Mál nr. 41/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 41/2003

Skipting kostnaðar: Skjólveggur

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. ágúst 2003, mótteknu sama dag, beindi A, X nr. 42, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 42, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 11. ágúst 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2003 ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 9. september 2003 og frekari athugasemdum gagnaðila, dags. 27. september 2003, og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 40-42, sem er byggt árið 1974 og samanstendur af tveimur stigagöngum. Húsið er þrjár hæðir og ris, alls 14 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð en gagnaðili íbúðar á annarri hæð. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna skjólveggja.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að kostnaður vegna skjólveggja við íbúðir á jarðhæð sé sameiginlegur. 

Að innrabyrði svalaveggja og svalagólf teljist sérkostnaður svalaeigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að undir húsinu sé bílskýli í sameign og gengið sé inn í húsið af þaki bílskýlisins. Á þaki bílskýlisins séu einnig skjólveggir sem afmarki „svalir“ neðstu hæðanna og sömuleiðis afmarki skjólveggirnir tröppur að aðalinngangi hússins, sem liggi milli „svalanna“. Skjólveggirnir séu hvort tveggja í senn til að verjast því að fólk falli af tröppunum og eins til að gæta friðhelgi íbúa á jarðhæð, enda sé þak bílskýlisins óspart notað til leikja og umferðar gangandi fólks. Samtals nái skjólveggirnir um 5 metra frá húsinu.

Álitsbeiðandi segir að umræddir skjólveggir hafi reistir fyrir tæpum tveimur áratugum. Árið 2000 hafi svalir hússins verið brotnar niður að hluta og endurgerðar á kostnað allra eigenda hússins. Í ljósi þess telur álitsbeiðandi eðlilegt að öðrum eigendum beri að greiða hlutfallslega kostnað við skjólveggina. Álitsbeiðandi bendir á að vegna framkvæmda við húsið hafi skjólveggirnir a.m.k. þrisvar verið teknir niður og legið á þaki bílskýlisins í lengri tíma.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eigendur jarðhæðar hafi þinglýstan afnotarétt af flötum fyrir framan íbúðir sínar. Eigendur jarðhæðar hafi í upphafi greitt fyrir uppsetningu skjólveggjanna og þeir hafi ekki verið hugsaðir til að girða af sameiginlega lóð hússins heldur einkagirðing til að girða af sérafnotaflöt. Í þessu sambandi bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi endurnýjað umrædda skjólveggi á sinn kostnað og án þess að haldinn hafi verið sérstakur húsfundur um málið. Telur gagnaðili þetta eindregið benda til þess að skjólveggirnir séu séreign álitsbeiðanda.

Gagnaðili segir að árið 2000 hafi svalir hússins verið brotnar niður að hluta, þ.e. svalahandrið og hluti af svalagólfi þar sem alkalískemmdir hafi verið í burðarvirki svalanna. Gólfið hafi síðan verið steypt upp aftur en pússningu þess ekki lokið. Svalahandrið, sem áður hafi verið steypt, hafi verið byggð upp með járngrind og klætt með steini, en vegna mistaka íbúa hafi láðst að klæða innra byrði svala. Vorið 2003 hafi verið lokið við að klæða svalagólf og innra byrði svala.

III. Forsendur

Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi og aðrir eigendur íbúða á jarðhæð að X nr. 42, eiga sérafnotafleti, ofan á þaki sameiginlegrar bílageymslu, samtals 5 metra frá útvegg íbúða þeirra. Af ljósmyndum og lýsingum sést að andyri hússins nær 1,8 metra frá stofuglugga eignarhluta á jarðhæð og að fyrir framan aðalinngang hússins er stigapallur og tröppur niður á þak bílageymslunnar. Umhverfis sérafnotafleti eigenda á jarðhæð hafa verið reistir skjólveggir, sem hækka samhliða útitröppum. Í málinu er ágreiningur um hvort viðhaldskostnaður vegna umræddra skjólveggja telst sameiginlegur kostnaður.

Hvorki í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús né lögskýringargögnum með lögunum er fjallað sérstaklega um réttarstöðu sérafnotaflata. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í séreignarétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétti sérahnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Kærunefnd telur því sérafnotaflöt eigenda ekki séreign skv. 5. gr. laga nr. 26/1994.

Kærunefnd telur augljóst að hluti skjólveggsins nýtist sameiginlegum hagsmunum hússins þar sem hann þjónar í raun hlutverki handriðs við tröppur. Hins vegar er óumdeilt að álitsbeiðandi hafði frumkvæði að því að reisa skjólveggi umhverfis sérafnotaflöt sinn og gerði það fyrir eigin kostnað. Er þeirri fullyrðingu gagnaðila ómótmælt að þetta hafi verið gert án þess að ákvörðun um útlit eða gerð skjólveggja hafi verið tekin á sameiginlegum húsfundi. Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna gerðar og viðhalds skjólveggjanna teljist sérkostnaður álitsbeiðanda, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga nr. 26/1994. 

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala til séreignar viðkomandi eiganda. Samkvæmt 4. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994, telst hins vegar ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, sem og svalahandrið, til sameignar eigenda fjöleignarhúss.

Svo sem áður hefur komið fram reyndist nauðsynlegt að brjóta upp hluta af svölum hússins vegna alkalískemmda í burðarvirki svala. Þær framkvæmdir fóru fram samhliða því að ytra byrði hússins var klætt árið 2000.  Hins vegar var frágangi á svalagólfi og innra byrði svala ekki að fullu lokið fyrr en árið 2003. Að þessu virtu er ljóst að rót umræddra viðgerða voru skemmdir á burðarvirki svala, sem telst til sameignar allra eigenda þess. Var því nauðsynlegt að brjóta upp séreignarhluta svalanna, þ.e. svalagólfið og innrabyrði þeirra, til þess að komast að umræddum skemmdum. Af því leiðir, að mati kærunefndar, að kostnaður við að koma innra byrði svala og svalagólfi í fyrra horf telst sameiginlegur kostnaður allra eigenda. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna skjólveggja álitsbeiðanda sé sérkostnaður hans.

Það er álit kærunefndar að kostnaður við að koma innra byrði svala og svalagólfi í fyrra horf teljist sameiginlegur.

Reykjavík, 18. desember 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson