Mál nr. 38/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 38/2006
Eignarhald: Lóð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 24. ágúst 2006, beindi A, f.h. húsfélagsins X nr. 10, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 10, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. september 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. september 2006, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. október 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. desember 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10, alls 28 íbúðir á átta hæðum. Húsið var byggt árið 1995. Ágreiningur er um lóð fyrir framan íbúð gagnaðila á 1. hæð og rétt hans til að girða hana af.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að lóð fyrir framan íbúð gagnaðila sé ekki séreignarflötur hans heldur sameign.
Í álitsbeiðni kemur fram að í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. maí 1995, þinglýstri 9. maí 1995, komi hvergi fram að það fylgi einkalóð íbúð 102 sem sé eign gagnaðila. Hjá byggingarfulltrúa Y séu þrjár teikningar hvað þetta varðar, allar stimplaðar 9. mars 1995. Á þeirri fyrstu, grunnmynd jarðhæðar, dags. 1. mars 1995, sé engin einkalóð teiknuð. Á annarri teikningunni, sem einnig er grunnmynd jarðhæðar, sé dagsett breyting A 4. maí 1995 og þar sé teiknuð einkalóð. Á þriðju teikningunni sem er afstöðumynd, dags. 1. mars 1995, komi fram að á umræddu svæði fyrir framan íbúð 102 sé reiknað með aðkomu slökkviliðs og sé malarpúði undir grasi. Í ljósi þess dragi álitsbeiðandi þá ályktun að óheimilt sé að setja girðingu og runna á þetta svæði. Í auglýsingu (eða bæklingi) frá fasteignasölu komi fram að íbúðir á 1. hæð séu með sérgarði og 12 m2 hellulagðri verönd. Á fundi stjórnar húsfélagsins þann 26. ágúst 2003 hafi málið verið tekið fyrir. Í fundargerð komi fram að stjórnin samþykki að þarna verði settur upp skjólveggur. Skilningur álitsbeiðanda sé sá að ekki sé hægt að taka ákvörðun um svona mál nema á aðalfundi. Á aðalfundi þann 31. maí 2006 hafi þetta mál verið rætt og þá komið fram hjá fyrrverandi formanni, C, að skilningur þáverandi stjórnarmanna hafi verið sá að eingöngu væri verið að ræða um afnotarétt en ekki eignarheimild. Hvort heldur sem er þá þurfi svona ákvörðun að vera tekin á aðalfundi því um mismunun á nýtingu sameignarinnar sé að ræða. Kröfur álitsbeiðanda eru að greitt verði úr því hvort einkalóð tilheyri íbúð 102. Þar sem það komi hvorki fram í eignaskiptayfirlýsingu né á teikningum þinglýstum á sama tíma, telji álitsbeiðandi það ekki geta staðist. Einnig þyki álitsbeiðanda mjög vafasöm teikning frá byggingarfulltrúa þar sem breyting hafi verið sett inn á tveimur mánuðum eftir stimplun hennar. Þessu þurfi að breyta svo fullt samræmi sé milli þinglýstra gagna eignarinnar. Enn fremur álíti álitsbeiðandi að þar sem mikill halli sé fyrir framan lóðina hindri uppsetning girðingarinnar aðkomu slökkviliðs, aðkoman sé í raun ómöguleg nema girðingin verði keyrð niður.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að vegna ýmissa misfærslna hússtjórnarinnar leiðrétti hann hér með að hann hafi aldrei gert þá kröfu að eiga einkalóð við íbúð sína. Hins vegar hafi henni fylgt sérlóð eða sérafnot eins og það sé kallað í dag og greinilega komi fram í afsali og fleiri gögnum frá fasteignasölu og á teikningum samþykktum af byggingarfulltrúa. Hins vegar hafi það komið í ljós sem hann hafi fyrst vitað fyrir fáum mánuðum að þau mistök hefðu orðið við gerð eignaskiptayfirlýsingar að þessi réttur komi ekki fram þar. Gagnaðili hafi fyrir nokkrum árum fengið samþykki hússtjórnarinnar fyrir girðingu, keypt efni í hana, hafið verkið og vandað mjög til þess og haft fyrir að steypa niður staura. Hafi hússtjórnin gert mistök með þessu samþykki hljóti hún að bera einhverja ábyrgð.
Á aðalfundi húsfélagsins þann 31. maí 2006 hafi komið fram að níu ár hafi liðið þar til byrjað hafi verið á að girða lóðina af, en afsal þeirra kveði skýrt á um það að lóðin tilheyri íbúðinni. Plögg sem gagnaðili hafi lagt fram á stjórnarfundi 2003 hafi verið samþykkt af þáverandi stjórn og honum þar með heimilað að hefja framkvæmdirnar. Þar sé gert ráð fyrir að um leyfi til afnota sé að ræða en ekki um eignarheimild. Stjórnarmeðlimur hafi rætt við aðila í bygginga- og skipulagsnefnd Y en þar sé talað um „sérafnotahluti“ sem geta þurfi um í eignaskiptayfirlýsingunni og kannski sé hér því þörf á viðauka við hana. Þá fylgi afsalið með í gögnunum til kærunefndar en búið sé að setja samkomulagið, sem stjórnin gerði um þetta mál þann 26. ágúst 2003, inn á blaðið. Fyrrverandi formaður kvaðst aldrei hafa séð þetta afsal og hafi engar athugasemdir verið gerðar við þau ummæli á fundinum. Á teikningunni með lóðunum sé þessi lóð merkt einkalóð, hvað sem svo sé átt við með því. Þá sé spurning hvaða eignaskiptayfirlýsingu gagnaðili hafi fengið þegar hann keypti íbúðina, en til sé einungis ein yfirlýsing og í henni sé ekkert sem kveði á um þennan einkarétt eða sérafnotarétt.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að það sé ekki rétt að samræður þeirra, sem reyndar hafi ekki verið margar, hafi verið um eignarrétt á viðkomandi lóð heldur um sérlóð. Eins og gagnaðili hafi sagt í fyrra bréfi hafi hann aldrei gert kröfu um eignarrétt heldur aðeins, eins og fyrrverandi formaður stjórnar skildi það, afnotarétt. Finnist gagnaðila það mjög furðulegt ef kærunefndin legði fram álit á kröfu sem hann geri ekki, þ.e. eignarrétt. Varðandi það sem álitsbeiðandi segi, að komið hafi fram á fundi húsfélagsins 31. maí 2006, séu enn margar rangfærslur en á þeim fundi hafi einn stjórnarmeðlima verið ritari. Hann hafi ekki sagt að níu ár hafi liðið áður en byrjað hafi verið á að girða af lóðina. Hann hafi að vísu rætt við gamlan vin sinn sem sé lögfræðingur og hann hafi viljað finna lausn sem allir gætu sætt sig við en ekkert rætt um eignarheimild. Gagnaðili hafi ekki talað við D og haldi því ekki fram. Garðurinn komi fram á samþykktum teikningum frá upphafi sölu íbúða í húsinu og því ekki breyting á útliti sem gert sé ráð fyrir. Því sendi gagnaðili umsögn byggingarfulltrúa aftur með.
III. Forsendur
Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.
Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig er öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Í þessu sambandi er sameign meginregla samkvæmt lögunum og þeir sem halda fram séreignarrétti sínum bera fyrir því sönnunarbyrði.
Í afsali gagnaðila, dags. 12. maí 1997, stendur meðal annars eftirfarandi um lýsingu á eigninni: „3ja herbergja íbúð á 1. hæð merkt 01-02 í húsinu nr. 10 við X, ásamt öllu því er eigninni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. sameignar og lóðarréttindi, einnig sérlóð íbúðarinnar. [Leturbreyting nefndarinnar.] ... Eignaskiptasamningur dags. 4/5 ’95.“
Í skiptayfirlýsingu, þinglýstri 9. maí 1995, kemur fram að lóðin að X nr. 8–10 sé leigulóð og að hlutdeild í lóð fylgi öllum eignum í sama hlutfalli og eign þeirra sé í matshlutanum. Öll ákvæði varðandi lóðina séu í samræmi við lóðarsamning. Varðandi eignina 01-02 kemur fram að heildarstærð séreignar sé 88,7 m2 og að íbúðinni fygli hlutdeild í sameign. Eignarhluti íbúðar er 3,40%. Samkvæmt þessu er ekki í skiptayfirlýsingu gert ráð fyrir þeirri kvöð á húsinu X nr. 8–10 að sérnotaréttur fylgi íbúð gagnaðila.
Á teikningu byggingarfulltrúa Y, dags. 9. mars 1995, er tilgreind einkalóð og hún afmörkuð þar. Sú afmörkun er ekki í samræmi við þann skjólvegg sem gagnaðili hefur reist.
Gagnaðili gerir ekki kröfu um einkalóð sér til handa heldur sérafnotaflöt. Að öllu þessu virtu verður ekki talið að gagnaðili hafi náð að sýna fram á að það svæði sem hann hefur girt af sé háð sérstökum rétti hans sem sérafnotaflötur hans. Ráðagerð þar að lútandi á samþykktri teikningu sem þar að auki er ekki í samræmi við samþykkta eignaskiptayfirlýsingu getur ekki skapað slíkan rétt, sama gildir um einhliða yfirlýsingu þar að lútandi í afsali til handa honum. Í málinu er því haldið fram að á fyrri stigum hafi legið fyrir heimild þáverandi stjórnar eða stjórnarmanna fyrir framkvæmdinni. Slíkt er ekki stutt neinum gögnum og hefur því enga þýðingu í málinu og getur þar af leiðandi ekki skapað honum einhliða rétt til umræddra framkvæmda.
Það er því álit kærunefndar að öll lóð hússins sé í sameign og þar sé enginn sérafnotaflötur í lagalegum skilningi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að öll lóð hússins sé í sameign og þar séu ekki sérafnotafletir í lagalegum skilningi.
Reykjavík, 8. desember 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason