MÁL nr. 17/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 17. október 2023

í máli nr. 17/2023

A ohf.

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Sigurlaug Helga Pétursdóttir lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ohf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt, án samþykkis sóknaraðila, að gera breytingar á fyrirkomulagi bílastæða að E 2 þannig að sóknaraðila verði úthlutaður sérstakur kvóti bílastæða. Í öðru lagi gerir sóknaraðili kröfu um að sama gegni um afleiddar ráðstafanir, þar á meðal í formi aðgangsstýringar, gjaldtöku og uppsetningu hleðslustöðva. Í þriðja lagi gerir sóknaraðili kröfu um að varnaraðila verði samfara gert skylt að vinda ofan af öllum athöfnum sem ráðist hefur verið í á grundvelli framangreinds.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá en til vara hafnað.

Með kæru, dags. 16. febrúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. febrúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 13. mars 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 14. mars 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 20. mars 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 21. mars 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 31. mars 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 4. apríl 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2007 til 31. maí 2037, um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði varnaraðila að E 2 í F, sbr. viðauki við samninginn 20. desember 2021. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að setja upp aðgangsstýringu á bílastæði hússins þannig að sóknaraðili fái úthlutað aðgang að 34 bílastæðum af 123 og greiði gjald fyrir umframnýtingu. Einnig hvort heimilt sé að setja upp hleðslustöðvar í hluta bílastæðanna.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa í samstarfi við G ehf. ákveðið að gera breytingar á fyrirkomlagi bílastæða við leiguhúsnæðið. Í hnotskurn feli það í sér að leigjendum verði úthlutaður sérstakur kvóti að bílastæðum sem eigi í grunninn að taka mið af hlutdeild leigjenda í heildarhúsnæðinu samhliða því að komið verði á fót sérstakri aðgangsstýringu að þeim. Í aðgangsstýringunni felist meðal annars að hafi leigjendur fyllt kvótann þurfi þeir að greiða sérstaklega fyrir frekari stæðanotkun. Þá þurfi gestir að gera slíkt hið sama. Samkvæmt því sem segi á heimasíðu G, þar sem stæðin séu auglýst, sjái fyrirtækið „um rekstur bílastæða við E 2-4 auk þjónustu við bílaeigendur í tengslum við notkun bílastæða“. Greitt sé fyrir bílastæði í greiðsluvél sem staðsett sé við innganginn eða með smáforriti/appi.

Hið leigða sé leigt undir almenna skrifstofustarfsemi og skylda starfsemi en húsnæðið hýsi bækistöðvar sóknaraðila. Í 2. gr. leigusamningins sé að finna skilgreiningu á hinu leigða húsnæði. Sé þar mælt fyrir um rétt til 16 bílastæða í kjallara, sem enginn ágreiningur sé hér um, auk hlutdeildar í sameign.

Í október 2022 hafi leigjendur í húsinu, þar á meðal sóknaraðili, orðið varir við framkvæmdir á lóðinni sem þeir hafi enga vitneskju haft um. Varnaraðila hafi verið send fyrirspurn 26. október 2022 sem hann hafi svarað næsta dag. Sóknaraðili hafi, ásamt öðrum leigjanda, mótmælt fyrirhuguðum ráðstöfunum 29. nóvember 2022. Þá hafi formleg kvörtun verið send 22. desember sama ár. Varnaraðili hafi svarað erindunum 6. janúar 2023 þar sem hann hafi útlistað eðli og markmið aðgerðanna. Ekki hafi tekist að leysa úr ágreiningnum.

Samandregið muni hið breytta fyrirkomulag fela í sér að leigjendur fái úthlutaðan sérstakan kvóta bílastæða í hlutfalli við stærð hins leigða af heildarrými húsnæðis, að því er hvern leigjanda varði. Notkun umfram kvótann sé gjaldskyld, auk þess sem engin trygging sé fyrir kvótanum að því leytinu til að bílastæðið sé aðgengilegt hverjum sem sé gegn gjaldskyldu. Gestir séu bundnir af gjaldskyldu. Notkun bílastæðisins, sem verði sameiginleg með E 4, verði án takmarkana gagnvart almenningi að frátalinni kvöð um gjaldskyldu, og bílastæðið auglýst af G. Hluti bílastæðanna séu „græn“ stæði með hleðslustöðvum sem séu aðgengileg hverjum sem er gegn gjaldi og eina akstursbrautin inn á sameiginlega bílastæðið verði um E, en útgengt verði bæði um E og H.

Í framangreindu felist að varnaraðili hafi í reynd með einkaréttarlegum samningi við G endurúthlutað leiguréttindum sóknaraðila að bílastæðunum til fyrirtækisins og falið því ákveðinn hagnýtingar- og umráðarétt að bílastæðunum samhliða því að annast „um rekstur bílastæða við E 2-4“ eins og segi á vefsíðu þess. Með þessu sé í reynd verið að leigja út sömu réttindin tvisvar.

Það sé meginregla leiguréttar að réttur leigusala til hagnýtingar eigna sinna, séreignar sem sameignar, takmarkist af leigusamningi og sé jafnframt lagt bann við réttindaskerðandi athöfnum, sbr. til dæmis álit kærunefndar í máli nr. 14/2016. Hinn beini eigna- og ráðstöfunarréttur takmarkist þannig af þessum rétti leigjanda. Um leið beri leigusala að tryggja að efni og eðli afnotaréttarins haldist meðan á leigutíma standi. Sömu niðurstöður leiði af meginreglum fjármunaréttar. Hið umþrætta fyrirkomulag brjóti bersýnilega gegn framangreindu.

Samkvæmt leigusamningi aðila séu  bílastæðaréttindi leigjanda í eðli sínu sameignarréttindi. Í því felist að leigjandi njóti þeirra bílastæðaréttinda og heimilda sem um sé að ræða, þ.e. umráða- og ráðstöfunarréttar, yfir eigninni (bílastæðinu) í heild en ekki að hluta. Réttindin séu þannig ekki bundin við tiltekinn fjölda bílastæða líkt og kvótasetningin feli í sér, heldur séu þau óskipt. Um leið verði breyting á efni og eðli hinna umsömdu afnotaréttinda, án samþykkis og samráðs við leigjanda.

Til marks um að framangreint feli í sér breytingu á eðli hinna umsömdu réttinda megi einnig til hliðsjónar benda á að samkvæmt 33. gr. laga um fjöleignarhús verði óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki, sbr. einnig 41. gr. A laganna, sem helgist einmitt af því að slík breyting þyki í eðli sínu meiriháttar og kalli því á sérstakan samþykkis áskilnað.

Geti jafnframt einu gilt þótt varnaraðili telji fyrir sitt leyti fyrirkomulagið geta verið sóknaraðila til hagsbóta og að framangreint sé til dæmis liður í einhvers konar sjálfbærnisstefnu hans.

Þess utan fari því fjarri að hið breytta fyrirkomulag sé sóknaraðila til hagsbóta. Af leigusamningnum leiði enda að afnotaréttindi leigjenda takmarkist ekki við tiltekinn stæðafjölda líkt og hið nýja fyrirkomulag feli í sér. Fyrirkomulagið samhliða feli heldur ekki í sér neina tryggingu fyrir hinum úthlutaða kvóta heldur það eitt að fjöldi stæða samkvæmt kvótanum sé án gjaldtöku, sem fyrr segi. Engin heimild standi aftur á móti til gjaldtöku samkvæmt leigusamningnum, hvorki úr hendi sóknaraðila né gesta á þess vegum. Gjaldskyldan ein og sér, hvað sem öðrum þáttum líði, leiði til brots á rétti leigjanda.

Samhliða sé gert ráð fyrir að tiltekinn stæðafjöldi verði lagður undir hleðslustöðvar, sem séu aðgengilegar hverjum sem sé gegn gjaldi og virðist eiga að markaðssetja sem slíkar. Fækki bílastæðum í reynd um leið. Fari þetta jafnframt gegn rétti sóknaraðila. Af teikningum að dæma sé gert ráð fyrir að eingöngu verði innangengt á bílastæðið um E við hliðina á E 2 en ekki einnig um H, án þess að deiliskipulag geri ráð fyrir því, en slíkt muni leiða af sér aukinn umferðarþunga í námunda við E 2, ekki hvað síst þegar byggingu E 4 verði lokið og starfsemi komin á fullt í byggingunni. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður kæruefni málsins ekki enn komið til endanlegra framkvæmda. Það sé svo þar sem varnaraðili vilji og hafi leitast eftir því að vinna fyrirkomulagið í samstarfi og sátt við leigjendur fasteignarinnar að E 2, að nokkru umfram skyldu. Því telji hann ágreining aðila ekki eiga undir kærunefndina eins og er.

Varnaraðili, sem sé leiðandi fasteignafélag hér á landi, hafi síðastliðin ár lagt mikla áherslu á sjálfbærni í sínum rekstri og hann meðal annars fengið viðurkenningu á síðasta ári sem fyrirmyndarfyrirtæki í sjálfbærni. Þá hafi hann gefið út sjálfbærniskýrslu árið 2022 þar sem sjálfbærnistefnu, markmiðum og árangri hans í þeim málefnum sé lýst. Hluti af sjálfbærnistefnu hans viðkomi umhverfislegri sjálfbærni og grænum samgöngum, þar á meðal betra skipulagi og nýtni bílastæða við fasteignir hans ásamt fjölgun rafbílastæða.

Í 2. gr. leigusamningsins frá 2006, sé að finna skilgreiningu á hinu leigða húsnæði, þar á meðal bílastæðaréttindum sóknaraðila. Þar segi að hann taki á leigu 16 bílastæði í lokaðri bílageymslu, en um þau réttindi sé enginn ágreiningur, auk „hlutdeildar í sameign“. Með viðauka, dags. 21. desember 2021, hafi verið gerð breyting á hinu leigða, sbr. gr. 4.1., þar sem leigurými hafi verið minnkað í 2.987 fermetra. 

E 2 standi á sameiginlegri lóð með E 4, sem einnig sé í eigu varnaraðila, og H 9, sem ekki sé í eigu gagnaðila. Svo sem fyrri samskipti aðila beri með sér séu fyrirhugaðar framkvæmdir við uppbyggingu E 4 og H 9. Þeirri uppbyggingu muni fylgja umtalsvert rask fyrir leigjendur að E 2, þar með talið aukið álag á bílastæði á svæðinu, bæði á meðan uppbyggingu standi sem og eftir að eignirnar verði komnar í rekstur. Þá sé þegar mikið utanaðkomandi álag á bílastæðum við E 2, meðal annars frá aðilum sem sæki þjónustu í H 9.

Árið 2022 hafi varnaraðili tekið ákvörðun um að ráðast í breytingar á fyrirkomulagi bílastæða að E 2. Með áætluðum breytingum sé gætt að hagsmunum leigjenda í ljósi aukins álags á bílastæðin með aðgerðum sem rúmist innan sjálfbærnisjónarmiða varnaraðila. Varnaraðili dragi ekki fjöður yfir að betur hefði mátt standa að kynningum til leigjenda á ætluðum framkvæmdum á lóðinni, þar á meðal sóknaraðila.

Varnaraðila hafi borist bréf frá sóknaraðila og öðrum leigjanda hússins, dags. 29. nóvember 2022, þar sem fyrirhuguðum breytingum hafi verið mótmælt. Með bréfi, dags 1. desember 2022, hafi varnaraðili útskýrt hugmyndafræðina að baki uppbyggingu bílastæðanna. Stefnt væri að því að gæta hagsmuna og réttinda leigjenda með aðgangsstýringum og gjaldskyldu, þ.e. að leigjendum verði tryggt aðgengi að bílastæðum með ákveðnu kvótakerfi á meðan utanaðkomandi aðilum verði gert að greiða fyrir afnotin. Varnaraðili hafi fagnað samvinnu með leigjendum enda slíkt forsenda þess að ásættanleg niðurstaða náist. Hann hafi óskað eftir tækifæri til fundar svo fara mætti yfir málið og praktíska útfærslu fyrirkomulagsins. Að beiðni leigjenda  hafi varnaraðili sent þeim nánari útskýringar með bréfi, dags. 7. desember 2022. Engin svör hafi borist fyrr en með formlegri kvörtun þeirra, dags. 22. desember 2022. Þrátt fyrir fundi varnaraðila og leigjenda, þar sem aðilar hafi reifað sín sjónarmið hafi sameiginleg niðurstaða ekki enn náðst. Framangreind yfirferð sýni að varnaraðili hafi með greinargóðum hætti útskýrt fyrirætlanir sýnar, rök þar að baki og að með þeim sé gætt að réttindum leigjenda samkvæmt leigusamningum. Þá hafi varnaraðili, eftir fremsta megni og að nokkru umfram skyldu, brugðist við áhyggjum og athugasemdum leigjendavegna fyrirhugaðra breytinga, til að mynda með lausn sem tryggi viðskiptavinum leigjenda gjaldfrjáls bílastæði, innan bílastæðaheimilda þeirra. Engu að síður hafi leigjendur ekki fellt sig við áætlaða uppbyggingu og því hafi kæru þessari verið beint til kærunefndar, þrátt fyrir að ákvörðun liggi ekki fyrir.

Öllum kröfum sóknaraðila sé hafnað. Varnaraðila sé heimilt að gera breytingar á fyrirkomulagi bílastæðanna án samþykkis sóknaraðila, enda séu leiguréttindi hans ekki skert með ósanngjörnum hætti. Heildarhagsmunamat í málinu ætti þar af leiðandi að leiða til þess að fyrirhuguð uppbygging nái fram að ganga. Í annan stað felist ekki í afnotaréttindum sóknaraðila víðtækari réttur en leiða megi af leigusamningi aðila. Í öllu falli felist ekki í þeim svo víðtækur réttur að þau takmarki alfarið ráðstöfunarrétt varnaraðila yfir bílastæðunum, líkt og kröfur sóknaraðila virðast byggja á. Þá sé ítrekuð sú afstaða að ágreiningur aðila heyri ekki, eins og málin standa, undir kærunefnd húsamála. Varnaraðili og leigjendur hafi undanfarna mánuði verið í opnu samtali um endanlegt fyrirkomulag bílastæðamála og enn liggi ekki fyrir endanlegt fyrirkomulag. Ómögulegt sé að afla álits um fyrirkomulag sem enn sé óákveðið og ekki komið til framkvæmda að öllu leyti.

Vegna umfjöllunar í kæru um réttindi sóknaraðila sé nauðsynlegt að víkja stuttlega að helstu hugtökum eignarréttar sem eigi við í málinu. Eignarréttindum sé iðulega skipt í beinan og óbeinan eignarrétt. Beinn eignarréttur hafi almennt verið skilgreindur neikvætt, þ.e. að beinn eignarréttur sé einkaréttur ákveðins aðila, eigandans, til þess að ráða yfir tilteknu verðmæti, innan þeirra marka sem þessum rétti séu sett í lögum og af óbeinum eignarréttindum annarra, sem stofnað hafi verið til yfir verðmætinu. Í þessari skilgreiningu sé ekki upptalið hvaða heimildir eigandi beins eignarréttar njóti, heldur sé lagt til grundvallar að hann njóti allra heimilda nema þeirra sem séu með beinum hætti undanskildar eignarráðum hans. Fyrir liggi að varnaraðili sé eigandi fasteignarinnar og sé sem slíkur handhafi beins eignarréttar yfir henni.

Óbein eignarréttindi séu aftur á móti afmörkuð eða takmörkuð réttindi, sem ólíkt hinum beinu eignarréttindum, séu jafnan skilgreind með jákvæðum hætti. Í rétti handhafa óbeins eignarréttar felist þannig aðeins heimildir til ákveðinna og afmarkaða umráða eða ráðstafana. Megi því skoða óbein eignarréttindi sem hlutdeild í víðtækari rétti annars manns, þ.e. eignarrétti eigandans og hafi handhafar óbeinna eignarréttinda því samkvæmt umráð og not eignar í skjóli víðtækari réttar eigandans. Þessi jákvæða skilgreining geti haft umtalsverða þýðingu við skýringu á inntaki óbeins eignarréttar, eins og síðar verði rakið.

Óbeinum eignarréttindum megi skipta í nokkra flokka, til að mynda ítaksréttindi og afnotaréttindi en leigusamningur aðila eigi undir þann síðarnefnda. Réttindi sóknaraðila samkvæmt leigusamningnum, þar á meðal afnotaréttindi hans að bílastæðum við E 2, flokkist því sem tímabundin óbein eignarréttindi, sem sóknaraðili njóti í skjóli beins eignarréttar varnaraðila. Afnotaréttur sóknaraðila samkvæmt leigusamningi aðila, feli í sér heimildir til ákveðinna og afmarkaðra umráða yfir eign varnaraðila sem vissulega takmarki eigna- og ráðstöfunarrétt varnaraðila á meðan leigutíma vari.

Aftur á móti verði að telja að fyrirhuguð uppbygging bílastæðanna og breytingar henni tengdri, sem að nokkru séu komnar til framkvæmda, rúmist innan ráðstöfunarheimilda beins eignarréttar hans í ljósi ofangreindra skilgreininga.

Í fyrsta lagi grundvallist það á því að núverandi fyrirkomulag tryggi ekki alfarið einkaafnot leigjenda að tilteknum fjölda bílastæða við hið leigða. Í núverandi ástandi geti varnaraðili ekki séð til þess að leigjendu fái haldið bílastæðaréttindum sínum að öllu leyti, þar sem not utanaðkomandi og annarra leigjenda séu ekki takmörkuð. Eins og vikið hafi verið að hafi umtalsvert álag verið á bílastæðunum að E 2, meðal annars þar sem bifreiðum aðila sem sæki þjónustu í H 9 og nærliggjandi eigna hafi verið lagt í stæðunum í heimildarleysi. Með frekari uppbyggingu á I og sér í lagi með tilkomu Borgarlínu sé fyrirséð að slíkt utanaðkomandi álag aukist enn frekar, sem leitt geti til þess að bílastæðin verði nýtt sem „safnstæði“. Það rúmist innan hlutverks varnaraðila sem leigusala, sbr. meðal annars ákvæði 6. kafla leigusamnings og 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, að leitast við að innleiða fyrirkomulag sem tryggi, með sem bestum hætti, afnotaréttindi leigjenda að bílastæðum eignarinnar til frambúðar.

Í annan stað sé afstaða varnaraðila grundvölluð á því að í umræddum breytingum felist ekki skerðing á bílastæðaréttindum sóknaraðila. Í 2. gr. leigusamningsins segi:

[...] Nánar tiltekið er um að ræða allar framangreindar hæðir staðsettar í fasteign með fastanúmer 227-9174, þ.e. alla 3. hæðina 04 0301, alla 4. hæðina 04 0401, alla 5. hæðina 04 501 og alla 6. hæðina 04 0601 auk hlutdeildar í sameign.

Samkvæmt framangreindu hafi sóknaraðili heimild til afnota tiltekins fjölda bílastæða, sem ekki séu sérstaklega merkt, til samræmis við hlutfall leigustærðar samkvæmt leigusamningi hans. Áréttað sé að með viðauka, dags. 20. desember 2021, hafi hið leigða verið minnkað og sé heildarstærð þess nú alls 2.987 fermetrar. Hlutfallsleg stærð hins leigða sé 51,7% af heildarstærð húsnæðisins og eigi leigjandi rétt til afnota 51,7% þeirra 123 bílastæða sem séu á sameiginlegri lóð, þ.e. 64 bílastæða. Það sé því ekki rétt að réttindin séu ekki bundin við tiltekinn fjölda bílastæða líkt og fyrirhugað kvótafyrirkomulag mæli fyrir um. Hingað til hafi ekki verið viðhaft eftirlit með bílastæðunum og þeim fjölda bifreiða sem lagt hafi verið af hálfu sóknaraðila eða annarra. Þá sé á það bent að með sameiningu E 2 og 4 muni aðgengi að bílastæðum aukast um allt að 150 ný bílastæði, sem muni standa sóknaraðila til boða.

Varnaraðili hafi í samskiptum sínum við sóknaraðila áréttað að í fyrirhugaðri uppbyggingu felist ekki skerðing réttinda hans samkvæmt leigusamningnum. Í erindi, dags. 7. desember 2022, segi að leigjendum verði úthlutað og eigi á hverjum tíma rétt til tiltekins fjölda bílastæða, án endurgjalds, til samræmis við réttindi og í hlutfalli við leigustærð samkvæmt samningi. Sóknaraðila verði þannig tryggður nýtingarréttur á 64 bílastæðum á hverjum tíma, til samræmis við hlutdeild þeirra af heildarstærð húsnæðisins. Uppbygging við bílastæðin skerði því ekki með nokkrum hætti bílastæðaréttindi sóknaraðila, heldur þvert á móti tryggi aðgang og forgang að bílastæðum fyrir starfsmenn hans og viðskiptavini. Málatilbúnaði sóknaraðila er snúi að heimild varnaraðila til gjaldtöku sé hafnað, sbr. einnig neðangreind umfjöllun.

Í þriðja lagi flokkist afnotaréttur leigjenda af bílastæðunum sem óbein eignarréttindi sem grundvallist á leigusamningi aðila. Svo sem áður greini séu óbein eignarréttindi iðulega skilgreind jákvætt, þ.e. í rétti handhafa óbeinna eignarréttinda felist aðeins heimild til ákveðinna og afmarkaðra umráða. Inntak óbeinna eignarréttinda, hér afnotaréttindi leigjenda, ráðist því fyrst og fremst af þeim samningi sem liggi réttindunum til grundvallar. Í því ljósi hafi verið talið að óbein eignarréttindi verði ekki skýrð rýmra en af samningnum sjálfum örugglega leiði. Þá leiði af húsaleigulögum, nr. 36/1994, að umfang afnotaréttar fari eftir samningi hverju sinni, sbr. meðal annars 27. gr. laganna. Afnotaréttindi leigjenda af bílastæðunum verði því ekki skýrð með rýmri hætti en af leigusamningnum sannarlega leiði og sér í lagi ekki með slíkum hætti að þau leggi aðrar og meira íþyngjandi hömlur á heimildir varnaraðila til hagnýtingar og ráðstöfunar bílastæðanna.

Í fjórða lagi hafi fræðimenn bent á að hafa verði tvennt í huga þegar efni óbeinna eignarréttinda, s.s. ítaksréttinda, sé metið. Annars vegar að nýting fasteigna kunni að taka breytingum í tímans rás, meðal annars vegna samfélagsbreytinga og breyttra samgöngumáta. Hins vegar að horfa verði til þess hversu mikil óþægindi fylgi réttindunum. Norrænn réttur bendi til að ætla verði fasteignareigendum hæfilegt svigrúm til að bregðast við breytingum, að því gefnu að við framkvæmd þeirra sé gætt að réttindum þriðja aðila. Séu eignarráð aðila enda ekki ákveðin í eitt skipti fyrir öll heldur skuli aðilum heimilt að nýta eignir sínar til samræmis við þá nýtingarmöguleika sem tíðkist á hverjum tíma. Þá verði að meta hversu mikil óþægindi fylgi hinum óbeinu eignarréttindum fyrir eiganda fasteignarinnar. Leiði hinn óbeini eignarréttur til umtalsverðs tjóns fyrir eiganda fasteignar, sé rétt að takmarka rétt handhafa hins óbeina eignarréttar. Hafa eigi hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum við mat á efni afnotaréttinda leigjenda, enda töluverð líkindi milli afnota- og ítaksréttinda og hafi mörk þessara óbeinu eignarréttinda ekki alltaf verið ljós.

Með samningnum við G hafi fyrirtækinu ekki verið veitt hagnýtingar- eða umráðaréttur yfir þeim bílastæðum sem afnotaréttur sóknaraðila nái til samkvæmt leigusamningi. Eins og ítarlega hafi verið vikið að muni bílastæðin vera sóknaraðila aðgengileg honum að endurgjaldslausu á hverjum tíma, líkt og viðskiptavinum hans. Staðhæfingar sóknaraðila um að með þessu sé verið að leigja út sömu réttindi tvisvar standist ekki skoðun.

Þá sé varnaraðili ósammála ályktun sóknaraðila þess efnis að uppsetning hleðslustöðva leiði til fækkunar bílastæða og réttindaskerðingar hans. Með uppsetningu hleðslustöðva á bílastæðunum sé aðbúnaður leigjenda allra uppfærður í hærri gæðaflokk. Sé þessi vinna jafnframt hluti af sjálfbærnivegferð varnaraðila og ítrekað sé að samvinna með leigjendum sé lykilforsenda árangurs í þeim efnum. Að þessu leyti sé sérstaklega vísað til viðauka við leigusamning aðila, dags. 20. desember 2021, sem beri heitið Grænn leigusamningur. Sóknaraðili hafi þar skuldbundið sig til að eiga framkvæði að og styðja við sjálfbærar og umvherfisvænar aðgerðir. Þá sé uppsetning hleðslustöðva í fullkomnu samræmi við stefnu sóknaraðila í umhverfismálum.

Enn sé bent á að endanlegt fyrirkomulag uppbyggingar bílastæðanna liggi ekki fyrir og því ekki loku fyrir það skotið að leysa megi úr þeim áhyggjum sem sóknaraðili viðri í kæru, svo sem varðandi að hleðslustöðvar séu aðgengilegar öllum gegn gjaldskyldu. Það liggi aftur á móti fyrir að rafbílaeign hafi stóraukist hér á landi undanfarin ár en samkvæmt tölum frá Hagstofu Íslands hafi heildarfjöldi slíkra bifreiða numið vel rúmlega 20.000 árið 2022. Uppsetning hleðslustöðva sé þannig ætlað að koma til móts við þennan sístækkandi hóp rafbílaeiganda og stuðla að umhverfisvænni samgöngumátum. Loks telji varnaraðili uppsetningu hleðslustöðva og raun sjálfbærnistefnu hans í heild, samrýmast með ágætum áherslum íslenskra stjórnvalda.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að afstaða varnaraðila um að ágreiningur aðila heyri ekki undir kærunefnd eins og sé skjóti skökku við. Í tölvupósti varnaraðila 16. febrúar 2023 hafi hann kvaðst vilja setja strax í gang í samráði við leigjanda að fá úrskurð, næðist ekki sátt um málið. Hér fari því ekki saman hljóð og mynd. Þessi tölvupóstur verði ekki lagður fram þar sem hann innihaldi að öðru leyti sáttatillögur frá varnaraðila. Eftir að kæra hafi verið lögð fram í málinu hafi varnaraðili tekið niður búnað sem hafði verið settur upp, þar á meðal myndavélabúnað, og sóknaraðili fengið þau skilaboð að varnaraðili teldi slíkt rétt á meðan málið væri til úrlausnar hjá kærunefnd. Hvað sem þessu líði verði ekki annað ráðið af greinargerð varnaraðila en að hann haldi meintum rétti sínum til streitu og verði því að telja að málið eigi með réttu undir nefndina nú þegar. Það sé heldur ekki upplifun sóknaraðila að varnaraðili eigi í opnu samtali um endanlegt fyrirkomulag. Í tilefni af umfjöllun varnaraðila um að bílastæði verði 150 verði að gæta að því að starfsmönnum og bílum muni samfara fjölga verulega þegar byggingu E 4 ljúki og því engin raunaukning nema síður sé.

Hvað sem líði fræðilegri umfjöllun varnaraðila um greinarmun beins og óbeins eignarréttar þá geti sá greinarmunur ekki þokað meginreglu leiguréttar þess efnis að réttur leigusala til hagnýtingar eigna sinna, séreignar sem sameignar, takmarkist af leigusamningi ásamt því að bann sé lagt við réttarskerðandi athöfnum. Hini beini eigna- og ráðstöfunarréttur leigusala takmarkist þannig af þessu. Um leið beri leigusala að tryggja að efni og eðli afnotaréttarins haldist óskert á meðan leigutíma standi.

Réttindi sóknaraðila samkvæmt gildandi leigusamningi séu ekki bundin við tiltekinn stæðafjölda líkt og virðist raunar vera meginforsenda málatilbúnaðar varnaraðila. Þvert á móti mæli leigusamningurinn fyrir um hlutdeild í lóðarréttindum og bílastæðum og að hinu leigða húsnæði fylgi bílastæði á sameiginlegri lóð.

Hafi bílastæðin ekki átt að vera óskipt heldur bundin við 51,7% af heildarstærð húsnæðis verði að ætla að um slíkt væri sérstaklega kveðið á leigusamningi. Hér verði einnig að gæta þess að þegar óskipt réttindi séu annars vegar eigi rétthafar hlutdeild í þeim sem geti verið breytileg á milli rétthafa eftir eignarhlutum. Sé þá talað um hlutdeild í sameign, sbr. til dæmis 10. gr. laga um fjöleignarhús, en réttindin séu hins vegar óskipt í samræmi við eðli sameignar. Varnaraðili verði jafnframt í samræmi við viðteknar meginreglur fjármunaréttar að bera halla af hvers konar óskýrleika leigusamningsins en sóknaraðili telji leigusamninginn alveg skýran um framangreint.

Það svigrúm sem játa beri fasteignaeigendum sem handhöfum beins eignarréttar til að bregðast við breytingum geti fjarri lagi réttlætt það fyrirkomulag sem um ræði. Sama megi segja um sjálfbæristefnu varnaraðila og viðlík sjónarmið. Ekki stoði að skáka í skjóli slíkra matskenndra sjónarmiða og hvað þá að vísa til Borgarlínunnar og nauðsyn þess að koma fyrir safnstæði en hún komi ekki til framkvæmda fyrr en eftir langan tíma, ef nokkurn tímann.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að yfirferð yfir samskipti aðila og atvik málsins sýni að hann hafi umfram skyldu haft leigjanda með í ráðum vegna fyrirhugaðrar uppbyggingar bílastæða. Megi þar nefna tilvitnuð ummæli hans um að hann myndi vilja í samráði við leigjendur fá úrskurð næðist ekki sátt um málið og að búnaður hafi verið tekinn niður þar sem málið væri til úrlausnar hjá nefndinni. Upptalning á sáttatillögum varnaraðila staðfesti auk þess með skýrum hætti sáttavilja hans. Hljóð og mynd fari því saman að öllu leyti í svörum og skýringum hans. Eftir standi að ætluð uppbygging bílastæðanna sé enn að miklu leyti óákveðin og komin til takmarkaðra framkvæmda. Hann telji því í öllu falli einkennilegt að álits kærunefndar sé aflað á þessum tímapunkti.

Afnotaréttindi sóknaraðila af bílastæðum við E 2 taki mið af hlutfallslegri stærð hins leigða af heildarstærð fasteignarinnar, sem nemi 51,7,7% eða 64 bílastæðum.

Varnaraðili sé einn eigandi húsnæðisins og því eigi lög um fjöleignarhús ekki við í málinu.

Sjónarmiðum sóknaraðila um að varnaraðili eigi að bera halla af hvers konar óskýrleika leigusamningsins sé hafað. Leigusamningurinn sé grundvallaður á stöðluðu samningsformi frá framkvæmdasýslu ríkisins, sem varnaraðili hafi takmörkuð áhrif á, en auk þess gefi staða sóknaraðila, sem sé opinber aðili, ekki tilefni til slíkrar túlkunar. Við túlkun leigusamninga skuli það almennt haft að leiðarljósi að niðurstaða túlkunar sé sanngjörn í garð beggja aðila og að komið sé í veg fyrir að samningsákvæði séu skýrð með slíkum hætti að það leiði til ósanngjarnrar og íþyngjandi niðurstöðu fyrir annan aðilann.

VI. Niðurstaða            

Varnaraðili telur  málið ekki eiga  undir kærunefnd að svo stöddu þar sem  umdeilt fyrirkomulag á bílastæðum hússins hafi ekki komið til framkvæmda og vilji hans standi til að ná samkomulagi við sóknaraðila og aðra leigjendur um útfærslu þess. Gögn málsins staðfesta að umræddar framkvæmdir varnaraðila voru hafnar en hann tók ákvörðun um að hinkra með þær á meðan ágreiningur aðila væri til úrlausnar hjá kærunefnd. Þrátt fyrir að vilji varnaraðila standi til þess að ná samkomulagi við sóknaraðila um nánari útfærslu á hinu breytta fyrirkomulagi þá hefur það ekki gengið eftir þrátt fyrir umleitanir hans og hefur sóknaraðili nú borið ágreining aðila undir kærunefnd. Málatilbúnaður varnaraðila er skýr um að hann telji sig í rétti með breytt fyrirkomulag á bílastæðinu sem sóknaraðili fellir sig ekki við. Með hliðsjón af framangreindu og því að fyrir liggur skýr ágreiningur aðila á milli telur nefndin að málið sé tækt til úrlausnar.

Í 2. gr. í leigusamningi aðila segir að hið leigða sé skrifstofuhúsnæði á 3-6 hæð auk hlutdeildar í sameign, geymslurými í kjallara og 16 bílastæði í lokaðri bílageymslu. Hið leigða rými sé alls 3.189 fermetrar að stærð en með viðauka við leigusamninginn, dags. 20. desember 2021, minnkaði það um 202,6 fermetra. Í skilalýsingu með leigusamningum  segir að húsnæðið skuli afhent með fullfrágenginni lóð, malbikuðum bílastæðum og lokaðri bílageymslu í kjallara.

Varnaraðili hyggst breyta fyrirkomlagi bílastæða hússins með þeim hætti að sett verði upp aðgangsstýring að þeim þannig að sóknaraðili hafi aðgang að 64 stæðum gjaldfrjálst en greiði fyrir umframnotkun. Þá eigi aðrir, leigjendum óviðkomandi, aðgang að bílastæðunum gegn greiðslu gjalds. Þetta fyrirkomulag er hluti af stærra skipulagi en varnaraðili er jafnframt eigandi E 4 og á aðgangsstýringin jafnframt að ná til þeirra 150 bílastæða sem fylgja því húsnæði. Í þessu samhengi nefnir varnaraðili að þegar sé mikill ágangur í bílastæði hússins, meðal annars af þeim sem sæki þjónustu í H 9. Um sé að ræða lið í að auka gæði, bæta nýtingu og horfa til sjálfbærniáherslna við rekstur og nýtingu bílastæða. Einnig stendur til að setja upp hleðslustöðvar á hluta bílastæðanna. 

Aðilum ber ekki saman um túlkun á framangreindum ákvæðum í leigusamningi þeirra. Varnaraðili telur að líta beri svo á að þar sem sóknaraðili leigi 51,7% af fasteigninni eigi hann rétt til afnota af sömu hlutdeild sameiginlega bílastæðisins og hafi þannig afnot af 64 bílastæðum af 123. Sóknaraðili kveður aftur á móti að hann hafi ótakmörkuð afnot af bílastæðinu.

Kærunefnd telur að í ljósi eignaréttinda varnaraðila að bílastæðunum verði að játa honum svigrúm til að bregðast við þeim breytingum sem kunna að eiga að sér stað í tengslum við notkun þeirra. Ljóst er að töluverð uppbygging hefur átt sér stað á svæðinu í kring sem hefur haft í för með sér aukinn ágang á stæðin frá bifreiðum óháðum leigjendum hússins. Telur nefndin því að ekki sé unnt að koma í veg fyrir að sett verði upp aðgangsstýring að stæðunum. Aftur á móti telur nefndin að ráðið verði af framangreindum ákvæðum í leigusamningi aðila að sóknaraðila hafi verið tryggt aðgengi að bílastæði hússins sem ætla má að nái til þess að honum sé unnt að sinna starfsemi sinni í húsinu en engar takmarkanir eru tilgreindar á fjölda þeirra stæða sem hann hefur afnot af. Þá styðja engin gögn það að stæðunum hafi verið skipt niður á eignarhluta hússins eða að aðilar hafi komist að samkomulagi um að sóknaraðili hefði afnot af tilteknum fjölda stæða. Verður því að líta svo á að réttur sóknaraðila til að hagnýta bílastæðið samkvæmt leigusamningnum sé óháður hlutfallstölu og takmarkist eingöngu af jafnríkum rétti annarra þeirra sem heimildir hafa til að hagnýta stæðin. Að þessu virtu telur kærunefnd að varnaraðila sé óheimilt að takmarka aðgengi sóknaraðila við tiltekinn fjölda stæða sem og að krefja hann um greiðslu gjalds vegna notkunar umfram 64 stæði. Af þessu leiðir að fallast beri á að sú aðgangsstýring sem varnaraðili leggur upp með sé að þessu leyti óheimil.

Þá gerir sóknaraðili athugasemdir við að hleðslubúnaði verði komið fyrir í hluta stæðanna sem komi til með að vera aðgengilegur öllum gegn gjaldi. Kærunefnd telur að hér verði að horfa til sjónarmiða um að varnaraðila sem eiganda sé heimilt gera ráðstafanir til að bregðast við breytingum vegna bílastæðanotkunar. Ljóst er að á undanförnum árum hefur orðið umtalsverð aukning á notkun rafbíla sem hefur kallað á aukna þörf og eftirspurn eftir hleðslubúnaði í bílastæði. Telur nefndin því að varnaraðila sé heimilt að setja upp hleðslubúnað í hluta stæðanna svo lengi sem það skerði ekki leiguréttindi sóknaraðila, þ.e. aðgengi hans að bílastæðunum. Gögn málsins sýna ekki fram á að svo sé. Er því ekki fallist á þennan hluta kröfu sóknaraðila.

Krafa sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að vinda ofan af öllum athöfnum sem ráðist hafi verið í á grundvelli fyrri krafna hans er ekki studd gögnum eða nánari skýringum. Þess utan verður ekki annað ráðið en að varnaraðili hafi þegar tekið niður þann búnað sem settur hafði verið upp. Er krafan þannig ekki nægilega skýr til að unnt sé að taka hana til úrlausnar. Er henni því vísað frá.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Frávísunarkröfu varnaraðila er hafnað.

Fallist er á að varnaraðila sé óheimilt að gera breytingar á fyrirkomulagi bílastæða að E 2 þannig að sóknaraðila verði úthlutaður sérstakur kvóti bílastæða og honum verði gert að greiða gjald fyrir notkun bílastæða.

Ekki er fallist á að varnaraðila sé óheimilt að setja upp hleðslustöðvar.

Kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert skylt að vinda ofan af öllum athöfnum sem ráðist hefur verið í er vísað frá. 

Reykjavík, 17. október 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                    Eyþór Rafn Þórhallsson