Mál nr. 19/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 19/2009

Boðun aðalfundar. Ársreikningar. Lögmæti fundarboðs. Afhending fundargerða. Setning húsreglna. Hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. júní 2009, beindi Húseigendafélagið, f.h. A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 8, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 8. júlí 2009, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 18. september 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjórbýlishúsið X nr. 8. Ágreiningur er um aðalfund, ársreikninga, fundarboð, fundargerð, húsreglur og hagnýtingu sameignar.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að gjaldkera sé skylt að boða til aðalfundar í samræmi við 59. og 61. gr. laga um fjöleignarhús.
2. Að viðurkennt verði að gjaldkera sé skylt að leggja fram ársreikninga fyrir árin 1995–2008 á næsta aðalfundi.
3. Að viðurkennt verði að gjaldkera hafi verið skylt að mæta á aðalfund boðaðan af álitsbeiðanda þann 2. september 2008 og leggja þar fram ársreikning húsfélagsins til umræðu og samþykktar.
4. Að viðurkennt verði að fundarboð vegna fundar 1. janúar 2009 og fundar í júlímánuði 2008 hafi verið ófullnægjandi eða ólögmæt.
5. Að viðurkennt verði að húsfélaginu sé skylt að afhenda álitsbeiðendum afrit fundargerðar frá fundi 1. janúar 2009 og aðrar fundargerðir sé þeim til að dreifa.
6. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að setja húsreglur í samræmi við 74. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
7. Að viðurkennt verði að einstaka eigendum og íbúum að X nr. 8 sé óheimilt að nýta sameign til geymslu muna í einkaeigu, nýta hjólageymslu til annars en hún er ætluð og að öllum beri að ganga þrifalega um sameign og taka tillit til annarra við hagnýtingu hennar í hvívetna.

Álitsbeiðendur benda á að forsaga þessa máls sé sú að húsfundir hafi ekki verið haldnir reglulega í samræmi við lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Aðalfundur hafi til að mynda hvorki verið haldinn í 14 ár og á þeim tíma hafa árs- og rekstrarreikningar aldrei verið lagðir fram á fundi né nokkur skil gerð á bókhaldi gagnvart íbúum. Í þau örfáu skipti sem almennir húsfundir hafi verið haldnir síðustu 14 ár hafi fundarboð ekki staðist formkröfur laga. Þá greini aðila verulega á um hvort setja eigi húsreglur og það hvort heimilt sé að geyma persónulega muni á sameign. Að auki sé óeining um hvort ganga eigi snyrtilega um sameign almennt.

Kröfuliðir I–V.            Skyldur gjaldkera og gagnaðila sem húsfélags, lögmæti fundarboðs, afrit fundargerðar o.fl.

Álitsbeiðendur greina frá því að einn eigandi í húsinu hafi gegnt embætti gjaldkera síðastliðin 14 ár án þess að nokkrar upplýsingar sé að finna um formlega kosningu hans. Ekki sé þó gerð athugasemd við stöðu hans að því leyti. Viðkomandi hafi verið prókúruhafi reiknings í nafni húsfélagsins í a.m.k. 14 ár. Umræddur eigandi sé eini eigandinn sem hafi formlegt hlutverk stjórnarmanns í húsfélaginu og beri því einnig höfuðskyldur formanns eins og þekkist í smærri húsfélögum, sbr. 2. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Verði því að líta svo á að eigandinn gegni stöðu gjaldkera og að skylda hvíli á viðkomandi líkt og formanni til að boða til aðalfundar árlega þar sem til dæmis ársreikningur, rekstraráætlun og tillaga um fjárhæð hússjóðsgjalda sé lögð fram til samþykktar. Síðast en ekki síst sé nauðsynlegt að gjaldkeri sé kosinn formlega á aðalfundi árlega í húsfélaginu eins og lög geri ráð fyrir.

Álitsbeiðendur sem eru eigendur ¼ hluta að X nr. 8 beindu áskorun til gjaldkera með bréfi 10. apríl 2008 um að boðað yrði til aðalfundar hið fyrsta þar sem lagðir yrðu fram ársreikningar allt aftur til ársins 1995.

Álitsbeiðendur benda á að gjaldkeri hafi hengt upp tilkynningu í sameign í júlímánuði 2008. Þar hafi komið fram að fyrir lægi að mála þyrfti stigagang og skipta þar um teppi en að húsfundur yrði haldinn síðar þegar allir gætu komið sér saman um fundartíma. Tilkynning þessi hafi verið ódagsett og óundirrituð. Í sama mánuði hafi verið handskrifuð ítrekun af hálfu gjaldkera inn á tilkynninguna um að fólk tilkynni þann fundartíma sem því henti best. Einn íbúi hafi handskrifað að sér henti vel 20. júlí að kvöldi. Almennur húsfundur hafi verið haldinn en ekki verði með fullu ráðið af tilkynningu þessari og þeim handrituðu orðsendingum sem þar sé að finna hvenær það hafi verið en líklega hafi fundurinn verið haldinn 20. júlí 2008. Á tilkynninguna sem enn hafi hangið uppi í sameign hafi síðar verið handskrifað að fundi hafi verið slitið þar sem enginn nema eigendur íbúða 02-0201, 01-0101 og 01-202 mættu. Á þennan fund hafi í raun mætt fulltrúar allra íbúða nema álitsbeiðenda en þeir hafi engar upplýsingar fengið um fundartíma eða fundarstað enda væntu þeir þess að nánari upplýsingar yrðu settar fram af gjaldkera í umrædda tilkynningu eða með formlegu fundarboði síðar. Þess megi reyndar geta að álitsbeiðendur hafi verið heima þetta kvöld og auðveldlega hefði mátt banka upp á hjá þeim til að tilkynna um að fundur stæði yfir. Álitsbeiðendur hefðu fúsir viljað mæta á fundinn óháð lögmæti fundarboðsins og óháð því að ekki hafi verið um aðalfund að ræða eins og þeir höfðu þó krafist áður.

Þar sem ekki hafi litið út fyrir að boðað yrði til aðalfundar með lögmætum hætti þrátt fyrir áskorun þar að lútandi hafi álitsbeiðendur boðað sjálfir til aðalfundar 20. ágúst 2008 eins og lög geri ráð fyrir en fundarboð hafi verið sent öllum íbúum í ábyrgðarpósti ásamt því að það hafi verið hengt upp í sameign. Fundarboð hafi í öllum atriðum verið í samræmi lög nr. 26/1994. Fundur hafi verið haldinn 2. september 2008 með aðstoð og fulltingi Húseigendafélagsins. Utan venjulegra málefna aðalfundar, sbr. 61. gr. laganna, hafi samkvæmt fundarboði átt að taka fyrir málefni sem snéru að umgengni í sameign, húsreglum og ástandi sameignar/stigahússins í heild. Fundarboði því sem sent var gjaldkera hafi fylgt bréf, dags. 20. ágúst 2008, þar sem tilkynnt hafi verið að tilkynning frá júlí 2008 hafi ekki verið lögmætt fundarboð og að hætta væri á að greiðsluskylda allra íbúa yrði ekki tryggð ef ekki væri staðið að málum í samræmi við lög um fjöleignarhús. Þá hefði áskorun um boðun aðalfundar ekki verið sinnt. Gjaldkeri hafi meðal annars verið beðinn um að mæta á aðalfund með bókhald og leggja fram ársreikning. Enginn nema álitsbeiðendur hafi mætt á löglega boðaðan aðalfund sem haldinn var samkvæmt fundarboði 2. september 2008 og gjaldkeri boðaði ekki forföll. Mun það vera í fyrsta sinn í sögu húsfélagaþjónustu Húseigendafélagsins að slíkar aðstæður komi upp. Gjaldkeri hafi þannig ekki sinnt skyldu sinni skv. 5. mgr. 58. gr. laga nr. 26/1994 en þar segi að stjórnarmenn séu skyldir til að mæta á fundi nema fundarseta þeirra sé bersýnilega óþörf. Rökbundin nauðsyn leiði til þess að gjaldkera beri að mæta á aðalfund enda almennt ekki hægt að ljúka lögbundnum aðalfundarstörfum án þátttöku hans.

Í ljósi framangreinds hafi lögfræðingur Húseigendafélagsins sent öllum íbúum bréf, dags. 27. október 2008. Í því bréfi sé ítarlega farið yfir málavexti og á það bent að starfsemi húsfélagsins sé ekki í samræmi við lög. Þá sé upplýst um tilgang álitsbeiðenda með boðun fundar og farið yfir brýn málefni hússins auk þess sem álitsbeiðendur lýstu því yfir að þeir upplifi sig afskipta í húsinu þar sem meirihluti íbúa virðist una við óbreytt og ólögmætt ástand og að íbúar hafi mismunandi svigrúm til þess að sniðganga kröfur laga um fjöleignarhús.

Annar álitsbeiðenda hafi jafnframt lýst því yfir að hann fagnaði því að hugur íbúa stæði til þess að taka stigahúsið í gegn en benti þó á að taka yrði á ýmsum málum ef fyrirhugaðar framkvæmdir ættu að leiða til þeirrar verðmætaaukningar sem þær væru alla jafna til fallnar. Hafi að endingu verið settur fram ákveðinn sáttartónn í lok bréfsins þar sem því var beint til allra að horfa til framtíðar og nýta þær leiðbeiningar sem bréfinu fylgdu, þ.e. drög að húsreglum, drög að fundarboði og grein Húseigendafélagsins um húsreglur og húsaga og fleira. Því hafi þannig verið beint til gjaldkera að nýju að boða til aðalfundar fyrir 20. nóvember 2008 samkvæmt meðfylgjandi fundarboði, leiðbeiningum og fylgigögnum. Þar að auki hafi gjaldkera og íbúum verið gefinn kostur á að koma spurningum og athugasemdum á framfæri við lögfræðing Húseigendafélagsins í tölvupósti. Gjaldkeri hafi sent Húseigendafélaginu athugasemdir sem hafi aðallega verið þess efnis að hann og aðrir íbúar kærðu sig ekki um afskipti Húseigendafélagsins og teldu engra breytinga þörf. Húseigendafélagið hafi svarað þeim athugasemdum þar sem enn og aftur hafi verið ítrekað mikilvægi þess að halda aðalfundi árlega og þeim mun mikilvægara í þessu tilviki þar sem aðalfundur hefði ekki verið haldinn í 14 ár. Þá hafi Húseigendafélagið mælt með því að gjaldkeri myndi leita sérfræðiþjónustu vegna gerðar ársreikninga teldi hann það auðvelda gerð þeirra af hálfu gagnaðila. Aðalatriðið væri þó að haldinn yrði aðalfundur.

Þrátt fyrir ítarlegar leiðbeiningar Húseigendafélagsins og upplýsingar um skyldu húsfélaga til að halda aðalfund árlega hafi gjaldkeri boðað í lok nóvember til almenns húsfundar
1. janúar 2009 með mjög óformlegum hætti, þ.e. stuttri, ódagsettri og óundirritaðri tilkynningu á sameign, með a.m.k. 40 daga fyrirvara. Var fundarboðinu þannig afar áfátt auk þess sem enn og aftur hafi verið skorast undan því að halda aðalfund.

Hinn 5. desember 2008 hafi lögfræðingur Húseigendafélagsins sent gjaldkera bréf f.h. álitsbeiðenda þar sem gerðar voru ítarlegar athugasemdir við framangreint. Þar hafi enn verið farið yfir efnisatriði fyrra bréfs og upplýst sérstaklega að öll viðleitni álitsbeiðenda í málinu væri til þess að koma málefnum húsfélagsins í lögmætt horf og sérstaklega tekið fram hvað varðaði tiltekin málefni að brýnt væri að taka á þeim til að varðveita sameiginleg verðmæti sem lægju í fasteignum íbúa, jafnt séreign sem sameign. Enn á ný hafi gjaldkera verið fengin drög að lögmætu fundarboði aðalfundar með enn ítarlegri leiðbeiningum. Fundur þessi, þ.e. almennur húsfundur, hafi verið haldinn án þess að framangreindar athugasemdir væru teknar til greina. Álitsbeiðendur hafi ekki átt þess kost að mæta á fundinn sakir fundartíma sem skaraðist á við árlegt fjölskylduboð á vegum álitsbeiðanda, en fundur hafi verið haldinn á nýársdag kl. 18.00. Vart verði komist að annarri niðurstöðu en að gagnaðila hafi ekki verið stætt á því gegn mótmælum álitsbeiðenda að boða til fundar sem haldinn yrði á þeim hátíðisdegi sem nýársdagur er. Grunnreglur laga um fjöleignarhús mæli fyrir um ákveðnar tillitsskyldur sem íbúar hafa hver gagnvart öðrum sem ótvírætt eigi við hér. Eftir fundinn hafi álitsbeiðandi ítrekað óskað með fulltingi Húseigendafélagsins eftir afriti af fundargerð án árangurs. Álitsbeiðendur hafi þannig engar upplýsingar um það hvað fór fram á umræddum fundi. Gjaldkeri hafi þó sagst afhenda fundargerð vegna fundarins, sbr. tölvupóst til Húseigendafélagsins, en ekki staðið við það þrátt fyrir ítrekanir, eins og fram hafi komið. Megi því ætla að fundargerð vegna fundarins sé til.

Kröfuliður VI.

Álitsbeiðendur hafi ítrekað, en án árangurs, reynt að fá íbúa og gjaldkera til þess að boða til aðalfundar þar sem húsreglur verði meðal annars teknar fyrir til umræðu og atkvæðagreiðslu. Álitsbeiðendur hafi boðað til aðalfundar eins og fram hafi komið og mætt með húsreglur sérsniðnar af Húseigendafélaginu fyrir gagnaðila. Enginn íbúa utan álitsbeiðenda hafi mætt á aðalfundinn 2. september 2008. Álitsbeiðendur hafi þó áður sent öllum íbúum drög að húsreglum með bréfi 27. október 2008 og ítarlega umfjöllun um nauðsyn þeirra og lagaskyldu þar að lútandi. Enginn íbúa utan álitsbeiðenda hafi sýnt málinu áhuga hvorki gjaldkeri og formaður eftir atvikum né aðrir. Hverju húsfélagi sé skylt að setja sér húsreglur í samræmi við 74. gr. laga um fjöleignarhús. Þar komi skýrt fram að stjórn skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar húsreglur um nýtingu séreignar og sameignar. Ljóst sé að gagnaðila sé skylt að setja sér húsreglur enda engum slíkum reglum til að dreifa enn sem komið er.

Kröfuliður VII.

Hvað varði nýtingu sameignar virðist sem stigagangurinn sé meira og minna nýttur sem geymslurými einstaka eigenda fyrir húsgögn, hjól, varahluti og ýmsa persónulega muni en ekki hafi verið orðið við beiðni um úrbætur þar að lútandi. Hjólageymsla sé einnig iðulega nýtt til geymslu annarra hluta en hjóla. Þá telja álitsbeiðendur að umgengni sé afar ábótavant almennt séð, hvort heldur sem um ræði gangvegi, önnur rými stigagangs, hjóla- eða sorpgeymslu, sbr. myndir sem teknar voru á þremur tímabilum á árinu 2008 og 2009. Íbúar hafi ekki orðið við ábendingum álitsbeiðenda sem settar hafi verið fram jafnt munnlega sem skriflega. Vísast meðal annars til bréfs lögfræðings Húseigendafélagsins, dags. 27. október 2008, og tölvupósts gjaldkera þar sem þessum athugasemdum álitsbeiðenda sé mótmælt. Samkvæmt 36. gr. laga um fjöleignarhús sé eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu komi enn fremur fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Í 13. gr. laganna sé einnig lögð sú skylda á alla eigendur að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar og virða rétt og hagsmuni þeirra við hagnýtingu sameignar. Með vísan til framangreinds og álits kærunefndar í málum nr. 30/2001 og 36/2001 sé íbúum óheimilt að geyma persónulega muni á stigagangi eða nýta hjólageymslu til annars en hún sé ætluð. Þá beri þeim skylda til að ganga þrifalega um sameign og taka tillit til annarra eigenda við nýtingu sameignar.

Í greinargerð gagnaðila eru gerðar athugasemdir við myndir sem álitsbeiðandi hafði sent, svo sem hvað varðar rakaskemmdir þá hafi húsið lekið í 15 ár og núna sé fyrst hægt að fara að huga að lagfæringum.

Þá hafi verið tekin sameiginleg ákvörðun um að ekki þyrfti formlega húsfundi í svona litlu samfélagi.

Benda gagnaðilar á að einu vandamálin sem upp hafi komið í þessu húsi tengist öðrum álitsbeiðanda og að öll þessi illindi stafi af rampi sem settur hafi verið upp snemma morguns áður en aðrir hafi vaknað, þ.e. ekki með samþykki annarra. Þessi rampur hafi verið slysahætta og hafi því verið fjarlægður.

III. Forsendur

Kröfuliðir I–V

Í málinu liggur fyrir að einn gagnaðila, þ.e. gjaldkeri, hefur annast verkefni stjórnar í húsinu um áratuga skeið án þess að ljóst sé hvernig það kom til. Af hálfu álitsbeiðenda er þó ekki gerð athugasemd við stöðu gjaldkera heldur þess krafist að boðað sé til aðalfundar í samræmi við 59. og 61. gr. laga um fjöleignarhús auk þess sem krafist er að gjaldkeri leggi fram ársreikninga fyrir húsið en af gögnum má ráða að það hafi ekki verið gert um áratuga skeið. Þá eru gerðar aðfinnslur við fundarboð og krafa gerð um afhendingu fundargerða.

Samkvæmt 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn fyrir hús með sex eignarhlutum eða færri, en þannig stendur á í máli þessu. Í því tilviki fara allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögunum, en fela má einum eigenda að fara með verkefni sem annars væru á hendi stjórnar.

Þrátt fyrir að með þessu sé slakað á formfestu um kosningu stjórnar húsfélaga, þ.e. formanns, tveggja stjórnarmanna, varamanna og endurskoðanda, í minni húsum þá er ekki þar með dregið úr skyldum eigenda til að fara að öðru leyti að lögum um fjöleignarhús.

Kærunefnd bendir á að í máli þessu er ekki um að ræða ágreining um túlkun á IV. kafla laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem fjallar um húsfélög, aðild að þeim, hlutverk, valdsvið, aðalfund og boðun hans svo nefnd séu helstu atriði, enda ákvæði þar að lútandi mjög skýr. Þá kemur fram í málinu að ítrekað hafi verið reynt að fá gagnaðila til að standa að þáttum, svo sem boðun húsfundar með eðlilegum hætti, án árangurs. Í greinargerð gagnaðila er heldur ekki andmælt efnislega einstökum atriðum í álitsbeiðni heldur er látið að því liggja að vandamálið tengist öðrum álitsbeiðanda. Þá segir að sameiginleg ákvörðun hafi verið tekin af gagnaðilum að formlega húsfundi þyrfti ekki „í svona litlu samfélagi“.

Kærunefnd fellst á með álitsbeiðendum að gagnaðilum beri að standa að rekstri og þátttöku í húsfélaginu eins og lög standa til án þess að það verði rakið í einstökum atriðum. Því er í meginatriðum fallist á kröfuliði I–V. Í II. kröfulið er þess krafist að gjaldkeri leggi fram ársreikninga fyrir árin 1995–2008 á næsta aðalfundi. Samkvæmt 72. gr. laga um fjöleignarhús skal stjórn sjá um bókhald húsfélags og að það sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt. Þá kveður 61. gr. laganna á um að leggja skuli fyrir aðalfund ársreikninga til umræðu og samþykktar. Úr því sem komið er og án sérstaks tilefnis telur kærunefnd að gagnaðilar verði ekki fortakslaust skyldaðir til að leggja fram ársreikninga mörg ár aftur í tímann enda hlýtur slíkt óhjákvæmilega að leiða til kostnaðar og fyrirhafnar. Auk þess hefur ekkert komið fram um nauðsyn slíks vegna sameiginlegs kostnaðar eða hússjóðs sem gera þurfi grein fyrir. Þá má taka fram að í litlum húsfélögum er nægjanlegt að leggja fram bankayfirlit í stað þess að taka saman formlegan ársreikning.

Kröfuliður VI.

Í 74. gr. laga um fjöleignarhús er fortakslaus skylda um að stjórn húsfélags skuli setja og semja húsreglur og leggja fyrir húsfund til samþykktar. Eigendur verða hins vegar að koma sér saman um efni þeirra í samræmi við nefnt lagaákvæði. Samkvæmt þessu ber að fallast á kröfu álitsbeiðenda.

Kröfuliður VII.

Í 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Gagnaðili hefur ekki andmælt efnislega kröfum álitsbeiðanda um þennan kröfulið. Þar sem lagafyrirmæli eru skýr um nýtingu á sameign ber að taka þennan kröfulið til greina.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé skylt að standa að rekstri og þátttöku í húsfélaginu eins og lög standa til svo sem nánar lýst í forsendum.

Jafnframt er það álit kærunefndar að húsfélaginu beri að setja sér húsreglur í samræmi við 74. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Þá er það álit kærunefndar að óheimilt sé að geyma persónulega muni í sameign.

Reykjavík, 18. september 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason