Mál nr. 44/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 44/2003

Ákvarðanataka: Lóð. Hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 28. ágúst 2003, beindu A og B, X nr. 10, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili. Samþykkti nefndin að óska eftir frekari upplýsingum frá álitsbeiðendum þar sem erindið uppfyllti ekki skilyrði 80. gr. laga nr. 26/1994 um málatilbúnað fyrir kærunefnd. Frekari upplýsingar bárust frá álitsbeiðanda með bréfi, dags. 12. september 2003. Á fundi sínum 23. september 2003 samþykkti nefndin að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 3. október 2003, auk frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 6. nóvember 2003 og frekari athugasemdum gagnaðila, dags. 23. nóvember 2003, var lögð fram  á fundi nefndarinnar 18. desember 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10, sem er tvíbýlishús, tvær hæðir og ris. Álitsbeiðendur eru eigendur efri hæðar og riss en gagnaðili eigandi jarðhæðar. Ágreiningur er um ákvarðanatöku. 

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðila hafi verið óheimilt að ráðast í framkvæmdir í garði hússins.

Að gagnaðila sé óheimilt að nýta bílastæði hússins fyrir bílaviðgerðir og bílaþrif.

Að gagnaðila sé óheimilt að geyma hjól, spýtur og þakrennur í sameiginlegum garði hússins.

Að gagnaðila hafi verið óheimilt að ráðast í framkvæmdir við glugga á skúr.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi grafið skurð í sameiginlegum garði hússins og eyðilagt stóran hluta garðsins, skemmt fjögur tré og blómabeð. Einnig noti gagnaðili garð hússins sem ruslagám og hendi spýtum þakrennur á sameiginlegan grasflöt.

Einnig noti gagnaðili sameiginlegt bílastæði til bílaviðgerða og bílaþrifa fyrir aðila út í bæ og noti vatn úr sameiginlegu þvottahúsi fyrir þessa starfsemi. Þá safni gagnaðili gömlum hjólum sem hann geymi í garðinum. Að lokum fara álitsbeiðendur fram á að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að stækka glugga skúr á lóð hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi keypt eignarhluta sinn á árinu 2000. Hann hafi vitað af misklíð milli álitsbeiðenda og fyrri eigenda og því farið á fund með álitsbeiðendum. Hann hafi þá gert álitsbeiðendum grein fyrir að hann myndi gera miklar endurbætur á eign sinni sem hafi verið illa farin og lagnir gamlar. Það hafi orðið að samkomulagi milli sín og annars álitsbeiðenda, sem starfi sem málari, að gagnaðili annaðist verkliði sem tengdust lögnum en álitsbeiðandi tæki að sér málun hurðakarma og glugga. Kostnaði skyldi skipt milli aðila.

Um framkvæmdir á lóð hússins segir gagnaðili að álitsbeiðendur telji garðinn vera séreign sína, en gagnaðili bendir á að garðurinn sé sameiginlegur. Þá segir gagnaðili að tré á lóð hússins hafi verið gróðursett í óþökk gagnaðila. Gagnaðili bendir á að garðurinn sé ekki stór og þoli ekki mörg tré, m.a. vegna þess að tré skyggi á glugga gagnaðila. Gagnaðili segist hafa fært eitt tré og klippt nokkur. Garðurinn hafi aðeins einu sinni frá því að gagnaðili flutti í húsið verið sleginn og í honum hafi aldrei vaxið blóm eða verið til staðar blómabeð.

Á lóð hússins segir gagnaðili að standi skúr sem nýttur er sem vinnustofa. Vegna vatnsskemmda hafi gagnaðil grafið skurð meðfram útvegg á skúrsins til að þurrka útvegg skúrsins vegna vatnsskemmda. Hann hafi síðan fyllt skurðinn að drenmöl. Við skurðgröftinn hafi gagnaðili þurft að moka jarðvegi á gras hússins, en hann hafi í kjölfarið keyrt jarðveginn í burtu og rakað grasið. Gagnaðili segist einnig við endurbætur á skúrnum hafi verið nauðsynlegt að rífa af þaki hans og veggjum. Hann hafi hins vegar lagt plast á lóðina og lagt plötur ofan á plastið áður en hann hafi raðað fúnum spýtum og sperrum auk járnplatna á reitinn. Þessar framkvæmdir hafi tekið 2-3 daga og að þeim loknum hafi hann fjarlægt þetta af lóðinni.

Gagnaðili mótmælir fullyrðingum álitsbeiðanda að þau hafi eytt peningum og tíma í umhirðu garðsins.

Þá bendir gagnaðili á að engin bílastæði séu við húsið frekar en önnur hús í götunni. Eingöngu séu bílastæði á götunni sjálfri, en þau tilheyri ekki eigendum hússins heldur götunni. Varðandi þrif á bílum heldur gagnaðili því fram að honum sé heimilt að nýta vatn hússins eins og þarfir hans standi til.

Hvað varðar hjól á lóð hússins, segir gagnaðili að fjölskyldan eigi þrjú hjól sem geymd hafi verið í garði hússins þegar þau hafi ekki verið í notkun. Þeim sé jafnan stillt upp við vegg milli lóðar hússins og næstu lóðar. Gagnaðili telur hjólin ekki vera fyrir álitsbeiðendum.

III. Forsendur

1. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr., laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, telst öll lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni til sameignar fjöleignarhúss nema að þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994, að ákvarðanir sem varða sameign fjöleignarhúss ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Af gögnum málsins verður ekki annað séð en að lóð hússins teljist sameign skv. 5. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994. Ljóst er að aðila málsins greinir verulega á um málsatvik, þ.m.t. ástand garðs, gróðursetningu trjáa o.fl. Hins vegar liggur fyrir að gagnaðili gróf skurð á lóð hússins, færði til tré á lóðinni og klippti önnur, án samráðs við álitsbeiðendur. Í ljósi ótvíræðs orðalags 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 var gagnaðila óheimilt að ráðast í slíkra framkvæmdir án þess að ákvörðun um slíkt væri tekin á sameiginlegum húsfundi.

2. Bílastæði á sameiginlegri lóð húss teljast almennt vera í sameign allra eigenda hússins leiði ekki annað af lögum eða þinglýstum heimildum, sbr. 5. tölul. 8. gr., sbr. 6. gr., laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Fjöleignarhúsið Mjölnisholt 10 er hornhús og stendur fast að götu liggur gangstétt að tveimur útveggjum hússins. Þau bílastæði sem íbúum þess standa til boða eru því á götunni sjálfri en ekki á lóð hússins.  Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 takmarkast valdsvið kærunefndar fjöleignarhúsamála við ágreining um réttindi og skyldur fjöleignarhúsaleigenda samkvæmt lögum  um fjöleignarhús. Þar sem að hin umdeildu bílastæði eru utan lóðar hússins verður ekki leyst úr ágreiningi eigenda varðandi þau á grundvelli laga nr. 26/1994.  Í ljósi þessa er kröfunni því vísað frá kærunefnd.

3. Samkvæmt 35. gr. laga nr. 26/1994 ber sérhverjum eiganda og afnotahafa skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Eigendum og öðrum afnotahöfum er óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Eigendum og öðrum afnotahöfum er skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og lóð og sömuleiðis um sameiginlegan búnað hússins og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði. Einstökum eigendum verður ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Aðila málsins greinir á um staðreyndir hvað varðar geymslu gagnaðila á spýtum, þakrennum og öðrum byggingartengdum úrgangi á lóð hússins. Gagnaðili heldur því fram gegn mótmælum álitsbeiðenda að hann hafi eingöngu geymt tilfallandi spýtur, sperrur og þakjárn á lóð hússins í 2-3 daga á meðan á viðgerð á skúr á lóð hússins stóð. Heldur gagnaðili því fram að umrætt efni hafi nú verið fjarlægt. Kærunefnd hefur staðreynt að engir slíkir hlutir finnast nú á lóðinni og telur því ekki efni til að taka afstöðu til þessa hluta kröfugerðar álitsbeiðanda.

Hvað varðar geymslu gagnaðila á hjólum á lóð hússins hefur gagnaðili haldið því fram að hann hafi geymt þrjú reiðhjól undir aðliggjandi vegg að næstu lóð. Almennt verður að telja að það falli ekki utan eðlilegrar hagnýtingar á sameiginlegri lóð, samanber orðalag 2. mgr. 35. gr laga nr. 26/1994, að geyma reiðhjól með þessum hætti á lóðinni. Er það því álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að geyma hjól sín undir aðliggjandi vegg að næstu lóð, enda fjarri aðkomuleiðum að inngangi álitsbeiðenda.

4. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 26/1994 gilda lögin um lögskipti eigenda fjöleignarhúsa. Hugtakið hús er nánar afmarkað í 3. gr. laganna en þar segir að með húsi sé átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús.

Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á að gagnaðila hafi verið óheimilt að stækka glugga á skúr á lóð hússins og jafnframt að ráðast í aðrar framkvæmdir á skúrnum. Umræddur skúr er hins vegar ekki sambyggður fjöleignarhúsinu Mjölnisholti 10 og telst því sjálfstætt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 takmarkast valdsvið kærunefndar fjöleignarhúsa við ágreining eigenda eins og sama fjöleignarhússins. Fellur krafa álitsbeiðenda því utan valdsviðs kærunefndar fjöleignarhúsamála og er henni því vísað frá kærunefnd.

Af andsvörum gagnaðila má ráða, með óljósum hætti þó, að hans hálfu séu hafðar uppi sjálfstæðar kröfur á hendur álitsbeiðendum. Þær kröfur eru þó ekki reifaðar með það skýrum né afdráttalausum hætti að hægt sé að taka afstöðu til þeirra í máli þessu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að grafa skurð á lóð hússins, færa tré og klippa tré án þess að ákvörðun um slíkt væri tekin á sameiginlegum húsfundi.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að geyma hjól sín undir aðliggjandi vegg að næstu lóð.

Öðrum kröfum í málinu er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 18. desember 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson