Mál nr. 15/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 15/2009
Lögmæti aðalfundar: Fundarboðun, fundarboð, ákvarðanataka. Nýr aðalfundur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. maí 2009, beindu A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L og M, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 56–58, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð N, formanns húsfélagsins X nr. 56–58, f.h. gagnaðila, dags. 28. maí 2009, mótt. 9. júní 2009, og athugasemdir eins álitsbeiðanda, þ.e. A, dags. 15. júní 2009, lagðar fyrir nefndina.
Athugasemdir þess álitsbeiðanda voru kynntar hinum álitsbeiðendunum með bréfi nefndarinnar, dags. 22. júní 2009, og þeim gefinn kostur á að koma frekari athugasemdum á framfæri en engar frekari athugasemdir bárust.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. september 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. í R. Lóðarleigusamningur við R er dagsettur 10. júní 1986. Húsið er kjallari og sjö hæðir og er skipt í þrjá hluta, þ.e. fjöleignarhúsið nr. 56, sem er norðurhluti hússins, fjöleignarhúsið nr. 58, sem er suðurhluti hússins, og þjónusturými á 1. hæð fyrir miðju og í kjallara fyrir miðju. Í hvoru fjöleignarhúsi eru 30 íbúðir og því eru 60 íbúðir í öllu húsinu. Eigandi þjónusturýmis, sem telst vera 11,04% af heildarhúseigninni, er R sem rekur þar þjónustumiðstöð, en hinn hluti eignarinnar, þ.e. 88,96%, er í eigu einstaklinga sem keypt hafa þar íbúðir.
Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:
- Að aðalfundur húsfélagsins X nr. 56–58, sem haldinn var hinn 20. apríl 2009, sé ólögmætur.
- Að kærunefnd beini þeim tilmælum til stjórnar húsfélagsins að boða til nýs aðalfundar þannig að allir eigendur að X nr. 56–58 fái sannanlega boð um fundinn og að í fundarboði verði bæði skýrlega getið þeirra mála sem til stendur að fjalla um á fundinum og tillagna þeirra sem til stendur að leggja fyrir hann.
Í álitsbeiðni kemur fram að til fundarins hafi verið boðað af formanni húsfélagsins með þeim hætti annars vegar að fundarboð voru sett upp á upplýsingatöflur í lyftum, sem staðsettar eru í hvoru húsi um sig, og hins vegar með því að setja upp fundarboð á veggi í áðurnefndu þjónusturými R. Fundurinn hafi hvorki verið boðaður á þann hátt sem kveðið er á um í 1. mgr. 59. gr. né hafi fundarboð verið með þeim hætti sem 2. mgr. ákvæðisins áskilur. Þá hafi 9. tölul. 60. gr. laganna einnig verið brotinn.
Greint er frá því í álitsbeiðni að íbúðir í húsinu séu ætlaðar einstaklingum eldri en 63 ára. Íbúar hússins séu því aldraðir, sumir þeirra mjög aldraðir og aðrir sjúkir. Nokkrir séu bundnir við hjólastól og aðrir hafist að mestu við í íbúðum sínum vegna sjúkleika og njóti þar umönnunar. Þá dveljist einhverjir íbúar á sjúkrahúsi og sjúkrastofnun.
Álitsbeiðendur telja að framangreind aðalfundarboðun sé í algjörri andstöðu við ákvæði 1. mgr. 59. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem segir að til aðalfundar skuli boða með sannanlegum hætti og telja þeir að sérstök ástæða sé til að vanda til fundarboðunar. Tveir álitsbeiðenda, sem hafi verið stjórnarmenn í fyrrverandi stjórn húsfélagsins, hafi komið að athugasemdum vegna fyrirkomulags fundarboðunar við formann húsfélagsins bæði fyrir fund og eins á fundinum sjálfum en formaður hafi haft þær athugasemdir að engu og haldið fundinn þrátt fyrir mótmæli stjórnarmanna. Því hafi þeir vikið af fundinum þar sem þeir töldu hann ólögmætan.
Álitsbeiðendur telja að þegar svo háttar um íbúa fjöleignarhúsa sem í þessu máli, þ.e. þegar um aldraða einstaklinga er að ræða, sé enn ríkari ástæða en ella að fara eftir skýrum fyrirmælum fjöleignarhúsalaga um boðun aðalfunda og telja álitsbeiðendur að fyrrgreind framkvæmd á fundarboðun hafi leitt til þess að mörgum eigenda íbúðar í húsinu og íbúum þess hafi ekki verið kunnugt um fyrirhugaðan aðalfund og þeir hafi því ekki haft tækifæri til að mæta á hann eða senda umboðsmenn/ættingja sína á hann.
Þá telja álitsbeiðendur einnig að sérstök ástæða hafi verið til að vanda til fundarboðunar í ljósi þess að á fundinum hafi meðal annars verið tekið fyrir hvort færa ætti niður aldursviðmið þeirra sem heimilt sé að kaupa íbúðir í húsinu og búa í þeim. Í eignaskiptasamningi, dags. 21. ágúst 1986, komi meðal annars fram að þeir einir geti keypt íbúð í húsinu og búið í henni sem séu orðnir 63 ára. Þessu skilyrði samningsins sé þinglýst sem kvöð á allar íbúðir í húsinu. Breytingu á þessu ákvæði samningsins verði að telja það mikilvæga að sérstök ástæða hafi verið til þess að fundarboðun færi fram með þeim hætti sem 1. mgr. 59. gr. fjöleignarhúsalaga mæli fyrir um. Ríkir hagsmunir eigenda íbúða í húsinu séu að ekki sé breytt skilyrðum þess að fá að kaupa íbúð í húsinu og búa þar, án vitundar þeirra.
Álitsbeiðendur benda á að í svarbréfi S, dags. 5. mars 2009, til formanns húsfélagsins vegna erindis hans, f.h. húsfélagsins, um samþykki félagsins til færa niður aldursmark kaupanda að íbúð í húsinu, komi skýrt fram að ef stjórn húsfélagsins telji að meirihluti íbúa hússins vilji færa niður aldursmarkið þá setji S sig ekki á móti því fyrir sitt leyti. Ekki verði af þessu orðalagi í bréfinu dregin önnur ályktun en sú að félagið hafi treyst húsfélaginu til að ganga úr skugga um að vilji meirihluta íbúa hússins stæði til að gera fyrrgreindrar breytingar, áður en félagið samþykki þær, þótt ekki komi fram í bréfinu með hvaða hætti félagið telji rétt að sá vilji íbúa verði kannaður. Álitsbeiðendur telja að atkvæðagreiðsla um málið á hinum ólögmæta fundi sýni alls ekki vilja meirihluta íbúa hússins í málinu.
Þá benda álitsbeiðendur á að í umræddu fundarboði hafi þess ekki verið getið að til stæði að ræða og leggja fram tillögu á fundinum um að færa niður aldursmark eigenda íbúða og íbúa í húsinu. Verði því ekki betur séð en að það að taka á dagskrá, fjalla um og láta greiða atkvæði um þetta mikilvæga málefni á fundinum sé í skýrri andstöðu við 2. mgr. 59. gr. og 9. tölul. 60. gr. fjöleignarhúsalaga en í ákvæðunum segi annars vegar að í fundarboði aðalfundar skuli geta þeirra mála sem ræða á og meginefni tillagna þeirra sem leggja á fyrir fundinn og hins vegar að á aðalfundi skuli tekin fyrir mál sem tiltekin séu í fundarboði.
Þeir íbúar hússins sem þó hafi mætt á aðalfundinn hafi ekkert vitað um að til stæði að fjalla um mál þetta á fundinum og hafi þeir því hvorki haft tækifæri til þess að mynda sér skoðun á málefninu né taka afstöðu til þess fyrir fundinn sem telja verði skýrt brot fyrrgreindum ákvæðum.
Samkvæmt framangreindu lúti ágreiningur í máli þessu að því að álitsbeiðendur telja að fundarboðun, fundarboð og fyrirtaka máls á aðalfundi húsfélagsins að X nr. 56–58, sem haldinn var 20. apríl 2009, stríði gegn 59. og 60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og því sé fyrrgreindur aðalfundur ólögmætur. Formaður húsfélagsins sé hins vegar á annarri skoðun því hann hafi ákveðið að halda fundinn og fengið afgreidd mál, þrátt fyrir athugasemdir íbúa og fundarmanna um að hann væri ólögmætur.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að 20. apríl 2009 hafi verið haldinn aðalfundur í samkomusal hússins. Þessi fundur hafi farið vel fram að öllu öðru leyti, en að gjaldkeri stjórnarinnar hafi gengið af fundi þegar húseigendur hafi samþykkt með yfirgnæfandi meirihluta atkvæða, um 90%, að fundurinn væri löglegur og löglega til hans boðað.
Bendir gagnaðili á að í 59. gr. laga um fjöleignarhús segi að búi félagsmaður (íbúðareigandi) ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skuli fundarboðið til, óski hann eftir að fá það í hendur. Engin slík tilkynning hafi borist gagnaðila. Til þessa fundar hafi verið boðað á sama hátt og undanfarin ár og engin gert athugasemdir við. Að færa aldurstakmörk úr 63 árum í 60 ár vegna kaupa á íbúð í húsinu hafi verið samþykkt á aðalfundinum samhljóða og athugasemdalaust. Þessi fundur hafi því verið algjörlega löglegur.
Í athugasemdum álitsbeiðanda (A) er bent á að hún sé ekki í sértöku fyrirsvari fyrir álitsbeiðendur en telji sjálfsagt að koma að athugasemdum við fyrrgreinda greinargerð formannsins þar sem hún hafi samið álitsbeiðni og undirritað hana fyrst álitsbeiðenda. Vegna þess stutta frests sem álitsbeiðanda hafi verið gefinn til andsvara, búsetu sinnar úti á landi og þeirrar staðreyndar að flestir álitsbeiðenda séu ekki tölvuvæddir, hafi álitsbeiðandi ekki haft tækifæri til að bera efni athugasemda þessara undir aðra álitsbeiðendur. Þær séu því alfarið frá sér komnar.
Greinir álitsbeiðandi frá því að hún hafi tekið að sér að semja álitsbeiðnina eftir að nokkrir íbúar hússins höfðu haft samband við hana og beðið um aðstoð í málinu. Þetta sé ekki í fyrsta sinn sem íbúar biðji álitsbeiðanda um aðstoð vegna meints yfirgangs formanns húsfélagsins. Álitsbeiðandi hafi áður komið að máli vegna áætlana hans um byggingu bílskúra á lóð hússins, sem nánast allir íbúar hússins hafi verið andvígir. Enn fremur hafi álitsbeiðandi séð ástæðu til þess í febrúar að senda gagnaðila bréf, eftir að nokkrir íbúar höfðu komið að máli við hana, vegna þess að formaðurinn hafi verið farinn að heimila einstaklingum undir 63 ára aldri búsetu í húsinu í algjörri andstöðu við skýr ákvæði eignaskiptasamnings, dags. 21. ágúst 1986. Eftir að hafa að kynnt sér málavexti í málinu vegna aðalfundarins og rætt við nokkra íbúa hússins hafi álitsbeiðandi talið fulla ástæðu til þess að óska eftir áliti kærunefndar, bæði vegna hagsmuna sinna og annarra eigenda í húsinu. Það sé mat álitsbeiðanda að eftir skýrum ákvæðum laga um fjöleignarhús eigi að fara og einstakir stjórnarmenn hússtjórnar geti ekki að eigin geðþótta ákveðið aðra framkvæmd en lögin kveði á um. Álitsbeiðandi ítrekar að undirskriftum íbúa í húsinu hafi ekki verið safnað til að undirrita beiðnina. Allir þeir sem undir beiðnina rituðu hafi að eigin frumkvæði óskað eftir að fá að undirrita hana þegar það spurðist að til stæði að leita álits kærunefndar. Megi jafnvel leiða að því líkur að undirskriftir hefðu orðið fleiri ef sérstaklega hefði verið eftir þeim leitað.
Bendir álitsbeiðandi á að í greinargerð gagnaðila segi að búi íbúðareigandi ekki í húsinu verði hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skuli fundarboð til. Sýnist álitsbeiðanda að þessi athugasemd sé til komin vegna búsetu hennar úti á landi. Af þessu tilefni tekur álitsbeiðandi fram að henni hafi verið og sé vel kunnugt um ákvæði 59. gr. laga um fjöleignarhús hvað þetta varði. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki talið ástæðu til þess að tilkynna húsfélaginu sérstaklega um heimilisfang sitt þar sem móðir hennar, sem sé umboðsmaður álitsbeiðanda, búi í íbúð hennar og taki við tilkynningum fyrir hennar hönd. Staðreyndir málsins séu hins vegar þær, eins og reyndar komi fram í álitsbeiðni, að margir íbúar hússins séu vegna öldrunar og sjúkleika bundnir í íbúð sinni, aðrir séu bundnir við hjólastól og nokkrir dvelji á stofnun og sjúkrahúsi. Þeir og/eða umboðsmenn þeirra hafi ekki fengið upplýsingar um aðalfundinn vegna þess háttar sem hafður hafi verið á boðun hans.
Þá hafi einnig komið fram í greinargerð gagnaðila að margumræddur háttur á boðun hafi verið hafður á í mörg ár og engar athugasemdir verið gerðar við hann. Af þessu tilefni tekur álitsbeiðandi fram að einn álitsbeiðanda, sem hafi setið í hússtjórn um langt árabil, hafi tjáð álitsbeiðanda þegar hann undirritaði beiðnina að hann kannaðist ekki við að umræddur háttur á aðalfundarboðun hefði verið viðhafður á meðan að hann hafi setið í stjórn húsfélagsins. Hafi hann sagt það meðal annars hafa verið hlutverk sitt að sjá um að allir íbúðareigendur fengju sannanlega aðalfundarboð. Það sem skipti þó máli í þessu sambandi séu auðvitað skýr ákvæði laga um fjöleignarhús um hvernig skuli standa að boðun á aðalfundar. Í umræddu tilviki hafi ekki verið staðið að boðun eins og lögin kveða á um.
Í lok greinargerðar gagnaðila komi fram sú fullyrðing að fundurinn hafi verið „algjörlega löglegur“. Þessari fullyrðingu mótmælir álitsbeiðandi og vísar til rökstuðnings í álitsbeiðni.
III. Forsendur
Til aðalfundar skal boða skriflega og með sannanlegum hætti með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara, sbr. 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá og geta þeirra mála sem ræða á og meginefnis þeirra tillagna sem leggja á fyrir fundinn, sbr. 3. mgr. 59. gr. laganna.
Í fundarboði því sem um er deilt í málinu kemur fram að á dagskrá séu venjuleg aðalfundarstörf. Ekki er í fundarboði getið um að lögð verði tillaga fyrir fundinn um að færa aldursmörk úr 63 árum í 60 ár vegna kaupa á íbúðum í húsinu. Ákvæði þess efnis að þeir einir geti keypt íbúð í húsinu og búið í henni sem orðnir séu 63 ára, er getið í eignaskiptasamningi og þinglýst sem kvöð á íbúðir í húsinu. Kærunefnd bendir á að markmiðið með slíkri kvöð hljóti að vera að tryggja sem best kaupanda eignarinnar að búseta og umgengni í húsinu sé í samræmi við þarfir eldri borgara. Breyting á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu krefst samþykki allra eigenda, sbr. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994.
Álitsbeiðendur byggja á því að fundarboð hafi verið sett upp á upplýsingatöflur í tveimur lyftum og á veggi í þjónusturými hússins. Gagnaðili mótmælir þeirri fullyrðingu og bendir á að til fundarins hafi verið boðað á sama hátt og undanfarin ár sem enginn hafi gert athugasemdir við. Kærunefnd bendir á að það fari eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Hafi til dæmis skapast sú venja að boða til aðalfundar með því einu að hengja upp fundarboð á viðeigandi stað í sameign hússins, afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi þá hefur það talist fullnægjandi (sjá mál nr. 50/1996). Leiki vafi á hvort fundarboðun hafi verið fullnægjandi ber húsfélagið hallann af því. Álitsbeiðendur hafa ekki gert athugasemdir við aðalfundarstörf húsfundarins og þykir því ekki ástæða til að ógilda fundinn í heild. Hins vegar telur kærunefnd með vísan til þess sem hér að framan hefur verið rakið að samþykkt aðalfundar húsfélagsins X nr. 56–58, sem haldinn var 20. apríl 2009, um að færa niður aldursmörk í 60 ár hafi verið ólögmæt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ákvörðun aðalfundar húsfélagsins X nr. 56–58, sem haldinn var 20. apríl 2009, um að færa aldursmörk úr 63 árum í 60 ár sé ólögmæt.
Reykjavík, 8. september 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason