Mál nr. 20/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 20/2006
Kostnaðarskipting: Malbikun heimreiðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. júní 2006, beindi A hdl., f.h. húsfélagsins X nr. 2, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. Y ehf., X nr. 4, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hrl., f.h. gagnaðila, dags. 25. ágúst 2006, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. september 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. desember 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða tvö fjöleignarhús í Z, annars vegar X nr. 2, byggt árið 1982, sjö eignarhlutar, og hins vegar X nr. 4, byggt árið 1990, fjórir eignarhlutar. Hvort hús stendur á sinni lóð en á lóðinni X nr. 2 er heimreið að X nr. 4. Álitsbeiðandi er eigandi X nr. 2 og gagnaðili er eigandi X nr. 4. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna framkvæmda við malbikun heimreiðarinnar sem fram fór haustið 2005 falli undir sameiginlegan kostnað eða ekki.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðila sé skylt að greiða helming kostnaðar vegna malbikunar þess hluta heimreiðar að X nr. 4 sem liggur meðfram austurmörkum lóðarinnar X nr. 2.
Í álitsbeiðni kemur fram að á lóðinni X nr. 2 sé akvegur meðfram suður- og austurmörkum lóðarinnar (sjá teikningu á meðfylgjandi afritum lóðarleigusamninga) sem sé heimreið að X nr. 4 samkvæmt kvöð í lóðarleigusamningum nefndra lóða. Sá hluti sem liggi meðfram suðurmörkum lóðarinnar sé reyndar jafnframt heimreið að X nr. 2a og samkvæmt ákvæði í 15. gr. e lóðarleigusamninga skiptist allt viðhald og rekstur á þeim hluta heimreiðar að jöfnu milli lóðanna 2, 2a og 4 við X, þ.e. í þrennt. Jafnframt kemur fram að sá hluti sem liggur meðfram austurmörkum lóðarinnar sé einungis heimreið að X nr. 4 og að allt viðhald og rekstur þessarar heimreiðar skiptist að jöfnu milli lóðanna 2 og 4, þ.e. í tvennt. Í álitsbeiðni segir að mál þetta snúi eingöngu að þeim hluta heimreiðar sem sé við austurmörk lóðarinnar. Í 9. gr. lóðarleigusamninganna sé ákvæði á þessa leið: „Þá er lóðarhafa skylt að ljúka framkvæmdum við lóðina fyrir árslok 2005, ef því er ekki lokið fyrir þann tíma getur byggingafulltrúi látið framkvæma þær á kostnað lóðarhafa.“ Vegna þessa ákvæðis hafi verið ákveðið haustið 2005 að láta malbika lóðina X nr. 2. Ákvörðunartaka um framkvæmdina hafi verið með eftirfarandi hætti; fyrst áttu sér stað óformleg samtöl manna á milli og þá lýsti gagnaðili sig fylgjandi framkvæmdum. Með fundarboði, dagsettu 26. september 2005, sem sent var hlutaðeigandi í ábyrgðarpósti, var boðað til fundar hinn 3. október sama ár. Mæting reyndist ónóg og fundi var því frestað. Með fundarboði, dagsettu 10. október 2005, sem einnig var sent hlutaðeigandi í ábyrgðarpósti, var boðað til fundar hinn 17. október 2005. Þar var mætt af hálfu allra eigenda, allra húsanna þriggja, 2, 2a og 4 við X, enda fleira á dagskrá en einungis umræddur hluti heimreiðar. Á þessum fundi hafi gagnaðili dregið nokkuð í land frá því sem fram kom í hinum óformlegu viðræðum sem átt höfðu sér stað og taldi þá að sér bæri ekki að greiða helming af heimreiðinni meðfram austurhluta lóðarinnar heldur mun minna og hafi vitnað í fjöleignarhúsalög máli sínu til stuðnings. Hann hafi þó samþykkt að greiða helming ef byggingarfulltrúi teldi að honum væri það skylt. Álits byggingarfulltrúa hafi verið aflað og hann talið að kostnaðurinn skiptist til helminga, sbr. afrit af tölvupósti frá honum. Framkvæmdum hafi verið lokið í nóvember 2005. Með bréfi lögmanns gagnaðila, dags. 22. desember 2005, hafi allri greiðsluskyldu vegna framkvæmda nú verið hafnað. Í bréfinu sé talið að umræddar framkvæmdir séu stofnkostnaður en hvorki viðhald né rekstur í skilningi laga. Þá sé því haldið fram að framkvæmdirnar hafi verið án undanfarandi samráðs en það sé rangt, sbr. það sem fram sé komið um ákvörðunartökuferli. Þá séu óljósar athugasemdir um formgalla, sbr. setninguna: „Fundarboð og fundur 17. október s.l. fær engu breytt enda mál hvorki rædd eða um þau fjallað með lögskyldum hætti“. Því skal ekki leynt að ekki sé til fundargerð um umræddan fund. Meðfylgjandi sé yfirlýsing fundarmanna, annarra en gagnaðila, um fundarsókn. Álitsbeiðandi telji að fundurinn sé ekki ólögmætur vegna þessa formgalla, sbr. reglu þá sem endurspeglast í 5. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Ljóst sé einnig að einungis sé formsatriði að bæta úr galla þessum á grundvelli 4. mgr. 40. gr. sömu laga. Tekið skal fram að útreikningar á kostnaðarskiptingu hafi sem slíkir ekki verið véfengdir.
Hvað varðar rökstuðning vísar álitsbeiðandi til 43. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en þar segir: „Sameiginlegur kostnaður er:
- Allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.
- Opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður.
- Skaðabætur bæði innan og utan samninga sem húsfélagi er gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði, sbr. 52. gr. Sameiginlegur kostnaður er, auk þeirra kostnaðarliða sem sérstaklega eru tilgreindir í 1. mgr., m.a. fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum o.fl.“
Með hliðsjón af þessu ákvæði, þar sem fram komi víðtæk túlkun á sameiginlegum kostnaði, og eðli máls, en umrædd heimreið er fyrst og fremst til nota fyrir eigendur þeirra lóða sem eiga um hana umferðarrétt og útilokað fyrir eigendur X nr. 2 að hafa sérstök not af þessum hluta lóðarinnar, til dæmis undir bílastæði vegna þeirrar kvaðar sem á henni liggur, sé ljóst að eigendum X nr. 4 beri að greiða kostnaðarhlutdeild í umræddri framkvæmd í samræmi við ákvæði lóðarleigusamnings. Sú túlkun að malbikun umræddrar heimreiðar sé „stofnframkvæmd“ og þar af leiðandi eitthvað sem ekki falli undir ákvæði lóðarleigusamningsins um skiptingu kostnaðar, og eigendur X nr. 2 eigi að bera einir, sé með hliðsjón af framangreindu fráleit. Einnig vísar álitsbeiðandi til álits byggingarfulltrúans í Z.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að félagið hafi selt eignina X nr. 4 og afsalað áður en málinu hafi verið vísað til kærunefndar og því kunni að vera að félagið eigi ekki aðild að málinu. Hins vegar kunni niðurstaða málsins að varða félagið nokkru. Telur gagnaðili því rétt að vekja athygli á eftirfarandi staðreyndum. Ekkert húsfélag sé með umráðaaðilum lóðanna nr. 2, 2a og 4. Kvaðning eins eiganda að lóð nr. 4 til fundar í október 2005 sé ekki boð til formlegs fundar, enda hafi ekki legið fyrir kostnaðaráætlanir, með hverjum hætti verk ætti að vinna, að hve miklu leyti væri um viðhald að ræða eða nýbyggingu, hverjir ættu að vinna verkið og hvernig ætti að skipta kostnaði. Til fundar hafi eigandi lóðar 2a komið án þess að séð væri af lóðarsamningi að hann ætti aðild. Á fundi hafi engar skuldbindandi ákvarðanir verið teknar enda fundur ekki til þess bær. Gagnaðili endursendi reikning sem barst honum, sbr. málsskjal 1.10, en þar hafi skýr afstaða hans komið fram. Gagnaðili telji að hér sé ekki um viðhald að ræða heldur stofnkostnað og því ekki um sameiginlegan kostnað að ræða og beri að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda. Hvað varði kröfu álitsbeiðanda, að gagnaðila sé skylt að greiða helming kostnaðar þess hluta heimreiðar að X nr. 4 sem liggur á austurmörkum lóðar nr. 2, þá sé henni mótmælt því samkvæmt lóðarsamningi um lóð 4 eigi hann einn umferðarrétt um lóð nr. 2 eftir heimreið. Lóðir 2 og 2a liggja saman. Lóðarhafar að lóð 2 hafi enn fremur heimilað lóðarhafa 2a umferð um lóðina um heimreið lóðar 4 til aðkomu að mannvirkjum og tekið fyrir það gjald og með þeim hætti skert og truflað aðgengi gagnaðila að lóð 4. Þá hafi lóðarhafi að lóð 2 breytt nýtingu mannvirkja á lóð sinni og með þeim hætti aukið verulega umferð um heimreið gagnaðila. Við þessar breyttu aðstæður séu forsendur brostnar og fráleitt að gagnaðili beri kostnað fyrir lóð 2a. Hvað varði fyrirliggjandi reikning þá sé hann með öllu ósundurliðaður og engin grein gerð fyrir umfangi verks. Verk hafi ekki verið unnið á tilboði eða í samráði og fylgi ekki greiðsluskyldu fyrir eiganda lóðar nr. 4. Með vísan til framanritaðs sé málavaxtalýsingu álitsbeiðanda og málsástæðum mótmælt.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að í greinargerð gagnaðila segi að eigninni X nr. 4 hafi verið afsalað áður en málinu hafi verið vísað til kærunefndar. Það sé rangt. Vísað er til meðfylgjandi veðbandayfirlita vegna eignarhluta með fastanúmer 228-2671. Þar sjáist að gagnaðili hafi selt eignarhlutann til Þ ehf. með kaupsamningi, dagsettum 15. febrúar 2006, en afsal hafi verið gefið út hinn 21. júní 2006, þ.e. eftir að álits kærunefndar hafi verið óskað hinn 7. júní 2006. Tekið sé undir með gagnaðila að niðurstaða málsins varði gagnaðila nokkru. Gagnaðili veki í greinargerð sinni athygli á nokkrum atriðum sem hann telji skipta máli varðandi niðurstöðu málsins. Skulu nú rakin andsvör álitsbeiðanda við þessum málsástæðum gagnaðila. Í fyrsta lagi segi að ekkert húsfélag sé með umráðaaðilum lóðanna nr. 2, 2a og 4 við X. Þetta sé á misskilningi byggt. Húsfélög séu til í hverju fjöleignarhúsi í krafti fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. 56. gr. þeirra, og þurfi ekki að stofna þau sérstaklega. Einstök húsfélög séu hins vegar ekki vettvangur til að taka á sameiginlegum málum fleiri húsa, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna, en hin sameiginlegu mál varðandi lóðina að X nr. 2 falli undir lokamálslið þeirrar greinar: „Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Um slíka sameiginlega hagsmuni á grundvelli fyrrgreindra lagaákvæða séu til sérstök félög. Slík félög, til dæmis lóðarfélög, séu vettvangur ákvörðunartöku þegar svo háttar til sem í máli þessu. Ljóst sé af fundarboðum, dagsettum 26. september 2005 og 10. október 2005, að sérstakur fundur þeirra sem áttu réttindi í lóðinni hafi verið haldinn og ákvörðunartakan því fyllilega lögmæt. Í öðru lagi segi að „kvaðning eins eiganda að lóð nr. 4 til fundar í október 2005 er ekki boð til formlegs fundar“. Þá telji gagnaðili að ákvarðanir fundarins hafi ekki verið skuldbindandi. Til fundarins hafi verið boðað með ábyrgðarbréfi og fylgt formleg dagskrá þar sem fram hafi komið hvað var á dagskrá og hafi malbikun lóðarinnar verið eitt af þeim atriðum. Þá er bent á að í 3. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga segi: „Hafi eigandi sótt fund óboðaður eða þrátt fyrir ófullnægjandi boðun þá getur hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboðun og eru þá ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann.“ Í þriðja lagi komi fram að eigendur lóðar að X nr. 2a hafi ekki átt aðild og því ekki átt að mæta á fundinn. Þetta sé rangt. Í þeim lóðarleigusamningum sem fylgdu álitsbeiðni, vegna X nr. 2 og X nr. 4, komi í 15. gr. þeirra beggja fram að kvöð sé á lóðinni X nr. 2 varðandi aðgengi að bæði X nr. 2a og 4. Hagsmunir varðandi lóðina séu því sameiginlegir eigendum allra þessara húsa og eigi þeir því allir aðild að umræddu lóðarfélagi. Varðandi greiðsluhlutdeild komi skýrt fram í lóðarleigusamningum hvernig kostnaði skuli skipt milli hlutaðeigandi. Ekki sé rétt að eigendur X nr. 4 eigi einir umferðarrétt um lóð X nr. 2 og megi um það vísa til fyrrgreindrar 15. gr. lóðarleigusamninganna. Því sé alfarið hafnað að um sé að ræða breytta hagnýtingu í skilningi 27. gr. fjöleignarhúsalaga en þótt svo væri hefði breytt hagnýting engin áhrif á skyldur gagnaðila samkvæmt lóðarleigusamningi. Sjónarmiðum um ágalla á reikningi sé alfarið hafnað. Eins og segi á reikningnum séu frumgögn varðveitt og geti gagnaðili kynnt sér þau, sbr. 6. mgr. 69. gr. þar sem segir: „Stjórn og framkvæmdastjóra er skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.“
III. Forsendur
Í málinu liggja frammi leigusamningar dagsettir 29. september 2003, annars vegar fyrir lóðina nr. 2 og hins vegar fyrir lóðina nr. 4 við X. Samningar þessir eru samhljóða að undanskyldu ákvæði um stærð lóðanna og legu en lóðin nr. 2 er 10.254 fermetrar að stærð en lóðin nr. 4 er 2.150 fermetrar. Með lóðarleigusamningum þessum eru felldir úr gildi eldri samningar fyrir sömu lóðir og er þar gagnkvæmt vísað til hinnar lóðarinnar. Sérstaklega er bent á ákvæði í gr. 15. lið d. og e. í samningunum.
Í tilvitnaðri grein 15 lið e segir að akvegur liggi frá X eftir suðurhluta lóðarinnar nr. 2 við X. Kvöð sé á þessum vegi þess efnis að hann sé jafnframt heimreið að lóðinni nr. 2A og 4. Er allt viðhald og rekstur á heimreiðinni sameiginlegt og skiptist að jöfnu milli lóðanna nr. 2, 2A og 4. Síðan segir: „Eftir austurhluta lóðarinnar nr. 2 við X er heimreið að X nr. 4 og allt viðhald og rekstur á heimreiðinni skiptist að jöfnu milli lóðanna nr. 2, og 4 við X.“
Í samræmi við 9. gr. lóðasamninganna hvíldi sú skylda á lóðarhöfum að ljúka framkvæmdum á lóðunum fyrir árslok 2005 og var lóðin nr. 2 við X malbikuð haustið 2005. Gagnaðili telur sér ekki skylt að greiða helming kostnaðar vegna malbikunar heimreiðarinnar, í fyrsta lagi þar sem ákvarðanataka hafi ekki farið fram með formlegum hætti og í öðru lagi vegna þess að framkvæmdirnar séu stofnkostnaður en hvorki viðhalds- né rekstrarkostnaður í skilningi niðurlags 15. gr. e.
Með fundarboði dagsettu 26. september 2005, sem sent var gagnaðila í ábyrgðarpósti eftir því sem álitsbeiðandi heldur fram, var boðað til fundar hinn 3. september 2005 um málið. Þeim fundi var frestað. Með fundarboði, dags. 10. október sama ár, var boðað til fundar hinn 17. sama mánaðar en meðal fundarefna þá var malbikun lóðar að X nr. 2 og kvöð um aðkomu fyrir X nr. 4. Allir lóðareigendur voru mættir á fundinn og telur álitsbeiðandi að gangaðili hafi viðurkennt greiðsluskyldu sína ef byggingarfulltrúi teldi að svo væri.
Í málinu liggur fyrir yfirlýsing fundarmanna annarra en gagnaðila þar sem þetta er staðfest. Kærunefnd fellst á með álitsbeiðanda að fundur þessi sé ekki ólögmætur vegna þess formgalla að ekki var rituð fundargerð á fundinum. Hins vegar ber álitsbeiðandi sönnunarbyrðina fyrir því hvað hafi þar farið fram og hvað hafi verið samþykkt. Sé um það ágreiningur er einfalt að bæta úr því og staðfesta með öðrum fundi í samræmi við 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kærunefnd telur hins vegar að gagnaðili geti ekki synjað um greiðsluskyldu af þessum sökum.
Umrædd heimreið er fyrst og fremst í þágu eigenda lóðanna nr. 2 og 4 við X og telst sameign þeirra, sbr. áðurnefnda kvöð á lóðunum. Sú kvöð leggur gagnaðila ekki aðeins þá skyldu á herðar að sinna viðhaldi og rekstri heimreiðarinnar til jafns við álitsbeiðanda heldur einnig að greiða sinn hluta í kostnaði við að ljúka frágangi lóðarinnar svo sem áskilið var í lóðarsamningum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé skylt að greiða helming kostnaðar vegna malbikunar þess hluta heimreiðar að X nr. 4 sem liggur meðfram austurmörkum lóðarinnar X nr. 2.
Reykjavík, 21. desember 2006
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason