Mál nr. 22/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 22/2002

Fjárhæð húsfélagsgjalda.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 18. apríl 2002, beindi A hrl. f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 40, 40a og 40b, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 20. maí 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag þann 21. júní 2002 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 40, 40a og 40b. Húsið samanstendur af þremur stigagöngum ásamt bílageymslu. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 6. hæð ásamt bílastæði í bílageymslu. Gagnaðili er heildarhúsfélag stigaganganna þriggja. Ágreiningur er um fjárhæð og greiðslu húsfélagsgjalda.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðila hafi verið óheimilt að hækka húsfélagsgjöld álitsbeiðanda vegna of lágra greiðslna fyrri eiganda eignarhluta álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð í fjöleignarhúsinu með kaupsamningi, dags. 23. maí 2000. Samkvæmt yfirlýsingu gagnaðila, dags. 23. maí 2002, hafi húsfélagsgjöld vegna íbúðar álitsbeiðanda verið 9.423 krónur og húsfélagsgjöld í skilum. Enn fremur greinir í álitsbeiðni að í maí 2001 hafi verið samþykkt að hækka húsfélagsgjöld um 20% en hins vegar hafi húsfélagsgjöld álitsbeiðanda hækkað um 24%. Sú skýring hafi verið gefin fyrir þeirri hækkun að fyrri eigandi hafi greitt of lága fjárhæð á árunum 1998 og 1999. Hafi álitsbeiðandi ekki sætt sig við umrædda ákvörðun og krafist leiðréttingar en því hafi formaður gagnaðila hafnað.

Telur álitsbeiðandi að hann hefði átt að mega treysta yfirlýsingum gagnaðila um að íbúð hans væri skuldlaus við húsfélagið. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 3. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994 og að lögveðsréttur sé t.d. ekki fyrir hendi þar sem lögveðið falli niður sé því ekki fylgt eftir með lögsölu, sbr. 48. gr. sömu laga.

Í greinargerð sinni bendir gagnaðili á að honum hafi verið sent eyðublað vegna eigendaskipta á íbúð álitsbeiðanda. Sú yfirlýsing, sem fólst í eyðublaðinu, hafi hins vegar aðeins þýtt að gjöld sem innheimt séu mánaðarlega hafi verið greidd skilvíslega, en gefi ekki tilefni til að álykta um það hvort bókfærð staða íbúðarinnar í hússjóði sé jákvæð eða neikvæð og alls ekki að breytingar mánaðarlegum hússjóðsgjöldum verði ekki byggðar á eldri skuld.

Gagnaðili bendir á að í bókhaldi gagnaðila sé haldið til haga stöðu þriggja sjóða: Hlutfallsskiptum húsfélagssjóði, jafnskiptum húsfélagssjóði og viðhaldssjóði. Skiptist gjöld sem innheimt eru af eigendum milli þessara þriggja samkvæmt ákvörðun stjórnar eða eftir atvikum félagsfundar. Staðan í árslok 1999 komi fram í ársreikningum gagnaðila. Fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda hefði því getað birt álitsbeiðanda stöðu hússjóðsins við kaupin og það varði ekki gagnaðila hvort þeir hafi jafnað þessa stöðu sín á milli við gerð kaupsamnings líkt og fasteignagjöld o.fl.

Jafnframt mótmælir gagnaðili að húsfélagsjóðsgjald álitsbeiðanda hafi verið hækkað umfram húsfélagssjóðsgjald annarra íbúa hússins vegna eldri skuldar. Segir gagnaðili að samþykkt hafi verið á aðalfundi gagnaðila, dags. 21. apríl 2001, að hækka umrædd gjöld að meðaltali um 20%. Þeir kostnaðarliðir sem lögum samkvæmt skuli skiptast að jöfnu hefðu vaxið hraðar en þeir sem skiptast skuli eftir eignarhlutfalli og því hafi verið komið ójafnvægi í stöðu sjóðanna. Til að auka nákvæmni í skiptingum hafi verið ákveðið að breyta hlutfalli greiðslna milli jafnskipta sjóðsins og hlutfallsskipta sjóðsins. Þessi breyting hafi orsakað hækkun húsfélagssjóðsgjalds álitsbeiðanda umfram hækkun sumra eigenda hússins, en hækkunin hafi komið harðar niður á eigendum lítilla íbúða en þeirra sem stærri voru.

Í greinargerð gagnaðila kemur einnig fram að árið 2000 hafi húsfélagið tekið bankalán til þriggja ára, í þeim tilgangi að standa straum af framkvæmdum við húsið. Hafi mánaðarlegar afborganir verið greiddar úr viðhaldssjóði. Hafi þetta fyrirkomulag verið við lýði fram að aðalfundi húsfélagsins 21. apríl 2001. Þá hafi hins vegar verið samþykkt að gjöld í viðhaldssjóð yrðu óbreytt en að auki skyldi innheimta með húsgjöldum gjald fyrir afborgun lánsins. Hafi þetta einnig leitt til hækkunar húsfélagsgjalda.

Gagnaðili segir ofangreindar breytingar hafa tekið gildi eftir aðalfundinn og þær hafi verið reiknaðar eins fyrir alla og hafi íbúð álitsbeiðanda á engan hátt verið meðhöndluð öðruvísi en aðrar í húsinu.

III. Forsendur.

Í 3. mgr. 47. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 kemur fram að sá sé ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem er þinglýstur eigandi á hverjum tíma og sé húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskiptin hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum. Í greininni felst að mati kærunefndar sú regla, að nýjum eiganda eignarhluta í fjöleignarhúsi sé óskylt að standa straum af sameiginlegum kostnaði er fallið hefur á eignarhlutann áður en eignarheimild eiganda var þinglýst og ekki hefur verið gerð grein fyrir við söluna. Hins vegar einskorðast gildissvið 3. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994 við sameiginlegan kostnað og skuldbindingar sem samþykkt hafa verið á sameiginlegum húsfundi og húsfélagssjóðsgjöld sem fallin eru í gjalddaga þegar kaup eiga sér stað. Ákvæðið tekur hins vegar ekki til aðlagana á rekstri húsfélaga að breyttum aðstæðum eða forsendum á hverjum tíma.

Kærunefnd þykir sýnt að við undirritun kaupsamnings þann 23. maí 2000, hafi hússjóðsgjöld vegna eignarhluta álitsbeiðanda verið að fullu greidd. Samkvæmt 2. mgr. 49. gr. fjöleignarhúsalaga skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur. Skal hússjóðsgjald greiðast mánaðarlega 1. dag hvers mánaðar nema hús fundur eða stjórn ákveði annað. Jafnframt skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. laganna um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Felur ákvæðið að mati kærunefndar í sér umtalsvert svigrúm fyrir aðalfundi húsfélaga til að skuldbinda félagsmenn sína og aðlaga rekstur húsfélagsins að aðstæðum á hverjum tíma.

Að mati kærunefndar felst í upplýsingaskyldu húsfélags við sölu eignarhluta í fjöleignarhúsi, skylda til að upplýsa eigendur um skuldastöðu eiganda eignarhlutarins. Jafnframt er það að mati kærunefndar skylda húsfélags að upplýsa kaupanda um kvaðir á eignarhluta hans sem tilkomnar eru vegna starfsemi húsfélagsins. Sem dæmi um slíkt má nefna lán sem húsfélag tekur í sínu nafni, en samkvæmt 48. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 23/1994, stofnast lögveðréttur í eignarhluta eigenda vegna slíkra skuldbindinga. Vanræki húsfélagið þessa upplýsingaskyldu sína er óheimilt að krefja hann um greiðslu á umræddu láni eftir að kaupin hafa átt sér stað, sbr. álit kærunefndarinar í máli nr. 66/1996.

Af gögnum málsins má ráða að orsök þeirra breytinga er samþykktar voru á aðalfundi gagnaðila þann 21. apríl 2001, hafi annars vegar verið breyttar aðstæður í rekstri húsfélagsins, svo sem aukinn þáttur jafnskipts kostnaðar í útgjöldum gagnaðila og hins vegar verið afborganir af láni sem húsfélagið hafði tekið áður en álitsbeiðandi keypti eignarhlut sinn í íbúðinni. Það er álit kærunefndar að aðalfundi húsfélagsins hafi ekki verið heimilt að hækka húsfélagsgjöld vegna afborgana láns sem til var komið áður en álitsbeiðandi keypti eignarhluta sinn í húsinu, en heimilt að hækka húsfélagsgjöld vegna breyttra aðstæðna í rekstri húsfélagsins. Sá hluti hækkunar húsfélagsgjalda álitsbeiðanda er laut að afborgun af láni frá árinu 2000, vegna viðgerða á húsinu, var því óheimill.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að hækka húsfélagsgjöld vegna afborgana af láni til viðgerða á húsinu en heimilt að hækka húsfélagsgjöld vegna breytinga á rekstri húsfélagsins.

Reykjavík, 3. júlí 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson