Mál nr. 97/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 97/2022
Lögmæti eignaskiptayfirlýsingar. Sameign/séreign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 27. september 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. nóvember 2022, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. nóvember 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. mars 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á fjórðu hæð en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um lögmæti eignaskiptayfirlýsingar hússins og uppsetningu á háfi utan á húsið.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að núgildandi eignaskiptayfirlýsing hússins sé ólögmæt.
- Að viðurkennt verði að breytingar sem gerðar hafi verið á sameign og séreignum séu ólögmætar og þurfi að færa í fyrra horf.
Í álitsbeiðni segir að deilur hafi verið um sameignina um árabil þar sem álitsbeiðandi hafi gagnrýnt að undirgöng, sem séu á samþykktum aðaluppdráttum frá árinu 1928, hafi lengi verið nýtt af eigendum eignarhluta 0101 sem geymsla/lager og gert að verkum að erfitt hafi verið að nýta þau til að koma fyrir sláttuvélum eða sorptunnum á milli bakgarðs og götu.
Eldri eignaskiptayfirlýsing sé frá árinu 1973 þegar húsinu hafi verið skipt upp frá því að hafa verið einn eignarhluti. Undirgöngin séu ekki sérstaklega nefnd í þeirri yfirlýsingu.
Eigendur hafi sammælst um að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu vorið 2015 og hún verið gerð eftir samþykktum teikningum og þinglýstum eignarheimildum. Í skráningartöflu hafi undirgöngin verið skráð sem sameign allra. Eigendur eignarhluta 0101 hafi neitað undirritun þar sem þeir hafi talið undirgöngin vera þeirra séreign. Skömmu áður höfðu þeir fengið samþykktar teikningar hjá byggingarfulltrúa þar sem undirgöngin hafi verið orðin lager og starfsmannaaðstaða fyrir eignarhlutann, en allt án samþykkis álitsbeiðanda. Þar hafi staðið til að opna fiskveitingastað en allur matur skyldi eldaður í gufuofni sem krefðist ekki útblásturs. Samt hafi verið settur upp háfur á norðurhlið hússins, án samþykkis álitsbeiðanda, og svo hafi verið gerð hurð fyrir undirgöngin.
Af samskiptum álitsbeiðanda við lögmann Reykjavíkurborgar megi sjá að mistök hafi verið gerð þegar þær teikningar hafi verið samþykktar þar sem ekkert hafi legið fyrir hjá borginni um að aðrir eigendur hafi samþykkt þá breytingu að sameign yrði að séreign eignarhluta 0101.
Frá upphafi hafi undirgöngin verið sameign allra og því hafi þurft samþykki allra til að ráðstafa sameigninni með samningi, sbr. 1. mgr. 18. gr. og 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús.
Tilgangur undirganganna hafi augljóslega verið aðgengi að bakgarði hússins, en án þeirra sé eina aðgengið í gegnum stigagang sem sé of þröngur til að hægt sé með góðu móti að koma þar að tólum og tækjum til að sinna viðhaldi á bakhlið hússins eða lóðinni. Sorphirða í dag sé með þeim hætti að tunnur frá baklóð séu dregnar í gegnum stigaganginn með þeim afleiðingum að stundum detti rusl úr þeim á gólf stigagangsins með tilheyrandi óþrifnaði og ólykt. Þá hafi Reykjavíkurborg aldrei innheimt fasteignagjöld af undirgöngunum, enda hafi þau talist til hluta lóðar en ekki fasteignar.
Í kaupsamningi um eignarhluta 0101 frá árinu 2003 hafi eftirfarandi komið fram: „Rými við vesturgafl húsnæðisins sem nú er undirgangur skal fylgja húsnæðinu og skal seljandi láta ganga frá skiptasamningi þar sem þetta rými telst til séreignar kaupanda.“ Því sé óumdeilt að undirgöngin hafi verið sameign allra og séu það í raun enn. Enginn slíkur skiptasamningur hafi verið gerður í kjölfar kaupanna árið 2003 en það hafi ekki verið fyrr en vorið 2015 sem farið hafi verið í þá vinnu.
Það hafi svo verið í mars 2016 að vinna hafi byrjað við að setja hurð á undirgöngin, allt án samþykkis álitsbeiðanda.
Ekki sé nægilegt að meirihluti eigenda hafi undirritað núgildandi eignaskiptayfirlýsingu þar sem ekki hafi verið um leiðréttingu í samræmi við þinglýstar heimildir að ræða.
Núgildandi eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð án þess að húsfundur hafi verið haldinn þar sem um þetta hafi verið rætt, heldur hafi aðrir eigendur látið gera yfirlýsinguna án vitundar álitsbeiðanda eða aðkomu og skrifað undir án hans samþykkis og látið þinglýsa. Það sé skýrt brot á 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús.
Samkvæmt skráningartöflu með þeirri yfirlýsingu sem gerð hafi verið vorið 2015 sé birt stærð eignarhluta 0401, íbúðar álitsbeiðanda, 96,1 fermetri og eignarhlutfall í húsi og lóð 23,15% en í núgildandi eignaskiptayfirlýsingu sé birt stærð 93,6 fermetrar og eignarhlutfall í húsi og lóð 21,96%.
Því sé á því byggt að um sé að ræða ólögmæta skerðingu á eign álitsbeiðanda og sé vísað til 72. gr. stjórnarskrárinnar.
Álitsbeiðandi hafi ekki samþykkt þær breytingar sem hafi verið gerðar á eignarhluta 0101 árið 2015. Háfur, sem settur hafi verið á norðurhlið hússins, hafi alla tíð valdið honum miklum ama þar sem hann hafi ekki náð upp á þak, heldur einungis að 4. hæð og allur útblástur farið beint inn um baðherbergisglugga á hans eignarhluta svo að íbúð hans hafi alla jafna verið yfirfull af fiskilykt. Háfurinn hafi verið fjarlægður en nýir rekstraraðilar séu komnir. Því sé mikilvægt að fá úr því skorið hvort uppsetning háfs, án samþykkis álitsbeiðanda, sé lögleg. Samþykki allra hafi þurft fyrir uppsetningu hans, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila segir að fjöleignarhúsið sé á fjórum hæðum, þrjár íbúðir og verslunarhæð. Hjónin D og E hafi byggt það árið 1929. Eignin hafi verið í óskiptri eigu hjónanna en E hafi látist árið 1933 og D setið í óskiptu búi þar til hún hafi látist árið 1959. Eftir andlát hennar hafi húsið verið í óskiptri sameign barna þeirra hjóna, eða fram til 31. desember 1973, en þá hafi óskiptri sameigninni verið slitið með skiptasamningi. Skömmu áður hafi sameigendur afsalað eignarhluta 0101 (verslunarhæð) til F hf. (sem hafi þá verið í eigu eigenda C). Afsalið hafi G og H undirritað fyrir hönd F hf., en G hafi jafnframt verið eigandi 3. hæðar. Í afsali fyrir 1. hæð hússins segi:
seljum hér með F h.f., Reykjavík, fyrstu hæð (verslunarhæð) hússins C, að undanskildum inngangi á efri hæðir hússins að austan. Í kaupunum er innifalið geymsluherbergi í suðausturhorni kjallara og aðgangur að þvottahúsi. Hið selda telst vera 9/28 hlutar allra fasteignarinnar C og verður kaupandi eigandi óskiptrar lóðar í því hlutfalli og greiðir sameiginleg gjöld af eigninni í því hlutfalli.
Fyrir gerð skiptasamningsins hafi sá hluti 1. hæðar, sem ágreiningur málsins snúi að, verið hagnýttur sem lagerrými fyrir verslun 1. hæðar.
Húsið hafi verið í eigu sömu fjölskyldu allt fram til 14. ágúst 2002 en þá hafi álitsbeiðandi keypt íbúð sína. Eignarheimild hans sé byggð á framangreindum skiptasamningi, sbr. kaupsamning dags. 14. ágúst 2002. Ekkert hafi komið fram, hvorki í lýsingu á eignarhluta álitsbeiðanda við kaup hans eða í skiptasamningnum frá 1973, sem hafi gefið honum ástæðu til að ætla að umrætt lagerrými væri í sameign allra. Þvert á móti hafi skiptasamningurinn verið grundvöllur séreignar F hf. að allri verslunarhæðinni og þar með talið að lagerrýminu, sbr. yfirlýsingu 14. desember 2015. Þar segi að ágreiningslaust hafi verið að öll hæðin tilheyrði félaginu og hafi fylgt með í sölu hæðarinnar árið 2003. Engin sameiginleg not hafi verið af lagerrýminu.
Með kaupsamningi, dags. 12. mars 2003, hafi núverandi eigendur keypt verslunarhæðina en henni hafi meðal annars verið lýst svo í kaupsamningi: „Rými við vesturgafl húsnæðisins sem nú er undirgangur skal fylgja húsnæðinu og skal seljandi láta ganga frá skiptasamningi þar sem þetta rými telst til séreignar kaupanda.“
Eignarheimild að lagerrýminu komi fram í framangreindum gögnum. Á þeim tíma sem húsinu hafi verið skipt hafi eigendur haft allar heimildir til að ráðstafa því. Sala eignarinnar til F hf. hafi verið fyrstu lögskipti með eignina, að frátöldum erfðum. Kaup álitsbeiðanda árið 2002 hafi verið fyrstu löggskipti með eignina utan fjölskyldunnar og ári síðar hafi núverandi eigendur keypt verslunarhæðina.
Hvað varði drög að ósamþykktri eignaskiptayfirlýsingu árið 2015 þá hafi þar komið fram að lagerrýmið hafi verið skráð sem undirgöng og þá sem sameign allra. Í henni hafi komið fram að 1. hæð sé 79,3 fermetrar, íbúð á 2. hæðar 111,1 fermetrar, íbúð á 3. hæð 109,7 fermetrar og íbúð á 4. hæð 86,3 fermetrar. Í þessum tölum hafi geymslurými í kjallara ekki verið tekið með. Eignarhluti 1. hæðar teljist vera 19,86%, 2. hæð 28,85%, 3. hæðar 28,16% og 4. hæðar 23,15%. Það sé óútskýrður munur á hlutdeild samkvæmt fyrrgreindri eignarheimild og hlutdeild samkvæmt drögum að eignaskiptayfirlýsingu. Munurinn liggi í því að lagerrýmið hafi ekki verið í þessu mati.
Í október 1973 hafi eigendur hússins talið eignarhlutdeild verslunarhæðar vera stærri en annarra íbúða. Eignarhluti verslunarhæðar hljóti að byggjast á því að lagerrýmið teljist þar til. Orðalag afsalsins þar sem segi „fyrstu hæð (verslunarhæð) hússins…“ styðji ótvírætt að það sé öll hæðin sem hafi verið seld ásamt lagerrýminu.
Álitsbeiðandi hafi aldrei nýtt rýmið sem undirgöng eða verið í vandræðum með sláttuvélar eða sorptunnur. Rýmið hafi verið lokað af í marga áratugi en hurðin hafi síðan verið sett upp svo að hægt yrði að ganga frá götu og beint inn í það. Það breyti því ekki að það hafi verið afmarkað með þessum hætti frá byggingu hússins. Þá hafi enginn gert tilkall til rýmisins fyrr en álitsbeiðandi árið 2015 með drögum að nýrri eignaskiptayfirlýsingu.
Hvað skráningu eignaskiptayfirlýsingar varði þá eigi að laga hana að raunverulegum eignarráðum en ekki öfugt, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 194/2015 frá 19. nóvember 2015.
Skírskotun í undirgöng og samnot þeirra fái ekki stuðning í gögnum þó að frumteikningar hafi bent til að þarna hafi verið gert ráð fyrir leið frá götu inn í bakgarð. Slíkt aðgengi að efri hæðum hafi verið tryggt við austurhlið hússins í skiptasamningum frá 1973.
III. Forsendur
Ágreiningur er um hvort undirgöng sem nýtt eru sem lagerrými séu séreign gagnaðila eða sameign, hvort gildandi eignaskiptayfirýsing sé ógild og hvort heimilt hafi verið að setja upp háf á húsið án samþykkis álitsbeiðanda.
Í 1. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Í 2. mgr. sömu greinar segir að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð skriflega eða rafrænt, sbr. 60. gr. b, af öllum eigendum felist í henni yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiði af fyrirmælum laga þessara, sbr. ákvæði A-liðar 1. mgr. 41. gr. Hafi eignaskiptayfirlýsing einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur þar að lútandi sé nægilegt að hún sé undirrituð skriflega eða rafrænt, sbr. 60. gr. b, af stjórn húsfélagsins þegar eignarhlutar séu sex eða fleiri en ella af meirihluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Um rétt og heimild eigenda til að vefengja slíka eignaskiptayfirlýsingu fari eftir fyrirmælum 18. gr.
Á samþykktum aðaluppdráttum af húsinu, dags. 15. september 1928, kemur fram að hið umdeilda rými sé undirgöng. Húsið var óskipt fram að útgáfu afsals, dags. 1. október 1973, þar sem eignarhluti 0101 (verslunarhæð) var seldur F hf. Í afsalinu var tilgreindur hlutur eignarhlutans í húsinu 9/28 og tekið fram að í kaupunum væri innifalið geymsluherbergi í suðausturhorni kjallara og aðgangur að þvottahúsi. Þá var gerður skiptasamningur, dags. 31. desember 1973, þar sem segir að þáverandi eigendur hafi ákveðið að slíta sameigninni og var kveðið á um skiptingu eignarhluta á 2.-4. hæð þar sem hlutur 2. og 3. hæðar var hvor um sig ákveðinn 7/28 og hlutur 4. hæðar 5/28. Má af því ráða að hlutur fyrstu hæðar, þ.e. 9/28, hafi verið nokkuð meiri en annarra hæða.
Þessu til viðbótar liggur fyrir yfirlýsing, dags. 14. desember 2015, frá eigendum íbúða að fjöleignarhúsinu og fyrrum eigenda F hf. þar sem því er lýst yfir að í afsalinu 1. október 1973 hafi fyrirtækinu verið „seld öll verslunarhæð hússins (1. hæð) og fylgdi lagerrými inn af verslun sem hluti af hæðinni“ og að engin sameiginleg not annarra íbúa hússins hafi verið af lagerrými verslunarhæðar. Einnig liggur fyrir yfirlýsing, dags. 14. nóvember 2022, frá þeim sem seldi álitsbeiðanda 4. hæð fjöleignarhússins þar sem hann fullyrðir að umrætt lagerrými hafi ekki fylgt með í kaupum álitsbeiðanda.
Í gildandi eignaskiptaayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúsið, innfærðri til þinglýsingar 18. febrúar 2022, fellur lagerrýmið undir séreign eignarhluta 0101. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að gögn málsins staðfesti að sú skráning sé í samræmi við þær þinglýstu heimildir sem lágu til grundvallar varðandi húsið við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar. Telur nefndin því að nægilegt hafi verið að undirritun meirihluta eigenda lægi fyrir, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, enda fólst ekki í henni yfirfærsla á eignarrétti eða aðrar þær breytingar sem leiða af 1. málsl. lagaákvæðisins.
Kærunefnd bendir þó á að samkvæmt 18. gr. laga um fjöleignarhús getur eigandi krafist breytinga og leiðréttinga telji hann að hlutfallstölur séu rangar eða eignarhlutföllin í húsinu séu óeðlileg eða ósanngjörn. Fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum getur viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu, sbr. 4. mgr. lagaákvæðisins.
Seinni krafa álitsbeiðanda varðar það hvort eigendur verslunarhæðar hafi haft heimild til þess að setja háf á norðurhlið hússins. Háfurinn hefur nú verið fjarlægður en álitsbeiðandi segir að nýir rekstraraðilar séu komnir á verslunarhæðina og því sé mikilvægt að fá úr þessu skorið, auk þess sem hann hafi tapað leigutekjum vegna háfsins. Kærunefnd telur að þar sem háfurinn hefur verið fjarlægður og ekkert liggur fyrir um að nýir rekstraraðilar hyggist setja háf utan á húsið hafi álitsbeiðandi enga lögvarða hagsmuni af úrlausn kærunefndar um kröfuna. Er henni því vísað frá, en á það bent að um hagnýtingu sameignar og takmarkanir á hagnýtingarrétti hennar fer samkvæmt 34. og 35. gr. fjöleignarhúsalaga.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að eignaskiptayfirlýsing hússins sé ekki ólögmæt.
Kröfu álitsbeiðanda í lið II er vísað frá.
Reykjavík, 27. mars 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson