Mál nr. 115/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. febrúar 2022

í máli nr. 115/2021

A ehf.

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Aldís Ingimarsdóttir verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðilar: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 652.960 kr. vegna ástands hins leigða við lok leigutíma og flutnings á húsgögnum úr hinu leigða.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 17. nóvember 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. desember 2021, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 22. desember 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 28. desember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 6. janúar 2022, og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 13. janúar 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 27. janúar 2022 óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum frá sóknaraðila. Gögnin bárust með tölvupósti 31. janúar 2022 og voru þau send varnaraðilum til kynningar með tölvupósti kærunefndar, dags. 1. febrúar 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2021 til 30. apríl 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Leigutíma lauk aftur á móti samkvæmt samkomulagi 31. október 2021. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila á hendur varnaraðilum vegna kostnaðar við þrif, málningu og vegna lagfæringa, flutnings og geymslu á húsgögnum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að íbúðin hafi ekki verið þrifin við lok leigutíma. Varnaraðilar hafi boðist til að þrífa íbúðina eftir að nýr leigjandi hafði tekið við henni og það því ekki verið mögulegt. Íbúðin hafi að öllu leyti verið óþrifin, hvort sem það hafi verið eldavélin, baðherbergið, bakaraofninn, ekki hafi verið þurrkað af neinu, matur hafi verið í ísskáp, rusl á gólfi og almennt hafi verið illa gengið um. Heildarkostnaður við þrifin hafi orðið töluvert hærri en upphafleg krafa sóknaraðila hafi gefið til kynna en þá hafi reikningur ekki legið fyrir.

Kostnaður vegna flutnings og geymslu á húsgögnum sem hafi fylgt íbúðinni sé 150.000 kr. Íbúðin hafi verið leigð með húsgögnum. Eftir að varnaraðilar hafi flutt inn hafi þeir óskað eftir því að losna við nokkra hluti og sóknaraðili bent á heimilt væri að setja þá í geymslu sem þeir gætu greitt fyrir. Þar sem þeir hafi ekki getað útvegað geymslu hafi verið tekin ákvörðun um að senda bíl eftir þessum hlutum á þeirra kostnað. Þegar sendibílinn hafi komið hafi öll búslóðin verið flutt en ekkert samþykki hafi verið fyrir því þar sem íbúðin hafi að öllu jöfnu verið leigð með húsgögnum.

Kostnaður vegna ýmissa lagfæringa, svo sem málningarvinna og fleira, hafi numið 250.000 kr. Það hafi þurft að mála allt, bletti og slettur á veggjum. Lagfæra hafi þurft bjöllu fyrir utan sem hafði verið rifin burt og fleira.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar segja að íbúðin hafi verið óþrifin við upphaf leigutíma en þrátt fyrir það hafi þeir sýnt samstarfsvilja og þrifið hana sjálfir. Þá hafi þeir varið mörgum klukkustundum í þrif við lok leigutíma. Sóknaraðili hafi ekki sent neinn á staðinn þannig að þeir hafi ekki getað vitað hvort þrifin væru fullnægjandi að hennar mati. Þegar sóknaraðili hafi haft samband 1. nóvember og fullyrt að þörf væri á frekari þrifum hafi varnaraðilar boðist til að ganga í málið 90 mínútum síðar en því hafi verið hafnað. Fullyrðingar um að íbúðin hafi verið óþrifin, að ljósmyndir sóknaraðila sanni það og að íbúðin hafi verið svo óhrein að þörf hafi verið á 34 klukkustunda þrifum séu ósannar. Sóknaraðili láti ljósmyndir um ástand íbúðarinnar líta verr út en það hafi verið í raun. Myndirnar gefi smávægileg atriði til kynna en alls ekki eitthvað sem þörf hafi verið á 34 klukkustundum við að þrífa.

Varnaraðilum hafi verið neitað að bæta úr þrifunum, þrátt fyrir að sóknaraðili hafi upphaflega sagt að þeir gætu það. Ástæðan fyrir því hafi verið sú að tímasetningarnar sem varnaraðilar hafi boðið hefðu ekki hentað sóknaraðila. Lyklarnir hefðu þó getað verið aðgengilegir í lyklaboxi og því hefði sóknaraðili ekki þurft að vera á staðnum.

Kvittun sóknaraðila fyrir þrifunum tilgreini ekki hvaða fasteign þau varði og gæti þar af leiðandi verið vegna annars húsnæðis. Því sé þannig mótmælt að sóknaraðili hafi sýnt fram á kostnað vegna þrifanna, sérstaklega í því ljósi að upphafleg krafa hafi numið 100.000 kr., þ.e. hún hafi verið mun lægri en núverandi krafa, sem geri hana ótrúverðuga. Engin úttekt hafi verið gerð og því sé kröfu sóknaraðila hafnað.

Allar þær skemmdir sem sjáist á ljósmyndum sóknaraðila hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Líkt og vegna skyldu til þess að sýna fram á að þrif séu nauðsynleg, skuli úttektaraðili meta hugsanlegt tjón vegna skemmda og bótafjárhæð vegna þess.

Fyrir undirritun leigusamningsins hafi sóknaraðili ítrekað fullyrt að tiltekin húsgögn yrðu fjarlægð úr íbúðinni sem varnaraðilar höfðu óskað eftir. Þegar þeir hafi fengið íbúðina hafi aftur á móti komið í ljós að það hafi ekki gengið eftir. Varnaraðilar hafi boðið ýmsar lausnir vegna þessa en að lokum hafi sóknaraðili samþykkt að afgreiða þetta án þess að nefna nokkurn kostnað. Í þessum samskiptum hafi varnaraðilar tekið fram að þeir kæmu ekki til með að greiða fyrir geymslu eða flutning. Þar að auki hafi ekki verið tilgreint í leigusamningi að íbúðin yrði leigð með þessum húsgögnum. Varnaraðilar beri þannig ekki ábyrgð á einhliða ákvörðun sóknaraðila um að panta flutningabíl til að sækja húsgögnin.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðin hafi verið leigð fullbúin húsgögnum. Eftir undirritun leigusamnings hafi varnaraðilum verið veitt heimild til að ganga frá samningi um að þeir mættu setja hluta húsgagna í geymslu og ítrekað við þá að ganga vel frá svo að ekki yrðu skemmdir. Skýrt hafi komið fram að kostnaður vegna þessa yrði sóknaraðila óviðkomandi. Þeim hafi verið bent á að Leiguskjól ehf. gæti leiðbeint þeim við að finna geymslupláss. Í framhaldi af þessu hafi þeir viljað rifta leigusamningi, yrði ekki orðið við kröfu þeirra um að hluti húsgagnanna færi í geymslu. Sóknaraðili hafi orðið við beiðni þeirra og útvegað geymslupláss. Hún hafi fengið bílstjóra til að sækja þessa hluti sem hafi síðan reynst vera heil búslóð.

Starfsmaður Leiguskjóls ehf. hafi staðfest að íbúðin hefði verið illa þrifin við lok leigutíma. Haft hafi verið samband við varnaraðila eftir að sóknaraðila hafi orðið ástand hennar ljóst en í samráði við Leiguskjól ehf. hafi verið ákveðið að fá utanaðkomandi þrif þar sem afhenda hafi átt íbúðina nýjum leigjendum þennan dag. Varnaraðilar hafi ekki getað þrifið íbúðina áður en lyklarnir yrðu afhendir nýjum leigjendum en þeir hafi sagst ekki geta komið fyrr en í hádeginu. Þá hafi Leiguskjól ehf. upplýst að ekki væri skylda að bjóða varnaraðilum að þrífa heldur gæti sóknaraðili fengið þriðja aðila til þess þar sem þeir hafi verið búnir að skila lyklum. Samkvæmt upplýsingum Leiguskjóls ehf. væru þrifin yfirleitt í kringum 100.000 kr. en eftir að þrifum hafi lokið hafi upphæðin orðið talsvert hærri.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram tryggingu sem þeir keyptu hjá Leiguskjóli ehf. að fjárhæð 840.000 kr. Deilt er um hvort sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar úr tryggingunni 652.960 kr. vegna þrifa, málningarvinnu og lagfæringa á hinu leigða við lok leigutíma sem og flutnings á húsgögnum úr íbúðinni.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Varnaraðilar skiluðu hinu leigða 31. október 2021. Sóknaraðili gerði kröfu að fjárhæð 500.000 kr. í tryggingu þeirra með tölvupósti 10. nóvember vegna kostnaðar við þrif, flutnings og geymslu á húsgögnum sem og ýmissa lagfæringa og málningarvinnu. Varnaraðilar höfnuðu kröfunni sama dag. Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar húsamála þann 17. sama mánaðar og þannig er ljóst að kæra barst nefndinni innan lögbundins frests, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina, óski annar aðilinn þess, og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra. Fyrir liggur í málinu að úttektir voru ekki gerðar í samræmi við framangreint ákvæði, hvorki við upphaf né lok leigutíma.

Samkvæmt tölvupóstsamskiptum aðila 1. nóvember 2021 gerði sóknaraðili athugasemdir við þrif á hinu leigða og gaf varnaraðilum kost á að bæta úr því. Varnaraðilar upplýstu að þeir hefðu þrifið íbúðina en gætu komið til að bæta úr þeim. Sóknaraðili sagði að sá tími sem þeir nefndu, sem var tveimur klukkustundum eftir að athugasemdir sóknaraðila komu fram, gengi ekki og að hún myndi vera í sambandi. Síðar sama dag upplýsti sóknaraðili að eftir samtal við Leiguskjól ehf. kæmi hún til með að gera kröfu í trygginguna vegna kostnaðar við þrifin. Varnaraðilar upplýstu að þeir gætu komið til að þrífa vegna athugasemda sóknaraðila sem væru smávægilegar. Sóknaraðili sagði þá að þar sem varnaraðilar hefðu ekki getað komið þegar hún hafi verið á staðnum hefði hún þurft að fá utanaðkomandi þrif.

Fyrir liggur að varnaraðilar buðust tafarlaust til að bæta úr þrifum á íbúðinni vegna athugasemda sóknaraðila. Sóknaraðili hafi þó dregið til baka boð sitt um að þeir myndu bæta úr þrifunum þar sem hún hafi fengið upplýsingar um að sér væri ekki skylt að bjóða þeim að bæta úr því sem hún hafi talið illa þrifið. Ekki liggur fyrir úttekt á eigninni við lok leigutíma í samræmi við ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga og verður sóknaraðili að bera hallann af því. Gegn neitun varnaraðila telur kærunefnd þannig ekki liggja fyrir sönnun þess að íbúðin hafi verið illa þrifin í lok leigutíma eða að ástand íbúðarinnar hafi verið slíkt að útheimt hafi alþrif á henni á kostnað varnaraðila. Kröfu sóknaraðila um kostnað vegna þrifa er því hafnað.

Sóknaraðili lýsir því að þörf hafi verið á ýmsum lagfæringum og mála hafi þurft íbúðina þar sem slettur og blettir hafi verið á veggjum. Varnaraðilar segja að þær skemmdir, sem myndir sóknaraðila sýni, hafi þegar verið til staðar við upphaf leigutíma. Eins og áður greinir var úttekta hvorki aflað við upphaf né lok leigutíma. Vegna þessa sem og gegn neitun varnaraðila á því að hafa valdið téðum skemmdum verður ekki fallist á kröfu sóknaraðila hér um.

Sóknaraðili gerir kröfu vegna kostnaðar við flutning á húsgögnum úr hinu leigða við upphaf leigutíma sem og vegna geymslu þeirra á meðan á leigutíma stóð. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 6.-10. maí 2021 fóru varnaraðilar fram á að húsgögn yrðu fjarlægð úr íbúðinni líkt og sóknaraðili hefði lofað. Sóknaraðili upplýsti að varnaraðilum væri heimilt að setja húsgögnin í geymslu, enda greiddu varnaraðilar kostnað af því. Sóknaraðili upplýsti í framhaldinu að hún hefði útvegað geymslupláss og flutningabíl og voru húsgögnin fjarlægð. Kærunefnd telur þannig að varnaraðilar hafi mátt gera ráð fyrir því að flutningurinn og geymsla húsgagnanna væri á kostnað sóknaraðila, enda virðist sem aðilar hafi samið um að húsgögn, eða að minnsta kosti hluti þeirra, yrðu fjarlægð fyrir upphaf leigutíma. Auk þess segir ekki í leigusamningnum að íbúðin leigist með húsgögnum. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd ekki efni til að fallast á þessa kröfu sóknaraðila

Með hliðsjón af öllu framangreindu er kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 15. febrúar 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir