Nr. 59/2017 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
Uppkveðinn 22. nóvember 2017
í máli nr. 59/2017
A
gegn
B
Miðvikudaginn 22. nóvember 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A, leigjandi.
Varnaraðili: B, leigusali.
Kröfur sóknaraðila eru að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða henni 170.000 kr. af framlögðu tryggingarfé.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 9. ágúst 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. ágúst 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. september 2017, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd samdægurs. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 5. október 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila, ódagsettar, bárust kærunefnd 23. júní 2017. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn samning um leigu á fasteign varnaraðila að C, til eins árs frá 1. nóvember 2015. Nýr samningur var gerður ári síðar og skyldi hann gilda til 1. september 2017. Vegna sölu varnaraðila á íbúðinni afhenti sóknaraðili hana 1. ágúst 2017. Hluti tryggingarfjár gekk upp í leiguvanskil en aðilar deila um 170.000 kr. af tryggingarfé sem varnaraðili heldur eftir vegna tjóns sem varð á svalahurð.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður varnaraðila neita að endurgreiða sér 170.000 kr. vegna þess að skipta hafi þurft um svalahurð á meðan hún bjó í íbúðinni. Svalahurðin hafi verið mjög lúin og fokið upp í óveðri í desember 2016. Sóknaraðili beri ekki ábyrgð á því enda eigi leigjandi ekki að annast viðhald hins leigða húsnæðis auk þess sem leigusali skuli bæta allt tjón sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar.
III. Sjónarmið varnaraðila
Í greinargerð varnaraðila kemur fram að téð svalahurð hafi verið í fullkomnu lagi og óskemmd áður en hún hafi eyðilagst í meðförum kæranda. Samkvæmt 1. mgr. 5. gr. húsaleigusamnings aðila skal leigjandi bæta tjón á leiguhúsnæðinu sem verður af völdum hans sjálfs, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsinu eða umgang um það. Fyrir liggi að skipta hafi þurft um svalahurð og að kostnaður við kaup á nýrri svalahurð sem og uppsetning hennar hafi verið hærri en sem nemur eftirstöðvum tryggingarfjár. Foktjón líkt og það sem hér um ræðir falli ekki undir venjulega húseigendatryggingu nema vindhraði nemi 28,5 metrum á sekúndu. Ekki liggi fyrir upplýsingar um veður daginn sem tjónið varð í desember 2016.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila er því mótmælt að 40 ára gömul svalahurð hafi verið í fullkomnu lagi. Hún hafi verið mjög lúin og hafi greinilega fokið upp áður. Svalahurðin snúi áveðurs fyrir sunnanáttum og hafi endanlega farið í hvassri sunnanátt í desember 2016. Leggi sóknaraðili fram upplýsingar frá C um veðurfar 27. og 28. desember 2016 þar sem fram kemur að í hviðum hafi vindhraði farið upp í rúmlega 30 metra á sekúndu.
V. Athugasemdir varnaraðila
Varnaraðili leggur fram tölvupóst frá sóknaraðila frá 6. desember 2016 en af honum megi ráða að þá hafi tjónið þegar orðið en reikningur fyrir nýrri svalahurð var greiddur 22. desember 2016. Líklegasta skýringin á því að hurðin hafi fokið upp og eyðilagst hafi verið að gegnumtrekkur myndaðist í gegnum íbúðina.
VI. Niðurstaða
Aðila greinir á um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir 170.000 kr. af tryggingarfé vegna þess að svalahurð hinnar leigðu eignar eyðilagðist í desember 2016.
Að leigutíma loknum skal leigjandi skv. 1. mgr. 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Óvíst er um ástæður þess að svalahurð fauk upp í óveðri í desember 2016. Í því sambandi verður að benda á að varnaraðili lét setja nýja hurð og greiddi reikning vegna þess 22. desember 2016. Ekki liggur fyrir að hann hafi gert kröfu á hendur sóknaraðila vegna þessa eða haft upp áskilnað þar um fyrr en eftir lok leigusamnings. Hafi sóknaraðili því mátt ætla að varnaraðili teldi sig bera ábyrgð á tjóninu auk þess sem sönnunarstaða sóknaraðila er mun erfiðari svona löngu eftir tjón. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd varnaraðila ekki hafa sýnt fram á að sóknaraðili beri bótaábyrgð á tjóni hans.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.
Úrskurðir kærunefndar húsamála eru aðfararhæfir án undangengins dóms skv. 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, 170.000 kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/2016, frá 1. nóvember 2016 til 1. ágúst 2017, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 22. nóvember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson