Mál nr.. 109/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. mars 2023

í máli nr. 109/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna kostnaðar að fjárhæð 198.950 kr. vegna þrifa, skemmda á veggjum og svefnsófa.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 21. október 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 8. nóvember 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 9. nóvember 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 30. desember 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 3. janúar 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 11. janúar 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. janúar 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 28. febrúar 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá varnaraðila og bárust þær með tölvupósti varnaraðila sama dag. Fyrirspurn nefndarinnar og svör varnaraðila voru kynnt sóknaraðila í vefgátt nefndarinnar 1. mars 2023.

Með tölvupósti 13. mars 2023 óskaði nefndin eftir frekari skýringum frá sóknaraðila og bárust þær með tölvupósti þann 16. sama mánaðar. Voru gögnin send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 16. mars 2032. Athugasemdir bárust frá varnaraðila með tölvupósti 21. mars 2023 og voru þær kynntar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 23. mars 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 3. mars 2022 til 3. mars 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða bætur vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa sagt leigusamningnum upp með eins dags fyrirvara. Aðilar hafi í framhaldi komist að samkomulagi um að varnaraðili skyldi einungis greiða sem næmi einum mánuði í uppsagnarfrest.

Varnaraðili hafi verið beðin um að taka allt af veggjum og fjarlægja búslóð sína úr íbúðinni en við skil hennar hafi ekki verið búið að taka myndir af veggjum. Sóknaraðili hafi ítrekað að varnaraðili þyrfti að fjarlægja allt dótið sitt en hún hafi ekki viljað taka myndirnar niður þar sem það myndi eyðileggja veggina. Henni hafi aftur verið bent á að hún þyrfti að taka þær niður því að það þyrfti að mála. Eftir hafi staðið götóttir veggir eftir myndir sem hafi verið límdar á veggina og sóknaraðili þurft að láta sparsla, pússa og mála.

Þá hafi þrifum verið ábótavant. Ryk og drulla hafi verið í skúffum og í geymslurými undir svefnsófa í stofu. Sturta hafi verið illa þrifin og skúffur í baðherbergi sem og salerni. Rúllugardína sé ónýt. Botn í svefnsófa sé brotinn og lega sem dragi sófann út sé skökk svo það sé ekki hægt að nota hann sem svefnsófa. Hann sé því ónothæfur sem svefnsófi og sóknaraðili fari fram á að fá bætur sem nemi kostnaði við kaup á nýjum sófa.

Sóknaraðili hafi þegar hringt í D til að láta vita og hafi hann upplýst um stöðu íbúðarinnar. Húsnæðisfulltrúi D hafi í framhaldinu skoðað íbúðina. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður aðila hafa skoðað íbúðina sameiginlega 18. september 2022. Sóknaraðili hafi þá sagt að húsnæðið væri í viðunandi ástandi og engar athugasemdir hafi verið gerðar. Nú hafi hann aftur á móti gert kröfu þar sem þrifum hafi verið ábótavant. Þá liggi sönnunarbyrði á meintu tjóni hjá sóknaraðila og hafi sú sönnun ekki tekist með fyrirliggjandi gögnum. Komist nefndin að þeirri niðurstöðu að svo sé þá sé því hafnað að umrædd upphæð verði lögð til grundvallar, enda séu engin gögn/reikningar sem styðji hana. Þá hafi varnaraðila ekki verið gefinn kostur á að bæta úr meintu tjóni með því að þrífa aftur til dæmis.

Þrátt fyrir að engar athugasemdir hafi verið gerðar í sameiginlegri úttekt aðila hafi sóknaraðili nú gert kröfu að fjárhæð 87.500 kr. vegna vinnu og 9.500 kr. fyrir efni. Fallist nefndin á þessa kröfu sé útreikningi sóknaraðila hafnað, enda séu engin gögn eða reikningar henni til stuðnings. Varnaraðila hafi ekki verið gefinn kostur á að laga vegginn sjálf. Sama eigi við um meintar skemmdir á sófa en verði fallist á kröfu sóknaraðila sé eðlilegra að greiða viðgerðarkostnað. Svefnsófinn hafi ekki verið nýr en fyrri leigjendur hafi notað hann. Hann lokist treglega og þannig hafi það verið frá upphafi leigutíma en varnaraðili hafi ekki upplýst sérstaklega um þetta þar sem hún hafi talið að sóknaraðili vissi af þessu. Sama eigi við um gardínurnar.

Síðar hafi varnaraðili komist að því að matsmaður frá félagsþjónustunni hafi komið til að meta íbúðina. Það að varnaraðili hafi ekki verið boðuð á staðinn líka og gefið tækifæri til að standa fyrir máli sínu sé óskiljanlegt.

Engin sameiginleg úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að aðilar hafi hist í íbúðinni 18. september 2022 þegar varnaraðili hafi komið til að skila lyklum og klára frágang. Fljótt á litið hafi svo virst sem ágætlega hafi verið gengið um og íbúðina, að minnsta kosti eitthvað þrifin, en varnaraðili hafi þó átt eftir að klára að tæma hana og ganga frá þegar hún hafi upphaflega afhent sóknaraðila lyklana og óskað eftir því að hann kláraði fráganginn. Meðal þess sem fram hafi farið í samræðum þeirra hafi verið að taka myndir af vegg en varnaraðili ekki viljað gera það því að veggurinn myndi skemmast. Sóknaraðili hafi þó farið fram á að myndirnar yrðu teknar niður og veggurinn yrði þá bara lagfærður. Þegar sóknaraðili hafi komið í íbúðina síðar um daginn höfðu allar myndirnar ekki verið teknar niður og þær sem höfðu verið teknar niður höfðu skilið eftir sig skemmdir á vegg. Íbúðin hafi ekki reynst vera vel þrifin og svefnsófinn verið skemmdur. Sóknaraðili hafi þá haft samband við varnaraðila. Í fyrsta lagi hafi verið nefnt að það hefði mátt þrífa betur og hafi varnaraðili þá beðist afsökunar. Þá hafi hún upplýst að hún hygðist skilja stóru myndina eftir, þrátt fyrir að hún hafi ítrekað verið beðin um að taka allt dótið sitt. Nefnt hafi verið að sófinn væri skemmdur og varnaraðili útskýrt að dót í eigu dóttur sinnar hefði skemmt hann. Undir engum kringumstæðum hafi sóknaraðili sagt að hann væri sáttur við fráganginn.

D hafi verið ábyrg fyrir tryggingunni og því hafi sóknaraðili haft samband við hana daginn eftir. Þaðan hafi komið skoðunarmaður sem hafi tjáð að best væri að fara í trygginguna. Sóknaraðili hafi gert það en þó í framhaldinu átt í samskiptum við varnaraðila sem hafi ekki enn sótt dótið sitt. Varnaraðili hafi ekki boðist til að lagfæra neitt eða greiða fyrir sjálf. Samskiptin hafi orðið erfið og því hafi sóknaraðili snúið sér til D sem hafi borið ábyrgð á leigumálum sóknaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi ekki fjarlægt búslóð sína alla í einu þar sem hún hafi greitt leigu fyrir september en aðilar hafi komist að samkomulagi um að lyklum yrði skilað 18. þess mánaðar. Sóknaraðili hafi beðið hana um að fjarlægja öll málverk þegar hann hafi komið í íbúðina. Hann hafi fylgst með því hvernig málningin hafi flagnað af eftir að þau hafi verið tekin niður. Varnaraðili hafi spurt hvort einhver vandamál væru með það og hafi sóknaraðili svarað því neitandi og sagt að varnaraðili þyrfti ekki að hafa áhyggjur af því þar sem hann hafi ætlað að mála íbúðina. Vitni hafi verið á staðnum við skilin. Sóknaraðili hafi aldrei nefnt við varnaraðila að hann hygðist biðja einhvern um að vinna þessa vinnu, laga skemmdir og leggja síðan inn kvörtun til félagsþjónustunnar til að fá trygginguna greidda. Varnaraðili hafi aldrei verið beðin um að laga neitt. Við skilin hafi ekkert verið minnst á ófullnægjandi þrif eða að frágangi væri ábótavant.   

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 320.000 kr. Um var að ræða ábyrgðaryfirlýsingu D. Sóknaraðili gerir kröfu í trygginguna vegna þrifa að fjárhæð 15.000 kr., vinnu við veggi að fjárhæð 87.500 kr., vinnu við málningu og sparsl að fjárhæð 8.500 kr. og vegna brotins sófa að fjárhæð 87.950 kr.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Óumdeilt er að íbúðinni var skilað 18. september 2022. Með bréfi, dags. 25. september 2022, gerði sóknaraðili kröfu í tryggingu varnaraðila en kröfunni var beint til D. Krafan barst varnaraðila með rafrænum skilaboðum sóknaraðila 27. september 2022 og barst kærunefnd kæra sóknaraðila 21. október 2022 og þar með innan lögbundins frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fari fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila.

Varnaraðili kveður aðila hafa gert sameiginlega úttekt við lok leigutíma þar sem sóknaraðili hafi engar athugasemdir gert, hvorki við ástand hins leigða né vegna þrifa. Eftir úttekt aðila hafði sóknaraðili samband við D, sem var ábyrgðaraðili tryggingar varnaraðila, og skoðaði húnæðisfulltrúi D íbúðina en sú skoðun fór fram, án þess að varnaraðili hafi verið boðuð eða upplýst um hana fyrirfram. Var hún þannig ekki í samræmi við ákvæði 1. mgr. 69. gr. og hefur því ekki þýðingu við úrlausn málsins.

Sóknaraðili hefur hvorki mótmælt staðhæfingu varnaraðila um að hvorki hafi verið gerðar athugasemdir við þrif við sameiginlega úttekt aðila né að varnaraðili hafi ekki verið beðin um að bæta úr þrifum eftir skil íbúðarinnar. Gögn  málsins bera þó með sér að sóknaraðili hafi með skilaboðum eftir úttektina sagt varnaraðila að hún hefði mátt þrífa betur. Þó liggja engin gögn fyrir sem sýna fjárútlát sóknaraðila vegna þrifa. Með hliðsjón af framangreindu er ekki fallist á kröfu sóknaraðila hér um.

Óumdeilt er að þar sem varnaraðili límdi myndir á veggi íbúðarinnar rifnaði málningin af þegar límið var fjarlægt. Varnaraðili kveðst hafa spurt sóknaraðila við úttekt aðila hvort það væru einhver vandamál tengd þessu og sóknaraðili svarað því neitandi og sagt að hún hygðist hvort eð er ætla að mála íbúðina. Sóknaraðili kveður varnaraðila aftur á móti ekki hafa verið búinn að fjarlægja allar myndir af veggjum við úttektina og því beðið hana um að taka þær niður, enda þyrfti að mála íbúðina. Seinnipart sama dags hafi varnaraðili enn ekki verið búin að sinna því að öllu leyti og þá ljóst að límið hefði valdið skemmdum. Kærunefnd telur gögn málsins bera með sér að við úttekt aðila hafi sóknaraðili ekki gefið til kynna að ætlast væri til þess að varnaraðili lagfærði veggina eða greiddi kostnað vegna þess en ljóst sé þó að frágangi var ekki fyllilega lokið af hálfu varnaraðila við úttekina. Þá er ljóst að krafa í tryggingu varnaraðila var gerð innan frests og einnig telur nefndin að ástand veggja hafi verið verra en leiðir af eðlilegri og venjulegri notkun. Þar af leiðandi má ætla að málningarvinna sóknaraðila hafi orðið umfangsmeiri en ella. Telur nefndin því að varnaraðila beri að greiða hlutdeild í þeirri vinnu sem talin er hæfilega ákveðin 25.000 kr.

Ljóst er af rafrænum samskiptum aðila að sóknaraðili gerði athugasemdir vegna svefnsófans eftir úttekt og viðurkenndi varnaraðili að brot hafi komið í botn sófans eftir leikfang. Aftur á móti viðurkennir hún ekki að slíkar skemmdir hafi orðið á leigutíma að hann hafi orðið ónothæfur heldur hafi verið erfitt að loka honum þegar við upphaf leigutíma. Ekki liggur fyrir úttekt frá upphafi leigutíma sem sýnir eða staðfestir ástand sófans. Þannig er ekki unnt að leggja til grundvallar að vandamál tengd lokun sófans séu á ábyrgð varnaraðila. Allt að einu telur kærunefndin að þar sem skemmdir eru að hluta til viðurkenndar og fyrir liggur mynd sem sýnir brot í botni sófans sé rétt að ákveða bætur að álitum, sem eru hæfilega ákveðnar 15.000 kr. í þessu tilviki.

Af framangreindu leiðir að sóknaraðila er heimilt að fá greiddar samtals 40.000 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 40.000 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Reykjavík, 27. mars 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson