Mál nr. 15/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 15/2006
Sameign sumra. Eignaskiptayfirlýsing.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. apríl 2006, beindi A, X nr. 39 hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 11–41, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. maí 2006, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. júní 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 11–41, alls 56 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að X nr. 39, auk bílskúrs og stæðis í bílageymsluhúsi. Ágreiningur er um hvort bílskúraeiningar og bílageymsla séu séreign á sameiginlegri lóð og hvort allir íbúar þurfi að samþykkja nýja eignaskiptayfirlýsingu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt sé að á lóðinni standi tvær sérstæðar bílskúraeiningar og bílageymsla, þ.e. séu séreign þeirra sem þær eigi.
Að viðurkennt sé að ný eignaskiptayfirlýsing þurfi a.m.k. samþykki eigenda bílskúra og bílageymslu og að ekki sé nægjanlegt að aðeins stjórn húsfélagsins undirriti hana.
Í álitsbeiðni kemur fram að X nr. 11–41 sé fjögur sambyggð fjölbýlishús, nr. 11–17, 19–25, 27–33 og 35–41. Á lóðinni standi fjögur hjóla- og vagnageymsluhús, tvær bílageymslur með 5 og 7 bílskúrum og eitt bílageymsluhús fyrir 16 bíla sem hafi verið reist á nokkurra ára tímabili kringum 1990. Árið 2005 hafi húsfélagið ákveðið að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu sem þinglýst var þann 3. júní 2005. Samtímis því féll úr gildi eldri eignaskiptayfirlýsing sem þinglýst var hinn 13. febrúar 1992. Samkvæmt fyrri eignaskiptayfirlýsingu hafi bílageymslurnar tvær og bílageymsluhúsið verið skilgreind sem sjálfstæð hús. Hver eining hafi þannig verið tekin sem sameign sumra og hlutfallstala reiknuð fyrir hvert hús. Bílskúrar og bílageymslur hafi ekki verið reiknaðar sem hluti af húsinu X nr. 11–41. Eigendur hafi þannig borið ábyrgð á viðhaldi bílskúra og bílageymslu einir en á móti greiddu þeir ekkert í viðhaldi hússins X nr. 11–41. Samkvæmt hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu séu bílskúrar og bílageymsla skilgreind sem hluti af húsinu X nr. 11–41 og hlutfallstala þeirra í heildarhúsi reiknuð. Þannig greiði nú eigendur bílskúra og/eða bílageymslna fyrir viðhald á húsinu X nr. 11–41, jafnvel þótt þeir eigi enga íbúð í húsinu. Að sama skapi þurfi eigendur íbúða að greiða fyrir viðhald bílskúra og bílageymslu þótt þeir eigi hvorugt.
Álitsbeiðandi bendir á að ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð án þess að hann hafi verið með í ráðum né fengi að koma að sínum sjónarmiðum. Hafi honum fyrst verið ljóst hvers kyns var þegar hann hafi séð breyttar hlutfallstölur vegna framkvæmda nú í sumar. Á aðalfundi í vor hafi verið gerið athugasemd við þetta, þ.e. að eigendur bílskúra- og bílageymslu tækju þátt í viðhaldi hússins X nr. 11–41. Stjórn húsfélagsins hafi svarað því til að kostnaðarskipting væri samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og þeir sem væru óánægðir með hana gætu leitað til kærunefndar fjöleignarhúsamála.
Rökin sem álitsbeiðandi bendir á eru annars vegar þau að bílskúrar og bílageymsla séu sjálfstæð hús og samkvæmt fyrri eignaskiptayfirlýsingu hafi bílskúrar verið séreign þeirra er þá áttu (sameign sumra). Þá séu bílskúraeining og bílageymsla sjálfstæð bygging á lóðinni sem ekki tengist á nokkurn hátt X nr. 11–41, enda standi það á öðrum stað á lóðinni. Hver eining hafi eigið burðarkerfi, veggi og þak. Einnig hafi hver eining sérhitamæli (sameiginlegur hiti fyrir hverja einingu), bílageymsla hafi einn rafmagnsmæli en hver bílskúr sinn eigin rafmagnsmæli. Hver eining sé slitin frá annarri og stoðveggjum sem að bílskúrum liggja með þensluskilum (tvöföldum vegg). Þannig gæti hver eining staðið áfram ef aðrar einingar eða húsið X nr. 11–41 væru fjarlægð. Hver eining sé því hús skv. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og eigi því ekki að reikna þær sem hluta af húsinu X nr. 11–41. Hins vegar bendir álitsbeiðandi á þau rök að eigendur þurfi að samþykkja nýja eignaskiptayfirlýsingu.
Samkvæmt eldri eignaskiptayfirlýsingu hafi bílskúrar og bílageymsla verið séreign þeirra sem þær áttu. Ytra byrði þeirra hafi þannig verið sameign sumra. Samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu sé ytra byrði bílageymslu og bílskúrar skilgreind sem sameign allra. Í þessu felist breyting á fyrri eignaskiptayfirlýsingu og eignayfirfærsla. Því beri stjórn húsfélagsins að hafa eigendur með í ráðum og leita eftir samþykki þeirra, sbr. 18. og 41. gr. laga um fjöleignarhús. Nýja eignaskiptayfirlýsingin hafi ekki verið leiðrétting í samræmi við þinglýstar heimildir heldur var verið að breyta þinglýstum heimildum og því eigi ákvæði 18. gr. fyrrnefndra laga ekki við, þ.e. um að aðeins nægi undirskrift stjórnar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að aðstæður séu þær að á lóðinni X nr. 11–41 séu fjögur fjölbýlishús sem séu tengd saman á hluta útveggjar, ásamt tveimur bílskúrslengjum og einu bílskýli sem tengjast saman í eina heild. Samkvæmt eldri eignaskiptayfirlýsingu sem gerð var 1992, fyrir tíð núverandi fjöleignarhúsalaga, hafi eignarhlutum verið skipt þannig í fjóra hluta, þ.e. fjölbýlishús ein eining, bílskúrar ein eining hvor og bílskýli ein eining. Bendir gagnaðili á að í lögum um fjöleignarhús sé skilgreint í 3. gr. hvað falli undir hugtakið hús og í 4. gr. sé skilgreint hvað teljist vera séreign. Af lestri og túlkun þeirra greina verði að líta svo á að sjálfstætt standandi bílskúrar og bílskýli teljist til húss og eigi því að teljast hluti af húsi en ekki sjálfstæðar eignir sem slíkar. Telja verði, sérstaklega eins og aðstæðum sé háttað í X nr. 11–41, að líta verði á íbúðarhúsnæði og bílageymslu og bílskúra sem eina eign, enda séu bílskúrar og bílageymsla hluti af sameiginlegri lóð og liggja inn og undir sameiginlega lóð alls fjölbýlishússins, eins og það er skilgreint. Ef fallist yrði á kröfur álitsbeiðanda þá ætti í raun að skipta eignarhlutum fjöleignarhússins upp í fleiri einingar þar sem íbúðarhúsnæði sé í raun fjórar einingar, tengdar að hluta á útvegg. Samkvæmt túlkun álitsbeiðanda ætti þannig að skipta eigninni upp í sjö sjálfstæðar einingar, en slíkt væri ekki í samræmi við lög um fjöleignarhús. Mótmælir gagnaðili því að fallast eigi á túlkun álitsbeiðanda um að bílskúrar og bílskýli séu sjálfstæðar og ekki tengdar fjöleignarhúsinu X nr. 11–41. Sé því mótmælt með sama hætti að bílskúrar og bílskýli eigi ekki að taka þátt í kostnaði við viðhald fjölbýlishússins.
Gagnaðili tekur fram varðandi eignaskiptayfirlýsinguna að á fundi húsfélagsins X nr. 11–41 hinn 25. mars 2004 hafi verið ákveðið að endurskoða eignaskiptayfirlýsingu. Um það hafi verið kosið og hafi 16 verið sammála því og enginn á móti. Hinn 24. nóvember sama ár hafi verið fundur í stjórn húsfélagsins um hvort gera ætti nýja eignaskiptayfirlýsingu og hafi verið ákveðið að boða til fundar í húsfélaginu hinn 7. desember 2004 til ákvörðunar. Hafi sá fundur verið boðaður með þeim hætti sem lög húsfélagsins kveða á um og haldinn 7. desember 2004. Hafi þar verið upplýst, m.a. með hliðsjón af skilyrðum lánastofnana varðandi veð í fasteignum, bílskúrum og bílskýlum, að gera þyrfti nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem skúrar og skýli væru tengd við eignarhluta í húsum. Hafi verið samþykkt einróma að gerð yrði ný eignaskiptayfirlýsing. Hinn 19. apríl 2005 hafi öllum eigendum íbúða verið tilkynnt að leitað hafi verið tilboða í gerð eignaskiptayfirlýsingar og hagstæðasta tilboðinu tekið. Þá hafi komið þar fram að yfirlýsingin væri tilbúin og kostnaði vegna hennar væri skipt á eignarhluta í fjöleignarhúsinu í samræmi við skiptingu í hinni nýju yfirlýsingu. Þar hafi álitsbeiðanda mátt það vera ljóst að eignarhlutur hans hafði breyst. Var þá haldinn aðalfundur húsfélagsins hinn 28. apríl 2005 þar sem lögð var fram skýrsla stjórnar fyrir starfsárið 2004–2005. Þar komi fram að ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð og eignarhlutar breyst þannig að eignarhluti þeirra sem áttu bílskúra og bílskýli hafði hækkað hlutfallslega. Hússjóður yrði óbreyttur en hann sé innheimtur á grundvelli skiptingar í nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Á aðalfundi húsfélagsins árið 2006 sem haldinn var 22. mars 2006 hafi fyrst komið fram einhverjar athugasemdir, væntanlega frá álitsbeiðanda, um að íbúð sem ætti bílskúr eða stæði í bílskýli greiddi hærra gjald af fyrirhuguðum framkvæmdum við eignina heldur en þeir sem ekki ættu bílskúr eða stæði í bílskýli. Hafi þá verið vísað til þess að hin nýja eignaskiptayfirlýsing lægi þannig fyrir.
Hvað heimildir húsfélagsins varði bendir gagnaðili á að til að afgreiða eignaskiptayfirlýsingu með undirritun stjórnar sé heimild í 18. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sé tekið fram að öllum aðilum sé gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri. Samkvæmt því sem að framan segi þá hafi öllum aðilum í húsinu ítrekað verið gefinn kostur á því að koma sjónarmiðum um eignaskiptayfirlýsingu á framfæri og hafi hann verið í gildi frá 2005 án athugasemda. Telja verði að hin nýja eignaskiptayfirlýsing feli aðeins í sér leiðréttingar í samræmi við þinglýstar heimildir og ákvörðun hlutfallstalna samkvæmt gildandi reglum og því nægilegt að stjórn húsfélags undirriti skjöl í því skyni. Hvorki sé um að ræða eignatilfærslur né heldur breytingar á nýtingu sameignar eða sérafnotaréttindi til handa neinum íbúa. Að lokum krefst álitsbeiðandi þess að kröfur álitsbeiðanda verði ekki staðfestar heldur að staðfest verði að eignaskiptayfirlýsing frá mars 2005 sé gild og að stjórn húsfélagsins hafi verið í fullum rétt við undirritun eignaskiptayfirlýsingarinnar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að því sé haldið fram af gagnaðila að hús á lóðinni tengist saman í eina heild. Á uppdráttum (og á staðnum) sjáist glöggt að bílskúrar og bílageymsla standi á öðrum stað á lóð. Auk þess sé hver bílskúraeining og bílageymslan burðarlega sérstæð, ótengd hver annarri og öðrum byggingum. Fullyrðing gagnaðila um að húsin tengist saman í eina held sé því röng. Þá telur álitsbeiðandi engin rök færð fyrir því hvernig bílskúrar hljóti að teljast hluti af húsinu X nr. 11–41 með vísan til 3. gr. laga um fjöleignarhús. Þá verði ekki séð að það hvort húsið X nr. 11–41 skuli teljast eitt eða fleiri hús hafi áhrif á úrlausn ágreinings þess sem óskað sé eftir áliti á, þ.e. hvort önnur hús á lóðinni skuli teljast hluti af því húsi eða ekki. Þá hafi gagnaðili jafnframt haldið því fram að þar sem bílskúrar og bílageymsla séu hluti af sameiginlegri lóð skuli þau teljast hluti af húsinu en álitsbeiðandi telji ekki færð nein rök fyrir því. Ekki sé gerður ágreiningur um að bílskúrar og bílageymsla greiði sinn hlut í lóð þeirri sem þau standi á. Það hafi hins vegar ekki í för með sér að þau skuli teljast hluti annarra húsa á lóðinni. Samkvæmt fyrri eignaskiptayfirlýsingu hafi bílskúraeiningar og bílageymsla verið þinglýstar séreignir þeirra sem þær áttu. Þannig hafi húsin verið sameign sumra en ekki allra. Þá tekur álitsbeiðandi fram að ástæður þess að farið hafi verið í það að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu hafi verið sagðar skilyrði lánastofnana, þ.e. aðeins væri um formsatriði að ræða. Aldrei hafi verið rætt um að breyta ætti í grundvallaratriðum því hvernig yfirlýsingin væri uppbyggð, þ.e. að öll hús á lóðinni væru sameinuð í eitt. Þegar greiðsla vegna gerðar yfirlýsingarinnar hafi verið innheimt hafi hlutur álitsbeiðanda hækkað hlutfallslega. Hann hafi ekki skoðað það á þeim tíma enda augljóst að bílskúrar og bílageymsla ættu að greiða hluta í gerð hennar og að hann ætti því að greiða meira en þeir sem engan bílskúr ættu eða stæði í bílageymslu. Álitsbeiðandi hafi hins vegar enga ástæðu til að ætla að þessi hlutfallstala ætti við um íbúðarhúsið X nr. 11–41 og að bílskúrar og bílageymsla væru þá teknar með í sameiginlegri hlutfallstölu, enda hafi það aldrei verið rætt. Álitsbeiðandi mótmælir því að á því tímabili, þ.e. frá 19. apríl 2005 þegar íbúum var tilkynnt að gengið hafi verið til samninga og þar til níu dögum síðar þegar kom fram að ný yfirlýsing hafi verið gerð, að íbúum hafi verið kynnt hvaða breytingar stæði til að gera eða hefðu verið gerðar, eins og fram komi í greinargerð gagnaðila. Aldrei hafi uppkast verið sent eða auglýst eftir athugasemdum. Álitsbeiðandi hafi staðið í þeirri trú að verið væri að breyta formsatriðum vegna skilyrða lánastofnana. Hafi hann enga ástæðu til að ætla að verið væri að breyta uppbyggingu yfirlýsingarinnar enda hafi það aldrei komið fram. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús skuli íbúar þeir sem hagsmuna eiga að gæta hafðir með í ráðum um breytingu á eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum. Ekki sé hægt að fallast á að með einhliða tilkynningu þar sem ekki sé minnst á efni yfirlýsingarinnar sé íbúum gefinn kostur á að vera með í ráðum eða gefið tækifæri á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri um breytingar sem gera á og þeim hafi ekki verið kynntar og þeir geti ekki vitað um. Fullyrðingum um að aðilum hafi ítrekað verið gefinn kostur á að koma sínum sjónarmiðum að beri því að hafna.
Þá hafi álitsbeiðandi lagt þann skilning í það að eigendur bílskúra og bílageymsla greiddu meira væru breyttar reiknireglur sem gæfu þeim meira vægi í sameiginlegum kostnaði, svo sem við lóð. Hafi hann enga ástæðu haft til að ætla að búið væri að sameina þá húsinu X nr. 11–41 og þeir því borið kostnað við viðhald þess. Hafi honum fyrst verið þetta ljóst þegar hann hafi útvegað sér eintak af yfirlýsingunni eftir að kostnaðarskipting vegna utanhússframkvæmda hafi verið send nú í vor.
Bendir álitsbeiðandi á að samkvæmt áður gildandi þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hafi hann átt bílageymsluhús með 15 öðrum eigendum og bílskúraeiningu með 6 öðrum eigendum, bæði ytra og innra byrði. Húsin hafi þannig verið sameign sumra. Nú eigi hann ytra byrði áðurnefndra eininga með 55 öðrum. Þetta geti ekki gerst með öðrum hætti en eignatilfærslu. Mótmælir hann því fullyrðingu um að aðeins sé um leiðréttingu í samræmi við áður þinglýstar heimildir sé því röng.
Að lokum tekur álitsbeiðandi fram að meginmarkmið skiptingar kostnaðar milli eigenda í fjöleignarhúsum með hlutfallstölum hljóti að vera að skipta kostnaði í hlutfalli við verðmæti og not eigenda. Með þeirri aðferð sem notuð hafi verið, þ.e. að telja bílskúra og bílageymslu sem hluta af íbúðarhúsinu, sé kostnaði í raun skipt í hlutfalli við rúmmál. Þannig sé hver rúmmetri í bílskúr lagður að jöfnu við rúmmetra í íbúð, þrátt fyrir að gera megi ráð fyrir að verðmæti rúmmetra í bílskúr sé um 25–30% af verðmæti rúmmetra í íbúð. Ekki hafi þeir sem eigi bílskúra eða stæði í bílageymslu meiri not af íbúðarhúsinu en aðrir eigendur. Þannig sé sú aðferð sem notuð sé ekki aðeins röng heldur einnig ósanngjörn þar sem hún endurspegli ekki þau verðmæti sem hver eigandi á eða not hans.
III. Forsendur
Þinglýst eignskiptayfirlýsing fyrir fjölbýlishúsið X nr. 11–41, dags. 13. apríl 2005, liggur fyrir í málinu. Samhliða þinglýsingu hennar féll úr gildi eldri eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið frá 1992. Sú breyting varð á með hinni nýju eignarskiptayfirlýsingu, auk atriða er leiddu af breyttum lögum um fjöleignarhús og reglugerðum settum á grundvelli þeirra, að bílageymslur og bílskúrar, sem standa á lóðinni og áður höfðu hvr um sig verið skilgreind sem sjálfstæð eining, voru nú taldar hluti af húsinu og hlutfallstala reiknuð af heildinni.
Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal eignaskiptayfirlýsing undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiðir af fyrirmælum laganna. Stjórn húsfélags getur hins vegar undirritað eignaskiptayfirlýsingu hafi hún einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur. Fyrir liggur að stjórn húsfélags X nr. 11–41 undirritaði hina nýju eignaskiptayfirlýsingu eftir kynningu hennar á húsfundi.
Óumdeilt telst að bílskúrar og bílageymsla eru sjálfstæð eining á lóð hússins X nr. 11–41 ótengd húsinu. Telst sú eining séreign eigenda þeirra.
Sú ákvörðun að reikna hlutfallstölu af heildinni, þ.e. húsinu og bílageymslu og bílskúr, hafði í för með sér breytingu á hlutfallstölu eigenda. Þá fjölgaði eigendum sem höfðu hagsmuna að gæta verulega með því að beyta þessari aðferð en það hafði áhrif á allt stjórnkerfi hússins.
Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins hafi ekki getað undirritað eignaskiptayfirlýsinguna svo bindandi sé fyrir eigendur hússins miðað við þessar breytingar. Hins vegar telst eignaskiptayfirlýsingin, sem hefur verið þinglýst á eignina, í gildi þar til ný eignaskiptayfirlýsing hefur verið gerð og undirrituð.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að bílskúrseining á lóðinni X nr. 11–41 sé í séreign eigenda þeirra.
Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins hafi skort heimild til að undirrita svo bindandi sé eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið.
Reykjavík, 31. ágúst 2006
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason