Mál nr. 32/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 17. október 2023

í máli nr. 32/2023

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna rafmagns- og hitanotkunar í bílskúr sem sóknaraðili var ekki með á leigu en er á sama fasteignanúmeri og íbúðin sem sóknaraðili leigði.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kærum, dags. 28. febrúar 2023 og 24. mars 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 29. mars 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 7. apríl 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 26. apríl 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. maí 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. maí 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 15. maí 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 16. maí 2023. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, dags. 23. maí 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 24. maí 2023. Frekari athugasemdir bárust frá varnarðila með bréfi, dags. 30. maí 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. júní 2023. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, dags. 11. júní 2023, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 26. júní 2023 ásamt fyrri kæru sóknaraðila og fylgigögnum hennar. Frekari athugasemdir bárust með bréfi, dags. 28. júní 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 29. sama mánaðar. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, dags. 6. júlí 2023, og voru þær sendar varnaraðila 15. ágúst 2023.

Með tölvupósti 8. ágúst 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari skýringum frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti hans 11. sama mánaðar. Skýringarnar voru sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 15. ágúst 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti 22. ágúst 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 23. ágúst 2023.  Þá óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá varnaraðila með tölvupósti 11. september 2023 sem bárust með tölvupósti hans 14. september 2023. Voru upplýsingarnar sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 21. september 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili leigði fasteign að C í D. Upphaflega gerði sóknaraðili tímabundinn leigusamning við fyrri eiganda húsnæðisins frá 1. maí 2021 til 1. maí 2022. Varnaraðili eignaðist fasteignina með kaupsamningi, dags. 25. ágúst 2021, og gekk þá inn í þann leigusamning. Aðilar gerðu svo tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2022 til 31. desember 2022. Þá seldi varnaraðili fasteignina með kaupsamningi, dags. 20. október 2022. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða hlutdeild í reikningum vegna umframnoktunar á orkukostnaði sem kom í ljós við álestur á mælum 12. janúar 2023 en reikningarnir taka einnig til notkunar í bílskúr sem tilheyrir fasteigninni en sóknaraðili tók ekki á leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa leigt íbúð á 2. hæð í þriggja hæða húsi. Íbúðinni fylgi bílskúr sem sóknaraðili hafi þó ekki tekið á leigu eða haft afnot af. Bílskúrnum hafi verið skipt í tvær leigueiningar og þær verið í útleigu til annarra leigjenda. 

Gerðir hafi verið þrír tímabundnir leigusamningar og við gerð hins fyrsta hafi fyrri eigandi íbúðarinnar skráð sóknaraðila sem notenda rafmagns- og hitamæla. Reikningarnir hafi því verið skráðir á nafn hans og hann greitt E og F um 7-8.000 kr. á mánuði. Hann hafi greitt þá reikninga sem hafi borist í heimabanka hans en verið grandlaus um að hann væri einnig að greiða orkukostnað vegna bílskúrsins. Varnaraðili hafi selt íbúðina og þegar nýr eigandi hafi tekið við íbúðinni, þ.e. mælarnir verið skráðir á hann, hafi sóknaraðili fengið reikning frá E að fjárhæð 46.164 kr. og F að fjárhæð 316.630 kr. vegna umframnotkunar. Þetta hafi gerst þar sem enginn hafi greitt orkukostnað vegna bílskúrsins í eitt og hálft ár. Við þetta hafi sóknaraðili fyrst uppgötvað að hann hafi einnig verið að greiða reikninga vegna bílskúrsins. Í leigusamningum um bílskúrinn sé tekið fram að hiti og rafmagn sé innifalið í leiguverði, sem sóknaraðili hafi þá verið að greiða.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa keypt fasteignina í september 2021. Hún skiptist í íbúð og bílskúr og séu þar samtals þrjár leigueiningar. Við kaupin hafi verið þar þrír leigjendur, þar með talin sóknaraðili sem hafi flutt inn í maí 2021. Við eigendaskiptin hafi varnaraðili endurnýjað leigusamninga við alla leigjendur þar sem öll réttindi og skyldur hafi haldist eins. Það sé á ábyrgð þess sem skráður sé fyrir hitavatns- og rafmagnsmælum eignarinnar að óska eftir breytingu á skráningaraðila.

Þann 4. og 5. maí 2021 hafi sóknaraðili verið skráður fyrir hitavatns- og rafmagnsmælum eignarinnar. Þar með hafi hann orðið ábyrgur fyrir greiðslu reikninganna. Þetta hafi gerst áður en varnaraðili hafi eignast fasteignina. Í samtölum við innheimtudeild F hafi skýrt komið fram að sá einn og einungis sá sem skráður sé fyrir hitavatns- og rafmagnsmælum beri ábyrgð á að greiða af þeim, óháð eiganda fasteignar eða breytingum þar á. Mál sem þessi séu algeng og lendi oft á borði F, en niðurstaðan sé alltaf sú sama. Sá sem sé skráður fyrir mælunum beri ábyrgð á greiðslum vegna þeirra. Skipti þá ekki máli hvort nýr eigandi hafi eignast eignina og sá sem hafi verið skráður fyrir mælum hafi gleymt að breyta um skráningaraðila, eða að leigjandi hafi flutt út og annar flutt inn, en sá fyrrnefndi gleymt að afskrá sig af mælunum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir vel geti verið að honum beri að greiða einhvern hluta kostnaðar vegna umframnotkunar en upphæðin sem honum hafi nú verið gert að greiða geti ekki passað fyrir eina íbúð enda hafi hann greitt kostnað vegna hita og rafmagns mánaðarlega.

Komið hafi í ljós að á mæli sem sóknaraðili hafi greitt af hafi einnig verið skráðar íbúðirnar í bílskúrnum, sem hafi væntanlega gefið upp meiri hitaveitunotkun auk notkunar á þvottavélum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að íbúðin sé á sér mæli og bílskúrinn á sér mæli. Sóknaraðili hafi verið skráður fyrir þeim báðum og hafði greitt af þeim í fjóra mánuði áður en varnaraðili hafi eignast fasteignina og greitt af þeim í fjóra mánuði eftir að varnaraðili hafi selt eignina. Varnaraðili hafi aldrei átt við mælana.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt 23. gr. a. húsaleigulaga, nr. 36/1994, greiðir leigjandi vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Leigjanda er jafnframt skylt að tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi.

Sóknaraðili leigði íbúðina frá 1. maí 2021 til janúar 2023 en þrír eigendur voru að íbúðinni á leigutíma. Með kaupsamningi, dags. 25. ágúst 2021, keypti varnaraðili íbúðina og fékk hann hana afhenda sama dag. Þá seldi varnaraðili íbúðina með kaupsamningi, dags. 20. október 2022, þar sem afhendingardagur var ákveðinn þann dag.

Sóknaraðili leigði íbúðina án bílskúrs en bílskúrinn var í útleigu til annarra leigjenda. Samkvæmt gögnum málsins eru aðskildir mælar vegna orkunotkunar fyrir íbúðina og bílskúrinn. Fyrir liggur tölvupóstur frá G frá 3. apríl 2023 þar sem staðfest er að upphaflegur leigusali sóknaraðila tilkynnti sóknaraðila sem notanda að heitu vatni 5. maí 2021 og sem notanda rafmagns 4. maí 2021 fyrir C. Var sóknaraðili því skráður fyrir allri orkunotkun í húsinu, þar með talið orkunotkun í bílskúrnum.

Á leigutíma greiddi sóknaraðili mánaðarlega reikninga fyrir rafmagn og hita. Við álestur af mælunum 12. janúar 2023 kom í ljós töluverð umframnotkun á hita og rafmagni og kom þá jafnframt í ljós að umframnotkunin væri aðallega vegna notkunar í bílskúrnum en sóknaraðila var ókunnugt um að hann hafi verið skráður fyrir mælum bílskúrsins. Sóknaraðili fékk reikninga frá orkufyrirtækjunum vegna umframnotkunarinnar þar sem hann var krafinn um greiðslu að fjárhæð 46.169 kr. vegna rafmagns með reikningi, dags. 19. febrúar 2023, og 316.310 kr. vegna hita með reikningi, dags. 6. febrúar 2023.

Í 1. mgr. 42. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að sala leiguhúsnæðis sé ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala sé því heimilt að framselja eignarrétt sinn að hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum þessum og leigusamningi. Í 2. mgr. kemur fram að við slíkt framsal sé hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn komi í einu og öllu í hans stað að því leyti. Þá er kveðið á um í 3. mgr. að sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigjandanum.

Eins og áður greinir seldi varnaraðili íbúðina á leigutíma og afhendi hana nýjum eiganda 20. október 2022. Þannig tók nýr eigandi við réttindum og skyldum varnaraðila samkvæmt téðum leigusamningum, sbr. 2. og 3. mgr. 42. gr. Verður því að hafna kröfu sóknaraðila á grundvelli aðildaskorts. Beina verður kröfunni gegn nýjum eiganda húsnæðisins sem kann síðan eftir atvikum að eiga endurkröfurétt á hendur varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 17. október 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson