Mál nr. 35/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 35/2003
Ákvörðunartaka: Viðgerð á gluggum. Skipting kostnaðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 29. júlí 2003, beindi A hrl. f.h. B og C, X nr. 7, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, E og F, X nr. 7, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 1. október 2003, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðenda, dags. 20. október 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 10. nóvember 2003 málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 7, Reykjavík, sem er steinsteypt fjögurra hæða hús, byggt árið 1950 og samanstendur af kjallara hæð og ris, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðendur er eigendur eignarhluta á annarri hæð en gagnaðilar eigendur risíbúðar og kjallara. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna gluggaviðgerða.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna gluggaviðgerða.
Að skipta beri kostnaði við framkvæmdina samkvæmt eignarhlutföllum.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur telji gagnaðilum skylt að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda við glugga. Þeir hafi hins vegar neitað að taka þátt í kostnaðnum og borið því við að álitsbeiðendur hafi ráðist í framkvæmdirnar án samráðs við aðra eigendur hússins. Álitsbeiðendur benda hins vegar á að ákvörðun um framkvæmdirnar hafi verið tekin með löglegum hætti í maí 2000 af þáverandi eigendum hússins. Gagnaðilar geti því ekki borið fyrir sig að þeim beri ekki að taka þátt í kostnaðnum. Þegar hafi verið búið að taka ákvörðun um framkvæmdirnar þegar kaup þeirra hafi átt sér stað. Gagnaðilum hafi verið þetta fullkunnugt enda hafi þetta komið fram í yfirlýsingum húsfélagsins sem gefnar hafi verið út við kaup þeirra á eignarhlutum sínum.
Álitsbeiðendur taka fram að þrátt fyrir að ekki hafi verið fylgt ströngustu formkröfum um boðun húsfundar þegar ákvörðun um framkvæmdir var tekin og ekki haldin fundargerð, geti það engan vegin orðið til þess að síðari íbúar geti hafnað þátttöku í kostnaðnum. Fullkomin sátt hafi á þeim tíma verið milli eigenda um að ráðast í umræddar framkvæmdir.
Í álitsbeiðni er því haldið fram að skipta beri kostnaði vegna framkvæmdanna á grundvelli samkomulags þáverandi eigenda að húseigninni. Samkvæmt samkomulaginu hafi hússjóð verið ætlað að straum að framkvæmdunum en síðan hafi verið gert ráð fyrir að hver eigandi fyrir sig myndi endurgreiða húsfélaginu kostnaðinn í samræmi við eignarhlutföll þeirra í húsinu.
Til vara fara álitsbeiðendur fram á að einungis sameiginlegum kostnaði beri að skipta eftir hlutfallstölum.
Í greinargerð hafna gagnaðilar að þeim beri að taka þátt í kostnaði vegna gluggaviðgerða þar sem ákvörðun um framkvæmdirnar hafi ekki verið tekin á löglega boðum húsfundi. Gagnaðilar benda á að álitsbeiðandi byggi málatilbúnað sinn m.a. á yfirlýsingum frá fyrri eigendum, en síðbúnar yfirlýsingar frá fyrri eigendum sem hafi hagsmuna að gæta, hafi enga þýðingu í málinu.
Verði fallist á kröfu álitsbeiðenda um greiðsluskyldu gagnaðila, mótmæla gagnaðilar kröfum álitsbeiðenda um að heildarkostnaði vegna framkvæmdanna verði skipt í samræmi við eignarhlutföll. Í því sambandi benda gagnaðilar á að óheimilt sé að víkja frá lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús og því séu samningar er víkja frá ákvæðum laganna ógildir. Enn fremur mótmæla gagnaðilar tilvist þess samkomulags sem álitsbeiðendur byggja kröfu sína á.
Að lokum fara gagnaðlar fram á að álitsbeiðendum beri að greiða lögfræðikostnað sem gagnaðilar hafi haft af málinu.
III. Forsendur
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr.
Í málinu liggur fyrir yfirlýsing Þóru Kemp, Þröstur Magnússonar og Kristínar Garðarsdóttur, auk fullyrðinga álitsbeiðanda, þess efnis að í maí 2000 hafi verið tekin ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir við glugga hússins. Jafnframt kemur fram í yfirlýsingunum að öðrum álitsbeiðanda yrði falið að hafa umsjón með umræddum framkvæmdum. Í yfirlýsingu húsfélagsins X nr. 7 vegna sölu fyrri eigenda til gagnaðila kemur fram að fyrirhugaðar séu framkvæmdir við glugga, lagfæringar á þakkanti og málning á þaki. Samkvæmt yfirlýsingunni var fyrirhugaður kostnaður vegna framkvæmdanna 1.040.000 krónur. Með hliðsjón af þessum gögnum telur kærunefnd að ekki verði annað séð en að ákvörðun hafi verið tekin af eigendum hússins í maí 2000 um að ráðast í framkvæmdir við glugga. Mátti gagnaðilum vera þetta ljóst þar sem upplýsingar um þessar framkvæmdir var að finna á yfirlýsingu húsfélagsins sem gefið var út í tengslum við kaup þeirra á eignarhlutum sínum. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna gluggaviðgerða.
Um eignarhald á gluggum er síðan fjallað í 3. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölulið 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994.
Kostnaður vegna þess hluta glugga sem er í sameign telst sameiginlegur kostnaður skv. 43. gr. sbr. 44. gr. laga nr. 26/1994. skiptingu hans fer samkvæmt meginreglu A-liðar 1. mgr. 45. gr. laganna um skiptingu samkvæmt eignarhlutföllum.
Í málinu er ágreiningur um hvernig skipta beri kostnaði vegna framkvæmda við glugga. Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið telst eingöngu kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði sameiginlegur kostnaður og skiptist hann eftir eignarhlutföllum. Af gögnum málsins má hins vegar ráða að eigendur hússins hafi samið sérstaklega um að heildarkostnaði við gluggaframkvæmdirnar yrði skipt eftir eignarhlutföllum. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 eru lögin ófrávíkjanleg og eigendum óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Er því ekki hægt að fallast á kröfur álitsbeiðenda um skiptingu kostnaðar. Með vísan til framangreinds er það jafnframt álit kærunefndar að kostnaður vegna ytra byrðis gluggaumbúnaðar skiptist eftir hlutfallstölum eigenda en kostnaður vegna glers og innri gluggaumbúnaðar sé sérkostnaður viðkomandi séreignareiganda.
Hvorki í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús né reglugerð nr. 881/2001 um kærunefnd fjöleignarhúsamála er kveðið á um heimild til að úrskurða um greiðslu málskostnaðar. Jafnframt ber til þess að líta að álit kærunefndar fjöleignarhúsamála eru ekki bindandi fyrir aðila málsins. Í ljósi þessa ber því að hafna kröfu gagnaðila um að álitsbeiðendum verði gert að greiða lögfræðikostnað vegna málsins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna gluggaviðgerða.
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna ytra byrðis gluggaumbúnaðar skiptist eftir hlutfallstölum eigenda en kostnaður vegna glers og innri gluggaumbúnaðar sé sérkostnaður viðkomandi séreignareiganda.
Reykjavík, 10. nóvember 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson