Mál nr. 43/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 43/2006

Endurupptaka: Aðgangsréttur: Inntak og mælar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 11. ágúst 2006, beindi A hrl., f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili, og óskaði endurupptöku á máli nr. 2/2006, þar sem B var gagnaðili og C var álitsbeiðandi.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús, fyrst með bréfi dagsettu 6. október 2006 og síðan með bréfi dagsettu 27. október 2006. Engar athugasemdir bárust frá gagnaðila og var málið því tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. desember 2006 á grundvelli þeirra gagna sem fyrir lágu.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Helstu málsatvik og ágreiningsefni eru rakin í áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu 2/2006. Endurupptökubeiðnin lýtur að ágreiningi um aðgangsrétt gagnaðila að inntaki og töflum sem staðsett eru í tilteknu rými í kjallara.

Kærunefndin telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að málið verði endurupptekið og gagnaðili eigi ekki rétt á lykli til að tryggja sinn umgengnisrétt að vatnsinntaki.
2. Að gagnaðili lagfæri skemmdir og tengi í rör og niðurföll sín megin.

Í endurupptökubeiðni er vísað í niðurstöðu nefndarinnar þar sem segir: „Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi umgengnisrétt um anddyri 00-10, hitaveituinntak 00-09 og stigarými 00-08 til að komast að hita og rafmagnsmælum svo að vatnsinntaki í séreign hans. Umgengnisréttinn í þessu skyni ber að tryggja meðal annars með lykli að rýminu.“ Er tekið fram í endurupptökubeiðni að rangt sé farið með í niðurstöðu álitsins að vatnsinntakið sé staðsett í séreign gagnaðila. Það sé þvert á móti staðsett í séreign álitsbeiðanda. Niðurstöðu nefndarinnar hvað varði að gagnaðili hafi umgengnisrétt að rýminu sé ekki mótmælt enda komi hann fram í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Deila aðila hafi enda ekki staðið um umgengnisréttinn sem slíkan heldur inntak hans. Niðurstöðu nefndarinnar um að gagnaðili eigi rétt á lykli til að tryggja umgengnisréttinn sé mótmælt og bent á að forsendur fyrir þeirri niðurstöðu séu rangar samkvæmt eftirfarandi. Umrædd rými séu öll í eigu álitsbeiðanda og séu séreign hennar, sbr. einnig eignaskiptayfirlýsingu hússins.

Álitsbeiðandi vísar til þess að hún hafi keypt hlutdeild eignarhlutans á efri hæð hússins í rýminu af eigendum efri hæðarinnar árið 2002 og hafi rýmið eftir það verið séreign hennar. Eignarhluta í kjallara hafi aldrei fylgt hlutdeild í umræddu rými. Fyrirliggjandi teikningar séu því ekki alls kostar í samræmi við þá breytingu sem gerð hafi verið á íbúð álitsbeiðanda þegar rýminu var breytt og gert að séreign hennar. Á gólfum á umræddum rýmum séu bæði flísar og teppi þar sem rýmin séu hluti af íbúð álitsbeiðanda. Í rými merktu 00-09 voru áður en álitsbeiðandi keypti það staðsettir gamlir hitaveitutankar sem klæddir voru með asbesti. Álitsbeiðandi lét fjarlægja þá, steypti upp í gólfið og kom þar fyrir þvottavél, þurrkara, vaski og sturtu. Allt hafi þetta verið gert með samþykki allra fyrri eigenda hússins og á kostnað álitsbeiðanda. Eins og sjáist á myndum sé þvottavél og þurrkara komið fyrir á ganginum og því ekki um að ræða þvottahús í venjulegum skilningi. Þótt þessi hluti séreignar álitsbeiðanda sé í kjallara sé nýting hans fyrst og fremst til íbúðar. Úr báðum rýmum 00-09 og 00-10 sé inngangur inn í sitt hvort barnaherbergið. Bent sé á að úr rými 00-09 sé innangengt í herbergi sem notað sé sem svefnherbergi af dóttur álitsbeiðanda. Herbergi þetta sé merkt sem slíkt á teikningu sem fylgi eignaskiptayfirlýsingu hússins. Einnig sé innangengt í annað herbergi sem merkt sé þvottahús á teikningu en nýtt sem barnaherbergi. Þá sé rýmið að öðru leyti nýtt til íveru, fyrst og fremst af börnum álitsbeiðanda, auk þess sem það sé nýtt sem þvottaðastaða. Vegna þessarar nýtingar sé alla jafna opið milli rýmanna og íbúðarinnar á fyrstu hæð og því væri um stórfellda takmörkun að ræða á hagnýtingarrétti eigandans ef hvenær sem væri mætti eiga von á því að utanaðkomandi aðili gangi inn. Rými 00-08, stigarými, sé nýtt að hluta sem tölvuaðstaða og fleira og þar sé einnig staðsett rafmagnstafla allra. Umrædd rými séu því öll hluti af íbúð álitsbeiðanda og nýtt sem slík. Ef gagnaðili fái lykil að umræddum rýmum sé álitsbeiðanda og fjölskyldu hennar ómögulegt að nota þetta rými sem vistarverur og sem hluta af íbúð sinni eins og nú sé.

Þá tekur álitsbeiðandi fram að fyrri eigendur þess eignarhluta sem nú sé í eigu gagnaðila höfðu í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu einnig umgengnisrétt um þau rými sem um ræði. Þessir aðilar hafi ekki haft lykil að rýminu og olli það engum vandkvæðum. Rafmagn hafi slegið út að hámarki einu sinni til tvisvar á ári og þá auðsótt að slá því inn aftur. Einnig er tekið fram að eftir að gagnaðili hóf útleigu á hinni fjögurra herbergja íbúð sem búið sé að skipta niður í fleiri herbergi, til alls sex einstaklinga, slái rafmagni endurtekið út. Þegar gagnaðili eignaðist kjallaraíbúð sína hafi hann fengið tímabundið lánaðan lykil á grundvelli þess að hann sagðist þurfa að komast í sameiginlegar lagnir og tengjast þeim. Hann hafi hins vegar misnotað algerlega það traust sem honum var sýnt með láni á lyklinum og gengið þannig um að ólíðandi var. Þá hafi gagnaðili tengt rör sín í niðurfall sem sé sameign algerlega óviðkomandi og sérstaklega útbúið fyrir þurrkara í eigu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili lagfæri umræddar skemmdir og tengi í rör og niðurföll sín megin. Ljóst sé af forsendum nefndarinnar að hún leggi til grundvallar að rýmin séu í séreign eins og fram komi í eignaskiptayfirlýsingu, en svo virðist hafa átt sér stað misritun í niðurstöðunni. Af álitsbeiðni að dæma virðist gagnaðili hins vegar ekki gera sér grein fyrir því að um séreign sé að ræða heldur sameign allra. Er það því sérstaklega ítrekað. Til upplýsingar megi geta þess að eftir að álit kærunefndar barst aðilum freistaði gagnaðili og menn á hans vegum inngöngu í íbúð álitsbeiðanda og kallaði hann einnig á aðstoð lögreglu í því skyni. Enga ástæðu gaf gagnaðili upp fyrir því að aðgangur væri nauðsynlegur í það sinn og var því synjað um hann. Álitsbeiðandi telji það með öllu ólíðandi fyrir sig að hún megi hvenær sem er eiga von á að inn í íbúð hennar gangi hópur manna, fyrirvaralaust og án þess að fyrir liggi að þeir eigi eitthvert erindi þangað yfirleitt eða hversu lengi þeir hyggist dvelja þar. Álitsbeiðandi verði að geta stjórnað því hverjir komi inn í íbúð hennar, hvenær þeir geri það og hversu lengi þeim sé heimilt að dveljast þar.

Þá bendir álitsbeiðandi á að í máli nr. 14/2005 fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi verið krafist ótakmarkaðs aðgangs að inngangi og mælum eins og í máli 2/2006. Inntak og mælar voru í máli því staðsett í bílageymslu gagnaðila. Þar hafi það verið álit kærunefndar að „álitsbeiðandi og heimilisfólk hans hafi aðgangsrétt að inntaki og mælum í bílageymslu gagnaðila í samráði við gagnaðila“ og segir í forsendum þess máls að „það að álitsbeiðandi hafi ótakmarkaðan aðgang að séreign gagnaðila er slík takmörkun á hagnýtingar- og ráðstöfunarrétti gagnaðila yfir séreign sinni að honum verður ekki gert að sæta því“. Í ljósi þess að í því máli hafi verið um að ræða bílskúr en í máli álitsbeiðanda sé um að ræða íbúð í séreign hennar er niðurstaða máls nr. 2/2006 óskiljanleg og hljóti að vera byggð á því að upplýsingar og gögn hafi ekki legið nægilega skýrlega fyrir nefndinni. Í ljósi alls þessa sé ótæk sú niðurstaða að gagnaðila verði afhentur lykill að íbúð álitsbeiðanda ef íbúðin eigi að nýtast sem íverustaður fjölskyldu hennar. Álitsbeiðandi lýsi því hér með yfir að hún sé tilbúin til að taka þátt í kostnaði gagnaðila við að flytja rafmagnstöflu hans og hitaveituinntak yfir í kjallaraíbúðina. Að lokum sé ítrekuð sú ósk að nefndin endurupptaki málið með hliðsjón af áðurgreindum sjónarmiðum og sé sérstaklega óskað eftir því að nefndin gangi á vettvang og kynni sér aðstæður.

III. Forsendur

Kærunefnd vísar til rökstuðnings í áliti sömu aðila nr. 2/2006 þar sem fram kemur að í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 11. janúar 2002, sé skýlaust kveðið á um umgengisrétt gagnaðila að séreignarrými álitsbeiðanda í kjallara til að komast að vatnsinntaki og mælum gagnaðila sem þar eru staðsettir.

Í fyrra áliti er á því byggt að samkvæmt teikningu sé í séreignarrýminu geymsla, herbergi, þvotthús, snyrting, stigagangur og hitainntak. Kærunefnd hefur í ágreiningsmálum af þessu tagi bent á að túlka beri umgengnisrétt að séreignarrýmum annarra íbúa þannig að hann sé ekki víðtækari en nauðsyn beri til enda verði kvaðir af þessu tagi á séreign almennt að sæta þröngri túlkun. Við það mat ber meðal annars að horfa til notkunar á séreignarrýminu enda augljóst að ekki er saman að jafna aðgangi að séreignarrými sem telst til íbúðar annars vegar og geymslurýmis hins vegar. Álitsbeiðandi hefur nú upplýst að teikningar sem fyrir lágu í málinu séu ekki í samræmi við breytingar sem gerðar höfðu verið á rýminu. Hefur hann lagt fram ljósmyndir því til staðfestingar en þar má sjá að rýmið hefur verið innréttað og er nýtt til íveru í tengslum við íbúð álitsbeiðanda.

Að þessu virtu telur kærunefnd að óheftur umferðarréttur gagnaðila að rýminu feli í sér slíka röskun og óþægindi fyrir álitsbeiðanda að hún þurfi ekki að þola slíkt. Verður því ekki talið að gagnaðili eigi rétt á að hafa lykil að rýminu. Ber því að taka til greina þá kröfu álitsbeiðanda. Kærunefnd telur hins vegar að álitsbeiðanda beri að sjá til þess með öruggum hætti að réttur gagnaðila til aðgangs að mælum sé virtur þegar þess gerist þörf og takmarkast aðgangurinn að sjálfsögðu aðeins við þau not.

Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðili hafi tengt rör í niðurfall sem sé sérstaklega útbúið fyrir þurrkara í eigu álitsbeiðanda. Krefst hann þess að gagnaðili lagfæri umræddar skemmdir og tengi í rör og niðurföll sín megin. Kærunefnd bendir á að lagnakerfi hússins er sameiginlegt og að gagnaðila var með öllu óheimilt án samþykkis og samráðs að ráðast í framkvæmdir á því. Ber honum að færa þessar framkvæmdir til fyrra horfs og lagfæra skemmdir hafi hann valdið þeim.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki rétt á lykli til að tryggja umgengnisrétt að vatnsinntaki og rafmangsmælum í séreign álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að færa á eigin kostnað til fyrra horfs breytingar á lagnakerfi í séreign álitsbeiðanda og lagfæra skemmdir sem af því hafa hlotist.

Reykjavík, 21. desember 2006

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason