Mál nr. 20/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 20/2009

Leki: Ábyrgð húsfélags, kostnaðarhlutdeild vegna ástandsmats. Lögmannskostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. júní 2009, beindi B hdl., f.h. A v/C ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 25, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. júlí 2009, og athugasemdir B hdl., f.h. álitsbeiðanda, dags. 24. júlí 2009, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 18. september 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 25 sem var byggt árið 1962. Í húsinu eru 44 íbúðir. Íbúð álitsbeiðanda nr. 11.01 er í austurhluta hússins og á efstu hæð.

Ágreiningur er um ábyrgð húsfélags vegna leka, kostnaðarhlutdeild vegna ástandsmats og lögmannskostnað.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðili sé ábyrgur fyrir því tjóni sem álitsbeiðandi varð fyrir á íbúð sinni vegna leka frá sameign.
2. Að viðurkennd verði skylda gagnaðila til að greiða reikning vegna ástandsmats íbúðarinnar að fjárhæð 44.100 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 22. janúar 2009.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert að greiða allan lögmannskostnað álitsbeiðanda vegna máls þessa.

Í álitsbeiðni er greint frá því að á árunum 1993–2008 hafi viðhaldi sameignar hússins verið ábótavant og ekki fullnægjandi því lekavandamál frá sameign hafi verið stöðugt. Ekki sé heldur loku fyrir það skotið að mistök hafi verið gerð vegna viðhalds fasteignarinnar því aldrei hafi tekist að koma í veg fyrir leka frá sameign á þeim stað þar sem íbúð álitsbeiðanda er.

Álitsbeiðandi keypti íbúð nr. 11.01 árið 2005. Í kaupsamningi um eignina komi fram að leki væri í sameign og skemmdir á parketi. Kaupverð eignarinnar hafi ekki lækkað vegna þessa heldur hafi álitsbeiðandi tekið við öllum réttindum, skyldum og kröfum seljanda íbúðarinnar gagnvart gagnaðila.

Máli sínu til stuðnings bendir álitsbeiðandi á útdrætti af fundargerðum gagnaðila árin 1993–2008 en þar komi fram að lekavandamál vegna sameignar hússins hafi verið viðvarandi. Lekavandamálin virðast helst snúa að þaki, gluggum og veggjum (austurhluta) sameignarinnar á efstu hæðum. Hafi íbúðir á efstu hæð, sérstaklega íbúð álitsbeiðanda, orðið fyrir barðinu á lekanum. Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi samþykkt á fundi sínum
2. september 1997 að bæta tjón eiganda íbúðar nr. 11.03. Þannig séu fordæmi fyrir því í húsfélaginu að það bæti tjón íbúðareiganda vegna leka í sameign. Í útdrætti af fundargerðum komi jafnframt fram aðfinnslur um viðhald hússins sem hafi verið ófullnægjandi í mörg ár.

Þegar álitsbeiðandi keypti íbúðina hafi ástand hennar ekki verið gott, parket hálfónýtt, málning flögnuð af, flísar lausar á baði, rakataumar, bólgur á veggjum og fleira. Jafnframt hafi lekið inn í íbúðina í tilteknum vindáttum. Við kaup á íbúðinni hafði álitsbeiðandi þá trú að gert yrði við sameignina hið fyrsta og tjónið á íbúðinni yrði bætt. Álitsbeiðandi hafi átt sæti í stjórn húsfélagsins á árinu 2006, meðal annars til að beita sér fyrir viðgerðum á sameign þannig að unnt væri að gera við íbúð sína. En eins og ályktanir húsfélagsins og stjórn þess greini frá þá hafi frá árinu 2006 þótt meira aðkallandi að gera við rafmagn hússins sem hafi verið í miklum ólestri. Gagnaðili hafi vanrækt viðhald á sameign, búnaði hennar og lögnum svo og hvort mistök hafi verið gerð við meðferð og viðhald sameignar, sbr. 1. og 2. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hvort sem ábyrgð gagnaðila varði 1. eða 2. tölul. 52. gr. laganna beri hann ábyrgð gagnvart eiganda íbúðar sem hafi orðið fyrir tjóni af sameign.

Árið 2007 hafi verið ljóst að íbúð álitsbeiðanda var að grotna niður vegna raka, lekaskemmda o.fl. þannig að álitsbeiðandi fór í viðgerðir á íbúðinni. Íbúðin hafi verið máluð af fagmönnum og löguð til þannig að hún væri íbúðarhæf, jafnframt hafi álitsbeiðandi tekið allt parket af íbúðinni sem var skemmt og ónýtt. Áfram hafi lekið inn í íbúðina og rakinn til staðar sem aldrei fyrr. Íbúðin hafi því verið komin í sama slæma ástandið í ágúst 2008 og hún hafði verið í fyrir lagfæringar, sbr. matsskýrslu.

Á aðalfundi húsfélagsins 31. mars 2008 hafi verið lögð fram tillaga að framkvæmdaáætlun um utanhússviðgerðir. Samkvæmt áætluninni hafi átt að fara í utanhússviðgerðir þar sem sérstaklega var tekið fram að „Brýnt er að bregðast við langvarandi leka í íbúð 1101 á efstu hæð sem valdið hefur íbúum miklum óþægindum í lengri tíma. Einnig þurfi að komast fyrir ólykt á baðherbergjum í austurálmu, sem stafar af því að útloftunarröri á þaki fyrir lóðrétta lögn hefur verið lokað.“

Bendir álitsbeiðandi á að í bréfi gagnaðila frá 10. júní 2008 komi fram að gagnaðila væri kunnugt um viðvarandi vandamál vegna leka í íbúð 11.01 og að úrbætur á þaki myndu hefjast í seinni hluta júní 2008.

Hinn 28. ágúst 2008 hafi álitsbeiðandi látið taka íbúðina út, þ.e. látið greina og meta rakaskemmdir og lykt í íbúðinni. Af samantekt matsgerðar að dæma sé ástand íbúðarinnar slæmt vegna mikils raka, leka og skemmda út frá honum. Ástæða leka og rakaskemmda íbúðar hafi eingöngu verið um að kenna leka frá sameign hússins. Aðfinnslur matsmannsins á sameign hafi verið þær sömu og ráðist var í viðgerðir á af hálfu húsfélagsins seinna um haustið. Reikningur matsmannsins var 44.000 kr.

Hinn 22. september 2008 hafi álitsbeiðandi sent bréf til gagnaðila til að koma á framfæri kvörtunum og kröfum á hendur gagnaðila vegna lekavandamála. En ekkert hafi bólað á viðgerðum á sameign þrátt fyrir ákvörðun um slíkt á fundi húsfélagsins 31. mars 2008. Í bréfinu hafi komið fram að þrátt fyrir gagngerar lagfæringar af hálfu álitsbeiðanda á íbúð sinni á árinu 2007 þá hafi íbúðin verið komin í sama horf og áður með tilheyrandi rakaskemmdum, sbr. matsgerð dags. 28. ágúst 2008. Ófremdarástand væri nú á íbúðinni og t.a.m. ekki verið gólfefni á henni í tvö ár. Í bréfinu hafi verið gerð krafa um að tafarlaust yrði ráðist í viðgerðir á þaki, austurvegg, gluggum og því sem samþykkt hafi verið um utanhússviðgerðir 31. mars 2008. Jafnframt hafi verið gerð sú krafa að eftir verklok hlutist gagnaðili til að heilmála íbúðina með tilheyrandi sprunguviðgerðum ásamt því að setja ný gólfefni á alla íbúðina, flísalögn á baðherbergi og sinna öðrum viðgerðum sem þurfa þyki vegna ástands íbúðarinnar. Jafnframt hafi verið gerð krafa um kostnað vegna matsgerðar og kostnað lögfræðings af málinu. Enn fremur að ekkert væri hægt að laga í íbúð og setja gólfefni á hana fyrr en viðgerðir á sameign væru lokið.

Hinn 25. október 2008 var lögmanni álitsbeiðanda svarað með minnisblaði formanns húsfélagsins. Í minnisblaðinu voru afsakaðar tafir á framkvæmd utanhússviðgerða. Í 4. lið í minnisblaðinu sé enn og aftur reynt af hálfu gagnaðila að koma sér undan ábyrgð á tjóni af völdum leka frá sameign með því að geta sér til um að álitsbeiðandi hafi nú fengið lægra verð fyrir íbúðina auk þess að seljandi íbúðarinnar hafi ekki tekið ábyrgð á leka inn í íbúðina í kaupsamningi við álitsbeiðanda.

Hinn 22. janúar 2009 hafi álitsbeiðandi enn og aftur sent gagnaðila bréf. Þar hafi ástandi íbúðarinnar verið lýst og ítrekað að þegar álitsbeiðandi keypti íbúðina á árinu 2005 þá hafi sömu raka- og lekavandamál verið til staðar og álitsbeiðandi tekið við íbúðinni í því ástandi sem hún hafi verið í en með sama kröfurétt um úrbætur á hendur húsfélaginu og fyrri eigandi hafi átt. Ekki hafi verið um neina lækkun á kaupverði eignarinnar að ræða vegna lekavandamála. Skorað hafi verið á gagnaðila að taka með sanngirni á þessu máli.

Hinn 4. febrúar 2009 hafi borist svar lögmanns gagnaðila þar sem í engu hafi verið svarað málefnalega umkvörtunum álitsbeiðanda og öllum kröfum álitsbeiðanda hafnað þar sem lögmaður gagnaðila hafi talið að ekki væru skilyrði til bótaábyrgðar gagnaðila.

Í apríl 2009 hafi lögmaður álitsbeiðanda fengið heimild til að skoða fundargerðir stjórnar húsfélagsins frá árinu 1993 og þar hafi komið fram allt það sem styður álitsbeiðni þessa um ábyrgð gagnaðila á tjóni álitsbeiðanda skv. 1. og 2. tölul. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Greint er frá því í álitsbeiðni að við skoðun húseigendatryggingar húsfélagsins þá undanskilji hún tjón vegna vatns sem komi að utan, sbr. lið 8.1 í tryggingarskilmálum, þannig að tjón álitsbeiðanda fellur ekki undir húseigendatrygging húsfélagsins.

Máli sínu til stuðnings bendir álitsbeiðandi 1. og 2. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Af þessum lagaákvæðum sé ljóst að þak, útveggir, gluggar, gluggafög og annað ytra byrði sé í sameign allra og beri gagnaðili því ábyrgð á þeim hlutum eignarinnar, sbr. og 43. gr. laganna.

Álitsbeiðandi bendir á að við skoðun fundargerða 15 ár aftur í tímann komi í ljós að nánast á hverju ári séu vandræði vegna leka í sameign frá sömu stöðum og eiga við í máli þessu, þ.e. þaki, gluggum, útveggjum sameignar efstu hæða og íbúð 11.01 iðulega nefnd þar sem lekavandamál sé ráðandi og verst. Í sumum fundargerðunum komi fram að svo virðist sem skortur á viðhaldi utanhúss hafi verið ástæða lekavandamála í íbúðum.

Álitsbeiðandi telur ljóst eftir því sem fram komi í fundargerðum að fyrri eigandi íbúðar 11.01 virðist hafa kvartað margoft um leka frá sameign sem hafi valdið tjóni á íbúð hans.

Þótt forsvarsmaður álitsbeiðanda hafi verið grandsamur um lekann, þ.e. að seljandi íbúðarinnar hafi upplýst forsvarsmann álitsbeiðanda um lekann við kaup eignarinnar, þá breyti það engu um ábyrgð gagnaðila og hvað þá að ábyrgðin falli niður. Álitsbeiðandi yfirtaki einfaldlega rétt fyrri eiganda með sömu réttindum og skyldum og hann hafi átt gagnvart gagnaðila. Frá árinu 2005 hafi lekinn auk þess ágerst, sbr. viðgerðir og málun álitsbeiðanda á íbúðinni á árinu 2007 sem allt hafi verið til einskis. Rakinn í íbúðinni samkvæmt mati, dags. 28. ágúst 2008, sem álitsbeiðandi lét gera hafi verið á mörgum stöðum 90%.

Af framangreindu sé ljóst að ábyrgð gagnaðila sé til staðar þar sem vanræksla um viðhald á sameign hússins sé eingöngu gagnaðila um að kenna og engum öðrum, hvort sem það sé vegna gáleysis eða ásetnings. Öll gögn málsins sýni fram á það.

Telur álitsbeiðandi því að viðurkenna verði ábyrgð gagnaðila á tjóni á íbúð álitsbeiðanda nr. 11.01 vegna lekavandamála frá sameign sem orðið hafi í gegnum árin, sbr. matsgerð, dags. 28. ágúst 2008, um tjón á íbúðinni.

Jafnframt telur álitsbeiðandi að viðurkenna verði greiðslu á reikningi vegna matsgerðar, dags. 28. ágúst 2008, þar sem álitsbeiðandi hafi verið nauðbeygður að leita álits á skemmdum íbúðarinnar þótt ekki hafi verið leitað eftir fulltingi gagnaðila vegna þessa, sbr. 37. og 38. gr. laga nr. 26/1994, en þar sem húsfélagið hafði hafnað öllum kröfum um ábyrgð gagnvart íbúð 11.01 hafi ekki verið leitast eftir því hvort gagnaðili vildi taka þátt í kostnað vegna matsgerðar sem hefði örugglega verið hafnað af hálfu gagnaðila hafi verið í máli þessu.

Að síðustu verði viðurkenndur lögfræðikostnaður vegna umleitana álitsbeiðanda en fyrir liggi mikil gagnavinna og önnur vinna lögmanns álitsbeiðanda frá því í apríl 2008.

Í greinargerð gagnaðila er öllum kröfum álitsbeiðanda mótmælt. Gagnaðila hafi um alllangt skeið verið kunnugt um lekavandamál tengd íbúð álitsbeiðanda sem og öðrum íbúðum í húsinu, þá sérstaklega í austurhluta hússins. Allt frá árinu 1993 hafi gagnaðili reynt eftir mætti og fjárhagsstöðu að vinna bót á þessu vandamáli. Megi sjá af afritum af fundum stjórnarinnar og húsfélagsfundum að málið hafi margoft verið rætt og jafnframt hafi viðgerðir verið framkvæmdar á þaki, gluggum og veggjum hússins í því skyni að koma í veg fyrir frekari lekavandamál, meðal annars á árunum 1993, 1995, 1996, 2003 og nú síðast á árinu 2008. Rétt sé að taka fram að húsið er komið vel til ára sinna og húsfélagið hafi þurft að standa í þó nokkru viðhaldi á þessum árum samhliða því sem á undan sé rakið.

Bendir gagnaðili á að ljóst álitsbeiðanda hafi mátt vera ljóst um lekann er hann hafi fest kaup á íbúð inni, enda hafi það komið fram í kaupsamningi. Megi ætla að álitsbeiðanda hafi verið í lófa lagið að haga kaupverðinu í samræmi við það. Hafi verið um leyndan galla að ræða sé það mál milli kaupanda og seljanda. Þrátt fyrir vitneskju álitsbeiðanda hafi hann ákveðið að leggjast í miklar framkvæmdir á íbúðinni sem síðar hafi orðið fyrir skemmdum vegna umrædds leka. Það verði að telja að það sé alfarið á hans eigin ábyrgð að tjón hafi orðið enda hafi honum mátt vera ljóst að á meðan um leka hafi verið að ræða mætti búast við skemmdum tengdum því.

Á árunum 2006–2007 hafi álitsbeiðandi setið í stjórn húsfélagsins en til hafi staðið að fara í þakviðgerðina á árinu 2007. Vegna alvarlegrar bilunar í rafkerfi í sameign hafi hins vegar verið ákveðið að ráðast í algera endurnýjun rafmagnskapla og töflubúnaðar á undan þakviðgerð. Sú aðgerð hafi að mati fagmanna verið svo brýn að ekki hafi verið unnt að slá henni á frest. Sú ákvörðun um að forgangsraða á þennan hátt hafi verið tekin á lögmætum fundi húsfélagsins 27. mars 2007. Álitsbeiðanda hafi verið fulljóst um forgangsröðun þessa en þrátt fyrir það hafi hvorki komið athugasemdir frá honum vegna þessarar forgangsröðunar né hafi álitsbeiðandi sett fram kröfu um breytta forgangsröðun framkvæmda á aðalfundum eða húsfundum eftir að hann hafi orðið íbúðareigandi í húsinu.

Í mars 2008 hafi verið samþykkt á aðalfundi húsfélagsins að farið yrði í viðamiklar framkvæmdir á þaki hússins. Um hafi verið að ræða breytingar á þaki sem hafi falið í sér vissa breytingu á tæknilegri uppbyggingu þaksins. Áður hafði verið áætlað að endurnýja allt þak hússins en ákveðið hafi verið að skipta því í áfanga þar sem að ljóst væri að viðgerðin yrði viðameiri og kostnaðarsamari en áætlað var. Þakið yfir íbúð 10.11 (svo) hafi verið sett í algjöran forgang og var viðgerðinni lokið í október 2008. Smávægilegar tafir hafi þó orðið á verkinu sem gagnaðili hafi með engu móti getað komið í veg fyrir. Verkið hafi verið framkvæmt og klárað í október 2008, eins fljótt og unnt hafi verið. Með þessari aðgerð telji gagnaðili sig hafa ráðið bót á umræddum lekavanda frá þaki sem hafi valdið eiganda íbúðar 11.01 óþægindum umfram aðra. Ekki hafi borist tilkynningar um leka frá þakinu eftir viðgerðina.

Varðandi leka frá gluggum og með sprungum í veggjum, þá getur gagnaðili þess að viðamikil steypuviðgerð hafi farið fram á árinu 2003. Þó hafi ekki tekist að öllu leyti að koma í veg fyrir leka í verstu vatnsveðrum. Skipti hér máli að húsið er tólf hæðir og veðurálag gífurlegt í verstu veðrum. Gagnaðili hyggst þó ráðast í enn frekari framkvæmdir vegna þessa og sé áætlað að á árinu 2010 verði allir gluggar í austurhluta hússins endurnýjaðir. Nauðsynlegt sé að bíða með þessa framkvæmd til ársins 2010 á meðan gagnaðili safni þeim fjármunum sem þarfnist til verksins.

Bendir gagnaðili á álitsbeiðandi hafi byggt kröfur sínar á því að gagnaðili sé skaðabótaskyldur skv. 1. og 2. tölul. 52. gr. laga nr. 26/1994. Í athugasemdum með ákvæðinu komi fram að ábyrgð gagnaðila byggi á sakarreglunni. Tjón þurfi því að hafa verið valdið af ásetningi eða gáleysi. Gagnaðili hafi um margra ára skeið reynt að vinna bug á lekavandamálum í húsinu. Húsið sé komið vel til ára sinna og þarfnist orðið mikils viðhalds. Öll nauðsynleg viðhaldsverkefni kosti mikil fjárútlát sem komi í hlut félagsmanna að leggja út fyrir, það sé því nauðsynlegt að öll verkefni hljóti samþykki félagsmanna. Það sé því ljóst að ekki sé unnt að framkvæma öll verkefni um leið og þau komi upp og forgangsröðun því nauðsynleg. Gagnaðili hafi um margra ára skeið unnið að því að halda húsinu í góðu ásigkomulagi, þ. á m. reynt að koma í veg fyrir umræddan leka. Það sé því ekki hægt að segja að ásetningi eða gáleysi húsfélagsins sé um að kenna í þessu máli og þ.a.l. sé enginn grundvöllur fyrir skaðabótaábyrgð.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi upp á sitt einsdæmi farið og óskað eftir umræddu mati og hafi skýrslan verið unnin án vitundar gagnaðila. Eðlilegt hefði verið að semja um kostnaðarhlutdeild og val á matsaðilum áður en ráðist hafi verið í gerð skýrslunnar. Þannig hefði verið hægt að tryggja að um óvilhallan matsmann væri að ræða. Í hliðstæðum tilvikum hafi venja verið að kalla til dómkvaddan matsmann. Því verði að telja að það sé ekki skylda gagnaðila að greiða reikning álitsbeiðanda vegna ástandsmats á íbúðinni.

Að lokum bendir gagnaðili á að hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né reglugerð um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, sé kveðið á um heimild handa kærunefnd fjöleignarhúsamála til að úrskurða um greiðslu málskostnaðar. Í ljósi þessa beri því að hafna kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að greiða kostnað vegna lögmannskostnaðar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann á að viðurkennt sé af hálfu gagnaðila að húsfélaginu hafi um alllangt skeið verið kunnugt um lekavandamál tengt íbúð álitsbeiðanda. Það sé því óeðlilegt að ekki hafi verið ráðin bót á lekanum allan þennan tíma fyrr en seint á árinu 2008 sem eitthvert hald virðist í, en allan þennan tíma hafi farið fram haldslausar bráðabirgðaviðgerðir sem ekkert gagn hafi verið í.

Þá ítrekar álitsbeiðandi fyrri rök sín og vísar meðal annars til fundargerða síðustu ára.    

III. Forsendur

Um kröfulið 1.

Álitsbeiðandi gerir þá kröfu að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni sem hann telur sig hafa orðið fyrir á séreign sinni vegna leka frá sameign og megi rekja til vanrækslu á viðhaldi á ytra byrði hússins allt frá árinu 1993. Bendir álitsbeiðandi á fundargerðir máli sínu til stuðnings en þar komi fram að þak, gluggar og veggir (austurhluti) á efstu hæðum hússins hafi lekið. Þetta hafi einkum bitnað á eigendum íbúða á efstu hæðum, þ.m.t. íbúð álitsbeiðanda. Á húsfundi 2. september 1997 hafi gagnaðili samþykkt að bæta tjón á íbúð í húsinu vegna þessa og því sé fordæmi fyrir hendi um greiðslu vegna lekans. Þegar álitsbeiðandi keypti íbúð sína árið 2005 var ástand hennar ekki gott og var getið um lekann í kaupsamningi. Fyrir liggur að álitsbeiðandi sat í stjórn húsfélagsins um tíma. Álitsbeiðandi lét lagfæra íbúðina árið 2007, meðal annars var þá skipt um parket og íbúðin máluð. Þar sem enn lak lét álitsbeiðandi meta ástandið í ágúst 2008 en niðurstaða matsmanns var að mikill raki væri í íbúðinni og leki væri frá sameign sem valdið hefði skemmdum. Í kjölfarið hafi verið ráðist í viðgerðir af hálfu gagnaðila. Hér að framan eru rakin bréfaskipti milli lögmanns álitsbeiðanda annars vegar og gagnaðila hins vegar um kröfur um úrbætur og greiðslu tjóns sem álitsbeiðandi telur sig hafa orðið fyrir.

Af hálfu gagnaðila er viðurkennt að sameign hafi lekið og því haldið fram að allt frá árinu 1993 hafi gagnaðili reynt eftir mætti að ráð bót á því. Af fundargerðum stjórnar- og húsfunda megi sjá að málið hafi ítrekað verið tekið fyrir og viðgerðir farið fram á þaki, gluggum og útveggjum í því skyni að koma í veg fyrir leka. Bent er á viðgerðir árin 1993, 1995, 1996, 2003 og nú síðast árið 2008. Álitsbeiðandi hafi vitað um ástandið við kaup á íbúðinni en ráðist í framkvæmdir og síðar orðið fyrir tjóni. Þá hafi álitsbeiðandi setið í stjórn húsfélagsins 2006–2007 en á þeim tíma hafi staðið til að láta gera við þakið. Áður en af því varð hafi hins vegar komið upp alvarleg bilun í rafkerfi hússins sem húsfundur samþykkti að hefði forgang. Álitsbeiðandi hafi ekki gert athugasemdir við þá ákvörðun. Aðalfundur húsfélagsins hafi samþykkt í mars 2008 viðamiklar viðgerðir á þaki en tafir hafi orðið á framkvæmdum sem gagnaðili hafi ekki ráðið við. Viðgerð á þaki yfir íbúð álitsbeiðanda hafi verið látin ganga fyrir og hafi lokið í október 2008. Ekki hafi borið á leka frá þaki eftir það.

Að því er tekur til leka frá gluggum og um sprungur í útveggjum hafi viðamikil steypuviðgerð farið fram árið 2003. Þrátt fyrir það hafi ekki tekist að ráða bót á vandanum í verstu vatnsveðrum. Fyrirhugað sé hins vegar að skipta um alla glugga á austurhluta hússins árið 2010 sem sé kostnaðarsöm viðgerð. Verið sé að safna fé til verksins.

Hlutverk kærunefndar er skv. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að gefa rökstutt álit greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum.

Ágreiningslaust er í málinu að lekið hafi frá sameign hússins árum saman. Gagnaðili telur hins vegar að hann hafi sinnt viðhaldi hússins eftir megni og að ítrekað hafi verið ráðist í viðgerðir að því marki sem fjárhagur íbúa hússins leyfði.

Kærunefnd lítur svo á að gagnaðili vefengi ekki bótaábyrgð sína vegna tjóns sem rekja megi til vanrækslu á ytra byrði hússins, viðhaldi sameignar og leiði af 52. gr. laga um fjöleignarhús varðandi bótaskyldu húsfélags. Hins vegar telur hann skilyrði skaðabótaskyldu ekki vera fyrir hendi í máli þessu.

Í 1. og 2. mgr. 52. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram um skaðabótaábyrgð húsfélags að það sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum þegar tjón stafar annars vegar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum og hins vegar vegna mistaka við meðferð hennar og viðhalds. Ábyrgð húsfélags á tjóni sem stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar þarf að vera saknæmt, þ.e. að tjóni sé valdið af ásetningi eða gáleysi. Hvort þau skilyrði eru fyrir hendi byggist ekki á túlkun á lögum um fjöleignarhús heldur almennum reglum skaðabótaréttar. Þá er einnig deilt um staðreyndir í málinu en erfitt getur verið fyrir kærunefnd að taka afstöðu til fullyrðinga aðila sem stangast á, enda hvorki gert ráð fyrir aðila- né vitnaskýrslum fyrir nefndinni.

Það er því mat kærunefndar að hér sé ekki unnt á grundvelli fyrirliggjandi gagna og með túlkun á lögum um fjöleignarhús að skera úr þeim ágreiningi sem uppi er í málinu heldur þurfi að skera úr honum fyrir dómi náist ekki samkomulag milli aðila. Ber því að vísa þessum kröfulið frá nefndinni.

Kröfuliðir II og III

Álitsbeiðandi lét meta ástand íbúðarinnar upp á sitt eindæmi og krefur nú gagnaðila um þann kostnað. Kærunefnd fellst á þau sjónarmið gagnaðila að honum verði ekki gert að greiða kostnað sem álitsbeiðandi hefur stofnað til með þessum hætti.

Hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né reglugerð um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, er kveðið á um heimild til að úrskurða um greiðslu málskostnaðar. Jafnframt ber til þess að líta að álit kærunefndar fjöleignarhúsamála eru ekki bindandi fyrir aðila málsins. Í ljósi þessa ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að greiða viðkomandi lögmannskostnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að greiða reikning að fjárhæð 44.100 krónur svo og að honum beri að greiða allan lögmannskostnað vegna málsins.

Reykjavík, 18. september 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason