Mál nr. 21/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 21/2002

Eignarhald; bílskúrsréttur. Eignarhlutföll.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. maí 2002, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

     Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

     Greinargerð D hdl., f.h. gagnaðila, dags. 18. júlí 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 6. ágúst 2002 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 4, sem er tveggja hæða og byggt árið 1948. Í húsinu er tvær íbúðir og fylgir bílskúrsréttur. Álitsbeiðandi er eigandi fyrstu hæðar en gagnaðilar eigendur annarrar hæð. Ágreiningur er um eignarhald á bílskúrsréttum og eignarhlutföll í húsinu.

     Kröfur álitsbeiðanda eru:

     Að bílskúrsréttur sé eign fyrstu hæðar.

     Í álitsbeiðni kemur fram að bílskúrsréttur, sem tilheyri neðri hæð hússins, hafi án heimildar verið seldur sem réttur efri hæðar, fyrst árið 1972 sem hlutdeild í bílskúrsrétti og síðan sem fullur bílskúrsréttur árið 1996.

     Í greinargerð halda gagnaðilar því fram að bílskúrsréttur fylgi eignarhluta þeirra. Því til stuðnings vísa þeir til afsals, dags. 1. ágúst 1996, en þar kemur fram að bílskúrsréttur fylgi afsalaðri eign. Benda gagnaðilar á að á veðbókarvottorði yfir eignarhluta þeirra komi fram í lýsingu eignarinnar að um sé að ræða fimm herbergja íbúð og hlutdeild í bílskúrsrétti. Sé ekki að finna sambærilegt ákvæði á veðbókarvottorði fyrir eignarhluta álitsbeiðanda. Jafnframt komi fram í afsölum frá 29. júní 1972 og 3. mars 1992 að hlutdeild í bílskúrsrétti fylgi eignarhluta gagnaðila. Bendir gagnaðili á að á afstöðuteikningu, sem liggi fyrir í málinu og samþykkt var á fundi byggingarnefndar 30. júní 1954, sé gert ráð fyrir einföldum bílskúr á lóðinni. Með vísan til þess verði að telja bílskúrsréttinn séreign gagnaðila. Verði hins vegar ekki fallist á kröfur gagnaðila um að umræddur bílskúrsréttur sé í séreign gagnaðila krefjast þeir þess að bílskúrsrétturinn verði talinn sameign eigenda hússins.

     Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um eignarhlutföll enda engin eignaskiptayfirlýsing fyrir hendi. Af hálfu gagnaðila er engin ágreiningur um að gera skuli eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið. Sé það rétt skilið, segja gagnaðilar engan ágreining vera um þetta atriði. Með vísan til þessa telst ekki ágreiningur um þetta atriði og verður því ekki svarað sérstaklega.

III. Forsendur

Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti né hvað felist í slíkum rétti. Að mati kærunefndar telst bílskúrsréttur vera réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar og felur jafnframt í sér kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans.

     Af gögnum málsins má sjá að samkvæmt samþykktum teikningum dags. 22. júní 1953, er gert ráð fyrir einföldum bílskúr á lóð hússins, án þess að fram komi þar hvorum eignarhlut hann tilheyri. Í afsali á eignarhluta gagnaðila, dags. 25. ágúst 1954, er hvergi minnst á að bílskúrsréttindi fylgi honum. Í afsali, dags. 29. júní 1972, og afsali, dags. 3. mars 1992, er hins vegar kveðið á um að eignarhlutanum fylgi hlutdeild í bílskúrsréttindum. Afsal, dags. 1. ágúst 1996, kveður síðan á um að eignarhluta gagnaðila fylgi bílskúrsréttur.

     Samkvæmt meginreglum eignarréttar ganga eldri eignarheimildir framar yngri, ef misræmi er til staðar milli einstakra eignarheimilda og slíkt misræmi verður ekki skýrt með löggerningum sem hafði umræddar breytingar að markmiði. Þessar reglur byggjast á því grundvallarsjónarmiði að ekki er einhliða hægt að öðlast aukinn eignarrétt á kostnað annarra og eiga þær m.a. stoð í 2. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994. Af þeim sökum telur kærunefnd að gagnaðilar geti ekki talist eigendur umrædds bílskúrsréttar þar sem ekki er kveðið á um eignarhald þeirra á honum í upprunalegu afsali, dags. 25. ágúst 1954, enda hafa gagnaðilar ekki sýnt fram að yfirfærsla eignarréttarins síðar hafi farið fram með samþykki þáverandi eigenda fyrstu hæðar.

     Samkvæmt lóðaleigusamningi var E einn eigandi að hússins að X nr. 4 þegar hann afsalaði efri hæð hússins með afsali, dags. 25. ágúst 1954. Eignarhluta hans hefur ekki verið afsalað en álitsbeiðandi er ekkja hans. Þar sem að fyrir liggur að með afsali, dags. 25. ágúst 1954, var bílskúrsrétti ekki afsalað með efri hæð hússins, telst rétturinn eign neðri hæðar þ.e. álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að bílskúrsréttur sé séreign álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. ágúst 2002

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Karl Axelsson