Mál nr. 31/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 31/2003

Ákvörðunartaka: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. júní 2003, mótteknu 19. júní 2003, beindi A. X nr. 10, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, X nr. 10,  hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 25. júní 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. júlí 2003, auk frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 3. september 2003, og frekari athugasemda gagnaðila, dags. 6. nóvember 2003, var lögð fram  á fundi nefndarinnar 27. nóvember 2003 málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10, sem er byggt árið 1950 og samanstendur af kjallara hæð og risi, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í kjallara en gagnaðilar eru eigendur hæðar og riss. Ágreiningur er um ákvarðanatöku og skiptingu kostnaðar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðili taki þátt í kostnaði við pípulagnir.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi upphaflega verið einn eigandi hússins en selt gagnaðilum eignarhluta þeirra með kaupsamningi, dags. 18. júní 2002, og hafi afhending farið fram 15. september 2002. Í byrjun september hafi álitsbeiðandi ráðist í endurbætur á kjallara. Hann hafi meðal annars ætlað að færa klósett og sturtu og baði. Við færslu á klósetti hafi hins vegar komið í ljóst að skólplögn væri ónýt. Álitsbeiðandi hafi þá látið mynda frárennslislagnir undir húsinu og á þeim myndum hafi sést að skólplagnir væru brotnar og lekar. Eftir samráð við verktaka hafi hann komist að þeirri niðurstöðu að nauðsynlegt væri að skipta um lagnir. Verktakinn hafi boðist til að halda áfram með verkið og álitsbeiðandi óskað eftir tilboði frá honum í það.

Í kjölfar þessa hafi álitsbeiðandi haft samband við fasteignasölu þá er annaðist sölu á öðrum eignarhluta álitsbeiðanda til gagnaðila og óskað eftir því að hún hefði samband við gagnaðila og boðaði til fundar með þeim. Fulltrúi fasteignasölunnar hafi haft samband við þá og sagt þeim frá fyrirhuguðum framkvæmdum og óskað eftir því að þau hefðu samband við álitsbeiðanda. Það hafi þau hins vegar ekki gert.

Álitsbeiðandi segir að 13. september 2002, tveimur dögum áður en að afhending eignarhluta gagnaðila hafi átt að fara fram, hafi hann í samráði við verktaka ákveðið að ráðast í að skipta um lagnir. Uppgröftur hafi hafist strax daginn eftir. Við afhendingu eignarhluta gagnaðila hafi álitsbeiðandi síðan óskað eftir því að gagnaðilar tækju þátt í kostnaði vegna verksins. Daginn eftir afhengingu hafi verið haldinn húsfundur hjá fasteignasala. Gagnaðilar hafi þá lýst yfir þeirri skoðun sinni að þeim bæri ekki að taka þátt í kostnaði vegna verksins. Álitsbeiðandi hafi boðið gagnaðilum að greiða þriðjung kostnaðar vegna verksins en þeir ekki tekið afstöðu til þess tilboðs. Gagnaðilar hafi hins vegar lagt til að fenginn yrði utanaðkomandi aðili til að leggja mat á verkið og að farið yrði fram á það við verktakan að hann legði fram skriflega áætlun fyrir verkið. Þetta hafi gengið eftir og úttektaraðilinn ekki gert athugasemdir við verkið. Gagnaðilar hafi jafnframt sætt sig við úrskurð hans. Telur gagnaðili að með því hafi þeir samþykkt verkið.

Gagnaðilar hafi í kjölfarið fylgst með verkinu og ekki gert athugasemdir. Þeir hafi einnig fengið verktaka til að framkvæma ýmis verk fyrir sig, í samræmi við hugmyndir þeirra um framtíðarnýtingu lóðarinnar.

Álitsbeiðandi segir verklok hafa verið 20. október 2002 og samhliða þeim hafi verið boðað til húsfundar í húsinu. Kostnaður vegna verksins hafi hækkað nokkuð af ýmsum ástæðum og hafi verktakinn gert grein fyrir því. Gagnaðilar hafi þá farið fram á það við verktakann að hann gæfi afslátt af verkinu. Á húsfundinum hafi gagnaðilar lýst því yfir að þeim bæri ekki skylda til að taka þátt í kostnaði vegna verksins. Þeir hafi hins vegar boðist til að greiða þriðjung af upphaflegri kostnaðaráætlun verksins. Álitsbeiðandi hafi hafnað þessu tilboði gagnaðila.

Síðan að þessir atburðir hafi átt sér stað hafi farið fram nokkrar sáttarumleitanir en án árangurs.

Álitsbeiðandi heldur því fram að með framgangi sínum hafi gagnaðilar samþykkt umræddar framkvæmdir og beri þar af leiðandi að taka þátt í kostnaði vegna þeirra. Í því sambandi bendir álitsbeiðandi á að skv. 9. gr. kaupsamnings aðila beri kaupendum að taka þátt í kostnaði við framkvæmdir eftir samþykki kauptilboðs.

Til vara heldur álitsbeiðandi því fram að umræddar framkvæmdir falli undir neyðarráðstafanir 37. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að við afhendingu eignarhluta þeirra hafi ástand hans verið í engu samræmi við upplýsingar í kaupsamningi eða söluyfirliti. Þann 13. september hafi fulltrúi fasteignasölunnar haft samband við þá og tjáð þeim að eitthvað hefði komið upp varðandi skólplagnir í kjallara hússins. Af þeim samskiptum hafi hins vegar ekki verið hægt að draga þá ályktun að ástandið væri alvarlegt. Á fundi á fasteignasölunni, sem haldin hafi verið að beiðni gagnaðila, hafi þeir lýst því yfir að þeir teldu sér ekki skylt að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda við skólplagnir hússins. Þeir hafi hins vegar ekki verið tilbúnir að útiloka málamiðlun í málinu. Sömuleiðis mótmæla gagnaðilar þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að þeir hafi samþykkt framkvæmdirnar á umræddum fundi.

Gagnaðilar benda á að í mars 2003 hafi frágangi á lóð hússins ekki verið lokið og þvottahús hússins hafi þá ekki verið komið í upprunalegt horf. Meðal annars hafi uppbrot bílaplans haft það í för með sér að gagnaðilar hafi ekki getað nýtt sér bílskúr sinn í tæpa tvo mánuði. Þá hafi gagnaðilar haft afskipti af frágangi lóðar þar sem þeir hafi talið hættu stafa af óvarinni holu fyrir framan bílskúrinn og vegna þess að ekki væri nægjanlega vel gengið frá steypustyrktarjárni. Gagnaðilar hafna því að þeir hafi beðið um að sérverk yrðu unnin fyrir þá.

Gagnaðilar halda því fram að samkvæmt 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús beri að taka sameiginlegar ákvarðanir á húsfundi allra eigenda. Samkvæmt 40. gr sömu laga sé þeim því heimilt að neita að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði, sé ákvörðun ekki tekin með slíkum hætti. Mótmæla gagnaðilar því að framkvæmdirnar hafi ekki þolað bið, sbr. tilvísun álitsbeiðanda til 37. gr. fjöleignarhúsalaga. Gagnaðilar telja því að kostnaður við skólpframkvæmdir og að koma lóðinni í samt horf sé sérkostnaður álitsbeiðanda. 

III. Forsendur

Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur fyrir því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða og ber því samkvæmt almennum lögskýringarreglum að túlka undantekningar frá henni þröngt.

Að mati kærunefndar er ótvírætt að framkvæmdir við skólplagnir X nr. 10 eru framkvæmdir við sameiginlegt lagnakerfi hússins og teljast því sameiginlegar framkvæmdir.

Um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum er fjallað í 39. gr. laga nr. 26/1994. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan skv. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laganna er húsfélagi heimilt að bæta úr eða staðfesta ákvörðun á öðrum fundi ef slíkur annmarki er á henni. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir eigendur og þeir greiðsluskyldir.

Í D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er að finna meginreglu varðandi ákvarðanatöku um sameiginlegar framkvæmdir. Samkvæmt ákvæðinu nægir meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum  húsfundi til annarra ákvarðanna en þeirra sem greinir í A-C liðum 41. gr.    

Fyrir liggur að gagnaðilar voru samkvæmt kaupsamningi, dags. 22. júlí 2002, þinglýstir eigendur 2/3 hluta fjöleignarhússins X nr. 10. Er því ljóst að álitsbeiðanda var óheimilt að ráðist í framkvæmdir við sameiginlegt lagnakerfi hússins án samþykkis þeirra, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994. Að mati kærunefndar hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á það með fundargerðum húsfunda eða öðrum haldbærum gögnum, að samþykki meirihluta eigenda, miðað við hlutfallstölur, hafi legið fyrir áður en að hann réðst í framkvæmdir við sameiginlegt lagnakerfi hússins. Var gagnaðilum því heimilt á grundvelli 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 að neita þátttöku í kostnaði vegna umræddra framkvæmda. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda. Þá verður ekki fallist á að framkvæmdir þessar hafi verið þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé heimilt að neita þátttöku í kostnaði vegna framkvæmda við sameiginlegt lagnakerfi hússins.

Reykjavík, 27. nóvember 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason