Mál nr. 48/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 48/2003
Hagnýting séreignar: Gistihús.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. september 2003, mótteknu 19. september 2003, beindi A, X nr. 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 11, hér eftir nefndur gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 6 október 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2003 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 6, sem er byggt árið 1960 og er 6 hæðir, alls 15 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 6. hæð hússins, en gagnaðili eigandi eignarhluta á 4. hæð. Ágreiningur eru um heimild gagnaðila til að breyta eignarhluta sínum í gistihús.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að samþykki annarra eigenda þurfi til fyrir því að gagnaðila sé heimilt að breyta eignarhluta sínum í gistihús.
Í álitsbeiðni kemur fram að í maí s.l. hafi gagnaðili sem nýr eigandi 4. hæðar að X nr. 6 tilkynnt að hann hygðist breyta hæðinni í gistihús. Álitsbeiðandi er eigandi íbúð á 6. hæð hússins og telur, eftir að hafa kynnt sér umræddar breytingar, að þær séu óásættanlegar. Hann hafi einnig fundað með fulltrúum húsfélagsins og niðurstaða þeirra funda hafi verið á sama veg.
Álitsbeiðandi segist hafa kynnt sér rekstur nokkurra gistiheimila í Reykjavík og ekki sé nokkur launung á því að inn á slík gistiheimili komi, auk hefðbundinna gesta, fólk úr fjölskyldum sem séu í upplausn og fólk sem hafi allsstaðar komið sér út úr húsi. Sem fjölskyldufaðir með 6 og 12 ára dætur telur álitsbeiðandi að hann geti ekki boðið börnum sínum upp á slíkt sambýli í sama stigagangi.
Þá telur álitsbeiðandi íbúð sína óíbúðarhæfa og óseljanlega verði af starfrækslu umrædds gistiheimilis.
Álitsbeiðandi sé einnig eigandi eignarhluta á jarðhæð þar sem hann reki fyrirtæki. Hluti af rekstri fyrirtækisins geti haft óþægindi í för með sér fyrir aðra í húsinu og af tillitsemi við þá framkvæmi álitsbeiðandi þann hluta starfseminnar eftir að annarri starfsemi sé hætt á daginn. Álitsbeiðandi telur að rekstur hans samræmist ekki rekstri gistiheimilis sem þurfi næði á kvöldin.
Í greinargerð gagnaðila krefst hann að viðurkennt verði að ekki þurfi samþykki annarra eigenda hússins fyrir því að hann hefji rekstur gistiheimilis í eignarhluta hans.
Gagnaðili byggir á því að húsið sé atvinnuhúsnæði sem samkvæmt upplýsingum frá skipulagsfulltrúa Reykjavíkurborgar sé staðsett á miðsvæði M2. Á slíkum miðsvæðum sé m.a. gert ráð fyrir skrifstofum, menningar- og þjónustustofnunum, veitinga og gistihúsum og í sumum tilfellum hreinlegum iðnaði og íbúðum. Þá séu á M2 svæðum fyrst og fremst rýmisfrekar smásöluverslanir, skrifstofur, ýmis ráðgjafar- og þjónustufyrirtæki og fjármálastarfsemi sem ekki rúmist í miðborginni. Gagnaðili bendir á að samkvæmt upplýsingum frá fulltrúa skipulagsfulltrúans í Reykjavík rúmist rekstur gistihúss innan landnotkunarramma aðalskipulagsins, en ekki sé til deiliskipulag fyrir reitinn. Gagnaðili bendir einnig á að í húsinu fari fram fjölbreytt atvinnustarfsemi, svo sem stimplagerð, sólbaðsstofa, skrifstofur o.fl. sem ekki verði séð að samrýmist illa rekstri gistiheimils. Auk þess sé ein samþykkt íbúð í húsinu, þ.e. íbúð álitsbeiðanda.
Gagnaðili bendir á að í 26. gr. laga nr. 26&1994 segi að eigandi hafi frjálsan ráðstöfunarrétt yfir séreign sinni. Gagnaðili hafi ítrekað reynt að leigja húsnæði sitt út sem skrifstofuhúsnæði, en það hafi ekki gengið og því sé hann nauðbeygður til að finna önnur not fyrir eign sína.
Gagnaðili mótmælir að umræddar breytingar hafi í för með sér ónæði fyrir aðra eigendur, þannig að afla þurfi samþykkis þeirra, sbr. 1. og 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Rekstur gistiheimilis hafi ekki í för með sér meiri röskun fyrir aðra eigendur en t.d. skrifstofurekstur, rekstur sólbaðsstofu, læknastofu og sjúkraþjálfunar. Gagnaðili hyggist innrétta 13 stúdíóíbúðir til langtíma útleigu og horfi í því sambandi til nálægðarinnar við menntastofnanir í nágrenninu en yfir sumartímann hyggist hann megi leigja íbúðirnar til ferðamanna. Mótmælir gagnaðili þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að inn á gistiheimili komi einkum fólk úr fjölskyldum sem eru í upplausn og fólk með vímuefnavanda. Þá hyggst gagnaðili fá til íbúðar í einni íbúðinni leigjanda sem muni hafa eftirlit með leigjendum í hinum íbúðunum.
Gagnaðili mótmælir einnig þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að íbúð hans verði óíbúðarhæf og óseljanleg verði af starfrækslu gistiheimils í húsinu. Einnig er því hafnað að það sé samdóma álit allra annarra eigenda í húsinu að rekstur gistiheimilis í húsinu sé óásættanlegur.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.
Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert fyrir í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.
Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.
Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda.
Í tölvubréfi fulltrúa skipulagsfulltrúa Reykjarvíkurborgar kemur fram sú skoðun hans að gistihús rúmist innan aðalskipulags borgarinnar, en ekki er til deiliskipulag fyrir reit þann er umrætt fjöleignarhús stendur á. Samkvæmt þessu er breyting sú sem álitsbeiðendur hyggjast gera á hagnýtingu húsnæðisins ekki andstæð aðalskipulagi.
Álitsbeiðandi hefur haldið því fram gegn mótmælum gagnaðila að inn á gistiheimili leiti „óæskilegir“ einstaklingar svo sem einstaklingar úr fjölskyldum í upplausn og vímuefnaneytendur. Kærunefnd fellst ekki á þessar fullyrðingar álitsbeiðanda enda hefur hann ekki lagt fram nein haldbær gögn þessum fullyrðingum sínum til stuðnings. Í þessu sambandi bendir kærunefnd á að í 55. gr. laga nr. 26/1994, er fjallað um úrræði húsfélags við vanefndum og brotum eiganda eða afnotahafa húss.
Af hálfu álitsbeiðanda hefur ekkert komið fram í málinu sem styður þá fullyrðingu gagnaðila að umrædd breyting muni leiða til verðrýrnunar á öðrum eignarhlutum.
Fyrirhuguð breyting álitsbeiðenda á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins, enda margvíslegur atvinnurekstur í húsinu svo sem stimplagerð, sólbaðsstofa, læknastofa, sjúkraþjálfun o.fl. Ber því að fallast á með gagnaðila að honum sé heimilt að ráðast í breytingu á eignarhluta sínum í gistiheimili, án samþykkis annara eigenda hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt, án samþykkis annarra eigenda, að breyta hagnýtingu eignarhlutans í gistiheimili.
Reykjavík, 18. desember 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelssonh