Mál nr. 11/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 11/2009
Sameign, stigapallur: Hagnýting, fært til upprunalegs horfs, ólögmætar framkvæmdir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. febrúar 2008, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Með tölvupósti D hdl., f.h. gagnaðila, dags. 16. apríl 2009, var óskað eftir fresti til 6. maí 2009 til að koma á framfæri greinargerð. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. apríl 2009, voru álitsbeiðendur upplýstir um veittan frest.
Hinn 6. maí 2009 barst kærunefnd símtal frá E hdl., f.h. gagnaðila, þar sem óskað var enn eftir viðbótarfresti til að koma greinargerð á framfæri til 13. maí 2009.
Með símtali 12. júní 2009 óskuðu álitsbeiðendur eftir fresti til að koma athugasemdum á framfæri við nefndina til 22. júní 2009.
Þá óskaði E hdl., f.h. gagnaðila, eftir fresti til að gera athugasemdir við athugasemdir álitsbeiðenda til 6. júlí 2009.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð E hdl., f.h. gagnaðila, dags. 20. maí 2009, mótt. 27. maí 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 16. júní 2009, mótt. 23. júní 2009, athugasemdir gagnaðila, dags. 7. júlí 2009, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda, dags. 9. júlí 2009, mótt. 14. júlí 2009, lagðar fyrir nefndina. Þá barst kærunefnd leiðrétting álitsbeiðenda með tölvupósti, dags. 9. ágúst 2009.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 18. september 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjórbýlishúsið X nr. 14 sem var byggt árið 1962, þ.e. kjallari, tvær hæðir og ris. Sameiginlegur inngangur er fyrir 2. hæð og rishæð. Álitsbeiðendur eru eigendur 2. hæðar en gagnaðili var eigandi risíbúðar.
Ágreiningur er um herbergi í stigagangi og frágang framkvæmdar í sameign.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:
- Að gagnaðila verði gert að fjarlægja herbergi á stigagangi og að gengið verði frá sameign í það horf sem teikningar og eignaskiptayfirlýsingar kveða á um.
- Að framkvæmdir við sameiginlegan stigagang í október og nóvember 2008, undirvinna og málun og teppalagning verði lýstar ólögmætar.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur lýsi kröfum á hendur nýjum eigendum til vara, hafi íbúðin verið seld og ef lagaákvæði segi fyrir um að málið snúi að þeim.
Greint er frá því í álitsbeiðni að fyrir nokkrum árum hafi herbergi á rishæð í leyfisleysi verið stækkað fram á stigapall fyrir framan risíbúð og í stigaop milli 2. hæðar og riss, sem er sameign hæðanna. Gert hafi verið létt timburgólf yfir stigaop. Stækkunin hafði inngang í risíbúð með bogalöguðu opi og engri hurð á milli og áfram hafi verið einn inngangur inn í risíbúð. Skýringar eigenda risíbúðar voru að þetta væri aðeins til bráðabirgða fyrir unglingsson þeirra. Engin greiðsla hafi komið fyrir þetta frá eigendum risíbúðar til eigenda 2. hæðar, enda hafi breytingin verið gerð í óþökk þeirra. Ekki hafi verið sótt um leyfi til byggingarfulltrúa fyrir breytingunum, enda samræmist þær ekki byggingareglugerðum og séu beinlínis hættulegar. Gólfplata yfir stigagangi sé veigalítil timburplata og brunavarnir í ólagi. Raflagnir herbergisins hafi verið og séu í óskiptri sameign og engar athuganir hafi verið gerðar á því inn á hvora íbúðina lagnir séu tengdar. Eigendur 2. hæðar hafi gegnum tíðina greitt gjöld, skatta og skyldur miðað við óbreyttan upphaflegan eignarhluta af stigaganginum, svo sem utanhússviðgerðir. Eignaskiptayfirlýsing sé óbreytt frá upphafi og kveði á um að 2. hæð eigi sinn óbreytta eignahluta af umræddum sameignarhluta.
Þá greina álitsbeiðendur frá því að gagnaðili hafi eignast risíbúðina árið 2004. Gagnaðila hafi verið greint frá því að stækkunin væri hluti sameignar. Hann hafi síðar gert breytingar á umræddu herbergi, lokað bogadregnu opi, sem hafi verið inngangur stækkunar inn í íbúð með timburplötu og sett nýtt dyraop fram á stigapall. Þar með hafi gagnaðili búið til nýtt herbergi í sameignarhlutanum. Þannig hafi verið einn inngangur inn í risíbúð og nýr sérstæður inngangur í herbergi á stigagangi. Síðar hafi verið sett hurð í dyraop, en án alls umbúnaðar til að loka með. Þetta hafi verið gert án leyfis og alls samráðs við álitsbeiðendur. Frá þeim tíma hafi gagnaðili og gestir hans notað umrætt herbergi til reykinga og viðveru og berist reykurinn um allan stigaganginn og mikið ónæði hafi stafað af því.
Álitsbeiðendur hafi rætt þessa stækkun við fyrri eigendur risíbúðar og hafi álitsbeiðendum orðið ljóst hvernig málum hafi verið háttað og farið fram á að þetta væri fært til fyrra horfs. Einnig hafi þeir gert gagnaðila grein fyrir þessum breytingum í febrúar 2004, eftir að gagnaðili keypti íbúðina, og upplýst um að bráðabirgðasamkomulag hefði verið gert milli þáverandi eigenda íbúðanna fyrir einhverjum árum þannig að 2. hæð fengi hlutdeild í skáp í kjallara sameignar, skráðan í eigu risíbúðar, í staðinn fyrir stækkunina, þangað til þetta yrði lagfært.
Álitsbeiðendur hafi margsinnis kvartað yfir breytingum sem gagnaðili hafi gert á herberginu og reykingunum þar, og farið fram á niðurrif herbergis, en svörin hafi verið skætingur og ekkert hafi verið tekið tillit til þessa. Álitsbeiðendur hafi skrifað gagnaðila tvö bréf vegna þessa og farið fram á að hann setti sameign í upprunalegt horf, svo sem sýnt sé á teikningum og lýst í eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili hafi ekki svarað þeim erindum.
Í lok árs 2008 hafi staðan verið sú að gagnaðili hafi hafið endurbætur á íbúð sinni á haustdögum og notað herbergið á stigapallinum sem vinnuaðstöðu. Hann hafi síðar ráðist í að mála allan stigagang og leggja teppi á stiga, án alls samráðs við álitsbeiðendur. Álitsbeiðendur hafi mótmælt þessum vinnuaðferðum, en gagnaðili haldið ótrauður áfram og sagst ætla að teppaleggja.
Álitsbeiðendur hafi ítrekað að aðkallandi leki væri mikill í íbúð sinni og lægi hún undir miklum skemmdum og framkvæmdir því nauðsynlegar strax. Álitsbeiðendur hefðu rætt við alla íbúðareigendur um það. Þá hafi gagnaðila fullyrt að enginn leki væri í stigagangi. Rakaskemmdir hafi strax komið fram í hinni nýju málningu og raki í teppi á 1. hæð, eins og búast hefði mátt við. Þá hafi vinna gagnaðila við framkvæmdirnar verið óvönduð.
Jafnframt greina álitsbeiðendur frá því í álitsbeiðni að íbúð gagnaðila sé nú til sölu og sögð vera fjögurra herbergja og með parketlögðu forstofuherbergi sem nýta mætti sem vinnuherbergi eða geymslu, sem sé tilvísun í umdeilt herbergi sem útbúið hafi verið úr sameignarrými. Íbúðin sé skráð þriggja herbergja upprunalega og sé enn.
Álitsbeiðendur benda á að ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir breytingunum í upphafi, hvorki til byggingafulltrúa né eigenda 2. hæðar, sem eigi eignarhlut í sameigninni, sem viðbyggingin sé í. Ekki hafi heldur verið sótt um leyfi til breytinga sem gagnaðili hafi gert eftir að hann keypti íbúðina, þegar hann lokaði bogadregnu veggopi inn í íbúð sína og útbjó þannig herbergi með sérinngangi á stigapalli.
Rök álitsbeiðenda fyrir kröfum sínum séu þau að reykt sé í herberginu/sameigninni sem skaði heilsu þeirra. Viðvera þar, hurðaskellir og umgangur skapi ónæði. Álitsbeiðendur hafi ekki tök á að selja eign sína með þessum annmörkum. Hlutur úr sameign þeirra hafi verið yfirtekin í heimildarleysi, án greiðslu og felli þessi gjörð eign þeirra í verði.
Þá vísa álitsbeiðendur kröfum sínum til stuðnings í 36. gr. laga nr. 26/1994 um ólögmæta helgun á sameign.
Gagnaðili hafnar kröfum álitbeiðenda ásamt þeim rökstuðningi sem þar sé reifaður. Samkvæmt kaupsamningi, dags. 1. apríl 2009, hafi eignarhluti gagnaðila verið seldur þeim F og G en eignin hafi verið afhent þeim þann sama dag til afnota. Fyrirhugað afsal og lokagreiðsla hafi verið 1. júní 2009.
Samkvæmt upplýsingum frá sýslumanninum í R hafi eignarheimild álitsbeiðenda verið þinglýst fyrstu dagana í febrúar 1993 og það löngu eftir að umrædd breyting var gerð á herbergi í risi. Samkvæmt yfirlýsingu, dags. 19. apríl 2009, sem fái stoð í álitsbeiðni hafi umrædd breyting á geymsluherbergi sem tilheyrir rishæð verið gerð með vitund allra eigenda í húseigninni. Ekkert liggi fyrir um að þáverandi eigendur 2. hæðar hafi ekki samþykkt breytinguna en ástæður breytinganna sé að rekja til þess að geymsla sem tilheyrði risíbúðinni í kjallara samkvæmt teikningum hafði verið tekin undir íbúð þar og ekkert geymslupláss hafi verið fyrir rishæðina. Því hafi verið brugðið á það ráð með samþykki allra eigenda að breyta skáp á gangi rishæðar í herbergi sem nýtt hafði verið sem geymsla. Svona hafi húsnæðið verið þegar álitsbeiðendur höfðu skoðað og keypt sína eign og einnig þegar gagnaðili keypti rishæðina árið 2004. Þegar gagnaðili festi kaup á eigninni hafi ástand hennar verið lélegt og þurfti íbúðin verulegt viðhald. Hluti af því viðhaldi hafi verið að setja meðal annars eldvarnarhurð í stað glerhurðar, auk þess sem skipt hafi verið um glugga og gler og málað. Veggir séu í upprunalegu horfi og handrið. Ekki sé um nýtt herbergi að ræða heldur hafi verið farið í viðhald á úr sér gengnu húsnæði sem meðal annars auki verðgildi annarra eignarhluta í fasteigninni.
Gagnaðili vísar ásökunum um heilsuspillandi mengun algerlega á bug. Vísað sé til yfirlýsingar fyrri íbúa rishæðarinnar þar sem fram komi að aðrir íbúar hússins hafi samþykkt og lagt blessun sína yfir herbergið og í því sambandi megi benda á að það hafi verið látið óhreyft og athugasemdalaust líklega síðan árið 1962 enda sé handrið á stigagangi upprunalegt og nái það svo hátt upp að ekki sé sjáanlegt að þetta hafi nokkurn tímann verið opið rými. Með vísan í framanritað sé fyrri kröfulið álitsbeiðenda hafnað að öllu leyti.
Þá byggir gagnaðili á því að það sé ekki í verkahring kærunefndarinnar að hlutast til um að herbergið verði fjarlægt og gengið frá sameign á þann hátt sem tilgreint sé í kröfum álitsbeiðenda.
Þá er öðrum kröfulið álitbeiðenda einnig hafnað sem tilhæfulausum. Gagnaðili hafi ítrekað reynt að fá álitsbeiðendur til að stofna formlegt húsfélag og halda fundi til ákvörðunartöku en án árangurs. Líkt og rakið var hafi húseignin verið í mikilli niðurníðslu þegar gagnaðili keypti hana árið 2004 og hafi stigagangurinn ekki verið þar undanskilinn. Ítrekað hafi verið óskað eftir því að eigendur sameignarinnar tækju sig saman og lagfærðu það sem hægt væri. Ávallt hafi verið borið fyrir sig blankheitum og ekkert orðið úr eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi. Áður en að þessu kom og rétt eftir að gagnaðili fékk íbúðina afhenta hafi annar álitsbeiðenda sífellt krafið gagnaðila um greiðslur vegna meintra framkvæmda við þak hússins og húsviðgerðir að utan auk málunar sem hafi átt sér stað áður en gagnaðili keypti eignarhluta sinn en farið hafi verið í þær framkvæmdir nokkrum árum áður og að hans sögn hafði fyrri eigandi ekki greitt fyrir þær framkvæmdir. Tilkynnti álitsbeiðandi gagnaðila að maki hans hafi unnið verkið svart eins og hann kallaði það og því ekki um neinn reikning að ræða þegar eftir honum hafi verið óskað. Hluti þessara viðgerða hafi meðal annars verið vegna lekavandamála samkvæmt upplýsingum er gagnaðili hafi fengið. Ekki hafi verið um að ræða viðgerðir innan húss en nokkrar rakaskemmdir hafi meðal annars verið á stigagangi. Þar sem ekki hafi tekist að hafa samráð um kostnaðarþátttöku sameignareigenda hafi gagnaðili ákveðið að mála og sparsla stigaganginn auk þess að teppaleggja.
Það sé rangt sem fram komi í álitsbeiðni að ekkert samráð hafi verið haft við gagnaðila en undir álitsbeiðendur hafi bæði verið borið litaval á veggjum og gerð og lit á teppi. Annar álitsbeiðenda hafi meðal annars sjálfur séð um að tæma geymsluskáp sinn á annarri hæð svo unnt væri að leggja teppi undir hann. Enn þann dag í dag hafi álitsbeiðendur ekki greitt eina krónu vegna þessara framkvæmda sem þeir hafi verið fullmeðvitaðir um og sáttir við litaval og framkvæmd án þess þó að vilja taka þátt í kostnaði.
Í athugasemdum álitsbeiðenda benda þeir á að í bréfi H, dags. 19. apríl 2009, komi fram að foreldrar hans hafi keypt íbúðina árið 1971. Þeir hafi búið í íbúðinni þegar álitsbeiðendur fluttu í húsið. Hann fullyrði að síðar hefði komið í ljós að eigendur kjallaraíbúðar hefðu eignað sér geymsluherbergi í kjallara og að það hefði verið „að munnlegu samkomulagi milli eigendanna að risíbúð útbyggi geymslu á stigagangi fyrir framan íbúðina þar sem fyrir var fataskápur og hengi. Og yrði rýmið lokað af með léttum vegg eða hurð.“ Spurning sé hvort hann eigi við samkomulag milli eigenda íbúða í risi og kjallara, sem vinatengsl voru á milli. Ekki sé unnt að færa nein sannfærandi rök fyrir því hvers vegna ætluð vöntun á geymslu risíbúðar í kjallara leiði til þess að eigendur 2. hæðar missi sinn eignarhluta í sameign sem aðeins tilheyri 2. hæð og risi. Ætlað samþykki eigenda 1. hæðar og kjallara fyrir stækkun á risíbúð hefði enga þýðingu haft þar sem þeir hafi aldrei haft neitt eignarhald á þeim hluta sameignar svo sem sjá megi í eignaskiptasamningi. Fullyrðingar H um að ekkert geymslupláss hafi verið fyrir risíbúðina standist ekki skoðun. Risíbúðin hafi fengið í sinn hlut stóran geymsluskáp í kjallara sem upphaflega hafi átt að tilheyra öllu húsinu sameiginlega, enda smíðaður þannig. Á 1. hæð á risíbúð skáp og annan á íbúðin á stigapalli rishæðar, alls þrjá skápa.
Þá kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda að samkvæmt teikningum af húsinu frá 1957, um fimm árum fyrir byggingarár, hafi verið teiknaðar tvær geymslur í kjallara sem úr var gert eitt herbergi á byggingartíma samkvæmt upplýsingum álitsbeiðenda og öll ummerki styðja, þ. á m. upprunalegur steyptur veggur milli kjallaraíbúðar og sameignar og sé þannig samkvæmt eignaskiptasamningi gerðum árið 1961. Úr annarri geymslunni var á teikningu inngengt í kjallaraíbúð. Ekkert bendi til að hin geymslan hafi verið ætluð risíbúð. Hún hafi verið stærri en geymslur sem 1. og 2. hæð eigi í dag og því líklegra að geymslan hefði verið ætluð annarri hvorri þeirri íbúð. Geymslur séu allar ómerktar á teikningum. Geymslur rishæðar samanlagt samkvæmt eignaskiptasamningi hafi sennilega meira nýtanlegt rými en geymslur 1. og 2. hæðar sem séu undir stigum. Í eignaskiptasamningi sem gerður var áður en flutt var í húsið árið 1961 komi ekki fram að risíbúð eigi geymslu í kjallara, aðra en fyrrgreindan geymsluskáp. Íbúð á jarðhæð sé þar sögð þrjú herbergi, eldhús og bað, innri og ytri forstofa. Engin geymsla tiltekin. Þannig sé íbúðin í dag. Risíbúð sé sögð þrjú herbergi, eldhús, bað, geymsluskápur til hægri við þvottahúsdyr, skápur á gangi við útidyr 2. hæðar og skápur við risíbúð. Það virðist þó hafa verið fatahengi a.m.k. að hluta, eins og H hafi staðfest. Saga um að eigendur kjallaraíbúðar hafi eignað sér geymslu rishæðar vegna misskilnings fái ekki staðist. Hins vegar hafi verið uppi raddir í húsinu í gegnum tíðina um að óréttlátt sé að risíbúð eigi geymsluskáp sem tilheyra átti sameign. Stækkunin á rishæð hafi álitsbeiðendum vitanlega aldrei verið notuð sem sérstæð geymsla, eins og haldið sé fram í bréfi H, enda fjögur börn á heimilinu, sem taldi tvö herbergi og stofu. Rétt sé að stækkuninni hafi verið lokað af með léttum vegg, eins og komi fram í bréfi H, en hann láti þess ógetið að gert hafi verið op inn í íbúð. Hálfhringlaga veggur umhverfis op innan hringstigans hafi endað við gólf stigapalls í risi, en við breytingar á rishæð foreldra H hafi sá veggur verið hækkaður upp í loft riss með bogadregnum léttum vegg útvísandi í stigahús með áberandi samskeytum. Rými sem myndaðist sé bogalagað inni í núverandi nýju herbergi.
Telja álitsbeiðendur að yfirlýsing H sé í andstöðu við upplýsingar sem foreldrar hans hafi gefið eftir að álitsbeiðendur eignuðust íbúðina og gerðu athugasemdir við þetta. Foreldrarnir kváðust hafa stækkað herbergi fyrir son sinn á unglingsaldri og það hafi átt að vera tímabundið. Þetta sé í meginatriðum í samræmi við upplýsingar fyrri eigenda íbúðar álitsbeiðenda frá umræddum tíma sem þeir hafi leitað álits hjá, nema að breytingin var gerð í tveimur áföngum og eigendaskipti hafi orðið á íbúð álitsbeiðenda á 2. hæð í millitíðinni. Þannig hafi smátt og smátt verið saxað á sameignahlutann án tilskilinna leyfa í trausti þess að það yrði látið óátalið, enda voru í báðum tilfellum gefnar skýringar um að þetta yrði aðeins tímabundið. Öll umgjörð hafi auk þess verið með bráðabirgðasniði. Þannig hafi íbúðin verið þegar foreldrar H sýndu álitsbeiðendum hana eftir að álitsbeiðendur höfðu gert athugasemdir. H hafi flutt heim til foreldra sinna, í risíbúðina með fimm manna fjölskyldu nokkru síðar og bjuggu þá sjö manns í íbúðinni. Beiðni var um að þetta yrði óhreyft á meðan þetta stæði yfir. Foreldrarnir misstu íbúðina í kjölfarið án þess að ganga frá málunum. Á meðan H bjó þarna með fjölskylduna, í um það bil ár, hafi hann fengið afnot af stækkuðu herbergi, þar sem bogadregið op var á vegg milli upprunalegs herbergis og stækkunar fram á stigapall og stigagang, með inngangi frá íbúð og aðeins þaðan. Álitsbeiðendum sé óskiljanlegt hvað reki H til að gefa að því sem virðist vísvitandi rangar upplýsingar um húseignina X nr. 14.
Hins vegar sé fátt í efni bréfs lögmanns gagnaðila sem komi á óvart. Hótanir gagnaðila um kærur, dragi álitsbeiðendur málið ekki til baka, fái stoð í bréfinu, ótal ósannar fullyrðingar um málavexti komi þar fram sem sé því miður allt í samræmi við þá reynslu sem álitsbeiðendur hafi af þessu fólki.
Álitsbeiðendur benda á að í greinargerð gagnaðila séu endalausar rangfærslur og margt bendi til þess að framlögð gögn hafi ekki verið nægilega vel skoðuð, þ. á m. bréf H, dags. 19. apríl 2009. Þótt fæst af því sem í greinargerðinni kemur fram virðist hafa nokkra afgerandi þýðingu fyrir málið, verður það tekið efnislega fyrir hér.
Jafnframt hafi eftirfarandi komið fram af hálfu gagnaðila um umrætt bréf, þar sem fjallað sé um breytingar sem foreldrar H hafi gert: „var umrædd breyting á geymsluherbergi sem tilheyrir rishæð gerð með vitund allra eigenda í húseigninni.“ En síðar komi fram: „Því var brugðið á það ráð með samþykki allra eigenda að breyta skáp á gangi rishæðar í herbergi sem nýtt hefur verið sem geymsla.“ Ekki sé ljóst hvort geymsluherbergi eða skáp hafi verið breytt. Báðar lýsingar hafi komið fram hjá gagnaðila en hvorug sé í samræmi við lýsingu H og báðar séu rangar. Það hafi ekki verið gerð breyting á geymsluherbergi. Það hafi aldrei verið geymsluherbergi í rishæð. Skáp hafi heldur ekki verið breytt í geymslu. Lítill skápur hafi verið á stigapalli rishæðar samkvæmt teikningum. Breytingin hafi ekki náð aðeins til þessa litla skáps, heldur nær alls stigapalls að stigaopi meðtöldu. Enginn gangur hafi heldur verið í sameign í rishæð, aðeins stigapallur. Fullyrt sé í greinargerð hvað eftir annað um samþykki allra eigenda, sem fái hvergi stað í gögnum. Það komi fram í framangreindum tilvitnunum og einnig síðar að „aðrir íbúar hússins hafi samþykkt og lagt blessun sína yfir herbergið“. Ekkert í umræddu bréfi H eða álitsbeiðni gefi tilefni til fullyrðingar um að breyting hafi verið gerð með vitund allra í húseigninni, hvað þá samþykki. Þótt íbúar hefðu vitað af því, hefði það ekki gefið eigendum rishæðar rétt til framkvæmdanna. Ekkert liggi fyrir um að þáverandi eigendur íbúðar á 2. hæð hafi samþykkt stækkun á risíbúð. Ekkert leyfi liggi heldur fyrir hjá byggingayfirvöldum.
Rangt sé að risíbúð hafi haft sérgeymsluherbergi á stigapalli bæði þegar álitsbeiðendur keyptu íbúð sína og þegar gagnaðili keypti risíbúðina. Risíbúð hafi í báðum tilfellum aðeins haft einn inngang og stækkun hafði inngang í íbúð eins og fram komi í álitsbeiðni. Það geti fyrri eigendur íbúða í risi og 2. hæð staðfest og fjölmörg önnur vitni. Auðvelt sé að sannreyna það með því að taka niður veggina.
Álitsbeiðendur benda á að eldvarnarhurð fyrir herbergi á stigapalli hafi enga þýðingu sem slík nema kannski til að verja hurð inn í íbúð rishæðar í skamma stund, komi upp eldur í hinu nýja herbergi. Gagnaðili hafi hins vegar sett vegg milli íbúðar og hins nýja herbergis, sem gæti verið eldvarnarveggur, þar sem upprunalegur veggur risíbúðar var og sé samkvæmt teikningum og muni þannig hindra aðgang elds inn í íbúð riss. Þannig sé rishæð varin hugsanlegum eldi, til dæmis af völdum gaskúta í umræddu herbergi, en 2. hæð ekki.
Erfitt sé að færa rök fyrir því að uppsetning veggja og aðgreining rýmis á stigapalli frá íbúð, gerð dyraops og ísetning hurðar fram á stigapall og þannig gert sérstætt herbergi á stigapalli, sé skilgreint sem viðhald. Þetta sé stór breyting á íbúð. Þessi framkvæmd auki ekki verðgildi annarra eignarhluta fasteignarinnar, eins og fullyrt sé í greinargerð gagnaðila, þvert á móti lækki það verðgildi vegna aukins ónæðis af umgangi o.fl.
Jafnframt benda álitsbeiðendur á að í greinargerð gagnaðila komi eftirfarandi fram um rýmið: „hefur verið látið óhreyft og athugasemdalaust síðan líklega árið 1962“. Þetta sé rangt að öllu leyti. Foreldrar H fluttu inn í húsið 1971, eins og fram komi í bréfi H, og breytingar hafi verið gerðar talsvert löngu eftir þann tíma. Þáverandi eigendur hafi gert athugasemdir við þetta og a.m.k. tveir aðrir fyrrum eigendur auk álitsbeiðenda, sem hafi margítrekað reynt að fá þetta burt. Á ákveðnum tímapunkti fyrir kaup álitsbeiðenda hafi verið gert bráðabirgðasamkomulag um afnot af skáp í kjallara þar til þetta yrði fjarlægt. Það hafi verið dregið til baka af gagnaðila með afgerandi hætti, sbr. álitsbeiðni.
Álitsbeiðendur taka undir það með gagnaðila að handrið upp stiga virðist upprunalegt. Það nái upp á stigapall og endi við vegg, á sama hátt og það geri á 2. hæð. Handrið sem sennilega hafi verið þaðan að útvegg hafi verið fjarlægt þegar íbúð var stækkuð yfir stigaop og stigagat. Óskiljanlegt sé á hvern hátt hæð handriðs upp stiga eigi að sýna hvort rými á stigapalli hafi verið opið eða ekki. Þegar hafi komið fram í álitsbeiðni, bréfi H, teikningum af húsi og greinagerð gagnaðila að rýmið á stigapalli hafi verið opið og þörf á að reyna að hrekja það sé óskiljanleg í ljósi þess.
Við þetta bæta álitsbeiðendur að þegar þeir mótmæltu framkvæmdum við gerð sérstæðs herbergis í risi við gagnaðila árið 2004, hafi þeir stöðvað framkvæmdir við herbergi í þeirri mynd sem myndir sýni, þar til sennilega undir lok árs 2008, er gagnaðili hóf aftur miklar framkvæmdir. Þá hafi hurð verið sett í dyraop og dyraumgjörð, veggur við bogadregið op inn í íbúð hafi verið klæddur herbergis megin, umgjörð glugga löguð, parket lagt á gólf, málað og svo mætti lengi telja. Nokkru áður, þegar gagnaðili hóf framkvæmdir í stigagangi, hafi álitsbeiðendur krafist þess í enn eitt skiptið að gagnaðili fjarlægði stækkunina og hann kæmist ekki upp með að selja íbúðina, ef til kæmi, án þess.
Umfjallanir gagnaðila um seinni kröfu álitsbeiðenda séu vægast sagt sérkennilegar og eigi sér engar stoðir í veruleikanum. Þær virðast hafa þann eina tilgang að reyna að slá ryki í augu fólks. Staðreyndin sé sú að húsfélag sé í húsinu X nr. 14 og hafi verið frá upphafi. Gagnaðili hafi hins vegar allt frá upphafi sniðgengið nær allar reglur sem húsfélagið hafi sett og reglur þær sem almennt gilda um húsfélög. Hann hafi nær engar skyldur rækt fyrir húsfélagið, svo sem þrif á sameign, umhirðu á lóð, mokstur og þar fram eftir götunum. Gagnaðili hafi að auki allt frá upphafi ekki greitt tilskilin húsfélagsgjöld, þrátt fyrir margítrekuð loforð þar að lútandi og vísast meðal annars í innheimtubréf. Hann hafi reynt að sá úlfúð milli íbúanna og gripið til hótana. Þannig hafi gagnaðili og maki hans haldið húsfélaginu í gíslingu. Þessu til stuðning vísa álitsbeiðendur til bréf, dags. 5. desember 2006, sem þeir sendu gagnaðila. Eina svarið frá gagnaðila hafi í raun verið að hann hafi reynt að draga húsreglur í efa.
Eftir að gagnaðili keypti íbúðina hafi álitsbeiðendur greint honum frá því að þeir hefðu ítrekað reynt að fá fyrri eigendur til að ganga til samkomulags um að lagfæra sameign í stigagangi 2. hæðar og riss. Fyrir lægi húsfélagssamþykkt um að lagfæra sameign í kjallara. Álitsbeiðendur hafi í gegnum árin margítrekað beiðni um að gagnaðili gengi til samkomulags við þá um lagfæringu á stigagangi 2. hæðar og riss, sbr. bréf dagsett 5. desember 2006.
Um framhaldið vísa álitsbeiðendur í álitsbeiðni þar sem fram komi að gagnaðili hafi farið í framkvæmdir án alls samráðs við álitsbeiðendur og fullyrðingar í greinargerð um að gagnaðili hefði ítrekað óskað eftir að eigendur tækju sig saman og lagfærðu „það sem hægt var“ séu alrangar og óljóst hvað átt sé við með þessu orðalagi. Frásögn önnur sé vægast sagt reyfarakennd og eigi sér enga stoð nema sem hluti af hótunum gagnaðila um að leggja fram tilhæfulausar kærur, féllu álitsbeiðendur ekki frá málinu.
Eins og komi fram í álitsbeiðni og myndir af rakaskemmdum í nýmáluðum veggjum sýni, hafi ekki verið tímabært að laga sameign fyrr en gert hefði verið við húsið að utan. Gagnaðili hafi hindrað utanhússviðgerð með yfirlýsingum um að það yrði ekki gert fyrr en í sumar, þrátt fyrir mikinn leka, meðal annars í íbúð álitsbeiðenda og stigagangi. Aðrir íbúðareigendur hafi ekki lagt í að hefja framkvæmdir með eiganda rishæðar sem ekki standi einu sinni í skilum með lág húsgjöld.
Ítreka álitsbeiðendur það sem fyrri athugasemdir í álitsbeiðni um samráð, framkvæmdir og húsfélagið.
Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað það sem fram kom í greinargerð um samþykki þáverandi eigenda og það að framkvæmdir við íbúð gagnaðila hafi verið látnar athugasemdalausar í öll þessi ár. En staðfest sé um samþykki annarra eigenda hússins sem bindur kaupendur til frambúðar enda íbúð á 1. hæð á engan hátt öðruvísi eða verðminni en hún var þegar álitsbeiðendur hafi skoðað og keypt íbúðina.
Þá ítrekar gagnaðili einnig að vísa beri málinu frá vegna óljósrar kröfugerðar en álitsbeiðendur höfðu óskað eftir því að nefndin liðsinni þeim að fá herbergi sem gert hafi verið á stigagangi og stigaopi rishæðar fjarlægt. Sé slík liðsinni ekki á valdi nefndarinnar.
Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðenda ítreka þeir þá staðreynd að stækkun á risíbúð hafi ekki samræmst byggingarreglugerð og skapi hættu. Til nánari útskýringa sé til dæmis gluggi sem hafi verið á stigapalli rishæðar nú kominn inn í stækkun á risíbúð. Glugginn sé með opnanlegu fagi og aðeins eitt annað opnanlegt fag sé í stigaganginum samkvæmt teikningum. Loftræsting sé þannig lítil í stigaganginum nú. Komi upp eldur á neðri hæðum gæti sú staða komið upp að fólk lokist inni uppi í stigagangi við rishæð því nú sé engin undankomuleið á þeim stað, sé risíbúð lokuð þar sem glugginn sé lokaður inni í henni. Eins og fyrr hafi komið fram þá sé viðbygging á rishæð einungis veigalitlir timburveggir og lítil vörn í þeim komi upp eldur í hinu nýja herbergi sem lokað hafi verið frá risíbúð með að því er virðist eldvarnarvegg í stað bogadregins ops, með framkvæmdum gagnaðila.
Til að taka af allan vafa þá séu kröfur álitsbeiðenda þær að umdeildur stigapallur sé sameign og eigendum rishæðar sé óheimilt að nýta hann sem sína séreign. Að öðru leyti vísast til fyrri gagna. Ítrekaðar lýsingar lögmanns gagnaðila á þátttöku álitsbeiðenda í ákvörðunum um framkvæmdir í stigagangi eigi ekki við nein rök að styðjast, enda um ótímabærar aðgerðir að ræða í húsi með leka sem ekki hafi verið gert við.
III. Forsendur
Kröfuliður 1.
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangurinn er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Það fer síðan eftir eðli og umfangi viðkomandi ákvörðunar hve mikinn meirihluta þurfi til að hún sé samþykkt. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi ítrekað reynt að fá álitsbeiðendur til að stofna formlegt húsfélag og halda fundi til ákvörðunartöku en án árangurs. Hér er um misskilning að ræða. Húsfélag þarf ekki að stofna heldur er það til í krafti ákvæða laga nr. 26/1994, sbr. 56. gr. laganna. Þar sem eignarhlutar eru sex eða færri, eins og hér háttar til, þarf ekki að kjósa sérstaka stjórn húsfélagsins, sbr. 67. gr., og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögunum.
Í 2. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994 segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en ætlað er. Þá verður einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 9. tölul. A-liðar 41. gr.
Í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar.
Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Í málinu liggur fyrir skiptasamningur, dags. 14. maí 1961. Þar er rishæð lýst svo að um sé að ræða þrjú herbergi, eldhús, bað, geymsluskáp t.h. við þvottahúsdyr, skápur á gangi við útidyr 2. hæðar og riss og skápur við risíbúð ásamt hlutdeild í göngum, þvottahúsi og kyndiklefa. Enn fremur segir í skiptasamningi: „Stigagangur milli 2. hæðar og riss skiptist þannig, að neðri hlutinn telst eign eigenda 2. hæðar og riss að jöfnu, en efri hluti stigagangs telst að ¾ til riss en ¼ til 2. hæðar. Efri og neðri hluti stigagangs skiptist við stiga upp í ris.“ Skiptasamningur þessi er undirritaður af öllum þáverandi eigendum hússins og honum þinglýst.
Þannig liggur fyrir að eigendur hússins hafa ráðstafað þessum hluta sameignarinnar í umræddum hlutföllum svo sem þeim var heimilt, sbr. nú 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994. Í skiptasamningi er hins vegar ekkert kveðið á um hvernig viðkomandi eignarhluti skiptist nánar og telst hann því í óskiptri sameign eigenda riss og eigenda 2. hæðar. Af því leiðir að breytingar á rýminu verða ekki gerðar nema með samkomulagi eigenda eignarhlutans. Að mati kærunefndar liggur ekki slíkt samkomulag fyrir enda ber að fallast á með álitsbeiðendum að það verði ekki leitt af því að geymsla sem tilheyrði risíbúðinni í kjallara hafði verið tekin undir íbúð eins og gagnaðili heldur fram.
Kærunefnd tekur ekki afstöðu til þess hvort það rými sem gagnaðili hefur helgað sér telst vera ¾ hlutar rýmisins eða ekki. Þá bendir kærunefnd á að breytingar sem þessar útheimta breytta teikningu af húsinu og samþykki byggingaryfirvalda. Samkvæmt þessu telur kærunefnd að framkvæmdir gagnaðila hafi verið ólögmætar og er fallist á þá kröfu að hinni sérstöku sameign verði komið í upprunalegt horf.
Kærunefnd bendir á að hún tekur ekki afstöðu til þess hvort umrædd framkvæmd samrýmist kröfum viðkomandi yfirvalda sem meta hvort framkvæmdin sé byggingarleyfisskyld samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997, og byggingarreglugerðar, nr. 441/1998.
Kröfuliður 2.
Álitsbeiðendur fullyrða að ráðist hafi verið í að mála stigagang og leggja teppi á stiga, allt án samráðs við þá. Þessu andmælir gagnaðili og kveðst ítrekað hafa reynt að halda fund til að taka ákvörðun án árangurs. Hins vegar hafi bæði litaval á veggjum og gerð og litur á teppi verið borinn undir álitsbeiðendur.
Samkvæmt 38. gr. laga nr. 26/1994 eiga allir eigendur óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.
Um þennan kröfulið greinir aðila á um staðreyndir. Þar sem engar skriflegar fundargerðir liggja fyrir telst ósannað að álitsbeiðendur hafi samþykkt umræddar framkvæmdir. Er því fallist á kröfu álitsbeiðenda um að þær verði lýstar ólögmætar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja herbergi á stigagangi og ganga frá sameign í það horf sem teikningar og eignaskiptayfirlýsingar kveða á um. Þá teljast framkvæmdir við sameiginlegan stigagang í október og nóvember 2008, undirvinna og málun og teppalagning, ólögmætar.
Reykjavík, 18. september 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason