Mál nr. 99/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 99/2019

Breyting á sameign. Skógrind í sameign. Ákvörðunartaka. 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. október 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 15. nóvember 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. nóvember 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. desember 2019, lagðar fyrir nefndina.

Með bréfi, dags. 6. desember 2019, óskaði kærunefndin eftir umsögn eiganda íbúðar á 1. hæð hússins við C, með vísan til 2. málsl. 3. mgr. 80. gr laga um fjöleignarhús og voru aðilar málsins upplýstir um það með bréfi, dagsettu sama dag. Umsögnin barst kærunefnd með bréfi, dags. 12. desember 2019, og var hún send aðilum málsins með bréfi kærunefndar, dags. 16. desember 2019. Með bréfi, dags. 3. janúar 2020, bárust athugasemdir álitsbeiðanda við umsögnina og voru þær sendar umsagnaraðila og gagnaðila með bréfum kærunefndar, dags. 9. og 14. janúar 2020. Athugasemdir umsagnaraðila bárust með bréfi, dags. 17. janúar 2020, og voru þær sendar aðilum málsins með bréfi kærunefndar, dags. 22. janúar 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki. 

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. apríl 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 3. hæð hússins en gagnaðili eigandi íbúðar á 2. hæð. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að fjarlægja hurð í sameign og hvort henni sé heimilt að vera með skógrind í sameiginlegum stigagangi. Þá er eining ágreiningur um bótakröfu húsfélagsins vegna vinnu verktaka á svalagólfi 3. hæðar hússins og hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á því.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að koma sameign í fyrra horf frá því sem var áður en hurð sem aðskildi íbúð gagnaðila frá sameign var fjarlægð og veggur settur í staðinn. Til vara krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á því að gagnaðila beri að sýna fram á staðfestingu meistara um að veggurinn sé í samræmi við byggingarreglugerð.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að geyma persónulega muni í sameiginlegum stigagangi án samþykkis meðeigenda.
3. Að viðurkennt verði að húsfélaginu sé óheimilt að falla frá bótakröfu á hendur verktaka vegna mistaka hans við meðferð svalagólfs á séreign álitsbeiðanda haustið 2016.
4. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna nýs varanlegs yfirborðsefnis á svalir þar sem meðeigendur hennar hafi ákveðið að krefja verktaka ekki um fullnaðarviðgerð í samræmi við þá sem hann hafi fengið greitt fyrir haustið 2016.
5. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að leggja á svalirnar yfirborðsefni að vali meðeigenda álitsbeiðanda sem sé ekki sambærilegt því sem hafi verið fyrir.
6. Þá óskar álitsbeiðandi álits kærunefndar á því hvort yfirborðsefnið á svölunum teljist sameign eða séreign og sé það sameign spyr hún hverjum beri að sjá um viðhald og þrif á því, öllum hliðum og undirlagi sé það laust.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi fengið íbúð sína afhenta 1. mars 2019. Aðspurð fljótlega eftir það hafi gagnaðili sagt að ekki stæði til að endurnýja gamlar hurðir sem aðskilji íbúð hennar frá sameign. Að kvöldi 19. apríl 2019 hafi verið búið að fjarlægja eina hurðina og fylla upp í hurðargatið, þ.e. búa til vegg. Álitsbeiðandi hafi sent fyrirspurn til Húseigendafélagsins vegna þessa og fengið þau svör að í reynd hefði gagnaðili þurft samþykki álitsbeiðanda fyrir framkvæmdinni. Álitsbeiðanda sé ókunnugt um hvaða aðferð og efni hafi verið notað til að útbúa vegginn eða hvort verkið hafi verið unnið af fagmennsku.

Gagnaðili hafi flutt í húsið í byrjun júní 2019. Eðlilega taki tíma að koma sér fyrir, sérstaklega þegar farið sé í miklar framkvæmdir. Gagnaðili hafi sett skógrind í sameign fyrir framan dyrnar hjá sér. Lítil prýði sé af henni, en unnt sé að sætta sig við tímabundna sjónmengun í alfaraleið. Rúmlega fjórum mánuðum síðar hafi skógrindin enn verið í gangveginum með skótaui heimilisfólks. Almennt sé geymsla persónulegra muna í stigagangi ekki leyfð í fjölbýlishúsum.

Á árinu 2016 hafi eigendur hússins á þeim tíma fengið múrara til að vatnsverja svalagólf 3. hæðar og leggja fast yfirborðsefni yfir það þar sem efnið Aquafin RS-300 hafi ekki getað staðið eitt og sér samkvæmt upplýsingum matsmanns. Þetta hafi verið gert í framhaldi af ráðleggingu matsmannsins. Skömmu síðar hafi byrjað að myndast sprungur í flotinu og athugasemdir gerðar við múrarann og matsmanninn. Matsmaðurinn hafi haldið því fram að efnunum væri um að kenna og hlutast til um að úr því yrði bætt. Þar sem það hafi dregist á langinn hafi álitsbeiðandi í maí 2017 haft samband við verslunina sem hafi flutt inn efnin. Fyrir milligöngu matsmannsins og starfsmanns verslunarinnar hafi verið sett úreþanefni yfir flotið í september/október 2017 í samráði við framleiðanda efnanna, húsfélaginu að kostnaðarlausu. Matsmaðurinn hafi útvegað múrara sem hafi borið efnið á gólfið. Starfsmaður verslunarinnar hafi talið að efnið hafi verið borið of þykkt á og það því ekki dugað nema á 2/3 hluta gólfsins. Pantað hafi verið meira efni en þar sem of langt hafi verið liðið á haustið hafi ekki verið hægt að bera það á og því ráðgert að klára verkið vorið 2018. Vegna umfangsmikilla framkvæmda við húsið sem hafi byrjað í maí 2018 hafi verið talið best að klára viðgerðirnar og setja efnið á að þeim loknum. Í ágúst 2018 hafi komið í ljós að flotið hefði losnað upp á litlum blettum á tveimur stöðum, aðallega á þeim hluta sem hafi verið án úreþanefnisins. Starfsmaður verslunarinnar hafi skoðað aðstæður 6. september 2018 ásamt múrara. Hann hafi sagt að fjarlægja þyrfti allt flotið og bera úreþanefnið beint fyrir vatnsvarnarefnið. Matsmaðurinn hafi útvegað múrara en vegna utanhússframkvæmda hafi ekki verið hægt að klára viðgerðina á svalagólfinu fyrr og ákveðið að það yrði gert vorið 2019. Múrarinn hafi haft samband við álitsbeiðanda 19. mars 2019 til að fastsetja tíma til að ljúka verkinu. Um viku síðar hafi álitsbeiðandi fengið veður af því að fulltrúi fyrri eiganda 2. hæðar hefði sett sig í samband við fyrrnefndan starfsmann verslunarinnar og að nú væri fullyrt að hún bæri enga ábyrgð. Í framhaldinu hafi álitsbeiðandi haft samband við starfsmanninn sem hafi sagt svo vera og að um handvömm múrarans hefði verið að ræða. Bæði múrarinn og matsmaðurinn haldi því fram að þeir hafi fengið þær upplýsingar frá versluninni og framleiðanda vatnsvarnarefnisins að það mætti flota yfir það. Hinir neiti því staðfastlega og standi þar orð gegn orði.

Matsmaðurinn hafi verið í sambandi við umboðsaðila framleiðandans á Íslandi og fullyrt að hann myndi viðurkenna ábyrgð á gallaðri viðgerð. Sú breyting hafi orðið á fyrirhugaðri viðgerð að í stað úreþanefnisins hafi átt að setja flísar samkvæmt verkferli sem framleiðandinn hafi lagt upp. Eigendur hafi samþykkt breyttan frágang á grunni ábyrgðarinnar og án frekari tilkostnaðar. Verkið hafi verið unnið 11.-14. júní 2019 þar sem flot, vatnsvarnarefni og þéttiborði hafi verið fjarlægt. Múrarinn hafi sagt álitsbeiðanda í óspurðum fréttum að til stæði að fá múrara frá Þýskalandi til að klára verkið í samræmi við það sem lagt hafi verið upp með. Hann hafi sagt að þetta hefði verið rætt þegar matsmaðurinn, múrarinn og umboðsmaður framleiðandans hafi farið inn á heimili álitsbeiðanda fyrr um daginn og rætt um svalirnar. Það hafi þeir gert að álitsbeiðanda fjarstaddri.

Allt þar til 18. júní 2019 hafi húsfélaginu verið haldið í þeirri trú að leyst yrði úr gallanum á grunni ábyrgðar fyrrnefndar verslunar og/eða framleiðanda efnisins en þann dag hafi umboðsmaður framleiðandans á Íslandi tilkynnt að svo yrði ekki. Ástæðan sem hann hafi gefið upp hafi verið sú að um handvömm verktaka væri að ræða þótt allan tímann hafi verklag hans legið fyrir. Framleiðandinn hafi þó viljað útvega verktakanum sömu efni til nýrrar viðgerðar honum að kostnaðarlausu en undanskilja varnarlag. Verktakinn hafi á fyrri stigum lýst því yfir að forsenda þess að hann tæki upp þráðinn með efnum frá framleiðandanum væri að hann gæfi út yfirlýsingu þess efnis að gölluðu viðgerðina væri ekki að rekja til mistaka eða vankunnáttu af hans hálfu, auk ábyrgðaryfirlýsingu um að efnin sem notuð yrðu væru fullnægjandi til að ljúka viðgerðinni. Verktakinn hafi sagt að tryggingar hans bættu ekki tjónið.

Þar sem forsendur höfðu breyst hafi ekki verið um annað að ræða en sækja ábyrgð til verktakans og hafi húsfélagið því þurft að taka ákvörðun um hvað væri best að gera í stöðunni. Álitsbeiðandi hafi sagt að hún væri fráhverf efnum frá nefndum framleiðanda og ekki kæmi til greina að leggja gúmmíflísar. Hún telji að verktakinn hefði átt að skila fullnægjandi endurviðgerð með samsvarandi yfirborði og óskað hafi verið eftir í upphafi en nota önnur efni. Þá greinir álitsbeiðandi ítarlega frá ástæðum þess að hún vilji ekki gúmmíflísar á svalirnar.

Á meðan álitsbeiðandi hafi verið í fríi erlendis dagana 1.-18. júlí 2019 hafi gagnaðili og eigandi jarðhæðar samþykkt verksamning sem verktakinn hafi sjálfur samið í tölvupósti. Álitsbeiðandi viti ekki hvort eigendur 1. hæðar hafi veitt samþykki sitt. Þar sem gagnaðili hafi farið fyrir málinu megi segja að hún hafi í raun falsað samþykki álitsbeiðanda í samningum sem hún hafi látið fylgja óbreyttan með verkbeiðni til verktakans en þar segi að álitsbeiðandi samþykki verkbeiðnina þrátt fyrir skýra afstöðu hennar um annað. Þá sé þess ekki getið í samningum að eigendur jarðhæðar samþykki beiðnina þó vissulega hafi þeir verið jákvæðir í tölvupósti.

Samningur verktakans hafi falið í sér að nota sömu efnin og eingöngu vatnsverja svalirnar en sleppa því að setja varnarefni yfir. Svo virðist sem meðeigendur álitsbeiðanda hafi þannig afsalað sér fullnaðarviðgerð í samræmi við lög um þjónustukaup. Þegar álitsbeiðandi hafi hitt verktakann 29. júlí 2019 hafi hann sagt að tvær umferðir af vatnsvarnarefninu gætu dugað sem yfirborð. Álitsbeiðandi hafi spurt starfsmann fyrrnefndrar verslunar út í þetta og hann tekið undir það. Nokkrum dögum síðar hafi eigandi jarðhæðar farið óboðinn á svalir álitsbeiðanda um vinnupall. Við athugun hafi álitsbeiðandi séð að dæld hafi myndast í gólfið undan stólfótum við þrýsting. Álitsbeiðandi hafi í framhaldinu sent fyrirspurn til fyrrnefnds framleiðanda til að sannreyna orð verktakans og starfsmann verslunar. Engin innistæða hafi reynst vera fyrir þeim.

Þrátt fyrir að svalagólf 3. hæðar sé að hluta þak 2. hæðar breyti það því ekki að yfirborð þess sé séreign. Haustið 2016 hafi húsfélagið látið setja vatnsvarnarefni yfir séreign álitsbeiðanda og skilað sambærilegu yfirborði og hafi verið fyrir, þ.e. steingólf, eins og því hafi borið. Þá vísar álitsbeiðandi til 3. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús. Hún telji að meðeigendur hennar hafi verulega takmarkað ráðstöfunar- og umráðarétt hennar yfir séreigninni með ákvörðunum sínum þar sem ekki sé fyrirhugað að skila yfirborði svalagólfsins í sambærilegu ástandi og það hafi upphaflega verið í.

Í greinargerð gagnaðila segir að herbergið sem umrætt gat sé á sé um 12 fermetrar og nýtist afar illa með þremur hurðargötum. Hurðargatið hafi ekki verið notað sem inngangur í herbergið í fjölda ára, hurðin hafi verið föst í gatinu án hurðarhúns. Gagnaðili hafi ákveðið að loka fyrir gatið til að geta nýtt barnaherbergið betur. Uppfyllingin hafi verið gerð með útlit, notkunarmöguleika og hljóð- og hitaeinangrun í huga, en hurðin sem hafi verið í gatinu hafi verið hol að innan gerð úr ca 3 mm þykkum spónaplötum hvoru megin og því lítil hita- og hljóðeinangrun frá henni. Efnið sem hafi verið notað til að fylla upp í hurðargatið hafi verið gifsplötur hvor sínu megin og steinull verið notuð til einangrunar.

Samkvæmt eignaskiptasamningi sé gangurinn hluti af sameign. Gagnaðili hafi ekki tilkynnt öðrum eigendum um þessa framkvæmd, enda ekki komið henni til hugar að þeir hefði eitthvað við hana að athuga. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt að hún hefði leitað álits Húseigendafélagsins. Það hafi vísað í 6. tölul. 5. og 36. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt svari félagsins ættu 2/3 hluti eigenda að samþykkja óverulegar breytingar á sameign. Í framhaldinu hafi gagnaðili rætt breytinguna við eigendur jarðhæðar og 1. hæðar og hafi þeir ekki verið mótfallnir breytingunni heldur fremur talið hana vera til bóta og fegrunar fyrir sameignina. Gagnaðili fái ekki séð hvaða máli það geti skipt fyrir álitsbeiðanda að lokað hafi verið fyrir umrætt hurðargat þar sem það hafði ekki verið notað í áraraðir og veggurinn líti mun betur út en umrætt gat með hurðinni sem þar hafi verið. Þar að auki megi sjá á teikningu íbúðarinnar að í gatinu sé ekki opinn vinkill. Því megi spyrja hvort það verði að vera hurð á umræddum stað eða hvort það sé val eigenda íbúðarinnar.

Þegar gagnaðili hafi skoðað íbúðina í aðdraganda kaupa hafi verið greinilegt að álitsbeiðandi notaði sameignina bæði fyrir fata- og skógeymslu. Ummerki þess séu til dæmis snagi sem hangi enn á veggnum fyrir utan vistarverur hennar. Síðan þá hafi föt og skór verið fjarlægð. Vegna þessa hafi gagnaðili litið svo á að sjálfsagt væri að nota hluta sameignar fyrir framan íbúðina sem skó- og síðar litla fatageymslu, svo framarlega sem skór eða fatnaður væru snyrtileg og hefti ekki umgengni milli hæða. Skógrindin í sameigninni hefti ekki á nokkurn hátt umgengni á milli hæða hússins. Gagnaðili hafi rætt skógrindina við eigendur jarðhæðar og 1. hæðar sem furði sig á álitsbeiðninni þar sem álitsbeiðandi hafi sjálf geymt persónulega muni í sameigninni.

Viðhaldi á húsinu hafði lítið/ekkert verið sinnt í fjölda ára þrátt fyrir brýna þörf. Þegar um 2.000.000 kr. höfðu safnast í hússjóð hafi álitsbeiðanda fundist upplagt að eyða fjármunum öllum í svalirnar og aðrar smærri viðgerðir. Þetta hafi hlotið samþykki 54% eigenda.

Þegar álitsbeiðandi hafi verið að klóra sig áfram í málinu vorið 2019 hafi verið stungið upp á því að leggja tjörudúk á svalirnar. Fallið hafi verið frá því vegna mótmæla álitsbeiðanda. Í tölvupósti 10. maí 2019 hafi álitsbeiðandi lýst því að hún hefði gefist upp á málinu. Aðrir eigendur hafi því tekið málið áfram og ákveðið að Aquafin efnið yrði sett aftur á. Álitsbeiðandi hafi sagt að hún væri orðin fráhverf efninu en ekki komið með tillögur að öðrum leiðum til að vatnsverja þakflötinn. Seljandi efnisins og framleiðandi, sem hafi kostað viðgerðina, hafi boðist til að útvega yfirborðsefni sem hentaði á flötinn. Annaðhvort hafi verið um að velja viðarflísar/platta eða gúmmímottur. Eftir að eigendur jarðhæðar svo og 1. og 2. hæðar hafi rætt þetta við fagmenn hafi verið tekin ákvörðun um fá umræddar gúmmímottur. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þessu harðlega með tölvupóstum og ítrekað sagt að hún vildi fá keramikflísar á svalirnar og þá án Aquafin efnisins. Aðrir eigendur hafi rætt þann möguleika og ráðfært sig við fagmenn en komist að þeirri niðurstöðu að flísar sem þakefni sé úrelt aðferð sem vatnsvörn á þak.

Sú staðreynd að álitsbeiðandi vilji sleppa því að greiða kostnað við lagningu yfirborðsefnis á þakflötinn sé skrýtin með tilliti til þess að aðrir íbúar hafi þurft að standa straum af upphaflegu viðgerðinni.

Á húsfundi hafi verið samþykkt að gúmmímottur verði settar sem yfirborðsefni á þak/svalir 3. hæðar og að húsfélagið standi straum af lagningu þeirra ásamt vinnu og efni við að mála neðsta hluta svalaveggs 3. hæðar. Umrætt þak/svalir séu sameign og þar sem val á efni hafi hlotið samþykki meirihluta hljóti það að standa líkt og upphaflega viðgerðin sem samþykkt hafi verið með 54% meirihluta.

Í athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrri sjónarmið hennar ítrekuð og sjónarmiðum gagnaðila mótmælt.

Í umsögn umsagnaraðila kemur meðal annars fram að töluverðum fjármunum hafði verið safnað í hússjóð til framkvæmda þegar álitsbeiðandi hafi ákveðið að ráðast í viðgerðir á svölum hennar meðal annars. Framkvæmdirnar hafi hvorki verið bornar undir umsagnaraðila, sem sé eigandi íbúðar á 1. hæð, né húsfund. Álitsbeiðandi segi að hún hafi haft samþykki þáverandi eiganda 2. hæðar. Álitsbeiðandi hafi sjálf haft alla stjórn á framkvæmdunum við svalirnar. Hún hafi valið ráðgjafa, verkaðferðir, efni og iðnaðarmenn. Þær framkvæmdir hafi reynst gallaðar og áfátt í ýmsum atriðum. Álitsbeiðandi hafi farið með forræði málsins og lengi látið í það skína við aðra eigendur að verkinu yrði lokið á fullnægjandi hátt. Í raun hafi framkvæmdunum þó ekki lokið. Ástandið á svölunum hafi verið farið að skapa vanda þar sem yfirgripsmiklum viðgerðum hafi verið að ljúka á íbúð 2. hæðar, meðal annars af völdum leka frá 3. hæð, ásamt öðrum viðgerðum. Eigendur hafi óttast að lekinn tæki sig upp á nýjan leik. Þessi staða hafi iðulega verið til umfjöllunar á vettvangi húsfélagsins. Á húsfundi 2. apríl 2019 hafi verið rætt um að leki væri kominn frá svölum á 3. hæð og í svefnherbergi 2. hæðar. Brýnt væri að lagfæra þetta og hússjóður yrði að greiða kostnaðinn, kæmu ekki meintar úrbætur frá ábyrgðaraðila svalaefnisins. Skorað hafi verið á álitsbeiðanda að koma þessu máli áleiðis með óyggjandi hætti og upplýsa aðra eigendur um stöðu málsins. Engin viðbrögð hafi borist fyrr en með tölvupósti hennar 21. júní 2019 en í niðurlagi hans segi: „Tel rétt að samráðsvettvangur 1., og 2. og jarðhæðar fari yfir stöðuna sem upp er komin og ákveði næstu skref. Mun sjálf ekki aðhafast frekar.“ Með þessu hafi álitsbeiðandi sagt sig frá verkefninu, sem hún hafi sjálf byrjað. Málið hafi þar með loks verið komið í formlega í hendur húsfélagsins og stjórnar þess. Á þessum tíma hafi málið þannig verið í algjöru uppnámi. Aðrir eigendur hafi þurft að lenda málinu sem fyrst til þess að takmarka tjónsáhættu. Þeir hafi tekið upp viðræður við þá iðnaðarmenn sem höfðu áður hrökklast frá verkinu og fengið þá til að ljúka því. Þetta starf hafi lent mest á gagnaðila og eiganda jarðhæðar. Álitsbeiðandi hafi neitað iðnaðarmönnum að komast á svalirnar í gegnum íbúð hennar og því hafi þurft að reisa stillans vegna viðgerða á svölunum. Á aðalfundi húsfélagins 10. október 2019 hafi þetta mál verið rætt, viðgerðin metin fullnægjandi og samþykkt að framkvæmdasjóður húsfélagsins greiddi kostnaðinn.

Þá segir í umsögninni að eigandi íbúðar á 1. hæð hafi ekki fallið frá bótakröfu álitsbeiðanda á hendur verktaka vegna mistaka hans við meðferð efnis á svalagólfi. Þá sé því algjörlega hafnað að álitsbeiðanda beri ekki skylda til að greiða sinn hlut í viðgerðinni.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við umsögnina segir meðal annars að framkvæmdir við svalir hennar hafi farið fram með samþykki þáverandi eiganda 2. hæðar. Þá hafni hún því að hafa sjálf ráðið því hvaða leiðir hafi verið farnar við viðgerðir á svalagólfinu en dætur þáverandi eiganda 2. hæðar hafi ráðið því. Álitsbeiðandi ítrekar að yfirborð svalagólfs hennar sé séreign hennar. Geri húsfélag ráðstafanir á byrði sameignar sem valdi því að ekki sé hægt að hafa full not eða gæði af séreigninni, hljóti það að vera á ábyrgð og kostnað þess að skila henni sambærilegu yfirborði og hafi verið fyrir.

Ákvörðun um að samþykkja verkbeiðni verktakans hafi ekki verið tekin á húsfundi. Þá hafi álitsbeiðandi ekki haft upplýsingar um að eigandi 1. hæðar hefði samþykkt hana áður en álitsbeiðnin hafi verið lögð fram.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Í 6. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús segir að undir séreign falli hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit. Burðarveggir falla aftur á móti undir sameign fjöleignarhúss samkvæmt 2. tölulið 8. gr. laganna og samkvæmt 1. mgr. 6. gr. teljast allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. til sameignar þess. Gagnaðili fjarlægði eina hurð af þremur sem gekk að íbúð hennar úr sameiginlegum stigagangi hússins og setti þar upp vegg í staðinn. Gagnaðili fór í þessa framkvæmd án samráðs við aðra eigendur hússins. Álitsbeiðandi telur að henni hafi verið það óheimilt, enda liggi samþykki eigenda ekki fyrir og því beri henni að setja hurðina upp á nýjan leik.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls og byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.

Ljóst er af ákvæði 6. tölul. 5. gr. laganna að hurðin fellur undir séreign gagnaðila en fram kemur í ákvæðinu að húsfélag skuli hafa ákvörðunarvald um gerð og útlit. Þannig hefur gagnaðili takmörkuð umráð yfir þessari séreign sinni. Hér háttar svo til að ekki var sett ný hurð heldur veggur sem er þá í sameign. Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar.

Með hliðsjón af því sem að framan er rakið telur kærunefnd að gagnaðila hafi verið óheimilt upp á sitt eindæmi að fjarlægja hurðina og setja upp vegginn. Ber henni að koma hurðinni á sinn stað, nema lögleg ákvörðun verði tekin um annað á húsfundi.

Gagnaðili hefur sett skógrind fyrir framan hurð að íbúð sinni í sameiginlegum stigagangi hússins. Álitsbeiðandi telur að henni sé það óheimilt án samþykkis eigenda.

Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Meginreglan er sú að sameign í fjöleignarhúsi verði ekki nýtt til geymslu persónulegra muna af neinu tagi. Aftur á móti geta eigendur samþykkt slíka notkun á sameigninni á húsfundi og þarf þá samþykki allra eigenda að liggja fyrir, sbr. framangreinda 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Í máli þessu liggur ekki fyrir samþykkt húsfundar um að hafa skógrindur í sameiginlegum stigagangi. Að því virtu er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila sé óheimilt að geyma persónulega muni í sameiginlegum stigagangi hússins.

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign, en húsfélag hefur þó ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.

Samkvæmt gögnum málsins var gert við svalagólf 3. hæðar hússins á árinu 2016 og reyndist viðgerðin ófullnægjandi. Álitsbeiðandi gerir kröfu um að viðurkennt verði að húsfélaginu sé óheimilt að falla frá bótakröfu á hendur verktaka vegna mistaka hans við meðferð svalagólfsins haustið 2016. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að tekin hafi verið ákvörðun um bótakröfu húsfélagsins á hendur verktakanum á húsfundi. Þá kemur fram í umsögn umsagnaraðila að engin ákvörðun hafi verið tekin um að falla frá slíkri kröfu. Með hliðsjón af þessu telur kærunefnd að ekki sé til staðar skýr ágreiningur hér um og því sé ekki unnt að taka afstöðu til þessarar kröfu álitsbeiðanda. Henni er því vísað frá.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að henni beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna nýs varanlegs yfirborðefnis á þeirri forsendu að aðrir eigendur hafi ákveðið að krefja framangreindan verktaka ekki um fullnaðarviðgerð í samræmi við þá sem hann hafi fengið greitt fyrir haustið 2016. Engin efni eru til að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda á þeirri forsendu sem hún krefur. Til þess ber að líta að viðgerðir á svalagólfi álitsbeiðanda eru sameiginlegar framkvæmdir, sbr. álit kærunefndar húsamála í máli nr. 83/2017, og ber henni því að taka þátt í þessum kostnaði.

Þá óskar álitsbeiðandi viðurkenningar á því að óheimilt sé að leggja yfirborðsefni að vali meðeigenda hennar sem sé ósambærilegt því sem hafi verið fyrir.

Í fundargerð húsfundar, sem haldinn var 10. október 2019, var bókað að viðgerð á svalagólfi 3. hæðar teldist fullnægjandi. Þá var samþykkt samhljóða að leggja gúmmímottur sem efsta og endanlegt lag svala 3. hæðar. Á fundinn voru mættir fulltrúar allra eignarhluta nema eignarhluta álitsbeiðandia, en bókað var í fundargerð að hún hefði upplýst að hún hygðist ekki mæta á fundinn.

Kærunefnd telur að ákvörðun um yfirborðsefni á svalir álitsbeiðanda falli undir áðurnefnt ákvæði 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús og því hafi húsfélagið haft ákvörðunarvald hér um. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Loks óskar álitsbeiðandi álits kærunefndar á því hvort yfirborðsefnið á svölunum teljist sameign eða séreign og sé það sameign spyr hún hverjum beri að sjá um viðhald og þrif á því, öllum hliðum og undirlagi sé það laust. Ekki verður þó séð að uppi sé ágreiningur um þessi atriði í málinu í skilningi 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús og eru því ekki forsendur til þess að nefndin láti í té rökstutt álit um þau, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Kærunefndin bendir þó á að eins og áður er rakið telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign, en húsfélag hefur þó ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd. Jafnframt bendir nefndin á að samkvæmt 1. mgr. 50. gr. laganna skal eigandi sjá um og kosta allt viðhald og allan rekstur á séreign sinni.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja hurð sem aðskildi íbúð hans frá sameign og að gagnaðila beri að koma henni fyrir aftur, nema tekin verði lögmæt ákvörðun um annað á húsfundi.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að geyma persónulega muni í sameiginlegum stigagangi hússins.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna yfirborðsefnis á svölum hennar.

Það er álit kærunefndar að húsfélagið hafi haft ákvörðunarvald um yfirborðsefni á svalir álitsbeiðanda.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá.

Reykjavík, 20. apríl 2020

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson