Mál nr. 56/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 56/2020

Nýting á rými í sameign sumra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 4. maí 2020, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. júní 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. júní 2020, athugasemdir gagnaðila, dags. 8. júlí 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. ágúst 2020, lagðar fyrir nefndina.

Kærunefndin óskaði eftir frekari gögnum frá álitsbeiðanda með bréf, dags. 8. september 2020. Gögnin bárust með tölvupósti álitsbeiðanda 14. september 2020 og voru þau kynnt gagnaðila með tölvupósti kærunefndar 1. október 2020. Þá óskaði kærunefndin eftir fylgigögnum eignaskiptayfirlýsingar hússins með tölvupósti, sendum álitsbeiðanda  24. september 2020, og bárust þau með tölvupósti álitsbeiðanda sama dag. Gagnaðili var upplýstur um þá gagnaöflun nefndarinnar með tölvupósti 1. október 2020.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. nóvember 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík, alls 12 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi tveggja eignarhluta í húsinu og gagnaðili er eigandi eins eignarhhluta. Ágreiningur er um nýtingu á rými í sameign aðila.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt til nýtingar á sameignarhluta sínum merktum Y1 í samræmi við þinglesin eignarréttindi sín.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi hafi fulla heimild til aðgangs að lyftu sem sé í rýminu.
3. Að viðurkennt verði að vegna háttsemi gagnaðila sé ekki í gildi samkomulag um nýtingu eignarhluta Y1, enda haldi hann því áfram fram að álitsbeiðandi eigi engan rétt til nýtingar þinglýsts eignarhluta síns í sameign merktri Y1.
4. Krafist sé málskostnaðar vegna málsins, samkvæmt framlögðum reikningi lögmanns standi til þess heimild í lögum.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðilar hafi nýverið náð sátt um lok leigu álitsbeiðanda á húsnæði gagnaðila. Ágreiningur snúist um stigahús í matshluta Y1, sem sé í óskiptri sameign beggja aðila.

Gagnaðili haldi því fram að álitsbeiðandi hafi engan rétt til nýtingar á þinglýstri eign sinni, nefndu stigahúsi, og byggi það á samkomulagi sem eigi að liggja fyrir og orðalagi í eignaskiptasamningi. Í eignaskiptasamningnum komi það eitt fram að samkomulag sé um umgengni um sameign sumra (stigaganginn) og sé það í samræmi við eldri eignaskiptayfirlýsingu.

Þá vísar álitsbeiðandi til tölvupósts fyrri eiganda eignarhluta álitsbeiðanda sem hafi komið að gerð um nýtingu eignarhlutans. Samkomulagið sem þar hafi verið fjallað um liggi þó ekki fyrir, svo kunnugt sé. Aftur á móti sé ljóst að af orðalagi eignaskiptasamningsins sé hann alls ekki þess efnis að álitsbeiðandi hafi engan rétt til umgengni um eign sína á nokkurn hátt. Álitsbeiðandi telji raunar að með því að meðal annars skipta um lása í rýminu í andstöðu við hann og með því að taka rafmagn af lyftu sem álitsbeiðandi hafi sett upp með fullri heimild og í samráði við gagnaðila hafi sá síðarnefndi brotið það samkomulag sem í gildi hafi verið. Því sé ekki í gildi neitt samkomulag um umgengni í rýminu.

Ákvæði um nýtingu rýmisins, sem kveðið sé á um í eignaskiptayfirlýsingu, sé ekki lengur í gildi og hafi álitsbeiðandi því jafnan rétt til nýtingar sameignarinnar og gagnaðili til þeirra ráðstafana sem ættu að vera sameiganda meinlausar. Þurfi aðilar því að leita leiða til að koma á nýju samkomulagi, enda gangi ekki að gagnaðili loki á alla umferð og nýtingu álitsbeiðanda að eign sinni. Ákvæði laga um fjöleignarhús kveði á um jafnan rétt aðila til nýtingar sameignar og sú háttsemi gagnaðila að hindra öll not álitsbeiðanda að eign hans, læsa hann úti og taka rafmagn af lyftu sem hann þurfi að nota og vinna spjöll á starfsemi hans í eigninni sé ólíðandi.

Réttur álitsbeiðanda sé á engan veg takmarkaður þótt í því samkomulagi, sem nú hafi í raun verið rift af hálfu gagnaðila, sé tekið fram að gagnaðili hafi ríkari rétt til afnota af sameigninni. Orðalagið ríkari réttur gefi til kynna að vegna legu húsnæðis gagnaðila hafi hann meiri not af sameigninni og verði álitsbeiðandi væntanlega að taka frekara tillit til gagnaðila heldur en ef um væri að ræða sameign sem báðir nýttu með jöfnum hætti.

Stigagangurinn sé óaðskiljanlegur hluti eignarhluta beggja aðila. Þeir sem hafi aðgang að stigahúsinu hafi jafnframt sjálfkrafa beinan aðgang að öðrum eignarhlutum í séreign álitsbeiðanda og þannig verði það að vera svo að hann geti nýtt eignarréttindi sín.

Hvergi komi fram í gögnum málsins eða eignaskiptasamningi að álitsbeiðandi hafi afar takmarkaðan aðgang að umræddu stigahúsi. Tekið sé fram að hann skuli „takmarka umgengni eins og frekast er kostur“. Slíkt orðalag sé afar teygjanlegt og gefi engan veginn í skyn að álitsbeiðandi geti aðeins notað stigahúsið sem neyðarútgang eins og fram hafi komið hjá gagnaðila. Sé sá skilningur hans alfarið síðari tíma túlkun hans og ekki staðfestur af fyrri eiganda eignarhluta álitsbeiðanda.

Þótt fjallað sé um að aðgengi að matshlutanum í eignaskiptasamningi og þar tekið fram hvar hvaða eign hafi aðalaðgang að eignarhlutanum, þá girði sú umfjöllun ekki fyrir eðlilegan aðgang og nauðsynlegan aðgang að eignarhluta álitsbeiðanda í umræddri sameign. Umfjöllun um staðsetningu á innkomu í séreignarhluta álitsbeiðanda sé málinu í raun óviðkomandi og hafi ekkert með rétt til notkunar á umræddri sameign að gera. Þótt álitsbeiðandi eigi sérinngang rýri það ekki eignar- og afnotarétt hans á umræddri sameign. Þar sem gagnaðili hafi aðalinngang í sameigninni greiði hann kostnað umfram álitsbeiðanda af rekstri hennar, enda sé það þannig að nýtingu hans fylgi umframkostnaður. Álitsbeiðandi greiði samt sem áður fasteignagjöld af eignarhlutanum í samræmi við eign hans þar.

Gagnaðili hafi vísað til þess að í eignaskiptayfirlýsingu sé fjallað um kvaðir í húsinu þar sem vísað sé í samkomulag aðila um samnýtingu vatnsúðakerfis. Gagnaðili hafi fengið leyfi álitsbeiðanda til þess að setja það upp í stigaganginum og innan eignarhluta álitsbeiðanda því að án þess hefði ekki fengist leyfi til að starfrækja hótel í eignarhluta gagnaðila. Þetta skýri hvers vegna gagnaðili beri kostnað af kerfinu. Þetta kerfi hafi þurft að setja upp þar sem fyrri lyfta hafi ekki uppfyllt brunaskilyrði.

Um langt skeið hafi verið vöru- og þjónustulyfta í sameiginlega rýminu. Lyftan hafi verið notuð af báðum eigendum eignarhlutans. Álitsbeiðandi hafi skipt um þessa lyftu sem veiti aðgang að eignarhluta álisbeiðanda. Gagnaðili hafi haldið því fram að lyftan megi ekki opnast í sameiginlega rýmið. Framkvæmdin við að skipta út ónýtri vörulyftu hafi verið með fullu samþykki gagnaðila, enda hafi hann skrifað undir samþykki sitt fyrir henni og þar komi skýrt fram að lyftunni verði skipt út. Einnig sé álitsbeiðandi með fjölda tölvupóstsamskipta milli aðila sem staðfesti þetta.

Hvað varði tengingar við rafmagn, samnýtingu kerfa og lagna og annað slíkt þá kunni að vera að gera þurfi ákveðnar breytingar þar á og lýsi álitsbeiðandi sig að fullu reiðubúinn til að gera þær í samráði við aðra eigendur og eftir þeim reglum sem um slíkt gildi lögum samkvæmt.

Í greinargerð gagnaðila segir að C skiptist í þrjú hús. Eitt þeirra standi sunnan megin á lóðarmörkum lóðarinnar við D, annað standi á lóðarmörkum sem snúi í vestur að E og það þriðja liggi að lóðarmörkum norðan megin á lóðinni. Norðurhúsið sé alfarið í eigu gagnaðila. Álitsbeiðandi sé eigandi tveggja eignarhluta í vesturhúsinu. Hin umdeilda sameign sé eingöngu í eigu aðila þessa máls.

Umrædd sameign sé stigahús sem sé í norðvestur hluta hússins þar sem norður- og vesturhúsið mætast. Stigahúsið hafi frá upphafi verið aðalinngangur og stigahús norðurhúss gagnaðila með mjög takmörkuðum umgengnisrétti af hálfu eignarhluta álitsbeiðanda í vesturhúsi á grundvelli þess sem fram komi í eignaskiptayfirlýsingu.

Norðurhúsið hafi allt verið endurnýjað og þar opnað hótel um mitt ár 2016. Samhliða því hafi stigahúsið, sem hafi verið í mikilli niðurníðslu, verið endurbyggt og gagnaðili borið allan kostnað af því í samræmi við ákvæði eignaskiptayfirlýsingar. Skipt hafi verið um allt ytra byrði, alla glugga og gler þannig að skipt hafi verið út allri norðurhlið stigahússins. Þá hafi þak verið endurnýjað, sem og allar lagnir og einnig hafi verið sett upp ný lyfta.

Aðilar hafi gert leigusamning 26. október 2015 þar sem gagnaðili hafi verið leigusali og álitsbeiðandi leigutaki, en á þeim tíma hafi verið sömu eigendur að leigusala og leigutaka. Eignarhlutar álitsbeiðanda hafi þá verið í eigu þriðja aðila. Síðar, eða 20. febrúar 2016, hafi álitsbeiðandi keypt félagið og þannig tekið við sem leigutaki að rekstri hótelsins.

Í byrjun árs 2018 hafi álitsbeiðandi keypt eignarhluta sína í þeim tilgangi að innrétta þar hótel og reka það ásamt því hóteli sem hann hafði tekið á leigu hjá gagnaðila. Gagnaðili hafi ekkert haft með þessi kaup að gera og ekki verið upplýstur um þau fyrr en löngu síðar. Framkvæmdir hafi farið af stað stuttu eftir kaupin og án þess að tilskilin leyfi lægju fyrir.

Meðal þess sem álitsbeiðandi hafi ráðist í upp á sitt einsdæmi hafi verið að skipta út vörulyftu í umræddri sameign og setja í stað hennar nýja lyftu sem ætluð hafi verið til að flytja fólk milli hæða. Álitsbeiðandi hafi gert þetta án nokkurs samráðs við gagnaðila og án heimildar frá honum. Lyftan hafi verið keypt 12. apríl 2018 og uppsetningu hennar lokið 30. september 2018.

Umrædd sameign sé stigahús sem hafi tilheyrt eignarhluta gagnaðila frá byggingu hússins árið 1959 sem aðalstigahús og aðalinngangur. Stigahúsið sé í dag óaðskiljanlegur hluti hótels sem rekið hafi verið í norðurhúsinu frá árinu 2016 og sé hönnun hússins þannig samkvæmt samþykktum teikningum að stigahúsið sé hluti hótelsins þannig að þeir sem hafi aðgang að umræddum stigagangi hafi jafnframt sjálfkrafa beinan aðgang að öðrum hlutum hótelsins.

Í eignaskiptayfirlýsingu komi skýrt fram að álitsbeiðandi hafi takmarkaðan aðgang að umræddu stigahúsi. Þar með hafi verið staðfest samkomulag fyrri eigenda að eignarhlutum aðila málsins.

Þinglýst eignaskiptayfirlýsing sé skuldbindandi samningur varðandi eignarhald og nýtingu fjöleignarhúsa og grundvöllur fyrir þinglýsingar á eignayfirfærslu fasteigna, sbr. 16. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi sé þannig bundinn af því samkomulagi sem staðfest sé í eignaskiptayfirlýsingunni og beri þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu hans um ótakmarkaðan aðgang að stigahúsinu.

Framangreint orðalag samkomulagsins sé skýrt hvað það varði að gagnaðili eigi ítarlegri rétt til þess að nota stigahúsið og að álitsbeiðanda beri að takmarka umgang um það eins og frekast sé kostur. Verði að líta svo á að álitsbeiðandi eigi því aðeins rétt á nauðsynlegum aðgangi að stigahúsinu sem takmarkist þannig að honum sé aðeins heimilt að nota það þegar nauðsyn krefji, þ.e. sem neyðarútgang.

Sú skýring fái stoð í því sem komi fram annars staðar í eignaskiptayfirlýsingunni. Þannig komi skýrt fram í umfjöllun um matshluta 1, sem samanstandi af norður- og vesturhúsi, að aðkoma að eignarhlutum álitsbeiðanda sé frá vesturhlið hússins og aðrir eignarhlutar hafi aðkomu um inngang á horni C og E. Þetta séu skilgreindir inngangar viðkomandi eignarhluta samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og beri eigendum viðkomandi eignarhluta að nota þá til að komast í viðkomandi eignarhluta en ekki aðra innganga. Takmarkaður aðgangur að öðrum inngöngum, sem séu aðalinngangar annarra eignarhluta, beri að nota innan framangreindra takmarka.

Í þessu sambandi sé áréttað að skýrt komi fram í eignaskiptayfirlýsingu að aðkoma að eignarhluta gagnaðila að norðurhúsinu sé frá norðurhlið hússins, þ.e. um það stigahús sem hér sé til umfjöllunar, og sé það þannig aðalinngangur að eignarhluta gagnaðila.

Það styðji jafnframt þá túlkun að álitsbeiðandi eigi aðeins rétt á að nota sameign sumra merkt Y1 sem neyðarútgang að sérstaklega sé tekið fram að allur rekstrarkostnaður af umræddu stigahúsi falli á eignarhluta gagnaðila á meðan kostnaður vegna annarra stigahúsa hússins skiptist milli allra þeirra sem hafi fullan aðgang að þeim stigahúsum.

Reglur um það hvernig kostnaður skiptist milli sameigenda fjöleignarhúsa komi fram í 45. gr. laga um fjöleignarhús. Meginreglan sé sú að þessi kostnaður skiptist eftir stærð eignarhluta, sbr. 1. mgr. A, eigi kostnaður ekki undir B- eða C-liði ákvæðisins. Meðal þess kostnaðar sem eigi að skiptast að jöfnu sé allur kostnaður vegna lyftu og sameignar, þ.á m. stigahúsa, sbr. 3. og 5. tölul. B-liðar 1. mgr. Í C-lið 1. mgr. komi aftur á móti fram að kostnaði skuli annars að jafnaði skipt á milli eigenda með hliðsjón af afnotum þeirra af umræddu húsnæði, sé unnt að mæla þau afnot. Hvað varði þessar reglur um kostnaðarskiptingu og túlkun þeirra sé jafnframt vísað til álits kærunefndar í máli nr. 14/2015.

Þrátt fyrir framangreind ákvæði B-liðar beri gagnaðili samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu allan rekstrarkostnað sameignarinnar Y1. Það að allur viðhalds- og rekstrarkostnaður vegna eignarhlutans Y1 sé lagður á gagnaðila styðji framangreinda skýringu á samkomulagi aðila um að álitsbeiðandi eigi afar takmarkaðan rétt til umgengni um viðkomandi sameign sem bundinn sé við nýtingu stigahússins sem neyðarútgangs og gagnaðili beri á þeim grundvelli allan kostnað af þessari sameign. Byggi það á því að eðli málsins samkvæmt séu neyðarútgangar mjög lítið notaðir og aðeins í neyðartilvikum eins og til dæmis bruna.

Þá styðji það túlkun gagnaðila að í eignaskiptayfirlýsingunni sé fjallað um kvaðir sem til staðar séu í húsinu og sé þar meðal annars vísað í samkomulag eigenda eignarhluta 010201 annars vegar og 010103 og 010203 hins vegar um vatnsúðakerfi sem undirritað sé af aðilum þessa máls og sé fylgiskjal eignaskiptayfirlýsingarinnar. Í því sé kostnaður enn og aftur felldur á gagnaðila vegna reksturs á umræddri sameign og þar sé sérstaklega vísað til aðgangs álitsbeiðanda sem flóttaleiða og megi það vera ljóst að skilningur beggja aðila hafi verið sá að nýting álitsbeiðanda á umræddu stigahúsi væri aðeins sem flóttaleið, þ.e. neyðarútgangur.

Auk þessara nota liggi fyrir að báðir aðilar höfðu nýtt gamla vörulyftu sem hafi verið í stigahúsinu saman, en hún hafi verið nýtt af hálfu álitsbeiðanda frá hans eignarhluta þar sem hún hafi opnast og hafi sú notkun því á engan hátt kallað á umgengni að umræddu stigahúsi.

Álitsbeiðandi hafi viðurkennt þetta með því að gera aðeins ráð fyrir nýtingu umrædds stigahúss sem neyðarútgang í þeim teikningum sem hafi verið sendar gagnaðila 2. nóvember 2018 og gagnaðili hafi samþykkt.

Eins og fram komi á stækkuðum teikningum af hluta þeirra teikninga þar sem settar hafi verið inn áherslur gagnaðila, geri þær allar ráð fyrir því að aðalinngangur að hóteli álitsbeiðanda sé um inngang hans vestan megin í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu og að þar sé móttaka og biðsalur þeirra sem komi á hótel hans. Á teikningunum komi jafnframt fram að dyr á öllum hæðum að hinum umdeilda stigagangi séu alls staðar merktar sem neyðarútgangur og stigahúsið merkt sem biðsvæði fyrir fatlaða í neyðartilvikum. Gagnaðili hafi mátt skilja þessar teikningar þannig að það væri sameiginlegur skilningur aðila að réttur álitsbeiðanda takmarkaðist við þessi afnot af stigahúsi sem neyðarútgangi. Þetta sé jafnframt staðfest með merkingum við allar dyr úr eignarhlutum álitsbeiðanda að umræddu stigahúsi.

Við þetta bætist að eðli málsins samkvæmt geti ekki verið óheftur, sameiginlegur aðgangur að umræddu stigahúsi þannig að gestir hótels álitsbeiðanda og aðrir sem eigi erindi á hótelið eða veitingastaði þess geti haft óheftan aðgang að umræddu stigahúsi og þar með að hóteli gagnaðila og herbergisgöngum þess. Með sama hætti gætu gestir gagnaðila valsað um séreignarhluta álitsbeiðanda óhindrað og án eftirlits um viðkomandi dyr. Þetta myndi ógna öryggi hótelgesta beggja hótelanna og eignum þeirra.

Hvað varði aðgang álitsbeiðanda að lyftu þeirri sem liggi að og opnist bæði að umræddu stigahúsi og einnig beint inn í eignarhluta álitsbeiðanda sé eftirfarandi tekið fram. Um langt skeið hafi verið vöru- og þjónustulyfta í viðkomandi lyftuopi sem skilgreind hafi verið sem slík í eignaskiptayfirlýsingu. Lyftan hafi verið notuð um langt skeið af eigendum allra eignarhluta, sem þá hafi allir verið í eigu sama aðila, sem vörulyfta. Álitsbeiðandi hafi skipt þeirri lyftu út fyrir lyftu án samráðs við gagnaðila og sett í stað hennar almenna lyftu til fólksflutninga sem opnist jöfnum höndum inn í báða eignarhlutana sem valdi því að óheft umferð fólks geti verið um þessa lyftu til séreignarhluta beggja aðila. Það sé í ósamræmi við fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu og það sem rakið hafi verið hér að framan. Þessu til viðbótar hafi umrædd lyfta verið tengd inn á rafkerfi eignarhluta gagnaðila án heimildar hans og sé það í algerri andstöðu við eignaskiptayfirlýsingu og feli í sér refsiverðan orkuþjófnað, sbr. 1. mgr. 244. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940. Sé þegar af þeirri ástæðu ekki hægt að fallast á kröfur álitsbeiðanda um óheft afnot af umræddri lyftu.

Gagnaðili hafi aftur á móti boðið álitsbeiðanda að lyftan yrði notuð með tilteknum skilyrðum. Þá sé því mótmælt að álitsbeiðandi hafi orðið fyrir áreiti af hálfu gagnaðila. Það að verja rétt sinn og sporna við ólögmætri háttsemi sé ekki áreiti. Það að gagnaðili reyni að hindra starfsmenn álitsbeiðanda í að ganga um stigahúsið og skilja það opið upp á gátt fyrir hverjum sem sé flokkist ekki undir áreiti og það að taka lyftu úr sambandi sem tengd hafi verið við rafkerfi gagnaðila með ólögmætum hætti sé ekki áreiti. Það sama eigi við um ólögmæta notkun lyftu og tengingar við brunakerfi í eigu gagnaðila sem mál þetta varði.

Því sé mótmælt að samkomulag aðila hafi ekki verið lagt fram. Efni samkomulagsins komi fram í undirritaðri eignaskiptayfirlýsingu. Tilvísun til tölvupósts fyrrverandi eiganda viðkomandi eignarhluta breyti engu um skuldbindingargildi eignaskiptayfirlýsingarinnar eða þess samnings sem gerður hafi verið milli eigenda umræddrar sameignar. Þar að auki staðfesti tölvupóstur fyrrverandi eiganda það sem fram komi í eignaskiptayfirlýsingu.

Fullyrðingar um að gagnaðili hafi brotið gegn umræddu samkomulagi í eignaskiptayfirlýsingunni með því að skipta um lása á stigahúsi og aftengja ólögmætar rafmagnstengingar inn á hans rafkerfi séu fráleitar. Það sé fullkomlega eðlilegt að leigusali skipti um skrár á leiguhúsnæði þegar því sé skilað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að umrædd sameign hafi verið notuð sem vörumóttaka fyrir báða matshluta álitsbeiðanda. Sá sem hafi selt álitsbeiðanda eignarhlutann hafi staðfest að hann hafi aldrei gefið frá sér umgengisréttinn og að skilningur gagnaðila á því að umgengi sé takmörkuð við neyðarúrræði sé alfarið röng.

Skemmtistaður hafi verið rekinn í eignarhluta 010203 á árunum 1978 til 1987 og álitsbeiðandi fengð það staðfest hjá þáverandi eiganda að sameign sumra Y1 og lyftan hafi verið notuð sem vörumóttaka fyrir skemmtistaðinn. Eldri lyftan hafi komið í húsið árið 1962 samkvæmt upplýsingum frá fyrri eiganda. Hún hafi þá ekki einungis þjónað sem vörulyfta heldur líka til fólksflutninga og verið eina lyftan á staðnum þar til gagnaðili hafi sett upp nýja lyftu í húsið 2016.

Að framansögðu sé ljóst að það sé rangt að upphaflega hafi eigandi sameignarinnar, eignarhluti 010103 og 010203, aðeins haft takmarkaðan umgengnisrétt að sameigninni. Liggi raunar fyrir að ávallt hafi verði tryggður aðgangur að matshlutanum fyrir eiganda viðkomandi matshluta.

Í byrjun árs 2018 hafi álitsbeiðandi keypt eignarhluta sína í þeim tilgangi að reka saman hótelrektur í eignarhluta gagnaðila og sínum nýja eignarhluta. Álitsbeiðandi mótmæli því að hafa ekki upplýst gagnaðila um þau kaup.

Í eignaskiptayfirlýsingu sé hvergi minnst á að eignarhlutar álitsbeiðanda hafi aðeins leyfi til að nota sameignina sem neyðarútgang. Krafa gagnaðila um að álitsbeiðandi hafi aðeins rétt til að nota þinglýsta eign sína sem neyðarútgang sé ekki þinglýst kvöð á eignarhluta hans. Byggi hún hvorki á þinglýstum eignaskiptasamningi né öðrum þinglýstum gögnum. Byggi hún heldur ekki á venju við nýtingu eignarinnar eða annarri hefð.

Hvergi hafi verið sýnt fram á að nýting áltisbeiðanda á þinglýstri eign hans sé ómöguleg eða muni ónýta notkun gagnaðila eða gera nýtingu hans á sameigninni erfiða. Ekki fáist annað séð en að hófleg nýting sameignarinnar af hálfu álitsbeiðanda sé gagnaðila að meinalausu. Þótt inngangur að norðurhluta hússins sé um sameignina komi ekkert fram um að það útiloki álitsbeiðanda frá því að nýta þann inngang eins og nauðsynlegt sé í eignaskiptayfirlýsingu.

Álitsbeiðandi hafi með sérstökum samningi, sem gerður hafi verið 19. júlí 2000, afnotarétt að sameign sumra í suðurhluta hússins sem sé á horni C og E. Álitsbeiðandi taki þátt í rektri þeirrar sameignar að takmörkuðu leyti þótt hann sé ekki eigandi að þeirri sameign og greiði ekki fasteignagjöld fyrir þá hana.

Aðalinngangur að hóteli gagnaðila sé í sameigninni og muni hann áfram nýta hana að langmestum hluta. Þá hafi hann mestan hag af því að ráða því hvernig innréttingum þar sé háttað sem og annarri aðkomu, enda tengist sameignin beint rekstri hans og ásýnd. Ekkert óeðlilegt sé því við það að hann beri allan kostnað af sameigninni, eða langmestan hluta hennar. Hafi álitsbeiðandi reyndar opnað fyrir það að hann greiði alfarið kostnað af rekstri nýrrar lyftu og skoða megi annan kostnað vegna sameignarinnar í kjölfar þeirrar stöðu sem gagnaðili hafi komið málinu í.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars hvað varði notkun fyrri eiganda á umræddri sameign að hún hafi í fyrsta lagi ekki verið sambærileg við notkun hennar í dag, enda hafi þeir aðilar báðir átt eignarhlutana og því haft óskerta heimild til að nota hana.

Því sé mótmælt að almenn notkun álitsbeiðanda sé gagnaðila að meinalausu. Það að starfsfólk og gestir álitsbeiðanda geti haft óheftan og eftirlitslausan aðgang að hóteli gagnaðila á öllum hæðum sé ólíðandi og ógni auk þess öryggi gesta hans.

Meintur samningur álitsbeiðanda um afnot af sameign sumra í norðurhúsinu hafi enga þýðingu í málinu, auk þess sem engin gögn hafi verið lögð fram um slíkan samning. Með athugasemdum álitsbeiðanda hafi verið lagður fram samningur um nýtingu og kostnaðarhlutdeild sameignar í vesturenda suðurhússins, dags. 19. júlí 2000. Aftur á móti komi ekkert fram sem tengi álitsbeiðanda við þann samning.

Gagnaðili eigi báðar lyfturnar í sameigninni. Lyftuna í norðurhluta sameignar hafi hann keypt og sett upp fyrir notkun sína á húsinu. Einnig lyftuna, sem álitsbeiðandi hafi sett upp, hafi gagnaðili eignast þegar leigusamningi aðila hafi verið rift með samkomulagi aðila. Samkvæmt 12. gr. fylgiskjals leigusamningsins hafi gagnaðili sem leigusali eignast allar þær endurbætur sem álitsbeiðandi hafi gert á hinu leigða sem leigutaki.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhúss sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim.

Í 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús segir að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Í 4. mgr. sömu greinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Þá segir í 2. málsl. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.

Í 1. mgr. 75. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé þörf sérstakra reglna um fjöleignarhúsið, afnot séreigna, sameign þess, húsfélag, stjórn þess, verkefni og valdsvið þess o.fl. og að því leyti sem ófrávíkjanleg ákvæði laga þessara standa því ekki í vegi, getur húsfélag sett sér sérstakar samþykktir með ákvörðun samkvæmt 7. tölul. B-liðar 41. gr. eða samkvæmt A-lið sömu greinar hafi þær að geyma atriði sem allir eigendur verði að samþykkja. Í 2. mgr. sömu greinar segir að setji húsfélag sér samþykktir samkvæmt 1. mgr. sem hafi að geyma ákvæði sem víkja frá eða séu til fyllingar fyrirmælum laga þessara þá skuli þeim þinglýst. Gildi það einnig um allar breytingar á samþykktum sem feli slíkt í sér. Sama gildi og um aðrar ákvarðanir húsfélags, samþykktir og breytingar á þeim sem séu þess eðlis að til þeirra þurfi samþykki allra eigenda, sbr. A-lið 41. gr. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þinglýsingar samkvæmt 2. mgr. sé þörf til réttarverndar gagnvart þriðja manni en þinglýsingin sé ekki gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Um þýðingu og skuldbindingargildi slíkra gerninga innbyrðis, þótt þeim sé þinglýst, fari eftir ákvæðum laga þessara, svo og almennum reglum.

Deilt er um nýtingu á rými sem er í sameign aðila málsins. Í eignaskiptayfirlýsingu, innfærðri til þinglýsingar 13. október 2015, segir eftirfarandi um sameignina, sem er sameiginlegt stigahús: 

Í matshluta 01 er í sameign sumra Y1 stigag/geymsla (0002) í kjallara. Stigahús (0105), (0204), (0307) og (0403) á fyrstu til fjórðu hæð ásamt lyftum (0106), (0107), (0205), (0206), (0309), (0310), (0404) og (0405) á fyrstu til fjórðu hæð. Kostnaður vegna sameignar sumra Y1 skiptist eftir áðurgerðu samkomulagi eigenda eigna 0103, 0201 og 0203.

ATH: Hæðarmunur sem nemur hálfri hæð er á milli norðurhúss og vesturhúss, lyfta sem hefur rýmisnúmerin 0107, 0206, 0310 og 0405 stoppar við báða gólffletina á annarri og þriðju hæð og opnast í sitthvora áttina.

ATH: Samkomulag er um umgengni um sameign sumra Y1 milli eigenda eigna 0201, 0103 og 0203. Samkomulagið er í samræmi við eldri eignaskiptayfirlýsingu og er eftirfarandi.

Eign 0201 hefur ítarlegri rétt til umgangs stigahús í sameign sumra Y1. Enda sér sú eign um umhirðu og annan kostnað vegna Y1. Eignir (eigendur/umsjónarmenn eigna) 0103 og 0203 munu takmarka umgang um stigaganginn frekast sem kostur er.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni er aðalinngangur í eignarhluta gagnaðila um umrædda sameign, þ.e. frá norðurhlið hússins, en aðalinngangur að eignarhlutum álitsbeiðanda er frá vesturhlið hússins. Óumdeilt er að gagnaðili greiðir allan rekstrarkostnað vegna sameignarrýmisins en álitsbeiðandi greiðir aftur á móti fasteignagjöld til móts við gagnaðila.

Gagnaðili rekur hótel í eignarhluta sínum og er húsið þannig hannað að þeir sem hafa aðgang að stigaganginum hafa einnig aðgang að hóteli hans. Gagnaðili lítur svo á að álitsbeiðandi eigi eingöngu rétt til að nýta rýmið sem neyðarútgang. Það styður hann með vísan til framangreinds ákvæðis í eignaskiptayfirlýsingu hússins sem og fylgiskjals eignaskiptayfirlýsingarinnar þar sem fjallað er um kvaðir í húsinu. Fylgiskjalið fjallar um nýtingu vatnsúðakerfis sem gagnaðili setti upp með leyfi álitsbeiðanda, en þar segir nánar tiltekið:

Aðilar gera hér með sér samkomulag um samnýtingu vatnsúðakerfis sem liggur um sameiginlegt stigahús eignanna. Vatnsúðakerfi þetta er sett upp og rekið af eiganda eignarinnar 0201, en því er ætlað að verja fyrir eldi hurðarop vöru- og þjónustulyftu og flóttaleiðir um hurðarop úr rýmum 0103 og 0203 í stigahúsið.

Þá kemur fram í gögnum málsins að í lyftuopi, sem er staðsett í umræddu stigahúsi, hafi verið vöru- og þjónustulyfta sem fyrrum og núverandi eigendur eignarhluta aðila málsins hafi nýtt en álitsbeiðandi hafi árið 2018 skipt þeirri lyftu út fyrir almenna lyftu sem sé nýtt til fólksflutninga sem opnast bæði inn í eignarhluta álitsbeiðanda sem og gagnaðila.

Gagnaðili nefnir að ótækt sé að gestir á hóteli eða veitingastað í eignarhluta álitsbeiðanda geti haft óheftan aðgang að stigahúsinu og þar með hóteli og herbergisgöngum í eignarhluta gagnaðila. Það sama eigi við um að ótækt sé að gestir á hóteli gagnaðila hafi óheftan aðgang að hóteli álitsbeiðanda. Þannig telur gagnaðili að stigahúsið geti ekki verið nýtt til að komast milli hæða í eignarhluta álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur gagnaðila hafa leitt líkur að því að samkomulag hafi verið með aðilum um að álitsbeiðandi myndi aðeins nota sameign Y1 sem flóttaleið en nýta inngang að eignarhluta sínum á vesturhlið hússins sem aðalinngang. Virðast aðilar hafa farið eftir því samkomulagi, þó að þeir séu í dag ekki sammála um efnislegt inntak takmörkunar á hagnýtingarrétti álitsbeiðanda, og gagnaðili þess vegna ábyrgst einn allan kostnað af sameigninni. Aftur á móti er ljóst að sameign Y1, þar á meðal umþrætt stigahús, er samkvæmt eignarskiptayfirlýsingu í sameign aðila þessa máls. Til að gagnaðili geti með réttu takmarkað hagnýtingarrétt álitsbeiðanda á sameign þeirra verður að liggja fyrir skýr samningur aðila þar um. Telur kærunefnd að ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu um að gagnaðili hafi rýmri rétt til umgengi um stigahúsið, Y1, og aðrir eigendur skuli takmarka umgengni um stigaganginn sem frekast sé kostur, skilgreini ekki nægilega vel ýmist aukinn eða takmarkaðan hagnýtingarrétt þannig að gagnaðili geti byggt rétt sinn á því þar sem óljóst sé hvað felist nákvæmlega í rétti hans hér um. Felst kærunefnd því á kröfu álitsbeiðanda um að hann eigi rétt til að hagnýta sameignarhluta sinn, merktan Y1.

Þá gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að hann hafi fulla heimild til aðgangs að lyftu sem sé í rýminu og að gagnaðila sé með öllu óheimilt að hindra aðgang hans að henni. Í lýsingu á sameign sumra, merktri Y1, í eignaskiptayfirlýsingu aðila segir að til sameignarinnar teljist stigagangur/geymsla, stigahús á fyrstu til fjórðu hæð ásamt lyftum á sömu hæðum. Telur kærunefnt ljóst að lyftan sé í sameign aðila og þeir hafi jafnan rétt til hagnýtingar hennar.

Ekki eru skilyrði til að fallast á kröfu álitsbeiðanda um málskostnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt til hagnýtingar á sameign sumra, merkt Y1, þar með talið stigahúsi.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að hagnýta lyftu sem er í sameign sumra, merktri Y1.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 5. nóvember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson