Mál nr. 197/2011

Miðvikudaginn 3. október 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 197/2011:

Kæra A og B

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

Þ. Skorri Steingrímsson hdl. hefur f.h. A, og B, hér eftir nefnd kærendur, með kæru, dags. 14. desember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 24. september 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. febrúar 2012, var úrskurðarnefndinni tilkynnt að málið hafi verið endurupptekið og ný ákvörðun tekin þann 13. febrúar 2012. Kærendur hafa upplýst að þau óski eftir því að halda kærunni til streitu þrátt fyrir nýja ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C í D, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt nýjum endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 13. febrúar 2012, var skráð fasteignamat á fasteign kærenda að C í D 35.900.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 39.490.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 38.800.000 kr. og 110% verðmat nam því 42.680.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 49.451.260 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 6.771.260 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur hafi átt innstæðu á banka að fjárhæð 3.150.537 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur hafi í árslok 2010 átt bifreið, E sem metin var á 1.600.000 kr. og þungt bifhjól sem metið var á 700.000 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu einnig hlutabréf í F sem metin voru á 174.147 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 5.624.684 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 20. desember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 13. janúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 18. janúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. febrúar 2012, var úrskurðarnefndinni tilkynnt að málið hafi verið endurupptekið og ný ákvörðun tekin þann 13. febrúar 2012.

Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kærendum tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Þann 30. ágúst 2012 óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari gögnum og bárust þau þann 3. september s.á.

III. Sjónarmið kærenda

Kærendur vilja koma á framfæri að fjölmargir hlutir hafi verið rangt metnir í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs auk þess sem ekki hafi verið tekið tillit til allra skulda þeirra. Kærendur óska eftir því að tekið verði tillit til eftirfarandi atriða.

Eignin að C sé veðsett með láni frá Íbúðalánasjóði fyrir 53.645.314 kr. eins og staðan hafi verið á láninu þann 8. desember 2011. Verðmæti bifreiðarinnar E sé 1.600.000 kr. samkvæmt mati hlutlauss bílasala. Verðmæti bifhjólsins G sé 700.000 kr. samkvæmt mati hlutlauss bílasala. Einkahlutafélög í eigu annars kærenda séu verðlaus eins og skýrlega megi sjá í ársreikningi félagsins 2010 er fylgi kæru. Þá kemur fram að móðir annars kærenda hafi lánað kærendum samtals 8.236.212 kr. á árunum 2009-2011. Lögð hafi verið fram gögn því til stuðnings, þ.e. kvittanir sem sýni fram á greiðslur móður annars kærenda. Á árinu 2011 hafi kærendur greitt henni til baka 3.150.537 kr. og séu bankainnstæður kærenda því engar. Þá hafi kærendur lagt fram gögn um aðrar greiðslur sem móðir kæranda hafi greitt að fjárhæð 5.085.675 kr. sem farið er fram á að fari til hækkunar skulda kærenda.

Kærendur telja því ljóst að fasteignin sé veðsett 14.155.314 kr. yfir 110% af verðmæti eignarinnar. Þá telja kærendur að sýnt hafi verið fram á að aðrar skuldir við móður annars kærenda séu 5.085.675 og aðrar eignir kærenda aðeins 2.300.000 kr. Því sé ljóst að skuldir þeirra umfram 110% verðmæti fasteignarinnar séu 16.940.989 kr. og gera kærendur kröfu um að lán þeirra verði lækkað sem nemur þeirri fjárhæð.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Íbúðalánasjóður hefur ekki komið neinum sjónarmiðum á framfæri í máli þessu, en í málinu liggur fyrir ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 13. febrúar 2012, þar sem verðmæti aðfararhæfra eigna kærenda var lækkað eftir að kæra barst úrskurðarnefndinni.

V. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.

Líkt og áður segir var ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 24. september 2011 kærð til úrskurðarnefndarinnar með kæru, dags. 14. desember s.á. Í framhaldinu var málið endurupptekið hjá Íbúðalánasjóði og ný ákvörðun tekin í málinu þann 13. febrúar 2012. Fyrir liggur að kæra til úrskurðarnefndarinnar var ekki afturkölluð áður en málið var endurupptekið hjá Íbúðalánasjóði. Vegna þessa telur úrskurðarnefndin rétt að taka fram að mál verður ekki endurupptekið á lægra stjórnsýslustigi þegar kæra liggur fyrir hjá æðra stjórnvaldi eða úrskurðarnefnd, sbr. „litispendens“ áhrif (sjá t.a.m. Páll Hreinsson, Stjórnsýslulögin – skýringarrit, 1194, bls. 245-246). Ákveði Íbúðalánasjóður að endurupptaka mál sem kært hefur verið til úrskurðarnefndarinnar er rétt að kæra sé afturkölluð áður. Eftir að ný ákvörðun hefur verið tekin í málinu er aðila máls heimilt að kæra þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar skv. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Þar sem ákvörðun Íbúðalánasjóðs var kærendum í hag verður málinu ekki vísað aftur til Íbúðalánasjóðs af þeim sökum, heldur leyst úr málinu eins og það liggur fyrir úrskurðarnefndinni enda telst það nægilega upplýst að öðru leyti.

Kærendur byggja á því að bifreið þeirra og þungt bifhjól hafi verið of hátt metið og hafa lagt fram tvö verðmöt bílasala því til stuðnings. Í ljósi þess að Íbúðalánasjóður endurskoðaði verðmæti umræddra eigna og við endurútreikning sjóðsins frá 13. febrúar 2012 var miðað við framlögð verðmöt telur úrskurðarnefndin ekki tilefni til að víkja nánar að þessu atriði, enda hefur Íbúðalánasjóður fallist á framlögð verðmöt kærenda.

Kærendur hafa byggt á því að miða beri við stöðu lána þeirra þann 8. desember 2011 í stað stöðu lánanna þann 1. janúar 2011 líkt og Íbúðalánasjóður miðaði við. Kærendur gera enn fremur kröfu um að tekið verði tillit til annarra skulda þeirra, þ.e. skulda við móður annars kærenda. Í 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum laganna, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna þann 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti umræddrar fasteignar. Af skýru ákvæði laganna leiðir að miða ber við stöðu veðkrafna þann 1. janúar 2011, en ekki við síðara tímamark svo sem kærendur hafa byggt á. Þá tekur niðurfærsla Íbúðalánasjóðs samkvæmt lögum nr. 29/2011 einungis til áhvílandi veðlána Íbúðalánasjóðs en ekki annarra lána skv. 1. mgr. 1. gr. laganna. Af þeim sökum verður einungis miðað við stöðu áhvílandi lána Íbúðalánasjóðs, en ekki annarra skulda kærenda, eins og skýrt er kveðið á um framangreindu ákvæði.

Þá telja kærendur að einkahlutafélagið F sé verðlaust og mótmæla því að bankainnstæða að fjárhæð 3.150.537 kr. komi til frádráttar niðurfærslu veðkrafna þar sem umrædd fjárhæð hafi verið greidd móður annars kærenda á árinu 2011 vegna skuldar við hana. Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Auk fasteignarinnar að C í D áttu kærendur bankainnstæðu, hlutabréf, bifreið og þungt bifhjól á þeim tíma er umsókn þeirra um niðurfærslu lána var afgreidd hjá Íbúðalánasjóði eins og rakið hefur verið. Er ekki að finna heimild til handa Íbúðalánasjóði til þess að veita undanþágu frá skilyrði 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2911 og ber að líta á bankainnstæður sem aðfararhæfa eign sem kemur til frádráttar niðurfærslu lána hjá Íbúðalánasjóði. Líkt og áður segir er við afgreiðslu 110% málanna svokölluðu miðað við stöðu veðkrafna þann 1. janúar 2011. Af því má ráða að miða beri frádrátt eigna eftir 2. mgr. 1. gr. laganna við sama tímamark. Við mat á því hvort kærendur eigi aðfararhæfar eignir sem koma til lækkunar niðurfærslu skulda er því miðað við tímamarkið 1. janúar 2011. Er því fallist á að litið verði til bankainnstæðu kærenda við afgreiðslu umsóknar þeirra enda var henni ráðstafað eftir 1. janúar 2011.

Við endurútreikning Íbúðalánasjóðs frá 13. febrúar 2012 var verðmæti hlutabréfa kærenda endurskoðað og voru þau metin á 174.147 kr. Við fyrri afgreiðslu málsins þann 24. september 2011 hafði Íbúðalánasjóður miðað við að verðmæti hlutabréfanna væri 1.000.000 kr. Í gögnum málsins liggur fyrir ársreikningur félagsins 2010. Á efnahagsreikningi kemur fram að eigið fé félagsins samanstendur af hlutafé að fjárhæð 900.000 kr. og óráðstöfuðu eigin fé að fjárhæð -725.853 kr. Annað eigið fé er því 174.147 kr. og er við það miðað við mat á verðmæti hlutabréfa kærenda. Það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fyrrgreind aðferð Íbúðalánasjóðs við mat á verðmæti hlutabréfa kærenda og þess hvort fyrir hendi sé aðfararhæf eign í skilningi fyrrgreindra reglna, uppfylli þær kröfur sem gera verður til sjóðsins til þess að meta raunverulegt verð þeirrar eignar sem telst aðfararhæf. Verður því ekki fallist á að verðmæti hlutabréfanna sé lægra en miðað var við í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs frá 13. febrúar 2012.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 1. gr. laga nr. 29/2011 og lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 13. febrúar 2012.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning á lánum A, og B, áhvílandi á fasteigninni að C í D, frá 13. febrúar 2012 er staðfest.

Ása Ólafsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal