Mál nr. 32/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 32/2006

Skipting kostnaðar: Lyfta.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. júlí 2006, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 4, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B hdl., f.h. gagnaðila, dags. 22. september 2006, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. október 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. desember 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 4, alls 38 eignarhlutar. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna breytinga á lyftu skuli talinn hlutfallsskiptur eða jafnskiptur eins og gagnaðili haldi fram.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að kostnaður við breytingar á lyftu verði hlutfallsskiptur.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi krefjist þess að kostnaður við breytingar á lyftu verði hlutfallsskiptur, enda séu þær svo umfangsmiklar að þær falli ekki undir eðlilegan viðhalds- eða rekstrarkostnað og því eigi 3. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 ekki við.

Álitsbeiðandi vitnar í tilboð Y hf. þar sem segi að lyftan sé uppfærð í burðargetu og í búnað sem sé krafist í nýjum lyftum. Þá geri tilboðið ráð fyrir að uppfæra lyftuna í þær kröfur sem gerðar séu í dag til nýrra lyftna og samræma burðargetu og flatarmál klefans. Bendir álitsbeiðandi á að fyrirhugaðar séu breytingar á lyftu, þ.e. nýtt stýrikerfi, nýr öflugri drifbúnaður (mótor), nýir öflugri hemlar, nýr hnappabúnaður, nýr innri hurðabúnaður og belti í stað víra, en bendir á að beltin séu hljóðlátari. Að kröfu Vinnueftirlits ríkisins verði burðarþol aukið úr 544 kg í 1000 kg og einnig verði settur búnaður (vigt) í lyftuna sem varni að hún fari af stað ef þyngd fer yfir burðarþol. Hvoru tveggja verði gert til að fullnægja stöðlum. Ekki sé skipt um ytri lyftuhurðir eða mótora í þeim en skipt hafi verið um þessa hluti árið 1997. Ekki verði skipt um lyftuklefann sjálfan en starfsmaður Y hf. telji lyftuklefann betri en þá sem fást í dag. Þá verði lyftuklefinn og andvægi (lóð) það eina sem eftir sé af upprunalegu lyftunni. Mótor og stýrikerfi séu 46 ára gömul, eða langt fram yfir eðlilega endingu, það gömul að erfitt sé að finna varahluti. Þá verði þessi búnaður gefinn á Samgöngusafnið á Skógum. Í raun sé verið að skipta út úreltri og ónýtri lyftu fyrir nýja. Þá vísar álitsbeiðandi á skýringar kærunefndar varðandi skiptingu sameiginlegs kostnaðar á vefsíðu félagsmálaráðuneytis (http://felagsmalaraduneyti.is/malaflokkar/husnaedismal/fjoleignarhus/nr/4l4), en þar segi meðal annars: „Um stofnkostnað lyftu fer á hinn bóginn eftir meginreglunni um hlutfallsskiptingu kostnaðar, enda á undantekningin einungis við um viðhalds- og rekstrarkostnað.“ Einnig vísar álitsbeiðandi á úrskurð kærunefndar í máli nr. 84/1997 þar sem fram komi í forsendum að „[k]ostnaður við nýjar lyftuhurðir fellur ekki undir undantekningarreglu 3. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994, um jafna skiptingu viðhalds- og rekstrarkostnaðar lyftu“ og úrskurði nefndin að kostnaði skuli skipt eftir hlutfallstölu eignarhluta. Telji álitsbeiðandi að í samræmi við ofangreindar skýringar og úrskurði kærunefndar eigi að skipta kostnaði við fyrirhugaðar breytingar á lyftu eftir hlutfallstölu eignarhluta.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann krefjist þess að kröfum álitsbeiðanda verði hafnað og viðurkennt að kostnaður vegna umsamins viðhalds á lyftu að X nr. 4 skuli skiptast að jöfnu á milli eigenda. Greinir gagnaðili frá því að á aðalfundi húsfélagsins X nr. 4 þann 29. apríl 2006 hafi eigendur samþykkt að ganga til samninga við Y hf. um endurbætur á lyftu hússins. Tilboð Y  hf. geri ráð fyrir að ráðist verði í viðhald á stjórnkerfi og vélbúnaði lyftunnar, þ.m.t. endurnýjun á nokkrum þáttum þessa búnaðar. Hins vegar verði ekki hróflað við lyftunni sjálfri, þ.e. lyftuhúsinu, ytri hurðum, burðarvirki lyftunnar né öðrum þáttum sem teljist grundvallarþættir hennar. Að lyftumótornum undanskildum sé fyrst og fremst um að ræða endurnýjun á smáhlutum í gangverki lyftunnar, svo sem vírum_, gír, hraða- og fallbremsum, hæðaveljara (rofa), hnöppum o.s.frv. Lagfæring á hurðabúnaði feli ekki í sér að settar verði nýjar hurðir heldur fyrst og fremst að innri hurðir lyftunnar verði lagfærðar og settir nýir ljósnemar í þær. Heildarkostnaður við verkið sé samkvæmt tilboði 2.963.000 krónur. Óumdeilt sé í málinu að lögleg ákvörðun hafi verið tekin um umræddar breytingar á lyftunni en hins vegar sé ágreiningur um hvernig skipta beri kostnaði af framkvæmdunum. Þá byggir gagnaðili kröfur sínar á því að hið umsamda verk teljist viðhald í skilningi 3. tölul. B-liðar 1. mgr. 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Af þeim sökum skuli kostnaður skiptast og greiðast að jöfnu, samanber orðalag B-liðar 1. mgr. 45. gr. Fullyrðingum í álitsbeiðni um að hið umsamda verk teljist nýframkvæmdir, sem falli undir A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994, sé harðlega mótmælt. Gagnaðili telji hið umsamda verk ekki geta talist svo umfangsmikið að það jafngildi því að ráðist sé í nýframkvæmdir eða uppsetningu á nýrri lyftu, enda beri gögn málsins það með sér að hið fyrirhugaða verk feli eingöngu í sér endurnýjun á takmörkuðum þáttum lyftunnar sem þurfi viðhald vegna aldurs og mikilla nota. Fyrir liggi að ekki verði ráðist í neins konar endurnýjun á grundvallareiningum lyftunnar, svo sem burðarvirki hennar, lyftuhúsi, hvorki að utan né innan, ytri hurðum o.s.frv. Fyrst og fremst sé um að ræða umskipti á nauðsynlegum varahlutum og búnaði í gangvirki lyftunnar sem eins og áður segir er kominn til ára sinna, svo sem vírum, gír, hraða- og fallbremsum, hæðaveljara (rofa), hnöppum o.s.frv. Því sé ljóst að um viðgerð á lyftunni sé að ræða með tilheyrandi varahlutaskiptum. Í þessu sambandi bendir gagnaðili á að ef ráðist væri í viðgerðir og umskipti á sömu þáttum yfir lengri tíma væri óumdeilanlegt að um viðhaldsframkvæmdir væri að ræða. Gefi því augaleið að mati gagnaðila að það sama gildi um hinar umdeildu framkvæmdir. Sé því engan veginn hægt að fallast á með álitsbeiðanda að verið sé að skipta út lyftunni fyrir nýja, enda slíkar fullyrðingar fjarri sanni. Að lokum hvað þetta varði megi nefna sem dæmi að nánast engar útlitsbreytingar verði á lyftunni við hið fyrirhugaða verk.

Þá mótmælir gagnaðili því sem fram komi í álitsbeiðni að álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 84/1997 hafi fordæmisgildi í máli þessu. Telji gagnaðili mál þetta og umrætt mál ólík í eðli sínu, en í máli nr. 84/1997 hafi málavextir verið þeir að gerðar voru verulegar breytingar á lyftu sem fólust í að skipt var algerlega um lyftuhurðir og þær breikkaðar verulega. Hins vegar sé í máli þessu ekki fyrirhugað að skipta um lyftuhurðir né heldur að breyta lyftunni svo verulega eins og málavaxtalýsing umrædds máls beri með sér. Varðandi hurðirnar sérstaklega sé á það bent að eingöngu sé um viðhald á innri hurðum og endurnýjun á ljósgeisla að ræða en ekki að þeim sé algerlega skipt út. Þá verði engar útlitsbreytingar á lyftunni eða breytingar á útliti stigaganga hússins, eins og í fyrrnefndu máli. Með vísan til framangreinds sé því ljóst að mál nr. 84/1997 hafi ekki fordæmisgildi í þessu máli. Að öllu þessu virtu telji gagnaðili ljóst að hið umdeilda verk teljist til viðhalds- og rekstrarkostnaðar lyftu í skilningi 3. tölul 1. mgr. 45. gr. laga nr. 26/1994 og beri því að fallast á kröfur gagnaðila.

Álitsbeiðandi gerir athugasemd við það sem gagnaðili segi „endurnýjun á nokkrum þáttum þessa búnaðar“. Staðreyndin sé sú að skipt sé um mestallt í stjórnkerfi og vélbúnaði lyftunnar. Um ytri hurðir hafi verið skipt fyrir átta árum. Telur álitsbeiðandi það kómískt að kalla vír, gír og bremsur „smáhluti í gangverki lyftunnar“. Samkvæmt tilboði sé hurðabúnaður í klefa endurnýjaður (Varidor 31). Einnig sé sett ljósnemagardína sem bæti aðgengi aldraðra og fatlaðra. Upphæð tilboðs Y hf. sem vitnað sé í að fjárhæð 2.963.000 kr. sé frá 3. nóvember 2005 þegar evran hafi verið 72 krónur, en á ljósriti frá Y sé handskrifað tilboðsverð upp á 3.590.000 krónur miðað við evrugengi 94 krónur eins og hún var í apríl síðastliðnum. Í dag sé evran á 86 krónur sem bendi til þess að kostnaður verði a.m.k. 3.360.000 krónur. En gagnaðili vitni í tilboðsverðið frá því fyrir ári síðan til að framkvæmdin sýnist ódýrari en hún sé í raun og veru. Árlegur viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftunnar árin 2004 og 2005 hafi verið 429.000 krónur og 322.000 krónur. Bilanir og útköll hafi verið tíð og sé búist við að þessi kostnaður lækki töluvert við endurnýjun lyftunnar. Framkvæmdin sé því áttfaldur til tífaldur árlegur viðhalds- og rekstarkostnaður lyftunnar. Gagnstætt því sem gagnaðili reyni að halda fram þá sé gangvirki/gangverk lyftu aðalhluti lyftunnar, það sem geri lyftu að lyftu. Án gangvirkis sé lyfta bara klefi sem sitji á botni lyfturýmisins. Það sé verið að setja gamla gangvirkið á safn og setja splunkunýtt gangvirki í staðinn. Þetta séu ekki varahlutaskipti því það verði ekki sett ný en sams konar gerð af hlut heldur ný og betri gerð af hverjum einasta hlut, eða eins og segi í tilboði Y hf., dags. 3. nóvember 2005: „Lyftan verður miklu skemmtilegri í notkun og afkastameiri. Öryggi farþega í lyftunni er að fullu tryggt eins og um nýja lyftu væri að ræða.“ Mótmælir álitsbeiðandi harðlega tilgátu gagnaðila að ef þessari framkvæmd yrði dreift yfir lengri tíma væri óumdeilanlegt að um viðhaldsframkvæmdir væri að ræða. Álitsbeiðandi hefði einnig mótmælt jafnskiptingu á endurnýjun þessara hluta enda ekki um reglubundið viðhald að ræða. Einnig megi benda á til að undirstrika hve framkvæmdin sé í raun umfangsmikil að ef henni yrði dreift á átta ár þá myndi hún kosta á hverju ári 420.000 krónur eða jafnmikið og viðhaldskostnaður árið 2004 og myndi bætast ofan á árlegan viðhaldskostnað. Þá tekur álitsbeiðandi fram að mál nr. 84/1997 fjalli og úrskurði um þessa sömu lyftu, að kostnaði við ytri hurðir skuli hlutfallsskipt. Telji gagnaðili þessi tvö máli ólík í eðli sínu en komi síðan með rök sem styðji málstað álitsbeiðanda. Gagnaðili bendi á að „gerðar voru verulegar breytingar á lyftu“ og „skipt var algjörlega um lyftuhurðir“. Bendir álitsbeiðandi á að núna verði einnig gerðar verulegar breytingar með því að skipta algjörlega um gangvirki. Það sé misvísan af hálfu gagnaðila að beina athyglinni að því hvort framkvæmdir við lyftuna valdi ytri útlitsbreytingum eður ei. Það sé verið að bæta virkni og öryggi lyftunnar. Það sé ekki verið gera við neitt heldur öllu skipt út fyrir nýtt. Þetta séu endurbætur til að uppfylla lög og staðla og endurnýjun með nýjum og betri hlutum á úreltri og ónýtri lyftu. Bendir álitsbeiðandi á að bréf Y hf., dags. 3. nóvember 2005, hefjist á: „ ... vil ég þakka tækifærið á að bjóða í endurnýjun á lyftunni“ og annað bréf frá þeim til gagnaðila, dags. 6. september 2006, sé titlað: „Ástæður endurnýjunar á lyftunni.“ Í greinargerð gagnaðila sé fjallað um „endurbætur á lyftu hússins“ og skömmu síðar um „endurnýjun á nokkrum þáttum“. Þá bendir álitsbeiðandi á að í lok 43. gr. laga nr. 26/1994 standi: „Sameiginlegur kostnaður er, auk þeirra kostnaðarliða sem sérstaklega eru tilgreindir í 1. mgr., m.a. fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum o.fl.“ Undantekningarreglan frá hlutfallsskiptingu í 3. tölul. B-liðar 45. gr. sömu laga segi að jafnskipta skuli viðhalds- og rekstrarkostnaði lyftu. Ekki sé talið upp í þeim lið orðin endurbætur eða endurnýjun og þau því ekki undanskilin meginreglunni. Vísar álitsbeiðandi til skýringar kærunefndar á vef félagsmálaráðuneytis um undantekningu þar sem fjallað er um jafnskiptan kostnað, sbr. B-lið 45. gr. (http://felagsmalaraduneyti/malaflokkar/ husnaedismal/fjoleignarhus/nr/414), þar sem segi: „Þar sem hér er um að ræða undantekningar frá meginreglu, ber að skýra þær þröngt og í vafatilvikum eru jafnan líkur á því að meginreglan eigi við.“ Vísar álitsbeiðandi einnig til liðar um viðhalds- og rekstrarkostnað lyftu á sömu síðu þar sem segi eftirfarandi: „Hér má til dæmis nefna reglubundið eftirlit með lyftu.“ Álitsbeiðandi telur að í samræmi við ofangreindar skýringar, rökstuðning í álitsbeiðni og álit kærunefndar eigi að skipta kostnaði eftir hlutfallstölu eignarhluta við fyrirhugaðar breytingar á lyftu.

III. Forsendur

Lyftur í fjölbýlishúsi eru í sameign, sbr. 8. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í máli þessu er ágreiningur um hvort tilgreindar framkvæmdir við lyftu falli undir ákvæði 3. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús og kostnaður vegna þeirra greiðist að jöfnu eða hvort um hlutfallsskiptan kostnað sé að ræða.

Þær framkvæmdir sem hér um ræðir eru mjög umfangsmiklar og gerðar meðal annars að kröfu Vinnueftirlits ríkisins og fela í sér nýtt stýrikerfi, nýjan drifbúnað, nýjan innri hurðarbúnað o.fl. Í þeim felast auknar kröfur um burðargetu og búnað. Að mati kærunefndar er um að ræða svo umfangsmiklar breytingar að í raun er verið að tala um endurnýjun lyftubúnaðarins. Ákvæði 3. tölul. B-liðar 45. gr. er undantekning frá því að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Því skal, samkvæmt viðteknu lögskýringarsjónarmiði, beita þröngri lögskýringu við mat á því hvað falli undir viðhald annars vegar og hins vegar því hvað teljist endurnýjun.

Það er mat kærunefndar að kostnaður vegna þeirra framkvæmda sem hér um ræðir falli ekki undir nefnda undantekningarreglu og sé því hlutfallsskiptur.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður við breytingar á lyftu sé hlutfallsskiptur.

Reykjavík, 8. desember 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason