Mál nr. 33/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 33/2020

Húsfélag: Bílageymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, sendri 27. mars 2020, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð gagnaðila barst ekki, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsin A og B. Aðilar eiga sameiginlega bílageymslu. Ágreiningur er um hvort heimilt sé að stofna sérstakt húsfélag utan um rekstur bílageymslunnar.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að aðilum sé heimilt að stofna húsfélag fyrir sameiginlega bílageymslu þeirra.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi álitsbeiðanda hafi verið samþykkt að leita álits kærunefndar og fá úr því skorið hvort starfrækt skuli og stofnað verði sérstakt húsfélag með gagnaðila um bílakjallara  á grundvelli þess að hús aðila standi öll á sameiginlegri lóð þar sem umrædd bílageymsla sé. 

Fjallað sé um bílageymsluna  í eignaskiptayfirlýsingu húsanna. Þar komi fram að bílageymslan sé á lóðinni C í eigu eigna í matshlutum 01, 02 og 03.

Eignirnar standi allar á sameiginlegri lóð, yfir bílageymslu sem eigendur ákveðinna eignarhuta húsanna eigi aðgangs- og notkunarrétt á. Í því ljósi væri rétt og eðlilegt að stofna sérstakt húsfélag sem héldi utan um rekstur bílageymslunnar. Slíkt fyrirkomulag myndi koma í veg fyrir ágreining og stuðla að sameiginlegri ábyrgð og skyldum eigenda.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd en ætla verður að aðila greini á um hvort heimilt sé að stofna sérstakt húsfélag utan um sameiginlega bílageymslu þeirra.

Í 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri samkvæmt 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip, sé því að skipta.

Gerð hefur verið sér eignaskiptayfirlýsing, innfærð til þinglýsingar 5. júlí 2017, fyrir bílageymsluna sem tilheyrir samtals 47 íbúðum að A og B. Bílageymslan er á sameiginlegri lóð framangreindra húsa. Bílageymslan gengur undir A og gengur að B. Langveggur í bílageymslunni er jafnframt undirstaða undir útvegg B og jafnframt ganga bæði stigahús B niður í bílageymsluna. Samkvæmt þessu eru burðarkerfi bílageymslu A og B tengd saman og húsin eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús.

Um húsfélög er fjallað í IV. kafla laga um fjöleignarhús. Í 1. mgr. 56. gr. laganna segir að það séu til húsfélög í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þurfi ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Í 2. mgr. sömu greinar segir að allir eigendur hússins séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss.

Í 1. mgr. 76. gr. laga um fjöleignarhús segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Í 2. mgr. segir að þegar þannig hátti til skuli eigendur ráða sameiginlegum málefnum innan vébanda húsfélagsdeildar sem geti hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Í 3. mgr. segir að fyrirmæli laga þessara um húsfélög gildi um slíkar húsfélagsdeildir, svo sem um ákvarðanatöku, fundi, stjórn, kostnaðarskiptingu og fleira, eftir því sem við eigi.

Að framangreindum ákvæðum virtum er það niðurstaða kærunefndar að í krafti laga um fjöleignarhús, sbr. nánar 1. mgr. 56. gr. og 1. mgr. 76. gr., sé þegar til húsfélag um bílageymsluna. Þar sem bílageymslan er í sameign sumra eigenda hennar geta þeir stofnað sérstaka húsfélagsdeild um hana.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að aðilum sé heimilt að stofna sérstaka húsfélagsdeild um bílageymslu þeirra.

Reykjavík, 23. júní 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                   Eyþór Rafn Þórhallsson