Mál nr. 40/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 40/2003

Skipting kostnaðar: Viðgerð á bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. ágúst 2003, mótteknu sama dag, beindi A f.h. B ehf, X nr. 66, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, X nr. 66, hér eftir nefnur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð D f.h. gagnaðila, dags. 16. september 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 10. nóvember 2003 málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 66, sem er þriggja hæða verslunar- og skrifstofuhús, byggt árið 1978, alls átta eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi skrifstofuhúsnæðis  í kjallara, fyrstu- og annarri hæð, en gagnaðili er eigandi skrifstofuhúsnæðis á annarri hæð. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar á vegna framkvæmda við bílastæði.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að kostnaður vegna  viðgerðar á sameiginlegu bílastæði skiptist eftir eignarhlutföllum.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um kostnaðarskiptingu vegna lóðar. Álitsbeiðandi segir að frá byggingu hússins hafi ekki verið ágreiningur um skiptingu kostnaðar í húsinu. Nýr forstöðumaður gagnaðila hafi hins vegar breytt skiptingu kostnaðar einhliða með því að hækka reikninga álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi segir gagnaðila vilja skipta sameiginlegum kostnaði jafnt á milli eigenda en álitsbeiðandi bendir á að í eignaskiptasamningi sé kveðið á um að tilkostnaður, sem umræddar framkvæmdir falli undir, skiptist eftir hlutfallstölum. Álitsbeiðandi bendir á í því sambandi að samkvæmt lögum um fjöleignarhús sé heimilt að víkja frá ákvæðum laganna með samkomulagi ef um skrifstofu- og verslunarhúsnæði sé að ræða.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að miklar holuskemmdir hafi verið komnar í malbik við húsið og ljóst að nauðsynlegt hafi verið að gera við skemmdirnar áður en að tjón hlytist af þeim.

Álitsbeiðandi segir að eignaskiptayfirlýsingu komi fram að umhirða lóðar skiptist að jöfnu, en tilkostnaður við lóð skiptist samkvæmt hlutfallstölum. Þess sé hins vegar ekki getið hvað flokkist undir umhirðu og hvað flokkist undir tilkostnað. Samkvæmt B-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skiptist kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur, að jöfnu. Í ljósi þess hafi gagnaðili talið að skipta bæri kostnaði vegna viðgerða á bílastæði að jöfnu.

III. Forsendur

Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í B- og C-lið 45. gr. er að finna undantekningar frá þessari meginreglu. Samkvæmt B-lið 45. gr. skiptist tiltekinn kostnaður sem þar er talinn upp að jöfnu og samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan, hver sem hann er, skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur skiptist að jöfnu, sbr. 1. tölul. B-liðar 45. gr. Þá skiptist kostnaður við umhirðu lóðar að jöfnu, sbr. 5. tölul. B-liðar 45. gr.

Hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi er eigendum þó heimilt, samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Gilda ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki er ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gilda ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki full samstaða með eigendum um frávik gilda ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði.
Í eignaskiptasamning fyrir X nr. 66 kemur fram að umhirðu lóðar skiptist að jöfnu en tilkostnaður við lóð skiptist samkvæmt hlutfallstölum. Er þetta í samræmi við reglur laga nr. 26/1994 um skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda á lóð. Samkvæmt undantekningareglu 1. tölul. B-liðar 45. gr. laganna er hins vegar sérstaklega tekið fram að kostnaður vegna gerð, viðhalds og reksturs sameiginlegra óskiptra bílastæða skiptist að jöfnu. Eins og áður hefur verið rakið er það forsenda þess að vikið verði frá ákvæðum laga nr. 26/1994 að ótvírætt samið um að önnur regla skuli gilda. Í ljósi þess að um undantekningarreglu er að ræða verður að mati kærunefndar að gera strangar kröfur til skýrleika slíkra frávika frá ákvæðum laganna. Af eignaskiptasamningi verður ekki séð að samið hafi verið sérstaklega um frávik frá undantekningareglu 1. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið verður því ekki fallist á að víkja beri frá reglu 1. tölul. B-liðar 45. gr. um skiptingu kostnaðar. Er það því álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerðar á sameiginlegum bílastæðum X nr. 66 sé jafnskiptur.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerða á sameiginlegum bílastæðum sé jafnskiptur.

Reykjavík, 10. nóvember 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson