Mál nr. 43/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 43/2003
Eignarhald: Geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. september 2003, mótteknu 2. október 2003, beindi A hdl., f.h. B, X nr. 1, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili. Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar, 16. október 2003 og samþykkti nefndin að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, móttekin 21. október 2003, auk frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 17. nóvember 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 27. nóvember 2003 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið Y nr. 14, sem skiptist í tvo eignarhluta, neðri hæð í eigu álitsbeiðanda og efri hæð í eigu gagnaðila. Í kjallara hússins eru fjórar geymslur. Ágreiningur eru um eignarhald á geymslum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að geymsla merkt nr. 0004 í kjallara hússins sé séreign álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að í kjallara hússins séu fjórar geymslur, merktar 0001, 0002, 0003 og 0004. Ágreiningslaust sé að geymsla nr. 0001 fylgi eignarhluta gagnaðila og geymsla nr. 0002 fylgi eignarhluta álitsbeiðenda. Hins vegar sé ágreiningur um geymslur merktar 0003 og 0004. Álitsbeiðandi heldur því fram að geymsla merkt 0004 sé séreign álitsbeiðanda. Því til stuðnings bendir álitsbeiðandi á að bæði hann og gagnaðili hafi keypt eignarhluta sína af húsinu af húsnæðisnefnd D. Einnig hafi álitsbeiðanda verið afhentur lykill af geymslunni við kaupin. Seljandinn hafi sýnt, selt og afhent álitsbeiðanda geymslu nr. 0004 en gagnaðila geymslu merkta nr. 0003 og hafi hvor eigandi fyrir sig notað geymslurnar í samræmi við það. Þegar álitsbeiðandi hafi flutt í húsið hafi geymsla merkt nr. 0004 verið tóm en hin eðli málsins samkvæmt upptekin. Þá bendir álitsbeiðandi á að í kaupsamningi álitsbeiðanda, dags. 12. nóvember 1998, komi skýrt fram að sér geymsla fylgi eignarhluta álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi segir það fyrst nú, samhliða gerð eignaskiptasamnings, sem gerð sé athugasemd við umrædd eignarráð, en það tengist því að gagnaðili sé ósáttur við að vegna stærðamuns geymslnanna raskist eignarhlutföll í húsinu frá því sem verið hefur. Vegna þessa ágreinings hafi álitsbeiðandi óskað eftir upplýsingum um málið frá seljanda hússins, húsnæðisnefnd C, sem hafi staðfest það að geymsla nr. 0004 hafi verið seld álitsbeiðanda.
Í greinargerð gagnaðila heldur hann því fram að sú geymsla sem vísað sé til í kaupsamningi álitsbeiðanda sé geymsla nr. 0002. Samkvæmt upplýsingum gagnaðila frá húsnæðisnefnd D hafi í upphafi verið ætlast til þess að geymsla nr. 0002 og geymsla nr. 0003 tilheyrðu efri hæð en neðri hæð fylgdi geymsla nr. 0001 og 0004. Sú skipting sé við lýði í flestum húsum af þessari gerð. Einhvern tíman á fyrri árum hafi stærri geymslunum, nr. 0001 og nr. 0002 verið víxlað milli eignarhluta og nú hafi verið settur hringstigi úr íbúð á fyrstu hæð niður í geymslu nr. 0002. Allur gangur hafi hins vegar verið á notkun og skiptingu minni geymslnanna og fyrri eigendur neðri hæðar notað á tímabili notað þær báðar.
Gagnaðili mótmælir að álitsbeiðanda hafi verið sýnt hvaða geymslur tilheyri hvorri íbúð, en hann hafi fengið afhenta lykla á skrifstofu húsnæðisnefndar. Gagnaðila hafi ekki verið sýnt hvaða geymslur tilheyrðu hans eignarhluta. Í þessu sambandi bendir gagnaðili á að hvergi í 15 né 25 ára afmælisriti Byggingarfélags verkamanna sé tilgreint hvernig skipting sameignar í kjallara eigi að vera í húsum af þessari stærð. Því sé lagalega réttast að skiptanlegri sameign verði skipt sem jafnast.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir einnig að til sameignar teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Enn fremur segir í 6. tölul. 8. gr. sömu laga að til sameignar teljist allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Á grunnmynd samþykktrar teikningar, dags. 4. september 1941, má sjá að alls eru fjögur rými merkt geymslur í kjallara Y nr. 14. Þessum rýmum hafa nú verið gefin númerin 0001, 0002, 0003 og 0004. Ekki er ágreiningur um eignarhald á geymslum nr. 0001 og 0002. Hins vegar heldur álitsbeiðandi því fram, gegn mótmælum gagnaðila, að hann sé eigandi geymslu merkt nr. 0004. Í ljósi þessa mun kærunefnd eingöngu fjalla um eignarhald á geymslum merktum nr. 0003 og 0004.
Í kaupsamningi, dags. 30. október 1998, milli álitsbeiðanda og húsnæðisnefndar D, var eignarhluti hans tilgreindur sem: „01-01. 3ja herbergja íbúð, -Stofa, eldhús, baðherbergi, tvö herbergi. Einnig sérgeymsla í kjallara.“ Í afsali húsnæðisnefndar D til álitsbeiðanda segir hins vegar um eignarhluta hennar: „Félagsleg eignaríbúð að Y nr. 14, 3ja herb. 60,7 fm, merkt 01-01 ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðaleigurétti. Eignarhlutfall í húsi og lóð er 50%.“ Samskonar ákvæði er að finna í kaupsamningi og afsali gagnaðila. Umræddir kaupsamningar kveða hins vegar ekki á um hvaða geymsla í kjallara fylgi eignarhluta álitsbeiðanda eða gagnaðila. Í afsölum af eignarhlutum aðila kemur eins og sjá má hvergi minnst á að eignarhlutunum fylgi geymslur í kjallara. Af þinglýstum heimildum verður því ekki ráðið með vissu hvernig eignarhaldi í kjallara er háttað. Kærunefnd tekur fram að bréf framkvæmdastjóra húsnæðisskrifstofu D getur ekki haft þýðingu í málinu, enda telst það ekki þinglýst heimild í skilningi 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og veitir auk þess í ljósi ágreinings aðila takmarkaðar vísbendingar um eignarhald í kjallara.
Eins og áður segir kveða kaupsamningar aðeins á um að ein geymsla fylgi hvorri íbúð. Er það í samræmi við skiptingu eignarhluta í kaupsamningunum að geymslur merktar nr. 0001 og 0002, sem eru jafn stórar, fylgi hvorum eignarhluta fyrir sig. Að öðru rými í kjallara er ekkert vikið í kaupsamningum og telst það því sameign samkvæmt meginreglu 6. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að geymslur merktar nr. 0003 og 0004 svo og annað óskilgreint rými í kjallara sé í sameign álitsbeiðanda og gangaðila.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að geymslur merktar nr. 0003 og 0004 séu í sameign álitsbeiðanda og gangaðila.
Reykjavík, 27. nóvember 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Benedikt Bogason