Mál nr. 15/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 15/2013
Kosning stjórnar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 11. mars 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. apríl 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. apríl 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. apríl 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. september 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sameiginlega lóð C 1, 3, 5 og 7. Álitsbeiðandi er eigandi hluta eins D og gagnaðili er sitjandi formaður lóðafélagsins. Ágreiningur er um hvort réttilega hafi verið staðið að kosningu stjórnar lóðafélagsins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að kosning í stjórn sé ógild.
Í álitsbeiðni kemur fram að á haustmánuðum 2012 hafi verið ákveðið að stofna lóðafélag vegna C 1, 3, 5 og 7. Ákveðið hafi verið að í stjórn félagsins yrði einn maður frá hverju húsi. Við upphaf fundarins hafi gagnaðili, sem hafi komið frá húsi nr. 3, tilkynnt að hann hefði umboð meirihluti eigenda í húsi nr. 7 til að skipa í stjórn félagsins. Hann hafi skipað E sem gjaldkera og F í stjórn, en álitsbeiðandi telji gagnaðila ekki hafa haft umboð til þess að skipa þann síðarnefnda. Á fundi þann 22. október 2012 hafi verið gerðar alvarlegar athugasemdir og vitnað í fundargerð milli aðila í húsi nr. 7. Þrátt fyrir þær athugasemdir hafi stjórnin verið látin halda áfram að frumkvæði gagnaðila sem formanns. Gagnaðili hafi staðfest að E sé gjaldkeri félagsins. Álitsbeiðandi mótmælir því þar sem viðkomandi hafi ekki umboð til þess að vera í stjórn lóðafélagsins fyrir hönd húss nr. 7. Óskað sé eftir áliti kærunefndar á því hvort rétt hafi verið staðið að því að kjósa í stjórn lóðafélags og hvort stjórnin sé ógild hafi kosning ekki farið rétt fram samkvæmt lögum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákveðið hafi verið á stofnfundi þann 26. september 2012 að stofna félag fyrir þau fjögur hús sem séu á skipulagi og séu nr. 1, 3, 5 og 7 við C, en þau standi öll á einni lóð. Framkvæmdastjóri G-félagsins hafi séð um að senda fundaboð til allra byggingarhafa, en þeir séu 11 á þessari lóð, þann 11. september 2012 í ábyrgðarpósti. Þegar haft hafi verið samband við alla aðila hafi komið í ljós að þrír aðilar í húsi nr. 7, þeir H, E og I, sæju sér ekki fært að mæta á fund þar sem álitsbeiðandi yrði á meðal fundarmanna. Þeir hafi farið fram á að veita gagnaðila umboð til að taka þær ákvarðanir sem hann teldi réttar fyrir þeirra hönd á fundinum og hafi um leið komið með þá tillögu að E yrði kosinn í stjórn fyrir hönd húss nr. 7.
Þegar að kosningu hafi komið á fundinum hafi komið fram sá vilji fundarmanna að einn maður frá hverju húsi myndi mynda stjórn félagsins. Gagnaðili hafi stungið upp á F fyrir hús nr. 1, hann sé einn skráður byggingarhafi fyrir það hús, hann hafi ekki mætt á fundinn en hafi fallist á að sitja í stjórn félagsins fyrirfram, J fyrir hús nr. 3, gagnaðila fyrir hús nr. 5 og E fyrir hús nr. 7.
Þegar þetta hafi orðið ljóst hafi álitsbeiðandi boðið sig fram fyrir hús nr. 7. Álitsbeiðandi hafi verið einn mættur fyrir hús nr. 7 og verið fulltrúi 12/42 hluta hússins en þar sem gagnaðili hafi haft umboð frá 18/42 hluta hússins þá hafi E verið kosinn í stjórn. Eins og sjá megi í fundargerð hafi ekki komið neinar athugasemdir frá álitsbeiðanda um að framangreind kosning væri ólögmæt. Fundarstjóri hafi verið K formaður C-félagsins.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili hafi ekki haft skriflegt umboð til að fara með fyrirsvar fyrir hönd húss nr. 1, þ.e. að kjósa F í stjórn fyrir hans hönd.
Álitsbeiðandi telji að hvorki álitsbeiðandi né gagnaðili hafi haft heimild til að koma fram fyrir hönd húsfélagsins í húsi nr. 7, heldur hefði tillaga um hver kæmi fram fyrir hönd félagsins þurft að koma frá stjórn þess.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að samþykkt hafi verið að stjórn félagsins við C 1–7 yrði samansett af einum aðila frá hverju húsi. F sé eini eigandi húss nr. 1, svo hann hafi verið sá eini sem hafi komið til greina frá húsi nr. 1. Hann hafi ekki getað mætt á fundinn en hafi gefið samþykki sitt fyrir því að gefa kost á sér í stjórn ef til þess kæmi.
Í fundargerð eina fundarins sem haldinn hafi verið af eigendum húss nr. 7 hafi ekki tekist að kjósa aðila til stjórnar, svo fundarmenn hafi orðið sammála um að nýta sér ákvæði 1. mgr. 67. gr. fjöleignarhúsalaga um að allir eigendur færu sameiginlega með stjórn. Þar sem gagnaðili hafi verið með umboð frá þremur af fimm eigendum hússins, álitsbeiðandi hafi mætt á fundinn en fimmti eigandinn hafi verið fjarverandi, telji gagnaðili hafið yfir allan vafa að kosning E frá húsi nr. 7 í stjórn hafi verið lögleg.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um hvort kosning í stjórn félags hafi verið lögmæt. Álitsbeiðandi byggir annars vegar á því að gagnaðili hafi ekki haft umboð til að tilnefna og kjósa fyrir hönd eigenda húss nr. 1 og hins vegar að umboð gagnaðila til að taka þátt í stofnfundi félagsins fyrir hönd þriggja eigenda húss nr. 7 hafi ekki heimilað honum að kjósa mann í stjórn fyrir þeirra hönd.
Í 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er mælt fyrir um gildissvið laganna, en þar segir í 1. mgr. að lögin hafi að geyma reglur um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa. Í 2. mgr. segir að fjöleignarhús teljist hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og sameign sem bæði geti verið allra og sumra. Í 2. mgr. 3. gr. segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. sömu greinar þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Með vísan til 2. mgr. 3. gr. téðra laga er það álit kærunefndar að um sameiginlega lóð C 1, 3, 5 og 7 gildi lög um fjöleignarhús.
Ákvæði laga um fjöleignarhús eru ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum er því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum, sbr. 1. mgr. 2. gr. Hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi er eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Það húsnæði sem um ræðir er ekki atvinnuhúsnæði og því gilda ákvæði laga um fjöleignarhús um málefni lóðarfélagsins.
Samkvæmt 5. tölul. C-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki einfalds meiri hluta bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess. Af framkomnum gögnum er ljóst að fundarmenn hafa einróma samþykkt þá tillögu að í stjórn væru kosnir fjórir aðilar eða einn fulltrúi frá hverju húsi og að eigendur viðkomandi húss kysu sinn fulltrúa. Sú ákvörðun um tilhögun á kosningu stjórnar er þannig gild.
Óumdeilt er að aðilar hafa komið sér saman um fyrir stofnfund félagsins að einn einstaklingur frá hverju húsi skyldi mynda stjórn félagsins. Álitsbeiðandi byggir á því að kosning stjórnar hafi verið ólögmæt þar sem gagnaðili hafi ekki haft umboð frá eiganda húss nr. 1 til að kjósa fyrir hans hönd á fundinum. Ljóst er að einungis einn eigandi er að húsi nr. 1 og því er sá aðili sjálfkjörinn enda hafði hann fyrirfram samþykkt setu í stjórn félagsins.
Þá byggir álitsbeiðandi á því að gagnaðila hafi verið óheimilt að kjósa fulltrúa húss nr. 7. Í málinu liggur fyrir umboð, dags. 17. október 2012, þar sem gagnaðila er veitt ótakmarkað umboð til að sækja og sitja fyrir hönd þriggja eigenda húss nr. 7 húsfund húsfélagsins C 1, 3, 5 og 7. Í umboðinu segir eftirfarandi: „Umboðið nær til hvers kyns þátttöku í húsfundarstörfum félagsins; til að taka þátt í umræðum, greiða atkvæði og leggja fram bókanir og mótmæli ef því er að skipta og gæta í hvívetna hagsmuna okkar. Allt sem téður umbosmaður gerir samkvæmt umboði þessu er jafngilt og við hefðum sjálfir gert það.“ Það er því álit kærunefndar að gagnaðili hafði fullnægjandi umboð frá þremur eigendum húss nr. 7 til að taka þátt í fundarstörfum, þ. á m. kosningu í stjórn. Það er því álit kærunefndar að kosning í stjórn lóðafélags C 1, 3, 5 og 7 hafi verið lögmæt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kosning í stjórn lóðafélags C 1, 3, 5 og 7 hafi verið lögmæt.
Reykjavík, 2. september 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson