Mál nr. 70/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 70/2023

Ákvörðunartaka: Fjarlægja girðingu. Sorptunnuskýli. Breyting bílskúrs í leiguhúsnæði. Aðgengi að sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 30. júní 2023, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. og 9. júlí 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. júlí 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. júlí 2023, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. desember 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D í E. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara í húshluta nr. 5 en gagnaðilar eru eigendur íbúða á 1. og 2. hæð í sama húshluta. Ágreiningur er um hvort samþykki allra þurfi fyrir því að fjarlægja hluta girðingar fyrir framan húsið sem og að færa sorptunnur og byggja yfir þær steypt skýli. Einnig hvort heimilt hafi verið að breyta bílskúr sem tilheyrir íbúð 1. hæðar í leiguhúsnæði sem og aðgengi leigjenda bílskúrsins að sameiginlegu rafmagni, þvottahúsi og sorpi. Þá er einnig ágreiningur um notkun gagnaðila á sameign.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að samþykki allra þurfi fyrir því að fjarlægja hluta af girðingu sem stendur á sameiginlegri lóð hússins.
2. Að viðurkennt verði að samþykki allra þurfi fyrir því að breyta staðsetningu sorptunna og byggja yfir þær steypt skýli.
3. Að viðurkennt verði að breyting bílskúrs í leiguhúsnæði sé ólögmæt.
4. Að viðurkennt verði að leigjendum bílskúrsins sé óheimilt að hafa aðgengi að sameiginlegu rafmagni, þvottahúsi og sorptunnum.

Kröfur gagnaðila eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óheimilt að nota sameignina sem einkageymslu.
2. Að viðurkennt verði að lausaganga hunda álitsbeiðanda á sameiginlegri lóð sé óheimil.

Í álitsbeiðni segir að gagnaðilar hafi í hyggju að byggja undirstöður fyrir fjórar sorptunnur á sameiginlegri lóð hússins og steypa yfir þær skýli. Álitsbeiðandi fari fram á að sorptunnurnar verði áfram á þeim stað sem teikningar hússins geri ráð fyrir. Lítið innskot hafi verið sérstaklega hannað fyrir tunnurnar þar sem þær séu nú staðsettar. Gagnaðili, sem sé eigandi íbúðar á 1. hæð, sé sá eini sem hafi hagsmuni af því að færa þær. Sorptunnuskýli séu of kostnaðarsöm og þau gangi ekki upp þar sem slíkt þekkist ekki í hverfinu. Samkvæmt lögum þurfi samþykki allra fyrir þessari framkvæmd enda þurfi að gera verulegar breytingar á sameign. Meðal annars þurfi að grafa stóra holu á lóðinni og fylla hana aftur upp. Auk þess sem lóðin komi til með að minnka töluvert.

Gagnaðilar hafi einnig samþykkt að rífa niður þann hluta girðingar sem snúi að innkeyrslunni. Það hafi litlar breytingar í för með sér fyrir gagnaðila en miklar fyrir álitsbeiðanda þar sem girðingin veiti honum næði og öryggi. Áður en kostnaðaráætlun, verkáætlun og samþykki allra hafi legið fyrir hafi verið sendur tölvupóstur 20. júní 2023 þar sem fram hafi komið að girðingin yrði rifin niður eftir tvo daga. Sama dag hafi álitsbeiðandi upplýst með tölvupósti að ekki væri ráðlegt að gera það fyrr en samþykki allra, kostnaðaráætlun og verkáætlun lægi fyrir. Ekki hafi verið tekið mark á þeim tölvupósti. Álitsbeiðandi hafi keypt kjallaraíbúðina vegna þess möguleika að geta farið í garðinn með hundinn hans og komandi börn og einnig að geta notið þess öryggis sem lokaður garður bjóði upp á. Mikil gangandi umferð sé fram hjá húsinu og hafi girðingin veitt álitsbeiðanda næði. Nú sé búið að rífa niður eina hliðina og finni hann fyrir töluvert minna næði. Hann hafi einnig áhyggjur af endursöluverði íbúðarinnar. Endursöluverð hljóti að skerðast þar sem verið sé að breyta þeim aðstæðum sem hafi gert eignina ákjósanlegri en aðrar. Það hefði verið hægt að minnka girðinguna, færa hana eða skoða aðrar útfærslur sem hefðu getað gengið. Um sé að ræða verulega breytingu á sameign þar sem notagildi lóðarinnar sé verulega skert. Aðalfundur hafi verið haldinn 25. apríl 2023 þar sem meðal annars hafi verið kosið um þessa tvo hluti, þ.e. kaup á sorptunnuskýli og staðsetningu þess og svo ákvörðun um að fjarlægja girðinguna. Gagnaðilar hafi kosið með tillögunum en álitsbeiðandi á móti. Hann hafi talið að líklegast þyrfti samþykki allra fyrir þessum aðgerðum þar sem um væri að ræða stórar breytingar á sameign. Það sama hafi átt við um sorptunnuskýlið þar sem það sé dýrt. Ekki hafi verið öruggt að samþykki allra þyrfti fyrir framkvæmdunum og því hafi verið leitað til lögfræðings. Beðið hafi verið eftir áliti hans. Í fundargerð hafi ekki komið fram að rætt hafi verið um að fá á hreint hvort atkvæði álitsbeiðanda hefði eitthvað vægi áður en málið færi lengra. Þess í stað hafi gagnaðilar nýtt tækifærið og sett framkvæmdirnar í gang á meðan álitsbeiðandi hafi verið erlendis og ekki getað haft áhrif á þær.

Þá hafi breyting á bílskúr í leiguhúsnæði ekki verið samþykkt lögum samkvæmt. Aldrei hafi erindi um breytingu á hagnýtingu séreignar verið borið upp á húsfundi. Samkvæmt teikningum sé þessi séreign bílskúr en ekki íbúðarhúsnæði. Fyrrum leigjendur hafi notað sameiginlegt rafmagn, þvottahús og sorptunnur án þess að hafa greitt aukalega fyrir það. Mikill hávaði hafi oft fylgt þeim auk þess sem hurð í sameign hafi oft verið skilin eftir ólæst. Svefnherbergi álitsbeiðanda sé við hliðina á bílskúrnum og hafi þetta haft mikil áhrif á svefngæði hans og frið. Álitsbeiðandi vilji ekki greiða fyrir notkun leigjenda gagnaðila.

Vísað sé til 19. gr., 2. mgr. 28. gr., 1. mgr. 30. gr. og 31. gr. laga um fjöleignahús, nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila segir að ástandið í garðinum hafi verið ömurlegt og óviðunandi. Engir íbúar, aðrir en álitsbeiðandi, hafi hætt sér í garðinn. Aðrir eigendur eigi að sjálfsögðu kröfu um að nýta sameiginlegan garð án þess að mæta stórum taumlausum hundum eða eiga hættu á að stíga hundaskít. Girðingin utan um garðinn hafi auk þess verið óeðlilega há og í engu samræmi við önnur grindverk í nágrenninu. Garðar í nágrenninu séu flestir annað hvort opnir eða girtir með litlum og smekklegum grindverkum. Á húsfundi 25. apríl 2023 hafi verið rætt um að fjarlægja eina hlið girðingarinnar og opna þann hluta garðsins sem snúi að innkeyrslu hússins. Það hafi verið samþykkt af 77% eigenda, semsagt meira en 2/3 hluta sem hafi þurft til. Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að þetta væri óleyfileg aðgerð og hafi honum verið boðið að leggja fram gögn máli sínu til stuðnings. Tveimur mánuðum síðar hafi ekkert heyrst frá honum. Á sama tíma hafi annar gagnaðila leitað ráðgjafar lögfræðings sem hafi staðfest að rétt hafi verið staðið að öllu og atkvæði meira en 2/3 hluta eigenda á löglega boðuðum húsfundi hefði dugað til. Þá hafi verið ákveðið að ráðast í að fjarlægja girðinguna. Útkoman sé opinn garður sem börn og fjölskyldur geti loksins nýtt sér. Öll ásýnd hússins hafi gjörbreyst til hins betra.

Áhugi sé fyrir því að setja upp smekklegt sorpskýli nálægt götunni, eins og hafi verið gert víða í nágrenninu. Enginn sorptunnustaður sé á upprunalegum teikningum frá 1946. Þegar bílskúrinn hafi verið teiknaður hafi verið rissaður inn staður fyrir sorptunnur en þar sé einungis pláss fyrir þrjár tunnur sem sé ekki nóg fyrir fjölbýli. Sorptunnurnar hafi til þessa verið í þyrpingu fyrir aftan húsið, sem meirihluta eigenda þyki verulegt lýti. Með því að setja upp sorpskýli einfaldist störf sorphirðufólks til muna og eigendur spari sér umtalsverðan kostnað í skrefagjald sem fylgi núverandi staðsetningu. Þetta hafi verið rætt á húsfundi og samþykkt af 77% eigenda, semsagt meira en 2/3 hluta eigenda sem hafi þurft til. Til sé fé fyrir framkvæmdinni í hússjóði. Álitsbeiðandi hafi greitt atkvæði gegn þessu en í tölvupósti 24. júní 2023 hafi hann kvaðst hafa skipt um skoðun og sagst vera samþykkur framkvæmdinni. Sex dögum síðar hafi hann dregið samþykkið til baka og farið fram á að allar framkvæmdir yrðu stöðvaðar nema að samþykkt yrði að setja aftur upp girðingu.

Álitsbeiðandi fari mjög frjálslega með staðreyndir varðandi notkun á bílskúr. Bílskúrnum hafi verið breytt í íbúðarhúsnæði fyrir mörgum árum síðan, löngu áður en gagnaðili hafi tekið við eigninni. Þetta sé algengt fyrirkomulag í götunni og nágrenninu. Eina breytingin sem hafi orðið á sé að bílskúrinn hafi verið klæddur bárujárni, til að gera hann fegurri ásýndar og koma í veg fyrir leka. Það hafi aldrei borist kvartanir yfir hávaða eða ónæði frá því fólki sem hafi búið þar.

Álitsbeiðandi noti sameignina sem einkageymslu og fari gagnaðilar fram á að hann hætti því tafarlaust.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að rétt sé hjá gagnaðila að álitsbeiðandi hafi brotið á reglum um lausagöngu hunda og hafi hann tekið sig á í þessum efnum. Varðandi framkvæmdirnar hafi verið um að ræða óleyfilega framkvæmd þar sem kostnaðaráætlun og verkáætlun hafi vantað auk þess sem samþykki allra þyrfti fyrir svo stórri breytingu. Á síðasta aðalfundi hafi álitsbeiðandi lagt fram að hægt hafi verið að gera ódýrara skýli sem myndi samræmast betur við stílinn í hverfinu. Þrátt fyrir að hafa verið almennt á móti því að færa sorpið. Gagnaðilar hafi kosið að fá steypt skýli og borga mismunin úr eigin vösum. Hafi álitsbeiðandi samþykkt framkvæmdina í tölvupósti seinna meir með von um að finna sameiginlega leið í þessum málum en það hafi ekki verið gert. Ekki sé rétt hjá gagnaðilum að bílskúrnum hafi verið breytt fyrir löngu í íbúðarhúsnæði. Fyrrum eigandi hafi notað skúrinn sem æfingasvæði fyrir píanó í þau ár sem álitsbeiðandi hafi þekkt til hans. Heildarútliti hafi verið breytt með bárujárni og lokað hafi verið fyrir þáverandi bílskúrshurð. Einnig hafi verið sett þrep hjá útihurð sem hindri aðgang tækja að bakgarðinum. Aðgengi fyrir einstaklinga með hreyfihömlun eða fötlun sé hindraður þar að auki.

Álitsbeiðandi hafi nýtt sér þann rétt að geyma dót sem ekki rýmist fyrir í sinni einkageymslu. Ekki sé rétt með mál farið að álitsbeiðandi noti sameignina sem einkageymslu.

III. Forsendur

Á húsfundi eigenda í húshluta nr. 5, sem haldinn var 25. apríl 2023, var tekin ákvörðun um að fjarlægja þá hlið af girðingu sem liggur meðfram aðkeyrslu að húsinu en um er að ræða hluta af girðingu sem liggur fyrir framan húshluta nr. 5.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er kveðið á um að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Í athugasemdum með 30. gr. í frumvarpi því er síðar varð að lögum um fjöleignarhús segir að ekki sé mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðarnir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Ávallt hljóti að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau komi upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.

Teikningar hússins gera ekki ráð fyrir girðingu umhverfis húshluta 5 og ekki liggur fyrir hvenær girðingin var sett upp en gengið verður út frá því að uppsetning hennar hafi fengið fullnægjandi samþykki á sínum tíma. Álitsbeiðandi ber því við að girðingin hafi veitt honum mikið næði og öryggi, þá einkum fyrir hundana sína. Gagnaðilar bera fyrir sig að ekki hafi verið hægt að nýta sameiginlega lóð vegna lausagöngu hunda álitsbeiðanda ásamt því að girðingin hafi verið óeðilega há og í engu samræmi við önnur grindverk í nágrenninu. Í málinu liggja fyrir myndir af húsinu og girðingunni. Af þeim er ljóst að breytingin sem um ræðir getur ekki talist vera smávægileg. Á hinn bóginn verður ekki litið svo á að breytingin á girðingunni sé veruleg. Það er því álit kærunefndar að nægilegt sé að 2/3 hlutar eigenda samþykki breytinguna á girðingunni, sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna.

Önnur krafa álitsbeiðanda varðar það hvort samþykki allra hafi þurft fyrir þeirri ákvörðun húsfundar að breyta staðsetningu sorptunna og byggja steypt skýli yfir þær. Teikningar sem samþykktar voru af byggingarnefnd árið 1970 vegna byggingar bílskúrsins gera ráð fyrir sorptunnum upp við húsið í bakgarði á móti bílskúrnum en ekki var gert ráð fyrir sérstökum stað fyrir sorptunnur á upprunalegum teikningum hússins frá árinu 1946. Tillaga húsfundar snýst um að sorptunnurnar verði færðar framan við húsið þannig að þær verði nær götu. Þrátt fyrir að nokkur breyting verði á ásýnd hússins við téðar framkvæmdir og að um sé að ræða breytingu frá því sem teikningarnar frá árinu 1970 gera ráð fyrir getur kærunefnd ekki fallist á að hér sé um að ræða verulega breytingu á sameign sem útheimti samþykki allra. Þar að auki er um að ræða framkvæmd sem er liður í að draga úr kostnaði vegna sorphirðu, einfalda aðgengi sorphirðufólks að tunnunum sem og að stuðla að hreinu og snyrtilegu útisvæði í kringum þær. Það er því álit nefndarinnar að hér sé um að ræða framkvæmd sem þarf samþykki á grundvelli 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. og einnig 9. tölul. 1. mgr. 41. gr. sömu laga.

Nefndin telur þó tilefni til að taka fram að lóðin er að öllum líkindum í sameign D og því beri að taka ákvarðarnir um lóðina á vettvangi þess húsfélags.

Þriðja krafa álitsbeiðanda varðar það hvort breyting á bílskúr í leiguhúsnæði sé ólögmæt. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í fjöleignarhúsalögum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í 2. mgr. sömu greinar segir meðal annars að eiganda sé skylt að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt sé og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Í 3. mgr. greinarinnar segir því næst að sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg sé nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. 27. gr. laganna.

Í álitsbeiðni kemur fram að mikill hávaði hafi ítrekað fylgt fyrrum leigjendum sem hafði mikil áhrif á svefngæði og frið álitsbeiðanda. Leigjendurnir hafi einnig notað sameiginlegt rafmagn, þvottahús og sorptunnur án þess að hafa greitt fyrir það. Gagnaðili kveður hins vegar að aldrei hafi borist kvartanir yfir hávaða eða ónæði og vísar til þess að um sé að ræða algengt fyrirkomulag í götunni og nágrenninu.

Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Bílskúrinn fylgir íbúð fyrstu hæðar samkvæmt skiptalýsingu dagsettri í júní 1984, sem var innfærð til þinglýsingar 28. janúar 1985. Kærunefnd telur að skilgreining í eignaskiptayfirlýsingu feli ekki í sér takmarkandi notkunarheimild, heldur sé fyrst og fremst um að ræða lýsingu á nýtingu eignarhlutans, sbr. ákvæði 17. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi hefur ekki sýnt fram á að hin umdeilda hagnýting bílskúrsins hafi í för með sér miklu meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna gagnaðila að nota bílskúrinn sem íverustað með því að leigja hann út. Á hinn bóginn ber að taka fram að eigendur eiga forleigurétt að bílskúrnum, sbr. 2. mgr. 22. gr. laga um fjöleignarhús. Þá fylgja sameignarréttindi innan hússins, svo sem aðgengi að sameiginlegu þvottahúsi, ekki bílskúrum í séreign og er það jafnframt tekið fram í skiptalýsingu dagsettri í júní 1984. Þeim eignarhlutum ætti þó að fylgja eðlileg lóðarafnot, eins og til dæmis umferðarréttur og aðgengi að sorpgeymslu. Á hinn bóginn virðist ekki liggja fyrir eignaskiptayfirlýsing um lóðina sjálfa. Þá er áréttað eins og áður segir að húshluti nr. 5 tilheyrir að öllum líkindum húsinu D. Er því mælst til þess að aðilar standi að gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sem endurspeglar réttarástandið á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt þessu er kröfu III hafnað og fallist á kröfu IV á þann hátt sem greinir í niðurstöðum.

Í málatilbúnaði gagnaðila er gerð krafa um viðurkenningu á því að álitsbeiðanda sé óheimilt að nota sameignina sem einkageymslu. Kærunefnd bendir á að eigendum er óheimilt upp á sitt einsdæmi að hagnýta sameign sem geymslu og mælist til að þetta verði rætt á húsfundi og/eða að húsreglur verði settar um umgengni þessa. Er því fallist á kröfu gagnaðila.

Samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila og hefur ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda, hefur umgengni hunda álitsbeiðanda á sameiginlegri lóð og sameign verið ábótavant. Álitsbeiðandi gengst við þessu og kveðst hafa tekið sig á í þessum málum. Er því fallist á kröfu gagnaðila.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda í liðum I-III.

Fallist er á að leigjendur í bílskúr megi ekki nota sameign innan hússins.

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur gagnaðila.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson