Mál nr. 1/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 1/2009

Skaðabótaábyrgð. Lögmæti: Innheimta, aðalfundur og ársreikningar. Kostnaðarskipting vegna framkvæmda á lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. janúar 2009, beindi B, f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 1–15, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

C hrl. fór fram á viðbótarfrest til að skila greinargerð, f.h. gagnaðila, og var hann veittur til 23. febrúar 2009. Þá var B, f.h. álitsbeiðanda, veittur viðbótarfrestur til að skila athugasemdum við greinargerð til 18. mars 2009. Sá frestur var framlengdur samkvæmt beiðni til 25. mars 2009. Jafnframt fékk C hrl. viðbótarfrest, f.h. gagnaðila, til 17. apríl 2009 til að koma á framfæri athugasemdum við bréfi B, dags. 25. mars 2009. B, f.h. álitsbeiðanda, var veittur viðbótarfrestur til 13. maí 2009 til að koma á framfæri viðbótarathugasemdum við bréfi C hrl., dags. 17. apríl 2009. Sá frestur var framlengdur til 20. maí 2009. Að lokum var C hrl., f.h. gagnaðila, veittur viðbótarfrestur til 5. júní 2009 til að koma á framfæri viðbótarathugasemdum.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hrl., f.h. gagnaðila, dags. 23. febrúar 2009, athugasemdir B, f.h. álitsbeiðanda, dags. 25. mars 2009, athugasemdir C hrl., f.h. gagnaðila, dags. 17. apríl 2009, og viðbótarathugasemdir B, f.h. álitsbeiðanda, dags. 19. maí 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 8. september 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1–15. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að X nr. 10a. Ágreiningur er um tjón á séreign álitsbeiðanda, lögmæti innheimtu, aðalfundar og ársreikninga og kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda á lóð.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á því tjóni sem orðið hefur á séreign álitsbeiðanda.
2. Að viðurkennt verði að innheimta jafns framkvæmdasjóðsgjalds sé ólögmæt.
3. Að viðurkennt verði að um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda á lóð skuli fara eftir hlutfallstölum.
4. Að samþykkt aðalfundar 10. maí 2007 um að ráðstafa skyldi jafnskiptu framkvæmdasjóðsgjaldi í jafnskiptan kostnað sé ólögmæt.
5. Að staðfest verði að frágangur ársreikninga húsfélagsins fyrir árin 2006 og 2007 uppfylli ekki skilyrði 73. gr. laga nr. 26/1994 og því beri gagnaðila að bæta þar úr og leggja ársreikninga fram á aðalfundi á ný til samþykktar.

Gagnaðili gerir þá kröfu að öllum kröfum álitsbeiðanda verði vísað frá kærunefndinni, en til vara að þeim verði hafnað.

Verða nú sjónarmið aðila varðandi einstaka liði rakin eftir því sem ástæða þykir til.

Kröfuliður I. Tjón á séreign álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi í tvígang orðið fyrir tjóni vegna utanaðkomandi leka árið 2004 sem rekja megi til vanrækslu á viðhaldi ytra byrðis hússins. Fyrir liggi matsgerð byggingameistara vegna fyrra tjóns frá árinu 2004 og matsgerð Y hf. vegna síðara tjóns frá ársbyrjun 2008.

Bendir álitsbeiðandi á að tjón vegna lekans hafi ekki fengist bætt úr tryggingum. Þá hafi tekið við ótvíræð ábyrgð húsfélagsins, sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Utanhússviðgerðir hafi farið fram vegna þessa en enn hafi hvorki verið gengið frá bótum né látin fara fram viðgerð vegna tjóns á íbúð álitsbeiðanda. Þá hafi enn ekki farið fram viðgerð á ytra byrði hússins vegna leka sem upp hafi komið síðar af öðrum toga árið 2007. Samkvæmt matsgerð Y hf. megi rekja það tjón álitsbeiðanda til þess að vatn komst inn á samskeytum svalahandriðs og þaki yfir skála.

Gagnaðili hafi falið sérfróðum aðila að meta fyrra tjón á íbúðinni á sínum tíma og hafi sú matsgerð legið fyrir frá árinu 2004. Í matsgerð vegna fyrra málsins komi fram að tjón álitsbeiðanda megi meta að fjárhæð 817.684 kr. en í matsgerð Y hf. vegna seinna málsins sé tjón álitsbeiðanda metið að fjárhæð 205.000 kr. Samanlagt sé hóflega áætlað að tjón álitsbeiðanda verði a.m.k. metið að fjárhæð 1.022.684 kr. en ljóst sé að uppfærðar tölur og nánara mat á endanlegu tjóni álitsbeiðanda muni leiða í ljós að um hærri fjárhæð sé að ræða.

Álitsbeiðandi bendir á að fyrra málið virðist hafa strandað í meðförum gagnaðila eða eftir að matsgerð hafi legið fyrir árið 2004 þrátt fyrir skýr orð fundargerðar frá fundi 24. apríl 2005 að málinu yrði hraðað eins og kostur yrði. Þá hafi hvorki verið orðið við fjölda áskorana um að ljúka fyrra máli né áskorun um að gagnaðili grípi til viðeigandi úrræða vegna seinna málsins. Tjón álitsbeiðanda hafi fengið umfjöllun á nokkrum húsfundum án árangurs. Enn ýti gagnaðili málunum á undan sér og á aðalfundi 15. maí 2008 hafi því enn á ný og í heild sinni verið vísað til næstu stjórnar. Þar að auki hafi ekki verið orðið við því að lesa upp bréf og áskorun álitsbeiðanda um aðgerðir húsfélagsins vegna tjóns á íbúð hennar, sbr. fundargerðina. Hefði þó auðveldlega mátt verða við slíkri ósk, undir liðnum önnur mál, samkvæmt fundarboði.

Í það minnsta sjö bréf hafi sannarlega verið send gagnaðila vegna málsins auk þess sem yfirlýsing hafi verið lögð fram á síðasta aðalfundi 15. maí 2008. Þá séu ótalin önnur samskipti sem ekki hafi verið skjalfest. Að sama skapi hafi verið fjallað um málefni álitsbeiðanda í það minnsta árlega á aðalfundi frá árinu 2004 án málaloka. Séreign álitsbeiðanda liggi nú undir skemmdum sem enn fáist ekki séð fyrir endann á. Áhugaleysi hafi verið meðal stjórna húsfélagsins síðustu ár um að leysa þessi mál eða veita álitsbeiðanda fulltingi við að fá bót á málum sínum. Ljóst sé hins vegar að gagnaðili beri ábyrgð á því tjóni sem orðið hafi á íbúð álitsbeiðanda í samræmi við 52. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að mál þetta eigi sér langa sögu og hafi áður komið til kasta kærunefndar. Af fyrra máli aðila fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála nr. 16/2000 megi ráða að álitsbeiðandi hafi keypt eign sína með kaupsamningi, dags. 5. ágúst 1994. Samkvæmt bréfi D hdl., dags. 20. febrúar 1996, hafi álitsbeiðanda verið veittur afsláttur af umsömdu kaupverði, meðal annars vegna leka við útidyrahurð, ófullnægjandi klæðningar og vindvarnarlags útveggjar á suðausturhlið og blásturs um rafmagnsinnstungur í roki. Umsaminn afsláttur hafi verið reistur á skoðun U sem álitsbeiðandi hafði látið vinna.

Í fyrrnefndu áliti kærunefndarinnar hafi komið fram að eiginmaður álitsbeiðanda hafi á árunum 1997–1998 látið gera við ytra byrði timburklæðningar undir glugga og breyta útidyrahurð íbúðar sinnar á kostnað húsfélagsins, en hann hafi þá verið gjaldkeri. Kærunefndin taldi að honum hefði verið óheimilt að greiða sér kostnað úr hússjóði við að breyta útidyrahurðinni.

Snemma árs 2003 hafi verið gert við utandyra að X nr. 10 og bætt úr lekaskemmdum innan dyra að X nr. 10b. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi sent húsfélaginu bréf, dags. 2. apríl 2003, þar sem þess var krafist að félagið gripi til sams konar ráðstafana varðandi íbúð álitsbeiðanda að X nr. 10a. Jafnframt hafi verið krafist greiðslu á reikningi að fjárhæð 18.292 kr. vegna viðgerðar við rafmagnstöflu. Þá hafi verið lagt fram mat frá matsmanni Z hf. á áætluðum viðgerðum innan dyra, dags. 5. desember 2002. Í matinu hafi komið fram að skipta þyrfti um 8 fm parkets, 12 metra af listum, sparsla 15 fermetra og mála þrjár umferðir, 59 fermetra. Áætlaður kostnaður hafi verið 208.202 kr. Ekki liggi fyrir hvort álitsbeiðandi hafi fengið greiddar bætur frá tryggingafélaginu í kjölfar matsins.

Með bréfi gagnaðila, dags. 9. apríl 2003, hafi því verið lýst yfir af hálfu húsfélagsins að það myndi uppfylla skyldur sínar við álitsbeiðanda. Tryggt yrði þó að vera að komist hefði verið fyrir leka og var álitsbeiðandi beðinn um að vera í sambandi við gagnaðila þegar unnt yrði að koma iðnaðarmönnum að verki á heimili álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi sinnt því í engu.

Hinn 20. september 2004 hafi verið farið yfir umkvartanir álitsbeiðanda á fundi gagnaðila. Þá hafi verið ákveðið að kalla til sérfræðinga til að grípa til nauðsynlegra ráðstafana. Álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt um þetta en hún kvaðst þá þegar hafa fengið matsmann frá Z hf. til að meta tjónið og hefði auk þess heimild fyrri stjórnar til að láta gera við skemmdirnar á kostnað húsfélagsins.

Eftir sem áður hafi skemmdir á íbúð álitsbeiðanda verið metnar á kostnað húsfélagsins. Samkvæmt matsgerð, dags. 30. ágúst 2004, hafi verið skemmdir á vegg og parketi í hjónaherbergi, á lofti og parketi í stofu, vegg í forstofu og vegg og parketi í barnaherbergi. Samkvæmt matinu hafi þurft að leggja 64 fm af parketi og 50 metra af gólflistum í stað 8 fm og 12 metra samkvæmt eldra mati matsmanns tryggingafélags álitsbeiðanda. Málningarvinna hafi virst sambærileg og við mat tveimur árum fyrr, en margir nýir liðir hefðu bæst við. Alls hafi kostnaður við viðgerðir verið metinn á 817.684 kr. Með bréfi, dags. 1. nóvember 2004, hafi álitsbeiðandi gert kröfu um að sér yrðu greiddar bætur samkvæmt mati þessu. Það hafi verið ítrekað með bréfum lögmanns álitsbeiðanda, dags. 12. desember 2004 og 18. janúar 2005. Í apríl 2005 hafi verið gert við glugga á íbúð álitsbeiðanda á kostnað húsfélagsins.

Í febrúar 2007 hafi fjölbýlishúsið í heild sinni verið tekið út af hálfu R. Kemur fram í úttektinni að leki sé í gluggafalsi í stofu íbúðar álitsbeiðanda. Með bréfi lögmanns álitsbeiðanda, dags. 16. apríl 2007, hafi verið gerð krafa um skaðabætur og hún ítrekuð með bréfum lögmannsins, dags. 18. apríl 2007, 25. maí 2007, 13. nóvember 2007 og 26. nóvember 2007. Hafði málið þá verið til stöðugrar skoðunar af hálfu gagnaðila. Síðastnefndu bréfi hafi verið svarað af hálfu gagnaðila sama dag og þá bent á að um væri að ræða áralangan ágreining íbúa X nr. 10a við gagnaðila sem ekki hefði náðst sátt um.

Í febrúar 2008 hafi enn verið gerð athugun á leka. Fyrirhugaðar séu viðamiklar framkvæmdir utanhúss sumarið 2009.

Gagnaðili bendir á að fram komi í gögnum málsins að í fyrsta lagi hafi verið nauðsynlegt að gera við útidyrahurð í íbúð álitsbeiðanda. Ekkert liggi fyrir hversu stóran hluta lekaskemmda megi rekja til leka með útidyrahurð sem teljist til séreignar álitsbeiðanda og á ábyrgð hennar. Húsfélagið verði ekki gert ábyrgt fyrir þeim hluta lekaskemmda sem raktar verði til þessa galla í útihurð.

Í öðru lagi bendir gagnaðili á að álitsbeiðanda hafði verið veittur afsláttur af kaupverði íbúðar sinnar, líklega á árinu 1995, til að bæta fyrir galla á íbúðinni, meðal annars við útidyrahurð, vegna ófullnægjandi klæðningar og vindvarnarlags og blásturs um rafmagnsinnstungur. Ekki verði séð að álitsbeiðandi hafi gert neitt til að bæta úr þessum göllum á eign sinni sem hún hafði þó fengið bætur til frá seljanda íbúðarinnar. Verði álitsbeiðandi sjálf að bera hallann af lekaskemmdum sem raktar verði til þessarar vanrækslu hennar.

Í þriðja lagi vekur gagnaðili athygli á að árið 1997 hafi álitsbeiðandi notað fé úr sjóðum húsfélagsins til að gera við útihurð sína og ytra byrði klæðningar undir glugga. Af gögnum málsins verði ekki ráðið hvort álitsbeiðandi hafi þá gert við lekaskemmdir inni í íbúð sinni. Hins vegar verði ráðið að álitsbeiðandi hafi ráðstafað verulegum fjármunum úr sjóðum húsfélagsins í eigin þarfir. Verði því í öllu falli að líta svo á að meint krafa álitsbeiðanda hafi á þeim tíma gengið upp í skuld álitsbeiðanda við húsfélagið og verði hún því sjálf að bera ábyrgð á því að hafa ekki gert við lekaskemmdir í íbúð sinni.

Í fjórða lagi getur gagnaðili þess að álitsbeiðandi hafi lagt fram mat frá matsmanni tryggingafélags á áætluðum viðgerðarkostnaði í desember 2002. Hins vegar hafi ekki verið leitt í ljós hvort álitsbeiðandi hafi fengið þá greiddar út bætur úr tryggingunum til úrbóta. Hafi svo verið hafi álitsbeiðandi a.m.k. í tvígang fengið bætur til að bæta úr leka á íbúð sinni, án þess að hafa nokkuð gert í þeim efnum. Skorar gagnaðili á álitsbeiðanda að leggja fram staðfestingu tryggingafélags síns um greiðslur bóta úr húseigendatryggingu á árunum 1994–2008.

Í fimmta lagi vekur gagnaðili athygli á því að álitsbeiðandi hafi ein rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni, sbr. 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994. Hafi hún aldrei verið reiðubúinn að taka við iðnaðarmönnum þegar það hafi staðið til boða og lagt þeim mun meiri áherslu á að fá bætur greiddar í peningum frá nágrönnum sínum. Þá hafi álitsbeiðandi lýst því yfir að hún hafi sjálf fengið samþykki húsfélagsins til viðgerða. Var gagnaðila ómögulegt að skilja álitsbeiðanda á annan veg en að hún hygðist sjálf annast viðgerðir á eign sinni. Háttsemi álitsbeiðanda sjálfs hafi því torveldað viðgerðir í íbúð hennar.

Í sjötta lagi vísar gagnaðili til þess að álitsbeiðanda sé skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994. Þá sé þess og að geta að skv. 1. mgr. 37. gr. laganna hafi álitsbeiðanda verið heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á íbúð sinni. Hafi henni og verið rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef íbúð hennar lá undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og koma þannig í veg fyrir frekara tjón, sbr. 1. mgr. 38. gr. laganna. Þá hafi hvílt á álitsbeiðanda sú skylda að takmarka tjón sitt eins og henni hafi frekast verið unnt. Ljóst sé að álitsbeiðandi hafi í engu sinnt þeirri skyldu sinni og verði því að bera alla ábyrgð þar á. Í öllu falli geti kærunefndin aldrei miðað ætlaða skaðabótaábyrgð húsfélagsins við annað mat en matsmanns Z hf., dags. 5. desember 2002, enda verði álitsbeiðandi alfarið að bera ábyrgð á auknu umfangi ætlaðs tjóns frá þeim tíma til 30. ágúst 2004 þegar skemmdir voru næst metnar.

Í sjöunda lagi er til þess að horfa að íbúð álitsbeiðanda þarfnist sárlega viðhalds. Parket sé orðið slitið og veggi þurfi að mála, óháð þeim meintu lekaskemmdum sem þar hafi orðið. Ekki sé hægt að ætlast til að húsfélagið beri kostnað vegna eðlilegs viðhalds íbúðar álitsbeiðanda. Yrði félagið að fullu gert ábyrgt fyrir málun íbúðarinnar og lagningu parkets væri álitsbeiðandi með óréttmætum hætti að auðgast á kostnað nágranna sinna.

Í athugasemdum sínum bendir álitsbeiðandi á að í fyrsta lagi hafi gagnaðili haldið því fram að galli á útihurð geti eftir atvikum verið hluti af orsök þess tjóns sem orðið hafi vegna leka, enda liggi ekkert fyrir í málinu sem sýni hver hluti tjóns álitsbeiðanda sé til kominn vegna leka með útihurð. Tekur álitsbeiðandi fram að leki með útihurð sé máli þessu óviðkomandi og engin krafa sé gerð vegna tjóns, hvorki á hurðinni sjálfri né tjóns vegna leka meðfram hurð. Í þeim úttektum sem fram hafi farið og kröfur byggist á sé hvergi minnst á útihurð eða tjón tengt galla á útihurð. Mál vegna útihurðar sé óviðkomandi máli þessu með öllu enda hafi það verið afgreitt á sínum tíma.

Þá bendir álitsbeiðandi á að í öðru lagi hafi afsláttur við kaup á fasteign álitsbeiðanda fyrir 14 árum ekki áhrif á skyldur húsfélagsins hér og það mál sé í heild sinni með öllu óviðkomandi máli þessu. S hf. hafi veitt afslátt af íbúðinni í upphafi þar sem málningu séreignar hafi verið ábótavant af nýbyggðu húsnæði að vera. Þessir hlutir hafi verið lagfærðir á sínum tíma af álitsbeiðanda í kjölfar samkomulags við seljanda án aðkomu gagnaðila. Það sé af og frá að ekkert hafi verið gert við íbúðina vegna þess galla sem á henni hafi verið í upphafi og því sé alfarið mótmælt sem röngu að álitsbeiðandi ætlist nú til þess að gagnaðili kom þar að nú 14 árum síðar. Það eina sem húsfélagið hafi greitt vegna séreignar álitsbeiðanda sé vinna við útidyrahurð árið 1997. Hvað varði vinnu við hurð þá hafi hún farið fram nokkru eftir að skýrsla U frá árinu 1995 eða 1997 lá fyrir. Þá hafi gagnaðili einnig greitt vinnu vegna útihurða eigenda íbúða að X nr. 12a og 9b með svipuðum hætti og gert hafi verið vegna útihurðar álitsbeiðanda. Sá þáttur hafi verið byggður á misskilningi á ákvæðum laga um fjöleignarhús að um sameiginlegan kostnað væri að ræða. Um hafi verið að ræða ráðstöfun til að koma í veg fyrir frekari leka í öllum tilfellum. Tekið skal fram að parket í forstofu álitsbeiðanda hafi verið endurnýjað á sínum tíma vegna lekatjóns af hálfu álitsbeiðanda.

Fyrir 14 árum hafi verið gert samkomulag milli kaupanda og seljanda. Mál þetta snúist um allt aðra þætti en á reyndi í samningaviðræðum kaupanda og seljanda. Einkaréttarlegir samningar milli kaupanda og seljanda fyrir 14 árum hafi hér enga þýðingu. Ábyrgð á viðhaldi og því tjóni sem rekja megi til vanrækslu á viðhaldi standi óhögguð. Gagnaðili beri ábyrgð á því að fram fari viðgerð á húsinu til að loka því fyrir vatni og veðrum auk þess sem bæta þurfi það tjón sem hlotist hafi vegna leka enda hafi viðhaldi ekki verið sinnt þrátt fyrir ítrekanir þar um. Vísast hér einnig til 1. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994.

Þá bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi haldið því fram að árið 1997 hafi álitsbeiðandi notað fé úr sjóðum húsfélagsins til að gera við útihurð sína og ytra byrði klæðningar undir glugga. Þessi mál hafi verið útkljáð fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála í máli nr. 16/2001 eins og fram hafi komið en einnig hafi verið deilt um heimild eiginmanns álitsbeiðanda sem formann húsfélagsins að greiða persónulega símareikninga og bensín vegna útréttinga í þágu húsfélagsins. Eiginmaður álitsbeiðanda hafi talið sig sem formann stjórnar húsfélagsins hafa heimild til þessa fjárútláta enda hafði slíkt verið samþykkt af þáverandi stjórn og slík útgjöld verið samþykkt vegna starfa formanns fyrri stjórnar án athugasemda. Því hafi umræddar greiðslur farið fram í góðri trú. Gagnaðili hafi aldrei gert formlega kröfu til álitsbeiðanda um endurgreiðslu þessa eftir málalok fyrir kærunefnd. Mál þetta geti ekki með neinum hætti haft áhrif á bótaskyldu gagnaðila hér.

Hvað varði fullyrðingar gagnaðila um greiðslur vátryggingafélags til álitsbeiðanda tekur hún fram að engar greiðslur hafi verið reiddar af hendi til álitsbeiðanda af því tryggingafélagi sem mat tjónið árið 2002 né öðru tryggingafélagi sem snúi að tjóni á séreign sem rakið verði til leka og þeirrar viðhaldsþarfar sem nú blasi við, enda sé það þekkt að nær ógerlegt sé að fá tryggingar með þeim skilmálum að bætt verði fyrir tjón sem rakið sé til utanaðkomandi vatns. Gler í glugga hafi verið bætt af Z hf. en slíkt sé séreignarkostnaður. Þetta sé staðfest í yfirlýsingu Z hf.

Álitsbeiðandi vísar því alfarið á bug að hafa ekki viljað taka við iðnaðarmönnum á vegum húsfélagsins. Gagnaðili hafi aldrei sent iðnaðarmenn í séreign álitsbeiðanda í því skyni að láta fara þar fram viðgerðir. Gagnaðili hafi vissulega látið taka út tjón á séreign álitsbeiðanda vegna kröfu hennar en engin verkáætlun hafi verið gerð eða tillögur um úrbætur. Ekki hafi verið leitað tilboða vegna viðgerðar á séreign álitsbeiðanda af hálfu gagnaðila eða þess viðhalds á sameign sem nú sé þarft vegna tjóns. Engar tillögur vegna þessa hafi í raun verið lagðar fram vegna málsins á húsfundi. Þá stoði lítt að gera við séreign álitsbeiðanda meðan enn hafi ekki verið komið í veg fyrir leka utan frá. Hvergi sé minnst á neinar slíkar ráðstafanir sem gagnaðili haldi hér fram í þeim fjölmörgu fundargerðum og bréfum sem liggja fyrir í málinu. Málinu sé iðulega vísað til næstu stjórnar.

Bendir álitsbeiðandi á að rétt sé að hverjum eiganda í fjölbýli sé skylt að halda séreign sinni við, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994. Sú skylda verði hins vegar ekki raunverulega virk gagnvart álitsbeiðanda eða öðrum íbúðareigendum fyrr en tjón sé yfirvofandi á séreignum annarra eða sameign og rekja megi til vanrækslu á séreign álitsbeiðanda eins og skýrt komi fram í 4. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994. Ekki hafi verið sýnt fram á svo sé ástatt um séreign álitsbeiðanda að ákvæði 26. gr. laganna komi til skoðunar. Þvert á móti sé það vanræksla á viðhaldi sameignar sem hafi valdið tjóni á eign álitsbeiðanda. Komi 1. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 hér einnig til skoðunar.

Þá hafi gagnaðili haldið því fram að íbúð álitsbeiðanda þarfnist sárlega viðhalds og álitsbeiðandi hyggist fá aðra eigendur til að greiða fyrir viðhald hennar með óréttmætum hætti. Álitsbeiðandi muni þannig auðgast kostnað nágranna. Þessu mótmælir álitsbeiðandi alfarið. Vissulega sé kominn tími á málun íbúðar og gólf sé skemmt vegna utanaðkomandi leka. Á því beri álitsbeiðandi ekki ábyrgð. Álitsbeiðandi hafi alltaf staðið í þeirri von að gagnaðili myndi láta laga ytra byrði hússins þannig að ekki leki inn í séreign hennar. Jafnvel þótt álitsbeiðandi hafi engar kröfur gert til gagnaðila hvað varðar ábyrgð á tjóni því sem orðið hafi innan séreignar, þá væri álitsbeiðanda ómögulegt að fara í það viðhald sem þörf sé á, svo sem lagningu gólfefna og málun, enda yrði hún að nýju fyrir tjóni þar sem gagnaðili hafi ekki sinnt því að koma í veg fyrir leka. Álitsbeiðandi hafi þvert á móti lagt út fyrir kostnaði sem tilheyri sameign. Sama gildi um séreign enda hafi álitsbeiðandi meðal annars skipt um gólfefni í forstofu á sínum tíma vegna leka á eigin kostnað.

Þá vísar álitsbeiðandi því alfarið á bug að hún hafi orðið fyrir réttarspjöllum þar sem þess úrræðis sem um geti í 38. gr. laga nr. 26/1994 hafi ekki verið beitt gagnvart húsfélaginu. Ljóst sé að erfitt geti verið fyrir einstakling að ráðast í framkvæmdir á sameign í fjárhagslegu tilliti, einkum ef ágreiningur sé uppi um réttmæti slíkra aðgerða og eða greiðsluskyldu húsfélags. Slíkt sé einnig afar erfitt í framkvæmd þegar leki stafar frá glugga annarra séreigna. Eftir atvikum geti farið svo að einstaklingur þurfi að standa skil á öllum skuldbindingum gagnvart verktaka sem fenginn sé til verksins og krafa á hendur húsfélaginu fáist ekki greidd án málareksturs fyrir dómstólum.

Gagnaðili hafi jafnframt haldið því fram að húsfélagið hafi greitt fyrir viðgerð vegna glugga árið 2005. Þessu sé alfarið vísað á bug sem röngu. Við skipti glers í glugga, sbr. einnig yfirlýsingu og útprentun Z hf., hafi álitsbeiðandi látið fara fram lágmarksviðhald á tréverki utan frá enda mikil hagkvæmni í því falin að taka þessa verkþætti saman og takmarka tjón öðrum þræði. Reikningur húsasmíðameistarans hafi verið stílaður á álitsbeiðanda að fjárhæð 57.046 kr. Smiðurinn hafi ekkert fengið greitt frá gagnaðila en viðkomandi hafi sótt greiðslur fyrst þangað. Álitsbeiðandi hafi því greitt þennan kostnað að fullu.

Aðilar málsins hafa gert frekari grein fyrir málsástæðum sínum og kröfum og sett fram andmæli sín. Kærunefnd telur ekki ástæðu til að rekja þau gögn nánar en hefur tekið tillit til þeirra við úrlausn málsins.

Forsendur varðandi kröfulið I

Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem hún telur sig hafa orðið fyrir á séreign sinni vegna leka, þ.e. annars vegar árið 2004 og hins vegar í ársbyrjun 2008. Tjón þetta megi rekja til vanrækslu á ytra byrði hússins. Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að um áralangan ágreining aðila sé að ræða. Þar blandist inn í ágreiningur um galla í íbúð álitsbeiðanda við kaup á henni 1995, svo sem leka við þröskuld útidyra o.fl. Í úttekt U frá þeim tíma hafi verið tilgreint að vegna leka lægi parketgólf í íbúðinni undir skemmdum. Vegna þessara ágalla hafi verið veittur afsláttur af kaupverðinu sem fullnaðarbætur. Þessu andmælir álitsbeiðandi og telur umrædda galla ekki tengjast viðkomandi tjóni. Gagnaðili telur enn fremur að álitsbeiðanda hafi a.m.k. í tvígang verið greiddar bætur vegna tjóns af völdum leka án þess að hafa nokkuð gert í þeim efnum. Álitsbeiðandi kveður þetta rangt.

Fyrir liggur samkvæmt upplýsingum gagnaðila að húsið hafi frá upphafi þurft mikið og kostnaðarsamt viðhald. Enn standi fyrir dyrum miklar framkvæmdir og sé unnið að áætlun um viðgerð á því á næstu árum. Gagnaðili hafi lýst því yfir þegar árið 2003 að húsfélagið myndi uppfylla skyldur sínar við álitsbeiðanda og fullyrðir að brugðist hafi verið við lekavandamálum í húsinu á margvíslegan hátt. Þannig hafi hinn 20. september 2004 verið farið yfir umkvartanir álitsbeiðanda á fundi og ákveðið að kalla til sérfræðinga til að koma í veg fyrir leka. Þá hafi skemmdir verið metnar á kostnað gagnaðila. Ágreiningur hafi hins vegar verið milli aðila vegna mismunandi niðurstöðu matsmanna. Álitsbeiðandi mótmælir því ekki að úrbætur hafi farið fram á ytra byrði hússins.

Gagnaðili heldur því hins vegar fram að ætluð skaðabótaábyrgð húsfélagsins eigi að miðast við álit matsmanns Z hf., dags. 5. desember 2002. Beri álitsbeiðandi sjálf ábyrgð á auknu umfangi tjóns á íbúðinni frá þeim tíma til 30. ágúst 2004 þegar skemmdir voru næst metnar.

Fram kemur að alls hafi fimm aðilar tekið út tjón á séreign álitsbeiðanda á ýmsum tímum og þá ýmist fyrir tilstilli gagnaðila eða álitsbeiðanda. Af nýrri matsgerðum á séreign álitsbeiðanda megi sjá að tjón hafi aukist vegna leka frá þaki og með gluggum. Enn leki inn í íbúð álitsbeiðanda, einkum leki frá gluggum álitsbeiðanda og gluggum frá efri hæð. Þá hafi bæst við að sólskáli álitsbeiðanda leki en það hafi komið til nýlega, sbr. mat Y hf. frá febrúar 2008. Parket sé að stórum hluta íbúðar ónýtt og rakaskemmdir sé víða að finna á veggjum, einkum í stofu og tveimur svefnherbergjum svo dæmi séu tekin.

Til glöggvunar setur álitsbeiðandi upp í tímaröð þær matsgerðir sem liggja fyrir og tekur út helstu atriði sem þar koma fram.

Í mati T, dags. 6. apríl 1998, komi meðal annars fram að brýnt sé að koma í veg fyrir leka frá þaki og gluggum til að koma í veg fyrir frekari rakaskemmdir á íbúðum.

Í mati T, dags. 26. júlí 2001, komi fram að þrátt fyrir framkvæmdir leki enn inn í íbúðir 10a og 10b. Tjón hafi orðið en orsök þess sé að rekja til leka frá glugga eða gluggum á annarri hæð. Skemmdir séu á útvegg undir glugga á 2. hæð og á parketi. Vatn virðist finna leið þaðan og niður á 1 hæð.

Í mati Z hf. þann 5. desember 2002 komi fram að tjón sé áætlað á þeim tíma 208.802 kr. Tjón hafi meðal annars orðið á parketi (8 fm) og að málunar sé þörf, en álitsbeiðandi áréttar að Z hf. hafi engar bætur greitt vegna málsins.

Í mati E frá árinu 2004 komi fram að til að hindra leka verði að setja sérsniðnar flasningar á vatnsbretti á glugga barnaherbergis og á tvo glugga þar fyrir ofan. Einnig þurfi að setja lista meðfram gluggum að utanverðu og gera við karmstykki hliðarglugga í stofu. Hvað varðar tjón innan íbúðar álitsbeiðanda segi í matsgerðinni að skipta þurfi út parketi á svefnherbergi, stofu og barnaherbergi (64 fm). Sparsla þurfi og mála þá veggi í svefnherbergi þar sem skemmdir hafi orðið en þar að auki þurfi að mála loftið. Auk þess þurfi að skipta út renningi að innanverðu ofanvert við hliðarglugga stofu. Alls sé kostnaður vegna þessa metin 817.864 kr. Hér komi parket forstofu hvergi við sögu, en á mynd sé talað um sjáanlegar skemmdir á parketi fyrir innan forstofu en það orðalag geti verið villandi.

Í mati Y hf., dags. 21. febrúar 2008, vegna leka úr sólskála segi að „vatn kemst inn á samskeytum svalahandriðs og þaki yfir skála ... er um töluvert vatn að ræða þegar slagveður er og vindur stendur beint á skálann í sunnan og suðaustan átt. Málning er farin að flagna af veggjum og klæðningu, auk þess sem ljóst er að klæðning á hornsúlum er ónýt. Sólbekkur er sprunginn og þarf að skipta um hann. Gluggar eru blautir en ófúnir. Telur undirritaður að hægt sé að þurrka þá og mála uppá nýtt án þess að taka þá úr. Ekki fannst nein fúkkalykt en ljóst er að mikið vatn hefur komist inn í vegginn og niður undir parket svo ekki verður fyrir það slegið að fótstykki sé skemmt ef veggurinn verður opnaður.“ Að endingu sé mælt fyrir um aðgerðir sem felist meðal annars í því að opna vegg á skála og kanna fúaskemmdir á burðarvirki. Opna þurfi bæði fyrir ofan glugga og undir til að skoða fótstykki. Skipta þurfi um klæðningu á skála í þakverk og niður súlu. Skipta þurfi um súlu og málunar sé þörf. Áætlaður kostnaður vegna framangreinds sé 205.000 kr. Margir þættir hér séu þó þannig að þeir séu háðir nánari skoðun og verkþættir geti auðveldlega bæst við. Hér sé parketið ekki tekið með í kostnaðarmatið, enda skarist þessi mál.

Hlutverk kærunefndar er skv. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að gefa rökstutt álit greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum. Hér að framan er rakinn margþættur ágreiningur aðila varðandi ætlað tjón álitsbeiðanda í gegnum árin. Gagnaðili mótmælir ekki bótaskyldu sinni en telur að álitsbeiðanda hafi að fullu verið bætt tjónið. Jafnframt telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi vanrækt að takmarka tjón sitt eftir fremsta megni. Í málinu deila aðilar fyrst og fremst um margvíslegar staðreyndir, einkum orsakir, umfang og fjárhæð tjóns álitsbeiðanda, eins og rakið hefur verið. Kærunefnd er ókleift að taka afstöðu til málsatvika og sönnunaratriða af þessu tagi, stangist fullyrðingar aðila á í þeim efnum, enda hvorki gert ráð fyrir aðila- og vitnaskýrslum fyrir nefndinni. Það er því mat kærunefndar að ekki sé unnt á grundvelli fyrirliggjandi gagna og á grundvelli laga um fjöleignarhús að skera úr þessum ágreiningi málsaðila heldur þurfi þeir að reka málið fyrir dómi náist ekki samkomulag þeirra í milli. Ber því að vísa þessum kröfulið frá nefndinni.

Kröfuliðir II, III og IV. Innheimta framkvæmdasjóðs lögmæti kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda á lóð og samþykkt húsfundar 10. maí 2007.

Álitsbeiðandi bendir á, eins og fram komi í fundargerð aðalfundar frá 10. maí 2007, að framkvæmdasjóðsgjald hafi ekki verið innheimt í samræmi við hlutfallstölur heldur sé um jafnskipt gjald að ræða. Slíkt sé í andstöðu við A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Í B-lið 45. gr. laganna sé að finna tæmandi upptalningu á jafnskiptum kostnaði sem talist geti til rekstrarkostnaðar sem skiptist að jöfnu og greiðist úr rekstrarsjóði.

Þá bendir álitsbeiðandi á að samþykkt hafi verið á framangreindum fundi að ráðstafa skyldi jafnskiptu framkvæmdasjóðsgjaldi í jafnskiptan kostnað. Einnig komi þar fram að nota eigi sjóðinn til að standa straum af útgjöldum vegna framkvæmda á lóð, nánar tiltekið vegna lýsingar og hönnunar innri garðs og til kaupa á leiktækjum. Sá kostnaður sé hins vegar hlutfallsskiptur lögum samkvæmt. Ljóst sé að innheimta og ráðstöfun gjaldsins sé ólögmæt. Um sé að ræða hlutfallsskiptan kostnað, sbr. A-lið 45. gr., sem sé ófrávíkjanleg regla, sbr. og 2. gr. laganna. Samþykki húsfundar breyti þar engu um.

Með framangreindum hætti séu allir eigendur látnir greiða jafnt í sjóðinn og kostnaði skipt jafnt vegna ofangreindra framkvæmda sem hverjum og einum beri þó að greiða í samræmi við hlutfallstölur.

Gagnaðili greinir frá því að á húsfundi 10. maí 2007 hafi verið samþykkt ný skipting húsgjalda sem skiptist í sex greiðsluliði. Þar sé í fyrsta lagi um að ræða 3.500 kr. á hverja íbúð, sem sé jafnskipt gjald og varið til greiðslu rekstrarkostnaðar húsfélagsins. Í annan stað sé um að ræða kostnað vegna viðhalds fjöleignarhússins, samtals 90.002 kr. á mánuði, sem skipt sé niður eftir hlutfallstölu hverrar íbúðar. Í þriðja lagi sé um að ræða greiðslu vegna trygginga skipt í hlutfalli við stærð íbúða. Í fjórða lagi sé um að ræða kostnað vegna rafmagns í sameign sem skiptist jafnt, þó þannig að þær séreignir sem séu í stigagangi greiða 104 kr. meira á mánuði en hinar. Í fimmta lagi sé um greiðslu að ræða vegna hita í fjöleignarhúsinu sem skipt sé eftir hlutfallstölum og í sjötta lagi snúi gjaldið að rafmagni í bílskýli sem skiptist jafnt á alla íbúa. Um þessi efni vísast nánar til yfirlits yfir skiptingu innheimtra húsgjalda.

Af framansögðu sé ljóst að það sé rangt hjá álitsbeiðanda að kostnaði vegna viðhalds og framkvæmda sé skipt jafnt á alla íbúa. Verði því að vísa þessum lið í álitsbeiðninni frá kærunefndinni. Verði ekki á það fallist sé þess krafist að nefndri kröfu álitbeiðanda verði hafnað.

Þrátt fyrir að álitsbeiðni snúi að innheimtu húsgjalda eins og þeim sé nú háttað, en ekki eldri framkvæmd, sé rétt að taka fram að við samþykkt hinnar nýju skiptingar húsgjalda hafi gjöld álitsbeiðanda lækkað um 349 kr. Fram til þess tíma hafi verið innheimt svonefnt framkvæmdagjald sem var jafnskipt á allar íbúðir, 6.214 kr. á hverja. Það hafi runnið bæði til rekstrar og viðhalds. Þeim hluta húsgjaldsins hafi nú verið skipt í tvennt, annars vegar jafnskipt rekstrargjald og hins vegar hlutfallslega skipt viðhaldsgjald. Samanlögð fjárhæð þessara tveggja liða í innheimtum húsgjöldum sé nú örlitlu hærri en hið eldra framkvæmdagjald.

Síðastgreind skipting húsgjalda mun hafa gilt frá 1998 til ársins 2007. Athygli sé vakin á því að álitsbeiðandi hafi aldrei kvartað undan hinni eldri skiptingu húsgjalda eða hafi haft uppi kröfu um leiðréttingu eða ógildingu sem henni hafi þó verið heimilt, sbr. 5. mgr. 46. gr. laga nr. 26/1994. Þó hafi henni borið að hafa uppi mótmæli sín við húsfélagið strax og tilefni hafi verið til, sbr. 6. mgr. 46. gr. laganna. Geti hún ekki löngu eftir ákvörðun um kostnaðarskiptingu og tæplega tveimur árum eftir að látið hafi verið af þeirri skiptingu haft uppi athugasemdir þar við. Séu allar hugsanlegar kröfur álitsbeiðanda vegna þessarar kostnaðarskiptingar því löngu fallnar niður sakir tómlætis og fyrningar.

Þá sé þess að geta að 2/3 hlutar eigenda geti samþykkt frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar skv. 46. gr., sbr. 8. tölul. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Að svo miklu leyti sem ákvörðun húsfundar frá 1998 um kostnaðarskiptingu kunni að koma til álita við úrlausn kærunefndarinnar nú og þyki brjóta í bága við 46. gr. laganna, sé á því byggt að 2/3 hlutar eigenda hafi tekið ákvörðun um frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar.

Þá bendir gagnaðili á að kostnaði við framkvæmdir sé skipt í hlutfalli við séreignarhluta og taki einnig til framkvæmda á lóð. Kostnaður við lóðaframkvæmdir sé því þegar hlutfallsskiptur. Skipting vegna framkvæmda á lóð sé því í fullu samræmi við ákvæði 45. gr. laga um fjöleignarhús. Verði þá þegar að vísa þessum lið í álitsbeiðninni frá kærunefndinni. Verði ekki fallist á þá kröfu verði í öllu falli að hafna kröfunni.

Greinir gagnaðili frá því að í fundargerð aðalfundar húsfélagsins frá 10. maí 2007 komi fram að safnast hafi í sjóð sem svaraði um 40.000 kr. á íbúð vegna framkvæmdagjalds sem til þess tíma hafði athugasemdalaust verið innheimt jafnt af öllum íbúðum. Aðalfundurinn hafi samþykkt að sjóðnum skyldi varið til viðhalds og framkvæmda við lóð.

Gagnaðili byggir á því að umrædd ráðstöfun hafi að fullu verið í samræmi við lög. Hafa skuli í huga að hér sé ekki um að ræða ákvörðun um kostnaðarskiptingu framkvæmda heldur ákvörðun um ráðstöfun fjár til framkvæmda. Ákvarðanir um hvernig ráðstafa skuli einstökum sjóðum í eigu húsfélagsins sé í höndum húsfundar. Álitsbeiðandi hafi ekki áður haft uppi athugasemdir um þessa samþykkt aðalfundar. Hún hafi haft öll tækifæri til að taka þátt í afgreiðslu máls þessa en gerð ekki. Húsfundurinn hafi samþykkt án athugasemda að ráðstafa fénu með þessum hætti og sé sú samþykkt fullgild.

Að öðru leyti vísar gagnaðili til þess sem fyrr er rakið að breyttu breytanda, einkum um tómlæti álitsbeiðanda, svo og um ákvæði 8. tölul. B-liðar 41. gr. laganna verði talið að um hafi verið að ræða ákvörðun um skiptingu sameiginlegs kostnaðar.

Forsendur varðandi kröfulið II, III og IV.

Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Hlutfallstölur hvers séreignarhluta koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tölul. 17. gr. sömu laga.

Í B-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 eru taldir upp sjö kostnaðarliðir sem skiptast og greiðast að jöfnu milli eigenda, sbr. 1.–7. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Þessar undantekningar byggjast á sanngirnissjónarmiðum og því að afnot eigenda eða gagn séu í þessum tilvikum með þeim hætti að jöfn skipting kostnaðar sé almennt réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum. Þar sem hér er um að ræða undantekningar frá meginreglu ber að skýra þær þröngt og í vafatilvikum eru jafnan líkur á því að meginreglan eigi við.

Fyrir liggur að á húsfundi 10. maí 2007 var samþykkt ný skipting húsgjalda þar sem stjórnin taldi fyrri innheimtu ekki vera í samræmi við kostnaðarskiptingu samkvæmt lögum nr. 26/1994. Þar af leiðir að krafa álitsbeiðanda í kröfuliðum II og III um innheimtu húsgjalda eins og þeim er nú háttað er ekki ágreiningsatriði. Ber því að vísa þeim kröfuliðum frá kærunefnd. Krafa álitsbeiðanda samkvæmt kröfulið IV lýtur að ákvörðun húsfélagsins um að ráðstafa inneign húsfélagsins á þeim tíma þegar ný skipting húsgjalda var ákveðin til viðhalds og framkvæmda við lóð hússins. Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi aldrei mótmælt eða kvartað undan eldri skiptingu húsgjalda eða haft uppi kröfu um leiðréttingu.

Kærunefnd bendir á að þegar húsfundur tók ákvörðun um ráðstöfun inneignar húsfélagsins 10. maí 2007 lá fyrir að húsgjöld höfðu ekki verið innheimt í samræmi við skiptingu sameiginlegs kostnaðar skv. 43. laga nr. 26/1994 í tæp tíu ár eða frá 1998. Ekkert hefði verið því til fyrirstöðu að reikna út raunverulega inneign hvers eignarhluta fyrir sig út frá inngreiðslum liðinna ára og raunútgjöldum. Slíkt hefði þó eflaust orðið kostnaðarsamt og erfitt í framkvæmd. Kærunefnd telur því að húsfundur hafi mátt samþykkja án mótatkvæða að sjóðnum skyldi varið til viðhalds og framkvæmda við lóð hússins eins og gert var. Athugasemdir álitsbeiðanda nú teljast of seint fram komnar. Ber að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda að samþykkt húsfundarins hvað þetta atriði varðar hafi verið ólögmæt.

Kröfuliður V. Frágangur og samþykkt ársreikninga.

Álitsbeiðandi telur að ekki hafi verið gengið frá ársreikningum húsfélagsins með lögmætum hætti um árabil en tiltekur sérstaklega ársreikninga árin 2006 og 2007. Fyrir liggi samþykki aðalfundar frá árinu 1998 um að ársreikningar skuli yfirfarnir af löggiltum endurskoðanda, en því hafi ekki verið fylgt með fullnægjandi hætti þar sem áritun þeirra hafi alltaf fyrirfarist. Gildi slíkt jafnt um ársreikninga sem hér eru sérstaklega teknir fyrir auk fyrri ársreikninga. Hvort heldur sem ársreikningar hafi fengið yfirferð löggilds endurskoðanda eða ekki og hvort heldur sem réttkjörinn stjórnarmaður eða skoðunarmaður úr hópi eigenda hafi farið yfir reikninga og eða útbúið ársreikning, hafi þeir aldrei hlotið undirritun líkt og gert sé ráð fyrir í 5. mgr. 73. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hvorki stjórn, réttkjörinn skoðunarmaður úr röðum eigenda, sbr. 1. mgr. 73. gr. laganna, né löggildur endurskoðandi hafi áritað ársreikningana en allt að einu hafi þeir verið samþykktir á aðalfundum, þrátt fyrir ítrekaðar athugsemdir þar um af hálfu álitsbeiðanda. Hvað varði ársreikning frá árinu 2007 þá hafi hann hvorki verið áritaður af endurskoðanda né til þess bærum aðilum fyrir hönd húsfélagsins. Fráfarandi stjórn ársins 2007 hafi ekki áritað ársreikning gagnaðila fyrir það ár. Ársreikningur fyrir árið 2007 hafi hins vegar verið áritaður af nýkjörinni stjórn aðalfundar ársins 2008 en slíkt geti ekki talist fullnægjandi. Ársreikningur ársins 2006 hafi enga áritun hlotið. Framangreint sé í andstöðu við grunnreglur 73. gr. laga um fjöleignarhús, einkum 5. mgr. Ljóst sé einnig að ársreikninga beri að árita af stjórn þeirri sem kjörin sé það almanaksár sem um ræði hverju sinni, sbr. 2. tölul. 2. mgr. 72. gr. laganna. Vísast um allt framangreint jafnframt til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 19/1997. Samþykktir aðalfunda á ársreikningum gagnaðila séu því annmörkum bundnar að þessu leyti og beri því gagnaðila að hlutast til um að ljá ársreikningum lögmæta áritun svo samþykkja megi þá að nýju.

Af hálfu gagnaðila er viðurkennt að þáverandi stjórn þess hafi ekki hlutast til um að endurskoðandi hafi áritað ársreikninga félagsins 2006 og 2007. Á því geti núverandi stjórn hins vegar enga ábyrgð borið. Umræddir reikningar hafi þegar hlotið afgreiðslu og samþykkt aðalfunda í húsfélaginu og verði ekki teknir upp að nýju. Bókhald félagsins sé hvorki umfangsmikið né flókið og þarfnast ekki mikilla útskýringa. Í lögum nr. 26/1994 sé hvergi kveðið á um skyldu stjórnar húsfélags til að árita reikninga. Margir fyrri stjórnarmanna séu fluttir úr húsinu og hvorki eðlilegt gagnvart þeim né stjórnarmönnum að ætla þeim að árita margra ára gamla ársreikninga sem þegar hafi verið samþykktir á aðalfundi. Af framangreindum ástæðum verði að hafna framangreindri kröfu álitsbeiðanda.

Forsendur varðandi kröfulið V.

Álitsbeiðandi fer fram á að löggiltir endurskoðendur samþykki og áriti ársreikninga fyrir árin 2006 og 2007. Jafnframt verði endurskoðaðir reikningar lagðir fram til samþykktir á ný á aðalfundi.

Stjórn húsfélags fer með sameiginleg málefni húsfélagsins í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, annarra laga og samþykkta og ákvarðanir húsfunda, sbr. 1. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Ákvörðun um endurskoðun bókhalds aftur í tímann af löggiltum endurskoðanda fellur ekki undir verksvið stjórnar, sbr. einkum 1. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994. Hér er um að ræða nokkuð viðamikla ákvörðun sem baka myndi húsfélaginu kostnað og skapa eigendum greiðsluskyldu, sbr. 1. tölul. 43. gr. laga nr. 26/1994. Slíka ákvörðun þarf að taka á húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins beri ekki að láta endurskoða reikninga húsfélagsins af löggiltum endurskoðanda aftur í tímann nema að rík ástæða sé til önnur en krafa um form. Kærunefnd telur ástæðu til að taka fram að hvað varðar endurskoðanda, sem kosinn skal á hverjum aðalfundi til eins árs í senn, sbr. 6. tölul. 61. gr. laga nr. 26/1994, nægir að 1/4 hluti félagsmanna, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, krefjist þess að hann sé löggiltur endurskoðandi, sbr. 2. mgr. 73. gr. laga nr. 26/1994. Ella þarf endurskoðandi ekki að vera löggiltur og undirritun löggilts endurskoðanda undir rekstrar- og efnahagsreikning um endurskoðun því ekki nauðsynleg.

III. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar vísa beri frá kröfum álitsbeiðanda samkvæmt liðum I, II, III og IV.

Það er álit kærunefndar að ársreikningar húsfélagsins fyrir árin 2006 og 2007 uppfylli skilyrði 73. gr. laga nr. 26/1994 samkvæmt kröfulið V.

Reykjavík, 8. september 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason