Mál nr. 49/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. desember 2023

í máli nr. 49/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 19. maí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Þá barst rafræn kæra sóknaraðila 22. maí 2023. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. maí 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. júní 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 23. júní 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 16. ágúst 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. ágúst 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 18. ágúst  2023 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. ágúst 2023.

Með tölvupósti 14. september 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 21. sama mánaðar. Upplýsingar varnaraðila voru sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 22. september 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust með tölvupósti 26. september 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 29. september 2023. Þá bárust viðbótargögn frá varnaraðila 27. september vegna beiðni kærunefndar þar um og voru þau send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 29. september 2023. Með tölvupósti 10. október 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti sama dag. Upplýsingar sóknaraðila voru sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 12. október 2023. Með tölvupósti 19. október 2023 óskaði kærunefnd frekari gagna frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 23. sama mánaðar. Voru gögnin send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 26. október 2023.

Með tölvupósti 5. desember 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 10. sama mánaðar og voru þau kynnt sóknaraðila með tölvupósti nefndarinnar 18. sama mánaðar. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 20. desember 2023 sem voru kynntar varnaraðila sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2022 til 1. júlí 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður íbúðina hafa verið splunkunýja við upphaf leigutíma og hún nýverið fengið hana afhenta frá byggingaraðila. Leigutíma hafi lokið fyrr en samningur hafi kveðið á um eða 28. febrúar 2023. Þegar sóknaraðili hafi tekið við íbúðinni að leigutíma loknum hafi ýmsar skemmdir verið sjáanlegar. Rakaskemmdir víðsvegar um íbúðina sem óhjákvæmilega hafi myndast vegna grátandi glugga og ónógrar útloftunar ásamt slælegri umgengi varnaraðila.

Á leigutíma hafi mátt sjá mikinn raka í gluggum og gluggakistum og tilheyrandi skemmdir vegna vatns sem hafi runnið úr gluggum og gluggakistum niður á gólfið á bakvið ofninn sem hafi valdið því að málning hafi flagnað af og gólflistar losnað frá. Skipta hafi þurft um gólflista og lagfæra skemmdirnar með því að sparsla og mála á umræddu svæði. Sama  hafi verið með alrými undir stofuglugga. Einnig hafi verið minniháttar skemmdir á gluggalistum.

Þá hafi orðið skemmdir við svalahurð. Bæði hafi gólflistar losnað og rakaskemmd verið neðst á veggjum við svalahurðina og einnig skemmd í þéttingu undir svalahurð. Þar þurfi einnig að skipta um gólflista og sparsla og mála kringum svalahurð og lagfæra þéttilista. Varnaraðili hafi verið með hund í íbúðinni og sleppt honum út á svalir til að gera þarfir sínar sem hún hafi svo sópað niður á útireit nágrannana á hæðinni fyrir neðan. Líkleg skýring á bleytuskemmdum við svalahurð sé sú að hún hafi verið höfð opin á meðan hundurinn hafi verið á svölunum í alls konar veðrum. Einnig sé svalahurðin undin eftir meðferðina og erfitt að loka henni. Svalahurðin hafi þó jafnað sig að hluta enda útloftun í íbúðinni orðin eðlileg.

Í eldhúsinu séu framhliðar efri skápa fyrir ofan eldavél farnar að bólgna vegna rakaskemmda, væntanlega vegna ógætilegrar eldunarmennsku. Skipta þurfi um allar fimm framhliðar efri eldhússkápanna vegna hugsanlegs sjáanlegs litamunar en ekki einungis þær sem hafi orðið fyrir skemmdum.

Baðherbergishurð sé illa farin vegna rakaskemmda og annara skemmda eins og myndir sýni og framhlið á skúffu undir handlauginni farin að bólgna vegna rakaskemmda. Skipta þurfi út baðherbergishurðinni ásamt framhlið á skúffu. Að sögn varnaraðila hafi hún verið með alla glugga lokaða og slökkt á öllum ofnum því hún hafi lítið verið heima. Því hafi útloftun í íbúðinni hvorki verið nægileg né í samræmi við munnlegt samkomulag.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa sagt samningum upp 30. nóvember 2022 og hún flutt út 28. febrúar 2023. Á meðan hún hafi dvalið í íbúðinni hafi aðilar lent í miklum vandræðum með rakaskemmdir. Nú hafi varnaraðili verið sökuð um að hafa valdið þessu tjóni og verið krafin um kostnað vegna viðgerða.

Sóknaraðili hafi hvorki minnst á tjón eftir að hún hafi fengið íbúðina afhenta 28. febrúar né hafi hún gert það samskiptum aðila dagana þar á eftir. Íbúðin hafi farið í útleigu á ný 1. mars með nýjum leigusamningi þar sem ekkert hafi verið getið um skemmdir. Engin athugun hafi farið fram í samræmi við 69. grein húsaleigulaga eftir að varnaraðili hafi yfirgefið íbúðina og nýir leigjendur flutt inn. Varnaraðili eigi ekki að bera ábyrgð á tjóni sem gæti allt eins hafa orðið vegna nýrra leigjenda. Sóknaraðili hafi aldrei gert kröfu í tryggingu varnaraðila en áskilið sér rétt til að gera kröfu síðar. Sú krafa hafi aldrei verið almennilega sett fram, ekki einu sinni fyrir nefndinni. Lögmaður sóknaraðila hafi viðurkennt í bréfi sínu, dags. 28. mars, að allar skemmdir á íbúðinni gætu verið afleiðingar byggingar- eða hönnunargalla. Greinilegt loftræstivandamál sé í húsinu, líklegast byggingar- eða hönnunargalli, eins og hafi komið fram hjá öðrum leigjendum í sama húsi og sóknaraðili þekki. Hún sé stjórnarformaður og viti um þessi vandamál enda hafi hún lýst því yfir í sms-samtölum við varnaraðila. Sóknaraðili hafi heldur ekki sett fram tölulega kröfu. Umfang skaðabótanna sé því óljóst. Varnaraðili hafi snemma tilkynnt sóknaraðila um raka í íbúðinni og hún gert sitt besta til að loftræsta íbúðina. Málflutningi sóknaraðila fyrir nefndinni sé mótmælt.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi verið erlendis dagana áður en íbúðinni hafi verið skilað og aðilar mælt sér mót seinnipart 28. febrúar til að fara yfir íbúðina saman vegna skila ásamt afhendingu lykla. Á leiðinni austur hafi sóknaraðili fengið skilaboð frá varnaraðila um að hún væri að fara í partý og gæti ekki hitt hana en að hún hafi skilið lyklana eftir undir útidyramottunni. Íbúðin hafi ekki verið sérlega vel þrifin þrátt fyrir loforð um annað en sóknaraðili ákveðið að gera ekki veður úr því enda varnaraðili átt eitthvað af dóti eftir í íbúðinni sem hún hafi sagst ætla að sækja eftir partýið og einnig að klára að þrífa og tæma. Þannig hafi aðilar ekki farið sameiginlega yfir íbúðina þar sem varnaraðili hafi verið upptekin við annað.

Varðandi staðhæfingu varnaraðila um að hún ætli ekki að bera ábyrgð á rakaskemmdum sem gætu allt eins verið eftir nýja leigjandann sé tekið fram að sá leigjandi hafi verið meðvitaður um skaðann sem hafði orðið á íbúðinni enda fengið upplýsingar um umgengnisvanda varnaraðila og tilvonandi viðgerðir.

Sóknaraðili hafi fengið aðstoð hjá E ehf. við að orða kröfu hennar í málinu svo hún geti varla verði ófullkomin eða ógild, eins og varnaraðili haldi fram. Staðhæfingar um að aldrei hafi verið gerð krafa í trygginguna séu rangar ásamt staðhæfingu um að lögmaður sóknaraðila hafi sagt að um væri að ræða hönnunargalla en ekki umgengnisvanda varnaraðila.

Í desember 2022 hafi varnaraðili tilkynnt rakavandamál í íbúðinni. Við skoðun byggingaraðila hafi komið í ljós að um slælega útloftun hafi verið að ræða af hálfu varnaraðila. Varnaraðili hafi verið upplýst munnlega við undirritun leigusamningsins á fasteignasölu að útloftun væri nauðsynleg.

Rafræn samskipti aðila sýna að varnaraðili hafi tekið fram að baðherbergishurðin hafi ekki verið það mikið skemmd við skil íbúðarinnar og að hún vilji standa fyrir þeim viðgerðarkostnaði sem hún hafi valdið.

Eftir að nýir leigjendur hafi tekið við íbúðinni sé rakastig orðið eðlilegt sem og loftgæði enda sé farið að tilmælum um umgengni og útloftun.

Skemmdirnar séu augljóslega umgengnisvandi varnaraðila þar sem það sjáist glögglega á staðsetningu og gerð skemmdanna.

Sé um bygginga- og hönnunargalla að ræða sé undarlegt að eingöngu baðherbergishurð hafi orðið fyrir rakaskemmdum en ekki aðrar innihurðir, eingöngu skúffa og frontur undir handlaug á baðherbergi en engar rakaskemmdir á öðrum hluta baðinnréttingar og svo framvegis.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi upplýst í tvö skipti í rafrænum samskiptum aðila að hún komi til með að greiða kostnað viðgerðar vegna vatnstjóns nái ábyrgð byggingarfyrirtækisins ekki utan um það. Þá hafi sóknaraðili aldrei minnst á að tjónið væri varnaraðila að kenna eða að hún væri ábyrg fyrir því.

VI. Niðurstaða      

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu sem hún keypti hjá E ehf. að fjárhæð 420.000 kr. Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa valdið skemmdum á baðherbergisskáp, skúffu undir handlaug í baðherbergi, baðherbergishurð, tveimur skápahurðum í eldhúsi og hurðarhún á svalahurð á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 28. febrúar 2023. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila sama dag upplýsti varnaraðili að sóknaraðili þyrfti að hafa samband við E til að láta vita að samningi þeirra væri lokið og ætlaði sóknaraðili að gera það samdægurs. Þann 21. mars 2023 upplýsti sóknaraðili að í ljós hefðu komið skemmdir á íbúðinni sem varnaraðili væri ábyrg fyrir. Næsta dag óskaði varnaraðili eftir myndum af skemmdunum. Þá gerði sóknaraðili kröfu í tryggingu varnaraðila með bréfi stíluðu á E 28. mars 2023 og með skilaboðum 12. apríl 2023 til varnaraðila. Varnaraðili hafnaði kröfunni með skilaboðum 13. apríl 2023. Aðilar áttu ekki í frekari samskiptum eftir það. Vegna kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila hjá E hafnaði varnaraðili kröfunni einnig með tölvupósti til E 20. apríl 2023 sem sóknaraðili var upplýst um næsta dag. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 19. maí 2023.

Samkvæmt framangreindu hafnaði varnaraðili kröfu sóknaraðila með skilaboðum 13. apríl þar sem hún sagðist ekki vera sammála framkomnum kröfum og að hún hefði neitað kröfunni í samskiptum við E. Frá þeim tíma var sóknaraðila ljóst að ágreiningur var um bótaskylduna og skipta síðari samskipti við E ekki máli í þeim efnum. Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar 19. maí 2023 og þar með ekki innan þess frests sem mælt er fyrir um 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Var trygging varnaraðila þannig úr gildi fallin þegar kæran barst kærunefnd. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu sóknaraðila hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson