Nr. 17/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 17/2018
Tvíbýli. Framkvæmdir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 22. febrúar 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. apríl 2018, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. maí 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, tveir eignarhlutar. Aðilar málsins eru eigendur sitthvors eignarhlutans. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í að greiða reikninga vegna utanhússviðgerða sem þegar hafa farið fram.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða reikninga vegna utanhússviðgerða.
Í álitsbeiðni kemur fram að sumarið 2016 hafi gagnaðili farið í töluverðar framkvæmdir utanhúss án samráðs við álitsbeiðanda. Hvorki hafi verið haldinn húsfundur né óskað eftir afstöðu álitsbeiðanda til framkvæmdanna.
Í febrúar 2018 hafi reikningur vegna framkvæmdanna verið sendur til álitsbeiðanda. Í fylgigögnum með reikningnum sé vísað til samkomulags við fyrri eigendur eignarhluta hennar. Samkvæmt samtali við fyrri eiganda sé þetta samkomulag ekki til staðar og því um hreinan uppspuna að ræða. Auk þess hefði slíkt samkomulag verið til staðar hefðu verið samþykktar framkvæmdir á kostnað fyrri eiganda og ætti að beina reikningi til þeirra.
Í greinargerð gagnaðila segir að þegar hann hafi keypt eignarhluta sinn hafi legið fyrir að það þyrfti að fara í miklar viðgerðir, bæði í múr- og tréverki, vegna leka. Farið hafi verið yfir þær verkáætlanir með fyrri eiganda eignarhluta álitsbeiðanda. Í kaupsamningi þegar álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn hafi hún verið upplýst um hvað til stæði. Það sé staðfest í kaupsamningnum. Fasteignasali hafi séð um samningagerð og gert álitsbeiðanda grein fyrir ástandi hússins.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er ítrekað að gagnaðili hafi aldrei verið í sambandi við hana varðandi umrædda framkvæmd.
Álitsbeiðandi telji að gagnaðili byggi á 37. gr. laga um fjöleignarhús um nauðsynlegar framkvæmdir. Í þeirri grein sé fjallað um að kostnaður verði ekki hærri en nauðsynlegt sé. Það sé erfitt að sjá hvernig það sé nauðsynlegt að steina hús að utan, sem sé útlitsleg framkvæmd. Meginhluti framkvæmdakostnaðarins sé vegna steinunar á húsinu.
Texti í kaupsamningnum sem vitnað sé til, sé staðlaður texti sem fasteignasölur setji gjarnan í kaupsamninga. Í honum felist hvorki samkomulag né skuldbinding um að fara í framkvæmdir.
III. Forsendur
Deilt er um hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna utanhússviðgerða sem þegar hafa farið fram.
Í 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 1. mgr. 67. gr. laganna segir að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða tvíbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti.
Álitsbeiðandi byggir á því að viðgerðirnar hafi farið fram bæði án samráðs við hana og samþykkis hennar. Samkvæmt gögnum málsins var um að ræða steypuviðgerðir og sprungufyllingar ásamt því að húsið var steinað að utan. Ekki liggja fyrir nein gögn í málinu um að gagnaðili hafi haft sannanlegt samráð við álitsbeiðanda um þær framkvæmdir sem hann réðist í. Ekki er unnt að byggja á ódagsettu og óundirrituðu meintu samkomulagi á milli seljanda álitsbeiðanda og gagnaðila um viðgerðir utan á húsinu. Þó fram komi í kaupsamningi álitsbeiðanda árið 2014 að fyrirhugað sé að fara í framkvæmdir á eigninni þá liggur ekki fyrir að þá þegar hafi verið tekin sameiginleg ákvörðun um téðar framkvæmdir. Ekki virðist þannig hafa verið tekin sameiginleg ákvörðun um framkvæmdirnar.
Í 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús segir að hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd á húsfundi sem eigandi hafi ekki verið boðaður á, geti viðkomandi eigandi krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Aftur á móti skal eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til. Í frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús segir í athugasemdum um ákvæðið:
Í lokamálslið 2. mgr. er sú skylda lögð á eiganda að hann hafi strax og tilefni er til uppi andmæli við framkvæmd sem hann telur að ekki hafi verið ákveðin með löglegum hætti. Hér er á því byggt að ekki sé ástæða til að virða og vernda hagsmuni eiganda sem situr aðgerðarlaus með hendur í skauti eftir að hann verður þess var að framkvæmdir eru hafnar. Hann verður að hefjast handa því ella geta hinir framkvæmdasömu eigendur haldið áfram í góðri trú um að hann sé ekki mótfallinn framkvæmdunum. Af þessum ástæðum er gert ráð fyrir því að fyrirvaraleysi eiganda og skortur á mótmælum geti leitt til þess að hann glati rétti sínum til að vefengja ákvörðun og verði greiðsluskyldur.
Fyrir liggur að framkvæmdir utanhúss stóðu yfir í nokkurn tíma og voru sýnilegar. Ekki liggur fyrir að álitsbeiðandi hafi mótmælt framkvæmdinni á framkvæmdartíma og telst hún því greiðsluskyld með vísan til lokamálsliðar 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða reikninga vegna utanhússviðgerða.
Reykjavík, 28. maí 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson