Tillögur að breytingum kynntar til að bæta réttarstöðu og húsnæðisöryggi leigjenda

Starfshópur innviðaráðherra, skipaður fulltrúum stjórnvalda og aðilum vinnumarkaðarins, hefur skilað tillögum að víðtækum breytingum á húsaleigulögum til að bæta réttarstöðu og húsnæðisöryggi leigjenda. Starfshópurinn skilaði tillögum sínum til ráðherra í formi draga að frumvarpi um breytingar á húsaleigulögum (nr. 36/1994) sem hafa verið birt í samráðsgátt stjórnvalda. Hægt er að senda inn umsögn eða ábendingar til og með 21. ágúst. Frumvarp innviðaráðherra verður lagt fram á haustþingi að samráði að loknu um tillögur starfshópsins.

Megináherslur í tillögum starfshópsins eru að stuðla að langtímaleigu og auknum fyrirsjáanleika um leiguverð, jafnt á samningstíma og á milli samninga við endurnýjun eða framlengingu. Þá verði almennri skráningarskyldu leigusamninga í leiguskrá HMS komið á til að tryggja áreiðanlegar og heildstæðar upplýsingar um leigumarkaðinn, ekki síst um markaðsleigu húsnæðis sem er meginviðmið sanngjarnrar og eðlilegrar leigufjárhæðar samkvæmt húsaleigulögum. Loks er að kærunefnd húsamála verði efld til að tryggja aðilum leigusamnings öflugt og skilvirkt réttarúrræði til úrlausnar á mögulegum ágreiningi.

„Það er nauðsynlegt að bæta réttarstöðu leigjenda, sem lengi hafa búið við skert húsnæðisöryggi og standa höllum fæti á húsnæðismarkaði í samanburði við aðra hópa. Nauðsynlegt er að auka almennt framboð á leiguhúsnæði, ekki síst í gegnum almenna íbúðakerfið, en með þessum tillögum er tekist á við mikilvæg viðfangsefni tengd húsnæðisöryggi leigjenda samkvæmt réttarstöðu þeirra á grundvelli leigusamninga og bættum upplýsingum um leigumarkaðinn. Leiga á húsnæði og öll umgjörð á að vera sanngjörn og réttlát,“ segir Sigurður Ingi Jóhannsson, innviðaráðherra.

Tillögum hópsins má skipta í fjóra meginþætti. Helstu atriði í tillögunum eru eftirfarandi:

Aukinn fyrirsjáanleiki um leiguverð

Kynntar eru tillögur til að stuðla að auknum fyrirsjáanleika og sanngirni um breytingar á leigufjárhæð, jafnt á samningstíma sem og við framlengingu eða endurnýjun leigusamnings.

• Lagt er til að reglur laganna um ákvörðun leigufjárhæðar á samningstíma og á milli samninga verði skýrðar nánar til að auka fyrirsjáanleika um leiguverð. Upplýsingar um markaðsleigu sambærilegs húsnæðis verði bættar til að auðvelda aðilum leigusamnings mat á sanngjarnri leigufjárhæð.

Á sama tíma verði komið á nauðsynlegum heimildum samningsaðila til að fara fram á leiðréttingu leiguverðs í lengri samningum vegna breyttra aðstæðna. Almenn skráningarskylda leigusamninga

• Lagt er til að skráningarskylda húsaleigusamninga í leiguskrá HMS verði útvíkkuð og nái til allra leigusala vegna samninga um leigu íbúðarhúsnæðis eða annars húsnæðis sem ætlað er til íbúðar. Er það í samræmi við upphafleg áform stjórnvalda um almenna skráningarskyldu samninga í leiguskrá til að afla áreiðanlegra upplýsinga um leigumarkaðinn í heild sinni, m.a. um markaðsleigu húsnæðis eftir staðsetningu og fleiri breytum.
• Þá er lagt til að sektarheimildir vegna brota á skráningarskyldu nái með sama hætti til allra leigusala sem leigja út umrætt húsnæði.
• Skráningarskylda mun ekki ná til leigu húsnæðis í öðrum tilgangi, s.s. undir atvinnustarfsemi.

Stuðlað að langtímaleigu

• Lagt er til að forgangsréttur leigjenda til áframhaldandi leigu húsnæðis að leigutíma loknum, sem gildir þegar húsnæðið er áfram falt til leigu í a.m.k. eitt ár, verði efldur. Áður þurfti leigjandi að virkja forgangsrétt með tilkynningu í tæka tíð en eftir breytingu kemur það í hlut leigusala að leitast eftir afstöðu leigjanda hvort leigjandi hyggist nýta forgangsréttinn. Sé það ekki gert heldur leigjandi forgangsrétti til áframhaldandi leigu.
• Jafnframt verði stuðlað að gerð ótímabundinna samninga með ýmsum hvötum, einkum ofangreindum heimildum fyrir því að leigufjárhæð taki breytingum á leigutíma sem lagt er til að verði takmarkaðar við ótímabundna samninga og samninga sem gerðir eru til lengri tíma en eins árs.
• Þá er lagt til að heimildir til að segja upp ótímabundnum leigusamningum verði skýrðar nánar með sambærilegum hætti og gert hefur verið á Norðurlöndunum og í fleiri ríkjum. Þannig verði áfram miðað við að heimilt verði að segja upp slíkum samningum þegar málefnalegar ástæður eru fyrir uppsögn.

Kærunefnd efld og ráðist í fræðsluátak

• Lagt er til að kærunefnd húsamála verði efld til að tryggja að aðilar leigusamnings hafi aðgang að virku réttarúrræði til úrlausnar á ágreiningi sem upp kann að koma.
• Lagt er til að kveðið verði á um flýtimeðferð mála sem varða ágreining um leigufjárhæð þannig að úrskurður um leiguverð liggi fyrir innan tveggja mánaða.
• Þá er lagt til að kærunefndin taki framvegis einnig við kærum á ensku sem er mikilvægt til að bæta réttarvernd leigjenda sem hafa ekki íslensku að móðurmáli, enda um að ræða viðkvæman hóp á leigumarkaði.
• Loks verði ráðist í fræðsluátak um réttindi á leigumarkaði og leigjendum og leigusölum áfram tryggð lögfræðiráðgjöf um réttindi og skyldur þeim að kostnaðarlausu. Neytendasamtökin hafa veitt slíka aðstoð með fjárstuðningi stjórnvalda í gegnum Leigjendaaðstoðina.

Nánar um starfshópinn

Í starfshópnum áttu sæti fulltrúar stjórnvalda og aðila vinnumarkaðarins. Hópnum var falið að taka lögin til endurskoðunar og greina húsaleigulöggjöf nágrannaríkjanna og fleiri þjóða með tilliti til þess hvernig stuðla megi að auknu húsnæðisöryggi og langtímaleigu, m.a. með ólíkum hvötum.

Starfshópurinn horfði m.a. til tillagna átakshóps um aukið framboð á íbúðum og aðrar aðgerðir til að bæta stöðu á húsnæðismarkaði frá janúar 2019 og starfshóps um aðgerðir og umbætur á húsnæðismarkaði frá maí 2022.

Starfshópurinn var skipaður í júlí 2022 en í tengslum við yfirlýsingu ríkisstjórnarinnar um stuðning stjórnvalda vegna kjarasamninga á almennum vinnumarkaði í desember 2022 var ákveðið að aðilar vinnumarkaðarins skyldu einnig eiga fulltrúa í hópnum. Frá síðustu áramótum hafa því verið í starfshópnum fulltrúar frá innviðaráðuneytinu, forsætisráðuneytinu, félags- og vinnumarkaðsráðuneytinu, fjármála- og efnahagsráðuneytinu, Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, Alþýðusambandi Íslands, Samtökum atvinnulífsins og sameiginlegur fulltrúi BSRB, BHM og KÍ.