Mál nr. 8/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 1. október 2024
í máli nr. 8/2024
A
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B ehf.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða 105.000 kr. vegna ofgreiddrar leigu tímabilið 1. október 2023 til 31. janúar 2024.
Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefst varnaraðili þess að kröfu sóknaraðila verði skuldajafnað á móti fjögurra mánaða leiguvanskilum hans.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 20. janúar 2024.
Uppfærð kröfugerð sóknaraðila, dags. 28. janúar 2024.
Svör sóknaraðila, dags. 1. júní 2024, við fyrirspurn kærunefndar.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 11. júní 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 17. júní 2024..
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Sóknaraðili flutti úr hinu leigða í apríl 2024. Ágreiningur er um hækkun leigunnar frá 1. október 2023, sem sóknaraðili kveður varnaraðila einhliða hafa tekið ákvörðun um, en varnaraðili kveður samþykki sóknaraðila hafa legið fyrir.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa fengið reikninga frá öðru fyrirtæki en varnaraðila vegna leigu og að varnaraðili hafi krafist þess að sóknaraðili greiddi hærri leigu en leigusamningur aðila hafi gert ráð fyrir. Samkvæmt leigusamningi hafi leiga átt að vera 80.000 kr. auk verðbóta og venjulega hafi sóknaraðili verið að greiða um 95.000 kr.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveðst hafa tilkynnt sóknaraðila að hann hygðist hækka leiguna eða segja leigusamningum upp. Sóknaraðili hafi samþykkt hærri leigu og greitt hana í eitt skipti, en eftir það hafi hann alfarið neitað að greiða leigu. Hann hafi svo flutt út en eftir sem áður skuldað fjóra mánuði í leigu. Verði komist að þeirri niðurstöðu að varnaraðili skuldi sóknaraðila leigu þá dragist það frá leiguskuldinni.
IV. Niðurstaða
Leigusamningur aðila tók gildi 1. maí 2021. Í þágildandi ákvæði 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kom fram að aðilum væri frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skyldi breytast á leigutíma. Leigufjárhæðin skyldi jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
Samkvæmt leigusamningi aðila var mánaðarleiga ákveðin 80.000 kr. og tekið fram að hún skyldi vera óbreytt út leigutíma. Í kröfugerð sinni kveður sóknaraðili leiguna hafa átt að vera vísitölutryggða, en ekki er ákvæði þar um í leigusamningi aðila. Leigan var innheimt með greiðsluseðlum. Samkvæmt gögnum sóknaraðila innheimti varnaraðili 95.631 kr. vegna september 2023 en síðan 150.250 kr. vegna október 2023 og 115.000 kr. vegna nóvember 2023, desember 2023 og janúar 2024. Sóknaraðili kveðst hvorki hafa greitt leigu vegna febrúar né mars 2024 og hann hafi síðan flutt úr hinu leigða í apríl sama ár.
Að framangreindu virtu innheimti varnaraðili leigu umfram þá fjárhæð sem leigusamningur aðila kvað á um frá 1. október 2023. Gegn mótmælum sóknaraðila hefur varnaraðila ekki tekist sönnun þess að hann hafi samþykkt að leigugjaldið yrði hækkað. Ber varnaraðila því að endurgreiða sóknaraðila þá fjárhæð sem nemur mismun á umsömdu og umkröfðu leigugjaldi, en krafa sóknaraðila hér um nemur 105.000 kr.
Eins og að framan greinir greiddi sóknaraðili ekki reikninga vegna leigu fyrir febrúar og mars þrátt fyrir að hafa verið með umráð húsnæðisins á þeim tíma og varnaraðili gerir til vara kröfu um að kröfu hans vegna leiguvanskila verði skuldajafnað á móti endurgreiðslukröfu sóknaraðila. Í ljósi þess að leiguvanskil sóknaraðila eru óumdeild verður að fallast á kröfu varnaraðila um skuldajöfnuð. Þar sem fjárhæð gagnkröfunnar nemur hærri fjárhæð en krafa sóknaraðila í máli þessu verður að hafna kröfu sóknaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ
Kröfu sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 1. október 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson