Mál nr. 23/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 23/2002

Ákvarðanataka, skaðabótaábyrgð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. mars. 2002, beindi A f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð F hrl. fyrir hönd gagnaðila, dags. 5. júní 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar þann 3. júlí 2002 og var samþykkt að óska eftir frekari gögnum frá aðilum. Jafnframt hefur kærunefnd farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Þann 23. júlí 2002 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 46, sem er fjögurra íbúða hús sem skiptist í tvær hæðir, kjallara og ris. Á lóð hússins eru tveir sambyggðir geymsluskúrar sem eru í eigu íbúða á 1. og 2. hæð. Ágreiningur er um eignarhald á bílastæðum og um gerð eignaskiptayfirlýsingar. Álitsbeiðendur eru eigendur á fyrstu hæð en gagnaðilar eigendur íbúðar á annarri hæð.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að bílastæði og innkeyrsla fyrir framan geymsluskúrar á lóð séu í sameign allra íbúa hússins.

Að samþykki allra þurfi til að bílastæði og innkeyrsla fyrir framan geymsluskúr sé sérafnotaflötur.

Í álitsbeiðni kemur fram að gerður hafi verið eignaskiptasamningur fyrir húsið og liggi drög, dags. 5. nóvember 2001, fyrir að honum. Á húsfundi hafi komið upp ágreiningur varðandi ákvæði í skiptasamningum um að bílastæði fyrir framan geymsluskúra á lóð teldust sérafnotaflötur íbúðar á annarri hæð. Samkvæmt álitsbeiðni hljóðar ákvæðið svo:

"Bílastæði og innkeyrsla fyrir framan geymsluskúr 02-0101 er sérafnotaflötur 01-0201 og ber sú eign allan kostnað vegna viðhalds og umhirðu þess hluta lóðarinnar." Í álitsbeiðni kemur fram að hluti umrædds skúrs sé í eigu gagnaðila en hluti hans, þ.e. sá hluti hans er innar liggur á lóðinni, sé í eigu álitsbeiðanda. Benda álitsbeiðendur á að umræddur skúr á lóð sé skráður sem geymslur í eignarskiptayfirlýsingu og því sé ekki um bílskúr að ræða. Þar af leiðandi eigi 9. tölul. 5. gr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, ekki við í þessu tilviki.

Kröfum sínum til stuðnings vísa álitsbeiðendur einkum til 8. gr., 33. gr., 4. mgr. 34. gr., og 35. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Enn fremur benda álitsbeiðendur á að í fjöleignarhúsalögum, nr. 26/1994, sé meginreglan sú að samþykki allra eigenda sé krafist ef eignaskiptayfirlýsing feli í sér kvaðir á eignarhluta. Gagnaðila verði því ekki veittur sérstakur réttur til sérafnota af bílastæði fyrir framan geymsluskúrinn nema allir eigendur hússins ljái því samþykki. Telja álitsbeiðendur af þeim sökum að umrætt ákvæði í eignaskiptasamningum geti ekki orðið hluta af honum nema allir eigendur fjöleignarhússins samþykki. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 16. gr., 18. gr., og 9. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr., sbr. 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fyrir liggi að samkvæmt upphaflegri teikningu af eigninni hafi verið einn bílskúr í eigu íbúa annarrar hæðar á lóð fjöleignarhússins. Síðar hafi innri hluti skúrsins verið stúkaður af sem geymsla í eigu eigenda fyrstu hæðar. Eftir sem áður hafi bílskúr fylgt eignarhluta gagnaðila og íbúðinni tilheyrt innkeyrsla og stæði fyrir framan bílskúrinn. Telur gagnaðili ljóst að ekki sé um stóran bílskúr að ræða, en hann rúmi minni bíla og sé með tilheyrandi bílskúrshurð en ekki geymslu.

Jafnframt heldur gagnaðili því fram að eigendur eignarhluta gagnaðila hafi einir nýtt þann hluta lóðarinnar sem sé fyrir framan bílskúrinn, sem innkeyrslu og einkabílastæði, allt frá byggingu hússins á árinu 1950. Einnig bendir gagnaðili á að samkvæmt skráningu fasteignamats sé óumdeilt að um bílskúr sé að ræða og falli bílastæði fyrir framan bílskúrinn því undir séreign samkvæmt 9. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994. Telur gagnaðili álitsbeiðendur aðeins byggja kröfur sínar á því að í drögum að eignaskiptasamningi sé skúrinn merktur sem geymsla. Mótmælir gagnaðili þeim rökstuðningi.

Telur gagnaðili umrædd drög ekki hafa í för með sér breytingu á eignarumráðum fjöleignarhússins og krefst þess að báðum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað.

III. Forsendur

Á lóð hússins er gert ráð fyrir bílskúr sem er 9 metrar á lengd og 3,5 metrar á breidd. Fyrir framan bílskúrinn er bílastæði sem er 6 metra langt að gangstétt og 3,5 metra breitt.

Að mati kærunefndar telst fremri skúr á lóð fjöleignarhússins bílskúr samkvæmt ákvæðum 9. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994. Á skúrnum er bílskúrshurð og hægt að nýta hann sem bílskúr. Enn fremur er skúrinn ótvírætt skilgreindur sem bílskúr á eignarheimildum að íbúð gagnaðila sem og á samþykktum teikningum fyrir húsið.

Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst að öll aðkeyrslan að bílskúrunum telst sérafnotaflötur bílskúrseigenda, enda bera þeir af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl.

Að mati kærunefndar telst aftari skúr á lóð hússins hins vegar ekki bílskúr, heldur geymsluskúr eins og kemur fram á upphaflegum afsölum af íbúð álitsbeiðanda og kemur því ekki til álita hvort honum fylgi sérafnotaflötur.

Það er því álit kærunefndar að fremri skúr á lóð hússins X nr. 46, teljist bílskúr og öll aðkeyrsla að honum teljist sérafnotaflötur gagnaðila.

Samkvæmt 16. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, skal gera eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús. Jafnframt segir í ákvæðinu að eignaskiptayfirlýsing skuli undirrituð af öllum eigendum fjöleignarhúss ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiðir af fyrirmælum laga nr. 26/1994. Hafi eignaskiptayfirlýsing einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur þar að lútandi er nægilegt að hún sé undirrituð af stjórn húsfélagsins þegar eignarhlutar eru sex eða fleiri en ella af meiri hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Það athugast að í lokakafla eignaskiptayfirlýsingar þar sem stendur: "fyrir framan geymsluskúr 02-0101", ber að skrá bílskúr. Að því breyttu felur eignaskiptayfirlýsingin ekki í sér yfirfærslu á eignarrétti, eða frávik frá þeirri hagnýtingu sem tíðkast hefur. Er það álit kærunefndar aðeins þurfi undirritun einfalds meirihluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur til að eignaskiptayfirlýsing teljist lögmæt samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að bílastæði fyrir framan bílskúr séu sérafnotaflötur gagnaðila.

Það er álit kærunefndar að einfaldan meirihluta þurfi til undirritunar eignaskiptayfirlýsingar fyrir fjöleignarhúsið svo hún sé lögmæt.

Reykjavík, 23. júlí 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason