Mál nr. 13/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 13/2002
Ákvarðanataka, bókhald húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. mars 2002, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélaganna X nr. 14, 16 og 38, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 26. mars 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Með bréfi, dags. 13. maí 2002, ítrekaði nefndin tilmæli til gagnaðila um að koma á framfæri athugasemdum sínum og gaf gagnaðila frest til 24. maí í því skyni. Á fundi nefndarinnar 4. júní 2002, var enn fremur samþykkt að veita húsfélögunum X nr. 14 og 16 færi á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 36/1994. Á fundi nefndarinnar þann 12. júlí 2002 var lögð fram greinargerð húsfélaganna X nr. 14 og 16, dags 4. júlí 2002, en athugasemdir frá húsfélaginu X nr. 38 barst ekki. Málið var tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða kjallara í sameign X nr. 14, 16 og 38, undir suður- og vesturhluta hússins X nr. 38, 108,2 m2 að stærð. Í umræddu rými er gert ráð fyrir barnavagna-, hjóla-, dekkjageymslu o.fl. Ágreiningur er um ákvarðanatöku og aðgang að bókhaldi húsfélagsins X nr. 38.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðila hafi verið óheimilt að leigja barnavagna-, hjóla- og dekkjageymslurými í kjallara án samþykkis allra eigenda hússins.
Að álitsbeiðanda verði látnar í té upplýsingar úr bókhaldi húsfélagsins sem hann hefur óskað eftir.
Í álitsbeiðni kemur fram að barnavagna-, hjóla-, og dekkjageymslurými í kjallara fjöleignarhússins X nr. 38 hafi verið leigt Y. Um alllangt skeið hafi ríkt mikil óánægja meðal um þetta fyrirkomulag eigenda hússins og segir álitsbeiðandi það oft hafa verið rætt á fundum húsfélagsins. Um mitt sumarið 2001 hafi leigutaki sagt leigusamningnum upp frá og með 1. september 2001. Í kjölfar uppsagnarinnar hafi verið haldinn einn húsfundur og engin niðurstaða fengist á þeim fundi. Í byrjun febrúar sl. hafi gagnaðili hins vegar tilkynnt eigendum hússins að stjórn húsfélagsins hefði leigt út umrætt rými. Um þetta hafi ekki verið tekin nein ákvörðun á húsfundi. Í kjölfar þessa hafi álitsbeiðandi f.h. nokkra íbúa hússins ítrekað ritað gagnaðila bréf þar sem óskað var frekari upplýsinga um málið án þess að því hafi verið svarað.
Álitsbeiðandi telur að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi án samningi nema allir eigendur séu því samþykktir og telur að ógilda beri samninginn. Vísar álitsbeiðandi til stuðnings kröfum sínum til 39. og 64. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Í greinargerð gagnaðila húsfélaganna X nr. 14 og 16 kemur fram að geymsla í kjallara hafi í upphafi verið hugsuð sem sameiginleg geymsla fyrir íbúa að X nr. 14, 16 og 38. Hins vegar hafi geymslan ekki nýst íbúum sem skyldi og hafi því verið ákveðið að leigja hana út þannig að eigendur gætu haft af henni nokkrar tekjur. Ágreiningslaust sé að sú ákvörðun hafi verið lögmæt. Eftir að fyrri leigjandi hafi sagt upp leigu á rýminu hafi það síðan verið leigt út að nýju í samræmi við fyrri ákvörðun um nýtingu. Hafi allir eigendur notið góðs af þeirri ráðstöfun í samræmi við eignarhlut sinn í þessari sameign.
Í greinargerð krefst gagnaðili þess að öllum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað. Benda gagnaðilar á að um sé að ræða geymslu sem sé í sameign íbúða þeirra er tilheyra húsfélögunum X nr. 14, 16 og 38. Ekki sé ágreiningur í þessu máli um heimild formanna Húsfélaganna X nr. 14 og 16 til þess að skuldbinda þau húsfélög varðandi leigusamninginn. Af beiðni álitsbeiðanda verði ekki annað ráðið en að hann hafi verið réttilega boðaður til húsfundar 26. september 2001. Á þeim fundi hafi engin ákvörðun tekin um breytta nýtingu umdeilds kjallara. Álitsbeiðanda hefði verið mögulegt á þeim fundi að óska breyttrar nýtingar á kjallaranum. Þar sem hann hafi ekki gert það og engin ákvörðun hafi verið tekin um breyta frá núverandi notkun um útleigu, verði að líta svo á að formanni hafi verið heimilt að skuldbinda húsfélagið til áframhaldandi sömu notkunar. Breyti þar engu um þótt samið hafi verið við aðra aðila um leigu á kjallaranum. Engin ástæða hafi verið til að taka mál þetta upp á þeim húsfundi.
Bendir gagnaðili á að vilji álitsbeiðandi fá áður umsaminni notkun á geymslurými í kjallara breytt verði hann að hlutast til um að ákvörðun um það verði tekin á húsfundi, sbr. ákvæði 60. gr. laga nr. 26/1994. Af álitsbeiðni verði ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi leitað þessara úrræða.
Jafnframt heldur gagnaðili því fram að leigusamningurinn hafi fullt gildi gagnvart leigutökum, enda hafi formenn húsfélaganna haft fullt umboð útávið til þess að skuldbinda húsfélögin. Af þeim sökum telja gagnaðilar að formanni húsfélagsins X nr. verði því ekki gert skylt að ógilda samninginn, enda sé engin heimild til slíks í lögum nr. 26/1994.
III. Forsendur
Húsfélagið X nr. 38 hefur ekki komið á framfæri við nefndina athugasemdum sínum og styðst hún því við sjónarmið álitsbeiðanda, gögn málsins og greinargerð Húsfélaganna X nr. 14 og 16 við úrlausn þessa.
Í gögnum málsins kemur fram að geymslurými í kjallara sé í sameign, eigenda X nr. 14, 16 og 38.
Um hagnýtingu sameignar gildir 34. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 en þar kemur fram að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem er sameiginlegur. Um ráðstöfunarrétt yfir sameign er fjallað í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994, en þar greinir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða verulegar breytingar á hagnýtingu hennar. Þó er heimilt skv. 2. mgr. sömu greinar að leigja óverulegan hlut sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðunartöku um það á löglegum húsfundi og að a.m.k. 2/3 hlutar eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta eru því meðmæltir.
Í málinu liggja ekki fyrir leigusamningar þeir sem álitsbeiðandi vísar til en óumdeilt er að tveir slíkir samningar voru gerðir. Þá liggja ekki fyrir fundargerðir. Skortir því upplýsingar um hvort fullyrðing gagnaðila standist um að ágreiningslaust sé að ákvörðun um leigu rýmisins í upphafi hafi verið lögmæt. Gengur kærunefnd því út frá því að ákvörðun um útleigu á umræddu geymslurými hafi ekki í upphafi verið tekin á sameiginlegum húsfundi allra eigenda rýmisins, svo sem áskilið er í 39. gr. laga nr. 26/1994. Í ljósi þessa var ákvörðun hússtjórnar ólögmæt.
Samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 er stjórn húsfélags skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, efnahag og fjárhagsstöðu. Eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara, en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Að mati kærunefndar er gagnaðila húsfélaginu X nr. 38, samkvæmt fyrrnefndu ákvæði, skylt að veita álitsbeiðanda aðgang að þeim bókhaldsgögnum sem hann hefur óskað eftir.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að leigja barnavagna-, hjóla- og dekkjageymslurými í kjallara.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila húsfélaginu X nr. 38 beri að láta álitsbeiðanda í té þær upplýsingar úr bókhaldi húsfélagsins sem hann hefur óskað eftir.
Reykjavík, 12. júlí 2002.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson