild til ákveðinna frávika frá reglum 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Frávik eru möguleg á tvenns konar grundvelli. Í fyrsta lagi ef um er að ræða nýtingu séreignar sem leiðir til sameiginlegra útgjalda, sbr. 1. mgr. 46. gr. og í öðru lagi ef um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, sbr. 2. mgr. 46. gr. Nánari skilyrði fyrir beitingu þessara undantekninga er síðan að finna í 3. mgr. greinarinnar. Í máli þessu hefur ekki verið sýnt fram á það í málinu að kostnaðarskipting á grundvelli 45. gr. sé ósanngjörn og óeðlileg hvað varðar kostnað vegna hússins X. Að auki verður að gæta þess að 3. mgr. 46. gr. fjöleignahúsalaga er frávik og því verður að gæta strangra formskilyrða við beitingu reglunnar. Af gögnum málsins er ekki að sjá að gagnaðili hafi þinglýsta yfirlýsingu eða á annan hátt fært sönnur á að fráviksreglu 46. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994 beri að beita við kostnaðarskiptingu hússins X. Telur kærunefnd að tilvísun til kostnaðarskiptingar í samræmi við prósentutölu í fundargerð aðalfundar húsfélagsins þann 20. september sl. feli ekki í sér fullnægjandi heimild til að víkja frá skýrri kostnaðarskiptingu A-liðs 45. gr. fjöleignahúsalaga nr. 26/1994.

Það er ekki á verksviði kærunefndar fjöleignahúsamála að samþykkja ársreikninga einstakra húsfélaga eins og er krafa álitsbeiðanda og beinir kærunefndin því þeim tilmælum til málsaðila að leggja fram ársreikning sem byggir á kostnaðarskiptingu A-liðs 45. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 261994, fyrir árið 2004, fyrir húsfund.

II.

Samkvæmt 72. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 skal stjórn húsfélags sjá um að bókhald félagsins sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt, auk þess sem glöggir efnahags- og rekstrarreikningar skulu færðir á tíðkanlegan hátt. Samkvæmt 2. tl. 61. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 skal á aðalfundi húsfélags leggja fram ársreikninga til samþykktar og umræðu um þá. Ársreikningur skal samkvæmt 22. gr. bókhaldslaga nr. 145/1994 a.m.k innihalda efnahags- og rekstrarreikning og skal hann undirritaður af þeim sem ábyrgð ber á bókhaldinu. Samkvæmt 23. gr. bókhaldslaga nr. 145/1994 skal í efnahagsreikningi tilgreina á kerfisbundinn hátt eignir, skuldir og eigið fé og skal hann gefa skýra mynd af eignum, skuldum og eigin fé í árslok. Í rekstrarreikningi skal á kerfisbundinn hátt sýna heildartekjur og heildargjöld þannig sundurliðað að reikningurinn gefi skýra mynd af rekstrarafkomunni.

Samkvæmt 2. tl. 61. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 skal á aðalfundi húsfélags leggja fram ársreikninga til samþykktar og umræðu um þá. Ljóst er af gögnum málsins að ágreiningur er milli álitsbeiðanda og gagnaðila um kostnaðarskiptingu samkvæmt ársreikningi fyrir húsfélagið. Var gripið til þess ráðs að bera upp tillögu um frestum á aðalfundi húsfélagsins og að ársreikningum húsfélagsins fyrir árið 2004 yrði vísað til endurskoðanda. Kærunefnd bendir á að í fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994 er ekki að finna sérstök ákvæði um frestun húsfunda og því gilda um slíkt almennar reglur félaga og fundarskapa. Samkvæmt þeim hefur hússtjórn heimild til þess að fresta fundi liggi til þess lögmætar ástæður.

Samkvæmt fundargerð aðalfundar var framangreind tillaga samþykkt af meirihluta viðstaddra félagsmanna. Að mati kærunefndar var borin upp ósk á aðalfundi um að atkvæðagreiðslu um fyrri tillögu yrði aftur borin undir atkvæði og að sú tillaga hafi verið samþykkt. Hafi við endurtekningu fyrri tilaga verið samþykkt með sex atkvæðum gegn einu. Telur kærunefnd að fyrirkomulag þetta valdi ekki ógildi. Hins vegar er á færi álitsbeiðanda að láta bóka mótmæli sín á húsfundi, sem og hann gerði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um samþykki eða synjun ársreikninga „húsfélags X“ fyrir árið 2004 beri að taka á húsfundi húsfélagsins.

Það er álit kærunefndar að hin samþykkta tillaga um frestun á aðalfundi og vísun ársreikninga fyrir árið 2004 til endurskoðanda teljist gild.

Reykjavík, 23. desember 2005

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason