Mál nr. 24/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 24/2006

Skipting kostnaðar: Geymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. júní 2006, beindi B hrl., f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 7, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 31. júlí 2006, athugasemdir lögmanns álitsbeiðanda, dags. 25. ágúst 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. september 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. nóvember 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 7, alls fimm eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta, þ.e. íbúðar 0202. Ágreiningur er um kostnað við að ganga frá loftræstingu og að mála geymslu álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að kostnaður við loftræstingu og málningu á geymslu álitsbeiðanda í tengslum við framkvæmdir á sameign sé hlutfallsskiptur kostnaður eigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína árið 1997. Þá hafi ný eignaskiptayfirlýsing ekki verið útbúin en hluta sameiginlegrar hjólageymslu skyldi skipt og meðal annars útbúin geymsla er skyldi tilheyra álitsbeiðanda. Dyr hjólageymslu hafi lent inni í séreignargeymslu álitsbeiðanda og hafi spónaplata verið sett í dyragatið og fyllt að með jarðvegi, en dyrnar hafi verið niðurgrafnar að hálfu. Þegar ný eignaskiptayfirlýsing var gerð samþykkti álitsbeiðandi hana ekki, meðal annars vegna athugasemda um frágang dyragatsins. Í þessu sambandi hafi teikning verið unnin árið 2002 og sótt um samþykki fyrir áður gerðri breytingu. Við könnun álitsbeiðanda kom í ljós að ekki hafði verið sótt um samþykki fyrir framkvæmdinni, né hafi verkið verið tekið út eða byggingarstjóri verið settur á það svo sem skylt hafi verið. Húsfélagið hafi aflað tilboða í að steypa upp í dyragatið en lekið hafði um dyragatið inn í geymslu álitsbeiðanda. Þá var svo mikill raki í geymslunni að álitsbeiðandi neyddist til að færa allar eigur sínar úr henni. Aðrir eigendur hússins telji að frágangur í geymslu álitsbeiðanda teljist séreignarkostnaður en álitsbeiðandi sé ósammála.

Álitsbeiðandi telur að þær framkvæmdir sem nú hafi verið samþykktar gangi of skammt þar sem ekki sé miðað við að gengið verði frá loftræstingu og geymslan máluð. Seinna tilboð framkvæmdaaðila miðist við slíkan frágang en því tilboði hafi aðrir eigendur hafnað. Álitsbeiðandi telur að kostnaður við loftræstingu sé sameiginlegur þar sem byggingarreglugerð kveði á um slíkt.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að rétt sé að geymslu álitsbeiðanda sem merkt er 00.07 á teikningu hafi formlega verið breytt árið 2004 úr sameign í séreign hennar. Staðreynd sé og að þessi geymsla álitsbeiðanda hafi frá upphafi, þ.e. frá árinu 1982, tilheyrt íbúð þeirri sem nú sé hennar. Með gerð eignaskiptayfirlýsingar árið 2004 hafi aðeins verið skjalfest það sem frá upphafi hafi verið staðreynd en álitsbeiðandi hafi ekki fengið neitt aukapláss með henni. Þessi geymsla álitsbeiðanda hafi aldrei verið notuð af öðrum eigendum í húsinu enda alltaf lokuð og læst með lykli. Af gögnum meðfylgjandi álitsbeiðni megi sjá og sanna að geymslan hafi alltaf verið séreign íbúðar nr. 0202. Bendir gagnaðili á að engin geymsla í kjallara hússins hafi nokkra loftræstingu. Sameiginleg hitageymsla hafi heldur ekki loftræstingu. Undir stiga sem upprunalega átti að vera geymsla álitsbeiðanda sem reyndar tilheyrði aldrei íbúðinni sé engin loftræsting. Því sé geymsla álitsbeiðanda eins og allar aðrar geymslur hússins án loftræstingar. Þótt álitsbeiðandi hafi átt þessa geymslu frá árinu 1997 komi hún fyrst núna með þessa kröfu um loftræstingu. Þá sé húsið byggt árið 1982 eftir byggingarreglum og stöðlum þess tíma. Eins og standi í afsali álitsbeiðanda: „Eignin er seld í því ástandi sem hún var í þegar kaupandi tók við henni, en hann sætti sig þá við ástand hennar.“ Krafa álitsbeiðanda um loftræstingu sé byggð á núverandi byggingarreglugerð en ekki á reglugerð sem í gildi var við byggingu hússins. Hér verði að taka tillit til þess að ekkert nýtt sé verið að byggja heldur sé verið að gera við skemmdir. Í málsskjali nr. 1.17 sé verklýsing og í þeirri verklýsingu krefst álitsbeiðandi málaravinnu undir lið A-3 og A-5. Meðfylgjandi ljósmynd (málsskjal 1.19) sýni greinilega að aðeins lítill hluti geymslunnar sé skemmdur. Í tilboði framkvæmdaaðila sé ekki aðeins áformað að mála það sem skemmst hafi heldur allt herbergið í hólf og gólf. Þar sé greinilega stærsti hluti sem ekki hafi skemmst. Álitsbeiðandi hafi heldur aldrei sagt að loft geymslunnar hafi skemmst og hafi það aldrei verið rætt. Eftir áætlun gagnaðila gæti skemmd á vegg verið um 1–2% af heildarveggjum og skemmd á gólfi um 3–4% af gólffleti. Undanskilur gagnaðili auðvitað vegginn sem væntanlega verði gert við. Álitsbeiðandi geti ekki krafist þess að allt verði málað, þ.e. allir veggir, gólf og loft. Í ofanálag sé þess krafist að notuð verði afar sérstök málning fyrir geymsluna samkvæmt verklýsingu. Það sé virkilega ekki nauðsynlegt fyrir hana að krefjast betri málningar í geymslu hennar heldur en krafist sé í íbúðarrými almennt. Gagnaðili tekur fram að hann sé samþykkur því að veggurinn sem yrði steyptur verði málaður að innan og aðeins skemmdir þar í kring einnig málaðar, en þá aðeins með venjulegri innanhússmálningu. Það tilboð í viðgerð á geymsluvegg álitsbeiðanda sem fyrir liggi hafi verið samþykkt á húsfundi hinn 21. apríl 2006 af öllum viðstöddum eigendum hússins. Þess vegna sé aðeins nauðsynlegt að leita eftir öðru tilboði hvað varði lagfæringu innan geymslunnar, þ.e. eins og að ofan greini, einungis málningarvinnu á viðgerða veggnum og þar sem skemmdin nær út á veggi og gólf.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að umrædd sérgeymsla kæranda hafi ekki tilheyrt íbúð hennar frá upphafi heldur hafi þar verið sameiginleg hjólageymsla eins og teikningar sýni. Eignaskiptayfirlýsingu frá 2004 hafi álitsbeiðandi ekki samþykkt meðal annars vegna vöntunar frágangs, en svo sem fram kom hjá byggingarfulltrúa hafði lokun útihurðar á sameign verið unnin í óleyfi og án þess að fullnægt hafi verið ákvæðum byggingarreglugerðar. Álitsbeiðandi hafi aðeins krafist þess að frágangur sameignar (dyralokun) og kostnaður við að koma geymslunni í nothæft ástand greiddist af eigendum í hlutfalli við eign þeirra í húsinu, allt í samræmi við ákvæði byggingarlaga. Miða verði við þær kröfur sem gerðar séu í dag þegar framkvæmdin verði unnin. Um sé að ræða sameignarkostnað. Sú eignaskiptayfirlýsing sem knúin hafi verið í gegn þvert á vilja álitsbeiðanda sé ekki í samræmi við notkun húshluta og reyndarteikning röng að því leyti. Hvað varði loftræstingu vísast til ákvæða byggingarlaga og reglugerðar, en verið sé að breyta sameignarrými í séreignarrými sem fyrst hafi verið óskað eftir árið 2002. Verði ekki miðað við aðrar kröfur en giltu á þeim tíma enda um byggingarleyfisskylda framkvæmd að ræða sem leyfi fékkst fyrir árið 2002. Aðrar geymslur í húsinu séu samkvæmt kröfum er gilt hafi við byggingu þess árið 1982. Hvað málningarkostnað varði þá sé um eðlilegan kostnað að ræða vegna umræddrar framkvæmdar en álitsbeiðandi eigi ekki að þurfa að sæta því að málningaskil sjáist. Varðandi málningu á lofti þá hafi leki og raki í geymslunni gert það að verkum að nauðsynlegt sé að skafa ónýta og raka málningu af og endurmála. Málning á geymslugólf sé samkvæmt gildandi kröfum og í samræmi við þá málningu sem nú sé á gólfinu og sambærileg þeirri sem nefnd er í tilboðinu.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að það sé alrangt sem álitsbeiðandi gefi í skyn, að umrædd geymsla hafi ekki fyrr en árið 2005 með eignaskiptayfirlýsingu orðið að sinni séreign. Geymsla þessi hafi fylgt íbúð álitsbeiðanda í yfir 20 ár. Allir eða báðir eigendur á undan henni hafi verið með þessa geymslu í sama formi og álitsbeiðandi hafi hana núna og hafi alltaf haft. Báðir eigendur á undan álitsbeiðanda og hún sjálf hafi sætt sig við ástand umræddrar geymslu í yfir 20 ár. Álitsbeiðandi hafi vitað þegar hún keypti íbúðina árið 1997 að henni fylgdi geymsla sem ekki sé löglega skráð í opinberar bækur, samt hafi hún sætt sig við það og skrifað undir afsal. Í afsalinu standi að sérstök geymsla fylgi íbúðinni en afsalið mun hafa verið gert árið 1997. Með þessari uppákomu nú, að fullyrða að álitsbeiðandi hafi eignast geymsluna árið 2004 með gerð eignaskiptayfirlýsingar, sé álitsbeiðandi að taka sér meiri rétt en henni beri. Álitsbeiðandi geri meiri og hærri kröfur, þ.e. þær sem nú eru í gildi, en eigi að fara eins og henni beri samkvæmt rétti á þeim tíma þegar geymslan var gerð og tilheyrði þessari íbúð sem nú sé hennar. Persónuleg skoðun álitsbeiðanda á eignaskiptayfirlýsingu í athugasemdum komi þessu máli á engan hátt við. Hvað varði loftræstingu bendir gagnaðili á fyrrnefnt og ítrekar að styðjast verði hér við byggingarreglur frá byggingarári hússins. Varðandi málningarkostnað sé hægt að sanna að aðeins lítill hluti geymslunnar sé skemmdur eins og áður hafi verið bent á. Húseigendur séu ekki tilbúnir að greiða meira en sem komi fram í tillögu þeirra í bréfi frá 31. júlí sl.

III. Forsendur

Gagnaðili heldur því fram að allt frá árinu 1982 hafi fyrirkomulag í sameign hússins verið þannig að sameiginlegt rými, sem merkt er á teikningu sem hjólageymsla, hafi í raun verið afmörkuð geymsla tilheyrandi eignarhluta álitsbeiðanda. Hafi eigendur eignarhlutans verið með lykil að geymslunni en aðrir hafi þar ekki haft aðgang. Álitsbeiðandi keypti eign sína 1997. Í afsali dagsettu 17. desember það ár segir að eigninni fylgi meðal annars herbergi í kjallara merkt 0202 (Sic) og geymslurými undir stiga. Síðan segir að seljandi muni þinglýsa nýjum eignaskiptasamningi innan tíðar, en samkvæmt honum fylgi íbúðinni sérstakt herbergi i kjallara merkt 0202 (Sic) og sérstök geymsla, á uppdrætti merkt hjól 00-00, í kjallara merkt 0202. Geymslurými undir stiga falli því niður. Fram kemur að kaupanda sé ljóst að með nýjum eignaskiptasamningi sé hugsanlegt að eignarhlutföll breytist lítillega. Í eignaskiptayfirlýsingu frá 2004 er meðal annars gert ráð fyrir nefndri breytingu og segir þar að eignarhluta álitsbeiðanda tilheyri 13,2 m² geymsla, nefnd eining 0005, og 5,7 m² geymsla, nefnd eining 0007, báðar í kjallara.     Álitsbeiðandi undirritaði ekki eignaskipta­yfir­lýs­ing­una sem var engu að síður þinglýst á fasteignina þann
1. október 2004 með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994.

Óumdeilt er í málinu að nauðsynlegt var að steypa upp í dyr inn í geymsluna þar sem áður var aðeins um bráðabirgðafrágang að ræða. Álitsbeiðandi telur að í tengslum við þá framkvæmd verði að gera ráð fyrir loftræstingu í geymsluna sem ekki var þar fyrir og þar sem slíkt sé áskilið í byggingarreglugerð þá sé um sameiginlegan kostnað að ræða.

Álitsbeiðandi festi kaup á eignarhluta sínum árið 1997 í því ástandi sem hann var þá í. Hafi íbúðina þá skort áskilda eiginleika, svo sem loftræstingu í geymslu, er það mál ekki á ábyrgð húsfélagsins enda verður sú krafa á engan hátt tengd gerð eignaskiptayfirlýsingar á grundvelli kaupsamnings álitsbeiðanda. Ber því að hafa þeirri kröfu álitsbeiðanda.

Af hálfu gagnaðila hefur verið boðist til að mála þann hluta geymslunnar sem lagfæringin lýtur að. Að mati kærunefndar á álitsbeiðandi ekki kröfu á annað og meira en að viðgerðin sé framkvæmd og að gengið verði frá henni á eðlilegan hátt. Komi til þess að mála þurfi alla geymsluna svo að ekki sjáist skil gæti álitsbeiðandi hugsanlega þurft að taka þátt í þeim kostnaði en taka verður tillit til þess hvort sú málning sem nú er á geymslunni sé orðin gömul. Með þessum fyrirvara ber að hafna kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður við loftræstingu og málningu allrar geymslu álitsbeiðanda sé séreignarkostnaður hennar.

Reykjavík, 17. nóvember 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason