Mál nr. 46/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 46/2022

Kostnaðarþátttaka. Viðgerðir á útitröppum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 19. maí 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. júlí 2022, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 15. júlí 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. október 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða bílastæðahús sem tengir fjöleignarhúsin C, D og E í Reykjavík. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 76 en gagnaðili er eigandi íbúðar í húsi nr. 72. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerðar á tröppum sem liggja utan á bílskýli við húsið.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna viðgerðar á tröppum við bílskýli hússins sé sameiginlegur öllum eigendum C, D og E.

Í álitsbeiðni segir að í bílskýlinu séu 22 stæði. Hvoru megin við blokkina séu raðhúsalengjur sem eigi stæði í skýlinu og þar byrji þessi ágreiningur sem hafi verið í fjörtíu ár varðandi tröppurnar en þeir sem búi í raðhúsinu telji að þær komi þeim ekkert við þar sem í raun sé ekki um sameign að ræða þótt þær liggi utan á skýlinu og þjóni einungis þeim sem búi í húsinu.

Í greinargerð gagnaðila segir að um sé að ræða tvo stigaganga að húsum nr. 72 og 74, húsum númer 62-70 og númer 76-84. Öll þessi hús og stigagangar eigi stæði í bílskýlinu. Tröppurnar liggi utan á bílskýlinu upp á skýlið sem sé inngangur í húsið fyrir stigagangana. Húsið sé að hluta til byggt ofan á bílskýlið og aftan við það. Tröppurnar séu hluti af innganginum í stigagangana.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að við samanburð á myndum sem teknar hafi verið annars vegar fyrir byggingu bílskýlisins og hins vegar eftir bygginguna megi sjá hvernig inngangur í stigagangana hafi breyst við byggingu þess.

Í eignaskiptayfirlýsingu segir að allt viðhald tengt bílskýlinu sé sameiginlegt. Sumir telji að það ákvæði eigi einnig við um tröppurnar.

Bílskýlið hafi verið byggt fjórum árum eftir byggingu hússins og hafi hiti verið settur, bæði í göngustíginn ofan á þaki skýlisins og í tröppunum á sínum tíma sem hafi aldrei virkað. Sumir upprunalegir eigendur segi að það hafi orðið samkomulag allra um að hitalagnir í tröppunum yrðu alfarið á framfæri blokkarinnar.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sameign samkvæmt lögum þessum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. Í 1. tölul. 8. gr. laganna er kveðið á um að undir sameigin fjöleignarhúss falli allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar.

Umræddar tröppur eru byggðar utan á bílskýli sem stendur framan við hús nr. 72-74 og gengið er upp um þær frá bílaplani til að komast að húsinu. Hús nr. 62-70 og 76-82 eru raðhúsalengjur hvor sínu megin við hús nr. 72-74 þar sem sérinngangur er í hvern eignarhluta.

Öllum eignarhlutum í húshlutunum þremur fylgir stæði í bílskýlinu sem byggt var árið 1984. Ágreiningslaust er að bílskýlið er sameign allra eigenda en ágreiningur er um hvort eigendur raðhúsalengjanna séu undanskildir greiðsluþátttöku í kostnaði vegna viðgerða á téðum tröppum þar sem þeir noti þær ekki heldur séu þær í raun hluti af inngangi í hús nr. 72-74.

Kærunefnd húsamála getur ekki fallist á skilning gagnaðila hér um. Bílskýlið er í sameign allra og útitröppur utanáliggjandi á bílskýlinu eru það líka, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, enda liggja ekki fyrir þinglýstar heimildir um að svo eigi ekki að vera. Þá eru engar sérstakar ástæður til þess að telja að tröppurnar falli undir undantekningarreglu 2. tölul. 7. gr. laganna. Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerðar á tröppum við bílskýli húsanna sé sameiginlegur kostnaður allra.

Reykjavík, 11. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson