Mál nr. 47/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 47/2003

Ákvörðunartaka: Gluggaviðgerðir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18.  september 2003, mótteknu 19. september 2003, beindi A, f.h. húsfélagsdeildarinnar X nr. 9, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 9, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 24. október 2003, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda, mótteknum 10. desember 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 7-11, byggt árið 1969, sem er þrjár hæðir og samanstendur af þremur stigagöngum, alls 18 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er húsfélagsdeildin X nr. 9 en gagnaðili er eigandi eignarhluta á 3. hæð X nr. 9. Ágreiningur eru um ákvörðunartöku og skiptingu kostnaðar.

Krafa álitsbeiðanda er.

Að álitsbeiðanda sé ekki skylt að greiða viðgerð á glugga gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi afhent álitsbeiðanda reikning, dags. 26. september 2002, frá D ehf. og er tilkominn vegna viðgerða á gluggum gagnaðila og farið fram á að álitsbeiðandi greiddi reikninginn.

Álitsbeiðandi telur sér ekki skylt að greiða umræddan reikning og byggir á að ekki hafi verið tekin ákvörðun um framkvæmdina á löglega boðuðum húsfundi eigenda X nr. 9. Einnig telur álitsbeiðandi að kröfu gagnaðila sé ekki beint að réttum aðila þar sem beina eigi kröfunni til heildarhúsfélagsins X nr. 7-11. Að lokum bendir álitsbeiðandi á að kostnaðurinn sé að stórum hluta vegna viðgerða á séreign gagnaðila, sem álitsbeiðandi beri ekki ábyrgð á.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fljótlega eftir að gagnaðili flutti inn í eignarhluta sinn árið 2000 hafi farið að bera á leka í stofuglugga. Á húsfundi veturinn 2001 hafi gagnaðili tekið málið upp og boðið öðrum eigendum að skoða gluggann. Allir fundarmenn hafi verið sammála um að þetta þyrfti að laga. Við skoðun húsasmíðameistara hafi hann staðfest að skipta þyrfti um gluggakarma og svalahurð á suðurhlið hússins auk þess sem parket á stofugólfi hafi verið farið að bólgna vegna raka. Gagnaðili hafi í kjölfarið leitað tilboða í júní 2002 og kynnt þau fyrir fyrrverandi og þáverandi formönnum húsfélagsins. Gagnaðili hafi litið svo á að hún hefði fylgt því ferli sem tíðkaðist innan húsfélagsins og talið sig hafa fengið samþykki fyrir framkvæmdunum á fyrrnefndum fundi húsfélagsins árið 2001. Bendir gagnaðili á í því sambandi að ný stétt hafi verið lögð við húsið án þess að ákvörðun hafi verið tekin um slíkt á sameiginlegum húsfundi.

Gagnaðili segir að í ágústmánuði 2002 hafi annar íbúðareigandi í húsinu selt íbúð sína og gagnaðili hafi þá farið fram á að upplýsingar um fyrirhugaðar framkvæmdir yrðu settar inn í yfirlýsingu húsfélagsins.

Þá bendir gagnaðili  á að þáverandi formaður húsfélagsins hafi ekki hreyft mótmælum við umræddar framkvæmdir þegar þær hafi staðið yfir. Gagnaðili hafi einnig leitast við að halda kostnaði af þeim í lágmarki, m.a. með því að vinna hluta þeirra sjálfur. Jafnframt hafi gagnaðili borgað gler í gluggum.

Þegar reikningar vegna efniskostnaðar hafi legið fyrir, hafi gagnaðili látið þáverandi formann húsfélagsins vita og hann óskað eftir því að hann reiknaði út kostnaðarhlutfall hvers eignarhluta fyrir sig. Gagnaðili hafi hins vegar ekki talið það æskilegt þar sem hann hafi talið eðlilegra að slíkur kostnaðarreikningur kæmi frá formanninum.  

Fljótlega upp úr þessu hafi verktakinn farið fram á greiðslu fyrir viðgerðirnar og gagnaðili ekki talið forsvaranlegt að draga hann á greiðslu, þ.e. bíða þangað til að næsti húsfundur yrði. Gagnaðili hafi því greitt viðgerðina og búist við endurgreiðslu frá öðrum eigendum.

Húsfundur hafi verið haldinn 7. febrúar 2003 og aftur nokkrum vikum síðar. Gagnaðili hafi þó ekki komist á fundina vegna veikinda barns hans. Gagnaðili hafi í kjölfarið farið fram á það við þáverandi formann húsfélagsins að fundur yrði haldinn vegna viðgerðanna, en ekkert hafi orðið af því. Í maí 2003 hafi síðan í fyrsta sinn verið haldinn húsfundur í heildarhúsfélaginu. Eina málið á dagskrá fundarins hafi hins vegar framkvæmdir sem einn eigandi hafi látið framkvæma á þaki hússins án undangengins húsfundar. Gagnaðili hafi vakið máls á hinum umdeildu gluggaviðgerðum en fengið þau svör að þær væru eingöngu mál eigenda X nr. 9.

Gagnaðili mótmælir fullyrðingum álitsbeiðanda að kröfu hans sé ekki beint að réttum aðila þar sem X nr. 9 eigi óhjákvæmilega hlutdeild í heildarhúsfélaginu.

Að lokum telur gagnaðili 37. gr. fjöleignarhúsamála eiga við í málinu, en þar sé kveðið á um að eiganda sé heimilt til að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölulið 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994.

Í málinu er óumdeilt að ytra byrði gluggaumbúnaðar er í sameign allra eigenda hússins. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan skv. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laganna er húsfélagi heimilt að bæta úr eða staðfesta ákvörðun á öðrum fundi ef slíkur annmarki er á henni. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir eigendur og þeir greiðsluskyldir. 

Samkvæmt 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er með húsi átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús. Að mati kærunefndar er ótvírætt að X nr. 7-11 telst eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994. Í ljósi þessa ber að taka ákvarðanir sem snerta sameiginlegan gluggaumbúnað hússins á húsfundi í heildarhúsfélaginu X nr. i 7-11.

Kærunefnd telur gagnaðila ekki hafa sýnt fram á það með gögnum eða öðrum hætti að umræddar framkvæmdir hafi verði svo brýnar að þær réttlættu að gagnaðili gripi til aðgerða á grundvelli 37. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í málinu er óumdeilt að aðeins hefur verið haldinn einn húsfundur í heildarhúsfélaginu X nr. 7-11 frá því að hinar umdeildu framkvæmdir áttu sér stað, þ.e. 7. maí 2003. Af fundargerð hans verður ekki ráðið að fundurinn hafi samþykkt hinar umdeildu framkvæmdir. Í ljósi ótvíræðs orðalags 39. gr. laga nr. 26/1994 er það álit kærunefndar að ekki hafi verið tekið löglega ákvörðun um gluggaviðgerðir gagnaðila og þarfaleiðandi sé álitsbeiðanda heimilt að synja greiðslu kostnaðar vegna þeirra.

Kærunefnd telur þó rétt að benda á að skv. 4. mgr. 40. gr. laganna er húsfélagi heimilt að staðfesta ákvörðun um umræddar framkvæmdir á öðrum fundi ef slíkur annmarki er á henni.

Jafnframt telur kærunefnd rétt að benda á að ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi á ytra byrði hússins geta aðrar reglur átt við en leiddar verða af 5. og 8. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 52. gr. laga nr. 26/1994 er húsfélag ábyrgt gagnvart eigendum og afnotahöfum þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum. Verði tjón eiganda rakið til þeirra ástæðna sem taldar eru í 52. gr. ber húsfélag skaðabótaábyrgð á öllu tjóni sem af þeim hlýst. þ.m.t. afleiddu tjóni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki skylt að greiða kostnað vegna viðgerðar á glugga gagnaðila.

Reykjavík, 18. desember 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson