Mál nr. 14/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 14/2002
Skipting kostnaðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. mars 2002, beindu eigendur A, X nr. 5, B, X nr. 1-3, C, X nr. 1-3 og D, X nr. 1-3, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E ehf. sem er eigandi í X nr. 1-3 og 5, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 26. mars 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð F hdl., f.h. gagnaðila, dags. 16. maí 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 4. júní 2002. Kærunefnd hefur gengið á vettvang og kynnt sé aðstæður. Á fundi nefndarinnar þann 2. júlí 2002 var málið tekið fyrir en umfjöllun um það frestað. Á fundi nefndarinnar þann 12. júlí 2002 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1-5. Byggingarhlutinn X nr. 1-3 var byggður árið 1989 og skiptist í 9 eignarhluta ásamt sameign allra og sameign sumra. X nr. 5 var byggður árið 1992 og skiptist í 7 eignarhluta. Byggingarhlutarnir tengjast saman með tengibyggingu. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðila beri að greiða allan kostnað við lagningu heimtaugar frá spennistöð í inntaksmannvirki fjöleignarhússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að eitt húsfélag sé fyrir báða byggingarhlutana. Húsið sé eingöngu notað undir atvinnustarfsemi og sé hún mismunandi einkum hvað varðar orkunotkun. Í húsunum séu stór verslun, efnalaug, bakarí, tónlistaskóli, tannlæknastofa, sólbaðsstofa o.fl. Sér heimtaug og rafmagnstafla sé annars vegar fyrir X nr. 1-3 og hins vegar fyrir X nr. 5. Þróunin hafi hins vegar verið sú að ýmsir aðilar hafi gengið meira á það raforku sem var umfram þörf í upphafi og fyrrihluta árs 2001 hafi verslunin G sem rekur matvöruverslun í eignarhlut gagnaðila í X nr. 1-3, látið setja upp hjá sér orkufrekan búnað svo sem kæliskápa og frystikistur sem og annað sem tengi þeim rekstri. Auk þess hafi verið sett upp eldunaraðstaða í versluninni til að bjóða heitan mat í hádeginu. Við athugun Orkuveitu Reykjavíkur hafi komið í ljós að hættuástand gæti komið upp og álag sé orðið meira á búnaði en samrýmist kröfum Orkuveitunnar. Af þessum sökum sé talið nauðsynlegt að leggja nýja heimtaug úr spennustöð í töflu X nr. 1-3.
Í álitsbeiðni greinir að ágreiningur aðila standi fyrst og fremst um skiptingu kostnaðar vegna lagningar heimtaugar úr spennistöð í inntaksmannvirki X nr. 1-3. Þessi kostnaður sé umtalsverður og liggi á bilinu 2,5-3 milljónir króna. Álitsbeiðendur telja að 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sýni skýrt fram á að kostnaðarskipting á grundvelli eignarhlutafalla eigi ekki við þegar um atvinnurekstur sé að ræða með mismunandi þarfir. Þeir benda einnig á að eigandi umrædds rýmis geti náð til baka sínum kostnaði með því að hækka leigu til notanda orkunnar.
Í greinargerð gagnaðila segir að um sé að ræða verulegar endurbætur á atvinnuhúsnæðinu og muni nýtingarmöguleikar eignarhluta atvinnuhúsnæðisins aukast verulega í framtíðinni við þær. Eins og staðan sé í dag sé kílowatt-notkun í húsinu 400 KW en heildarorkuþörfin um 450-500 KW. Tenging nýs rafmagnskapals í húsið veiti hins vegar möguleika á allt að 610 KW orku og með nýjum aðalrofa yrði hann mun meiri. Jafnframt segir í greinargerð að fyrirhugað sé að tengja umræddan kapal frá spennistöð á sameiginlegri lóð hússins og inn í tengirými við rafmagnstöflu. Hver séreignarhluti muni síðan sjá um tengingu síns hluta við rafmagnstöfluna.
Í greinargerð kemur fram að í rými 0101 í X nr. 1-3 sé rekin matvöruverslun, en kæliskápar og frystikistur o.fl. kalli á aukna orkuþörf. Sé þessi búnaður forsenda þess að unnt sé að reka þar matvöruverslun. Gagnaðili bendir á að í sameignarsamningi fyrir húsið, sem samþykktur hafi verið af öllum eigendum hússins, sé gert ráð fyrir matvöruverslun í þessu rými hússins. Andmæli álitsbeiðanda séu því andstæð þeim sameignarsamningi sem nú er í gildi í húsinu og þeir hafi sjálfir samþykkt. Segir gagnaðili að sérhver atvinnurekstur í húsinu geti séð fram á að þurfa að endurnýja búnað sinn, bæta við búnaði eða selja/leigja eignarhluta sinn til orkufrekrar starfsemi og sé þetta hluti af því samkomulagi sem gildandi séreignarsamningur snúist um. Telur gagnaðili með vísan til þessa að kostnaður við lagningu nýs kapals í rafmagnstöflu sameignarinnar X nr. 1-3 og X nr. 5, sé sameiginlegur og skipting þess kostnaðar skiptist í samræmi við eignarhlutföll.
Gagnaðili vísar máli sínu til stuðnings til 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994 um sameign í fjöleignarhúsum og telja öll kerfi, tækjabúnað og lagnir sem aðallega þjóni þörfum heildarinnar vera í sameign. Telur gagnaðili álitsbeiðendur ekki hafa sýnt fram á að kostnaður við lagningu kapals eigi að vera sérkostnaður gagnaðila. Telja gagnaðilar umtalsvert umframafl verða til sem komi jafnframt til með að nýtast álitsbeiðendum í framtíðinni.
Gagnaðili krefst þess einnig í greinargerð að kærunefnd viðurkenni að einungis þurfi einfaldan meirihluta á húsfundi til að taka ákvörðun um lagningu nýs rafmagnskapals í X nr. 1-3 og til vara að einungis 2/3 hluta eigenda þurfi að vera samþykkir framkvæmdunum. Telur gagnaðili að hér sé einungis um að ræða eðlilegt og nauðsynlegt viðhald á rafkerfi hússins þar sem skapast hafi hættuástand vegna mikillar orkunýtingar.
Að lokum mótmælir gagnaðili fullyrðingum álitsbeiðenda um að 46. gr. laga nr. 26/1994 eigi við umrædda kostnaðarskiptingu.
III. Forsendur
Í 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna sem ber að skýra þröngt. Í 7. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994, segir að til séreignar teljist lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.
Í máli því, sem hér er til umfjöllunar liggur fyrir að rafmagnsheimtaugar eignarhlutanna X nr. 1-3 og X nr. 5 eru algerlega aðskildar og liggja báðar úr spennistöð Orkuveitu Reykjavíkur inn í sinn hvorn húshlutann. Samkvæmt upplýsingum sem kærunefnd hefur aflað sér mun umframorka er fæst með lagningu nýrrar rafmagnsheimtaugar fyrir X nr. 1-3, ekki nýtast eigendum X nr. 5. Samkvæmt ákvæðum 7. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. 2. mgr. 7. gr. sömu laga, telst því fyrrnefnd heimtaug vera í sameign sumra, þ.e. eigenda X nr. 1-3. Spurningin er því um ákvarðanatöku um lagningu rafmagnsheimtaugarinnar og skiptingu kostnaðar innan eignarhlutans X nr. 1-3.
Óumdeilt er að aukin raforkunotkun í matvöruverslunar gagnaðila útheimti að lögð var ný raforkuheimtaug inn í húshlutann X nr. 1-3.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Kærunefnd telur að þar sem að breyttur búnaður matvöruverslunarinnar hafi í för með sér aukin sameiginleg útgjöld þá átt að bera ákvörðunina undir húsfund á grundvelli 46. gr. laga nr. 26/1994.
Í málinu er hins vegar óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án samráðs við álitsbeiðendur. Þar af leiðandi gafst þeim ekki færi á að gæta hagsmuna sinna við framkvæmdina. Þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatökum gagnvart álitsbeiðendum að þessu leyti verður að telja að honum sé rétt að neita greiðslu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku varðandi lagningu rafmangsheimtaugar og álitsbeiðendur geti neitað að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna.
Reykjavík, 12. júlí 2002
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson