Mál nr. 44/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 44/2022

Útidyr: Sameign/séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 12. maí 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. júní 2022, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 28. júní 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. júlí 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. júlí 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík, alls fjórtán eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna viðhalds á útidyrahurð sem gengur að íbúð álitsbeiðanda teljist sameiginlegur.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að útidyr sem ganga að íbúð álitsbeiðanda teljist til sameignar og að kostnaður vegna viðhalds og annað sem að henni lúti sé sameiginlegur. Einnig krefst álitsbeiðandi málskostnaðar úr hendi gagnaðila.

Í álitsbeiðni segir að útidyr íbúðar álitsbeiðanda séu á utanverðri byggingunni, en ekki inni í sérstöku stigahúsi eða öðrum sameignarhluta. Hann hafi gert kröfu um að kostnaður sem lyti að endurnýjun eða viðhaldi þessara útidyra félli undir kostnað sem yrði greiddur af húsfélagi þar sem um sameign væri að ræða. Því hafi gagnaðili hafnað með vísan til þess að um væri að ræða séreign.

Meginregla fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sé sú að hlutar húss, innan sem utan, séu sameign, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna. Frávik þar að lútandi verði skýrð þröngt. Berum orðum sé tekið fram í 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna að útidyr falli undir sameign og engin efni séu til að víkja frá því. Ákvæðið undanskilji sérstaklega svaladyr frá sameign, þrátt fyrir að þær tilheyri ytra byrði fjöleignarhúss. Bendi þetta eindregið til þess að útidyrnar falli undir sameign.

Í ákvæði 6. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús segi að undir séreign falli hurðir sem skilji séreign frá sameign, svo og svalahurðir. Þetta ákvæði feli í sér frávik frá meginreglunni um sameign og verði því skýrt þröngt og ekki þannig að andstætt verði 1. tölul. 1. mgr. 8. gr., sbr. það sem þegar sé rakið og samrýmisskýringu ákvæða laga.

Útidyrahurðin skilji ekki eignarhluta álitsbeiðanda frá sameign, enda ekki um neinn stigagang eða annað að ræða sem hurðin skilur frá séreign álitsbeiðanda. Með vísan til þessa og meginreglunnar sé einsýnt að um sameign sé að ræða.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi enga grein gert fyrir því hverjar þær úrbætur séu á útidyrunum sem hann ætlist til að gagnaðili greiði fyrir. Þvert á móti sýnist gagnaðila að ætlunin sé að gera gagnaðila ábyrgan fyrir hverjum þeim tilfæringum sem álitsbeiðanda detti í hug að framkvæma til að bæta úr göllum sem hann telji eign sína vera haldna allt frá því hann hafi keypt hana árið 2004. Eins og málið sé lagt fyrir nefndina virðist álitsbeiðandi telja að hann eigi að hafa nánast sjálfdæmi um það hvaða reikninga hann geti krafið gagnaðila um vegna endurtekinna framkvæmda allt frá árinu 2004. Gagnaðili mótmæli því að nokkur lagastoð sé fyrir slíkri kröfugerð og sé málið að þessu leyti svo vanreifað að óhjákvæmilegt sé að vísa því frá nefndinni.

Álitsbeiðandi dragi ranga ályktun af orðalaginu útidyr í ákvæði 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Í textanum sé beinlínis tekið fram að þau atriði sem um sé fjallað séu ekki tæmandi talin, enda megi ljóst vera að þessu ákvæði sé ekki ætlað að „yfirtrompa“ reglur um eignarhluta sem teljist til séreignar.

Inngangur í íbúð álitsbeiðanda sé sérinngangur á jarðhæð, beint inn af lóð fjöleignarhússins. Lóðarréttindin séu sameiginleg, enda standi íbúð álitsbeiðanda ekki á sérlóð. Sá, sem gangi inn í íbúð álitsbeiðanda, gangi því beint af sameiginlegu lóðinni inn í íbúðina sem sé séreign álitsbeiðanda. Af því megi ljóst vera að hurðin sem málið snúist um aðgreini séreign álitsbeiðanda frá sameign húseignarinnar allrar með nákvæmlega sama hætti og væri um inngangshurð frá stigagangi að ræða. Með vísan til dóms Hæstaréttar í máli nr. 578/2014 sé ljóst að álitsbeiðandi geti ekki átt kröfu á hendur húsfélagi um viðhald eða endurbætur á útihurð sinni sem aðgreini séreign hans frá sameign.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að á þessu stigi hafi ekki verið ákveðið hvernig staðið verði að viðgerð, enda hafi gagnaðili ekki fengist til að samþykkja að standa að því viðhaldi sem fyrir dyrum standi. Af þeim sökum liggi ekki fyrir fjárkrafa í málinu.

Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús teljist til sameignar allir hlutar húss, bæði innan og utan sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. Í þessu felist að löglíkur séu fyrir því að einstakir hlutar teljist til sameignar sé ekki skýrlega tekið af skarið um annað.

Skýrt sé að útidyr falli undir sameign samkvæmt 1. tölul. 8. gr. Það eigi við um allar útidyr aðrar en svalahurðir, enda til þeirra vísað í ákvæðinu og leiði það einnig af 6. tölul. 5. gr.

Með engu móti verði litið svo á að umþrættar dyr uppfylli það skilyrði að teljast ótvírætt til séreignar, sbr. það sem að framan greini. Í 6. tölul. 5. gr. laganna sé ekki vísað til útidyra heldur hurða sem skilja séreign frá sameign og vel að merkja, svalahurða (sem séu hluti af ytri hjúp hússins en teljast samt til séreignar samkvæmt 1. tölul. 8. gr. og 6. tölul. 5. gr.).

Ákvæði 6. tölul. 5. gr. eigi þannig við um hurðir sem skilji til dæmis íbúðir einstakra eigenda frá sameiginlegum stigagangi, en það séu auðvitað ekki útidyr. Verði þetta ekki heimfært á útidyr sem skilji íbúðir frá lóð, jafnvel þótt hún kunni að vera sameiginleg.

Í athugasemdum gagnaðila segir að útleggingar álitsbeiðanda af lögunum um þetta atriði fái með engu móti staðist, enda hafi enginn annar en íbúðareigandinn rétt til að stýra umferð um útidyr íbúðar sinnar.

Útidyrnar falli ekki undir sameign í skilningi 6. gr. laganna. Sú grein taki til liða sem ekki falli undir séreign samkvæmt 4. gr., sbr. 5. gr. Útidyrnar, sem hér um ræði, falli beint undir 4. gr., sbr. 5. gr. og þar af leiðandi geti 6. gr. ekki átt við.

III. Forsendur

Ágreiningur er um hvort útidyr að íbúð álitsbeiðanda, sérinngangur á jarðhæð, séu séreign hans eða hluti af sameign hússins. Þá krefst gagnaðili frávísunar á þeim grunni að álitsbeiðandi geri ekki kröfu um að gagnaðila beri að greiða tiltekna krónutölu eða hluta af tiltekinni framkvæmd.

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Kærunefnd telur engin efni til að fallast á frávísunarkröfu gagnaðila, enda sé skýr ágreiningur á milli aðila um það hvort sú hurð sem gengur að íbúð álitsbeiðanda falli undir séreign eða sameign.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign fjöleignarhúss allt ytra byrði húss, þar á meðal útidyr, en ákvæðið undanskilur sérstaklega svaladyr sem eru þó hluti af ytra byrði húsa. Gagnaðili telur að um útidyr gildi 6. tölul. 5. gr. laganna þar sem segir að undir séreign falli hurðir, sem skilji séreign frá sameign svo og svalahurðir, en húsfélag hafi ákvörðunarvald um gerð og útlit. Hefur því ákvæði verið beitt um hurðir inn í íbúð úr sameiginlegum stigagangi.

Í málinu er um að ræða útidyrahurð sem gengur beint að íbúð álitsbeiðanda. Kærunefnd telur ljóst að útidyrnar tilheyra ytra byrði hússins. Að mati nefndarinnar falla allar útidyr undir sameign, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, og eru þær þannig undanskildar þeim hurðum sem falla undir séreign í skilningi 6. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nema svalahurðir, enda eru svaladyr sérstaklega aðgreindar frá sameign þrátt fyrir að tilheyra ytra byrði húsa. Þá ber að hafa hliðsjón af því að allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign tilheyra sameign, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, þannig að skýra ber 6. tölulið 5. gr. laganna þröngt. Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að útidyrnar falla undir sameign. Þá er kostnaður vegna viðhalds á þeim sameiginlegur að virtum viðeigandi ákvæðum fjöleignarhúsalaga um ákvörðunartöku vegna viðhalds.

Nefndin hefur engar heimildir til að ákveða málskostnað í máli þessu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að útidyr sem ganga að íbúð álitsbeiðanda falli undir sameign hússins.

Reykjavík, 13. júlí 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson