Mál nr. 37/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 37/2003
Ákvörðunartaka: Viðgerð á gluggum.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. júlí 2003, mótteknu 11. júlí 2003, beindi A, X nr. 20a, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr., Reykjavík, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð B, f.h. gagnaðila, dags. 30. september 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 10. nóvember 2003 málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 20-20a, sem er steinsteypt fjögurra hæða hús byggt árið 1957 og er alls 8 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á annarri hæð X nr. 20a en gagnaðili er húsfélagið X nr. 20-20a. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna viðgerðar á gluggum.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna endurnýjunar á gleri í íbúð hans.
Að fjarlægja beri loftristar á gluggum og ganga fagmannlega frá umræddum gluggum.
Að gagnaðila beri að bæta álitsbeiðanda stormjárn sem fjarlægð voru af gluggum hans.
Í álitsbeiðni kemur fram að leki hafi verið í útveggjum hússins í nokkur ár, sem hafi eyðilagt hornherbergi á þriðju hæð. Hafi vatn lekið þaðan niður í íbúð álitsbeiðanda á annarri hæð. Álitsbeiðandi telur upptök þessa mega rekja til lélegra gluggakarma á fjórðu hæð.
Álitsbeiðandi segir að ráðist hafi verið inn í eign hans án hans samþykkis til að skipta um gler. Mótmælir hann því að honum verði gert að greiða fyrir gler sem hann hafi aldrei viljað skipta út. Nóg hafi verið að skipta um lista og lagfæra karma. Einnig telur álitsbeiðandi skiptingu kostnaðar milli einstakra eignarhluta óeðlilega, þar sem hann greiði þrefalda upphæð á við eigendur á annarri hæð.
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að verkið hafi verið illa unnið. Loftristar hafi verið settar öfugt á og póstar við efri fög verið skemmdir að innan. Enn fremur hafi stormjárnum verið hent og ný sett í staðinn.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að forsaga málsins sé sú að leki hafi verið í íbúð á þriðju hæð sem og í íbúð álitsbeiðanda. Hafi verið gerðar nokkrar tilraunir til að koma í veg fyrir lekann með litlum árangri. Við skoðun hafi komið í ljós að gluggabúnaður hafi almennt verið í mjög lélegu ásigkomulagi og nauðsynlegt að bregðast við.
Á húsfundi 11. nóvember 2002 hafi verið samþykkt að fylgja tillögum C hf. sem fram hafi komið í ástandsskýrslu um húsið. Umræddar framkvæmdir hafi heppnast vel og komist hafi fyrir frekari leka.
Gagnaðili segir að við upphaf framkvæmda hafi íbúum verið gerð grein fyrir að verktaki þyrfti mögulega að komast inn í íbúðir til að skipta um gler. Verktaki hafi fengið lykla hjá leigjendum á meðan á framkvæmdum stóð. Telur gagnaðili rétt að benda á að ekki hafi verið farið inn í austurherbergi íbúðar álitsbeiðanda þar sem það hafi verið læst.
Gagnaðili hafnar alfarið kröfu álitsbeiðanda um að álitsbeiðanda beri ekki að greiða fyrir gler sem hann hafi ekki viljað láta skipta um. Ástand glers og glerlista hafi verið þannig að nauðsynlegt hafi verið að skipta því út.
Hvað varðar loftristar segir gagnaðili að þegar hafi verið haft samband við verktaka og honum gerð grein fyrir að snúa þurfi loftristum við. Hins vegar hafi hvorki verktaka né gagnaðila verið gefinn kostur á að lagfæra meinta galla á verkinu við efri fög glugga álitsbeiðanda. Samkvæmt upplýsingum frá álitsbeiðanda hafi hann þegar lagfært umrædda galla án þess að gefa verktakanum eða gagnaðila kost á að bæta þar úr. Hafnar gagnaðili því kröfu álitsbeiðanda hvað þetta varðar.
Að lokum bendir gagnaðili á að við framkvæmdina hafi öllum stormjárnum verið skipt út og sett ný í stað þeirra gömlu. Hafi alltaf staðið til að svo yrði gert.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er allt ytra byrði fjöleignarhúss, útveggir þak, gaflar í sameign allra eigenda hússins Um eignarhald á gluggum er síðan fjallað í 3. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tl. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tl. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölulið 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994.
Kærunefnd telur einnig að þrátt fyrir að gler í gluggum og innri hluti gluggaumbúnaðar sé talið séreign, sé umræddur gluggabúnaður svo órjúfanlega tengdur sameign hússins að óhjákvæmilegt sé að húsfélagið geti ákveðið í tengslum við framkvæmdir við ytri gluggaumbúnað að skipta um gler.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi.
Samkvæmt fundargerð húsfundar 11. nóvember 2002 var samþykkt samhljóða að ráðast í framkvæmdir við húsið. Var þá byggt á greinargerð B frá C hf. Var stjórn húsfélagsins veitt umboð til að leita tilboða í verkið og heimilað að fara 15% umfram áætlaðan kostnað sem var 3.220.000 krónur. Með vísan til þess sem að framan hefur verið rakið verður ekki annað séð en að ákvörðun um glerskipti í eignarhluta álitsbeiðanda hafi verið lögmæt og álitsbeiðanda beri því að greiða fyrir endurnýjun glers í eignarhluta hans. Hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á, né fært fyrir því rök, að óeðlilega hafi verið staðið að skiptingu kostnaðar vegna gluggaviðgerða og verður því ekki fallist á kröfur hans þar að lútandi.
Að mati kærunefndar fellur það ekki undir verksvið kærunefndar fjöleignarhúsamála skv. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að fjalla um frágang verktaka á loftristum á gluggum, eða gluggakörmum. Er kröfu álitsbeiðanda þess efnis því vísað frá kærunefnd.
Gagnaðili heldur því fram að frá upphafi verið gert ráð fyrir að skipt yrði um stormjárn í gluggum, samhliða því að skipt yrði um opnaleg fög. Á húsfundi 11. nóvember 2002 var stjórn húsfélagsins veitt umboð til að annast umræddar framkvæmdir. Verður því að telja að stjórninni hafi verið heimilt, á grundvelli umrædds umboðs, að skipta út stormjárnum á gluggum. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að bæta honum stormjárn af gluggum hans.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða fyrir endurnýjun glers í eignarhluta sínum.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að bæta honum stormjárn af gluggum hans.
Reykjavík, 10. nóvember 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson